今月当社の保有物件として浦和のビルを取得しました。

テナントは弁護士事務所等の一般事務所です。

価格4億円で利回りはグロス10%（ネット8%)。

浦和駅から10分ほどでＳＲＣ築23年です。（土地狭小）

我々プロが取得する物件の相場がこのような感じです。

この利回りを高いと感じるか低いと感じるかは人それぞれでしょう。

絶対の基準はありません。

先日も当社のお客さんで海外に住まわれている方がいらっしゃってお話しましたが
利回り10%と言うのはまずあり得ないとおっしゃってました。

その方はシンガポールですが、通常3%前後。

金利はリーマン後だいぶ下がって3%くらいになりましたが以前は7.8%です。

つまり、不動産利回りと金利のさやが取れないのです。
そのさやがとれるのは日本くらいということです。

話は戻って私は、利回り10%と言うのは非常に高い水準（＝不動産価格が安い）
と感じています。

まして、当社が借りる金利は2%くらいです。

ネットで6%も差が取れるような状況で買わないという選択肢はないと考えています。

この6%を業界では「イールドギャップ」と言いますが、イールドギャップが6%も取れる
市場は日本だけです。

現在のところ、利回り10%で買える状況にあれば（と言っても買える資金に限界が
あるのでそんなに買えませんが）全て買いと思って進めていますし、お客さんにも
同様の話をしています。

まして今後のインフレ予想を考えるとさらに買い意欲が強くなって当然です。

インフレ対策には借金と言う王道です。

今私の頭には物件をどんどん買うことしかありません。
「10%＝全て買い」です。

不動産投資家の方も経済をマクロに捉えてみていただきたいと思います。

余談ですが、さらに金を組み合わせれば完璧かと思っており、週明け田中貴金属に
金の買い付けに行く予定です。

おそらく金は向こう５年で２倍になると思われます。

これは通貨の歴史と現在の経済情勢（マクロ経済）を分析すれば一目瞭然です。

また、金の購入についてはこのブログでも取り上げたいと思います。

物件を取得するにあたって長期の借り入れを行う場合、金利設定を固定で設定するのか
変動で設定するかの大きく2つの選択肢があります。

また、固定の場合は、何年にするのかも重要な選択です。

変動と固定にはメリットデメリットがそれぞれあります。

そのメリットデメリットを理解したうえで選択をすることが肝要です。

固定のメリットはその期間金利が変わらない（上がらない）というものです。

現在のような低金利水準であれば、固定期間上がらないというメリットは
当然あります。

一方で固定するデメリットは、固定期間中に何らかの理由により売却せざるを
得なくなってしまったときにペナルティーが発生するというものです。

これは、固定特約を中途解約することに伴う違約金的なものです。

金額も残期間によりますが、結構な金額になるケースも多いのです。

すると物件取得時の運用方針を大方定めて、固定変動の選択をすることが
重要になってきます。

ちなみに私（および会社）の場合は、基本的に変動を選択しています。

これは、金利が上がるというリスクはあるものの、売却を含めた自由度をもたせる
ためです。

決して出口を設定するというものではないのですが、自由に対応できることで
アパート経営のリスクを減らすと言うことです。
正確に言えば、金利上昇のリスクと売りたいときに売れないリスクのどちらを
取るかということです。

私の考えでは、金利上昇のリスクよりも売りたいときに売れないリスクの方が
高いと考えているということになります。

これについては、どちらが正しいという正解はありませんが、どちらのリスクをとるか
ということは事実としてありますので理解する必要があります。

不動産においては道路が最も重要です。

道路付けによってその不動産の価値を高めもすれば、恐ろしく減じてしまうケースも
あるからです。

その中でも気をつけなければいけないのが私道です。

私道に接している場合には以下の点に注意が必要です。

その道路が認定されているか。

これは建築基準法上の道路の要件を満たしているか、つまりは建て替えができるか
という問題です。

接している道路が、建築基準法の道路要件を満たしていない（認定道路でない）場合は
再建築不可物件となってしまうので基本的には購入は不可能です。

次に、私道の場合、持ち分をもっているかどうかが重要になってきます。

建築基準法上の道路かどうかという問題とは別に民法上の問題があるからです。

これは、見かけは道路でも私道の場合は、所有者に通行を拒否されてしまう可能性が
あります。

そのため、基本的には持ち分を取得することが一般的です。

どうしても持ち分が得られない場合は、所有者から承諾書をとる必要があります。

承諾書の内容は、

・通行権
・掘削権

を認めてもらうことです。

そして、所有者変更をした場合にも買主に対しても効力をもつ旨を明記する必要があります。

できれば公正証書にすればなお良いでしょう。

不動産は道路が重要です。

私道の場合は特に注意してください。

本日未明のワールドカップ予選において我が国は見事デンマークを撃破し、決勝トーナメント
進出を決めました。

国家を愛する一国民（大和民族）として非常にうれしく思いますし、感激しました。

サッカーというスポーツは、日本固有のものではなく、体格的な面を含めて日本人
には不利なスポーツであると認識していましたが、ここまで世界で勝てることにうれしく
思います。

と同時に、結果を残した監督選手に敬意を表したいと思います。

私はサッカー自体は正直純粋にスポーツとしての面白みを感じることはそれほど
ありません。

一つにはルールが多すぎて、すぐに「ピーと笛が鳴って止まってしまう点。

二つに点があまり入らない点。

三つに会場がうるさい点。

これらを解消するには、ルールを少なくする。

例えば少々押したり足をかけたくらいではファールにしない。

さらに、オフサイドを無くす。

サッカーにおいてオフサイドの意味は全くありません。

オフサイドを無くせばもっと点が入って面白いものになるでしょう。

そして、静かに観戦できるように、変な鳴り物を禁止する。

これによって、サッカーが面白みのあるスポーツになることは間違いありません。

思うに、国民性によるところもあると思います。

サッカーは元来日本人に不向きである旨は上述の通りですが、国家の形態として
サッカーは共和制のスポーツであると思います。

サッカーの起源は古代ローマ帝国（共和制）に遡ります。

日本のような陛下を戴く一君万民の君主制の国には向かないということです。

まして、我が国は単一民族で長幼の序を重んじる精神性をはぐくんできました。

このような民族性・精神性はサッカーには不向きと言えます。

まあ、この際そんなことはどうでもよいでしょう。

重要な点は、サッカーの意義としては、国威発揚の場として最も適した形態
であるということ。

サッカーは「武器のない戦争」という表現がされますが、まさにその通り。

各国ともナショナリズムを喚起するには非常に向いていて、国民が一つになれる唯一の
スポーツだと思います。

では、この国威発揚の場に必須の国旗国歌ですが、我が国の首相（菅ガンス）は
国旗国歌に反対しています。

各国選手は国旗国歌に対して、皆胸に手をあて最大限の敬意を払っています。
（三浦カズ選手も同様にされていました）

菅ガンス総理は、このワールドカップの場で国旗国歌を掲揚斉唱せずどのような対応を
すれば良いのか是非聞いてみたいところです。

いずれにしても、国威発揚の場であるワールドカップで不向きな日本人（大和民族）が
世界のひのき舞台で活躍することは、非常にうれしく感激します。

是非、次回の試合にも勝手ほしいと思います。

不動産マーケットの予測として、今後の東京都心部をはじめとする
一等地の不動産は間違いなく高騰すると考えています。

理由は大きく二つ。

一つは、インフレの問題です。

ハト山内閣が過去最大規模の赤字国債を発行した通り、我が国の財政は瀕死の状態まで
来ています。

まして、菅ガンス総理も依然子供手当を続行するという超バラマキ政策を
続けることを明言しています。

この逼迫した財政状況を改善するには方法は唯一つ「お札を刷る」ことです。

当然インフレとなります。

不動産価格の高騰につながります。

もう一つは支那人の動向。

支那国内の不動産取得が制限されました。

流動性が日本の不動産に向かうことは確実です。

まして、7月1日からはビザ解禁。
（なんでそんな治安が悪化するようなことするのか意味は分かりません）

すると、東京都心部をはじめとした政令都市の不動産を買い付けにきます。

日本の不動産はキャップレートが他の先進国と比較して非常に高くなっている
（＝割安）魅力的なマーケットです。

おまけにカントリーリスクが極めて少ない。

ということは、今後支那人の規模によりますが、彼らが買い付ける状況によっては
マーケットに大きな影響があることは確実です。

昨日の売りマーケットの記事と矛盾するかのようですが、東京都心部はじめ主要都市の
一等地は間違いなく「買い」です。

若干地方の収益物件や戸建、更地は、「売り」です。
地方にまで支那人は入ってきません。

これは、不動産の二極化によるマーケット状況の一律化で定義できなくなり混在している
ことの証左に他なりません。

本日は東和銀行さんの定時総会および懇親会に出席。

定例で行っているもので半年に一度のペースで出席していますが、
本部の役員の方も出席されいつも楽しく時を過ごします。

ちなみに、東和銀行さんはゴルフも頻繁に開催していてこちらは3か月に一度出席。
いつも楽しくプレーしています。

さて、本日は取引会社（特に不動産関係）の方も多数参加するので情報交換をしますが、
今は「物不足」という共通した認識です。

亀井静香氏の「モラトリアム法」によって市場に物件が出てこない状態です。
（でも、亀井氏は外国人参政権に反対していますので支持します）

そのため、不況下の現在においては、売り手市場となっています。

売却をご検討の方は是非良いタイミングだと思いますので検討されることを
お勧め致します。

これは、商品を問わずで収益物件だけでなく、戸建て、更地、区分マンション全てに
品薄感が出ています。

と言っても当社にはお陰さまで多くの売りたい方買いたい方がいらっしゃっていただき、
明日から末日まで毎日決済の連続です。

売る方買う方それぞれの事情を考慮した取引がポイントです。

昨日をもって貸金業法が改正されました。

結論から言えば、この改正によって個人破たんが続出することが予想されます。

大きな改正ポイントは

・総量規制

・専業主婦の単独での借入禁止

でしょうか。

この改正は各方面に多大な影響を与えることは確実です。

総量規制とは、年収の3分の1までに借入が制限されます。

収入証明が必要になります。

そして、3分の1を超えてしまえば新規の借り入れができなくなります。

また、専業主婦は借入にあたって夫の同意書が必要になります。

夫に黙って単独での借入ができなくなります。

これらの規制によって、わが不動産業界も大きな影響が予想されます。

それは、家賃滞納です。

今までは月末にキャッシングして家賃を支払っていた方々の相当数が借入が
できなくなることが確実です。

当然、家賃の支払いが滞るケースが出てくるでしょう。

また、事業者も消費者金融に頼っていた部分が使えなくなりますので、当然破たんが
出てくるでしょう。

これらの結果、闇金融がはびこることも確実です。

２０％や３０％という常識的な世界ではなく、トイチと言ったレベルです。

このような「社会主義的な法改正」を行う意味はどこにあるのでしょうか？

規制すればなくなるのではなく、地下に潜るだけです。

派遣、暴力団、消費者金融、風俗全てに共通する問題だと思います。

是非現実を直視した政策をお願いしたいものです。

（参考）バードレポート　2010年6月21日号

本日の各紙朝刊に各党の公約が書かれています。

記事を見てみると、投票して良い党、悪い党が大体分かります。

私なりの分析を加えて見てみたいと思います。

あくまでも日本人、不動産投資家という立場です。
（立場が変わればこの限りではありません）

日本人にとって今回の参議院選挙の最大の争点は
「外国人参政権」であることは言うまでもありません。

外国人参政権選挙です。

この争点に賛否がどうなっているかを見ればその党の考え方が
分かります。

外国人参政権法案が可決されれば、日本は確実に解体され、支那の属国と
なってしまいます。

国体を護れるかどうかの瀬戸際の選挙と言っても良いでしょう。

＜外国人参政権に賛成＞

・民主党

・公明党

・共産党

・社民党

＜外国人参政権に反対＞

・自民党

・国民新党

・たちあがれ日本

＜外国人参政権に対して態度保留＞

・みんなの党

・新党改革

上記を見てもらえれば、一目瞭然でしょう。

厄介なのはみんなの党。

実質は民主党と一緒（マニュフェスト起草者が同一　浅尾慶一郎）なのに
支持が高いことでしょう。

私は、国民新党の亀井氏の郵政政策やモラトリアムは大反対ですが、亀井氏が
いなければ、この法案が可決していたことを考えると彼の行動は評価しています。

最も私が一番支持しているのは平沼赳夫氏ですが。

以上、日本を愛する一国民としてご参考まで。

以前よりこのブログでご紹介している通り、現在の超不況下にも関わらず不動産の
価格は下がりません。

理由は単純で供給がなくなっているからです。

単純に極端な供給不足により値段が下がらないという需給のバランスの
問題です。

では、なぜ供給がそこまで少なくなっているのか。

これは、昨年12月施行の「モラトリアム法」が大きく影響しています。

お金を返さなくて良くなっている現状においては、お金の問題での売る理由がなくなって
いるからです。

それ以外の売る理由とすると相続および単純売却ですが、概算で半分の売る理由が
なくなっているため、供給量が半減している状況です。

それが顕著に表れるのが競売市場です。

競売は金額がオープンになりますので分かりやすい指標です。

現在の競売市場は、供給量不足を反映して落札金額が高騰しています。

今はまだ競売自体がありますが、数か月すれば競売での取引も大きく減るでしょう。

なぜなら昨年12月のモラトリアム法施行以降に競売を申し立てるケースが激減している
からです。現在の競売市場に出ている物件は、昨年12月前に申し立てをされた物件が
ほとんどということになります。

亀井大臣も辞職したことですので、このあたりでモラトリアム法も辞職願いたいと
思っているのは私だけではないはずです。

来る6月15日、16日の二日間東京お台場のビックサイトにて開催される
「賃貸住宅フェア」にてセミナーをさせていただきます。

昨年同様、「アパートローン銀行融資最新事情」というタイトルで、直近の金融機関の
動向を中心にお話しいたします。

セミナーは初日（15日）午後1時からという予定です。

ご興味ある方は是非お立ち寄りください。

また、当社管理サービスをご紹介するブースを出展いたします。

こちらもあわせてご興味ある方はお立ち寄りいただければ幸いです。

10日ほど前に書籍『「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』出版させていただき
ましたが、多くの反響をいただいております。

実際、書籍をご覧になられてご相談に来られる方も増えており、管理のご契約申し込み
いただく方も増えております。

当社が現場で実践している、満室を実現しオーナーさんの利益を最大化する管理を
ご紹介いたしますので是非お立ち寄りください。

以前も何度か当ブログで書いたり、セミナー等でお話させていただいたことですが、
借り換えは有効です。

なぜなら、新規の融資を受けることに比べて、借り換えは受けやすいというのが
あります。

先日、当社の取引している某地方銀行で借り換え専用の商品を出しました。

その地銀の担当の方もはっきり言っています。
「借り換えの方が圧倒的に融資しやすい」と。

金利が３年固定で１．３％　　１０年固定で２．２％と非常に良い条件となります。

ただ、９月末までの期間限定商品のようですが。

つまり、取得時は多少高い金利で物件を取得したとしても、すぐに借り換えることが
できるということです。

そのため、初期の金利条件はそれほどシビアになる必要はなく、良い物件であれば
積極的に取得するということです。

以上、ご参考になればと思います。

空室、滞納、消費者保護　ｅｔｃ.

アパート経営を取り巻く環境が急速に悪化しています。

そこで、アパート一辺倒の投資ではなく、他にもポートフォリオとして組み入れる
必要性を感じています。

すでに当社ではいくつかの実験を始めていて、近日中にご紹介できるのでは
と思っています。

但し、リスクとリターンの関係でアパートを主に据えることは必要です。

問題はアパートのみでは収益が先細る事が予想されるということです。

また、アパートの運用の仕方も若干工夫する必要があります。

工夫と言うのは今行われている不動産投資が基本的には「利回り」を主体に考えた
投資方法であるのに対し、違う視点も考慮にいれる必要があるということです。

具体的には、申し上げられませんが、政治に代表される動きによって社会の流れ
が変わってきているので、おのずと投資方針も微調整していく必要がある
ということです。

今色々と試して、まず自分（会社）でやってみているので一定の成果が出て改めて具体的に
書ける状況になれば書きたいと思います。

その段階で一度オーナーズクラブ向け（非公開）のセミナーを開催する予定です。

5月27日大阪高等裁判所で3度目となる更新料無効判決が出ました。

以下、バードレポート6月7日号を参照し記載いたします。
ちなみに当ブログでもたびたび引用させていただいております当レポートは税理士の山浦さん
という方が書かれた非常に鋭い視点をもった不動産に関するレポートです。

今回の判決は裁判官の偏向ぶりは著しく（菅ガンスの影響？）、今までの無効判決を
さらに進める内容となっています。

家主　個人　　賃借人　法科大学院生（２４歳）　家賃53,000円　
更新料（2年ごと）106,000円

更新料の成立過程について、「脱法的に賃料の値上げを図ることが
更新料成立の慣行が始まった契機」と指摘してます。

そして、「管理業者にとって極めて旨味のある制度」と。

頭おかしいですね（笑）。

さらに、続きます。

「賃料を安く見せかけ欺瞞的な目的で利用される危険」ということらしい。

「更新料制度は、賃借人の利益を犠牲にし、賃貸人や管理業者の利益確保を優先した
不都合な制度」

「よって消費者契約法に照らして無効」

「この判決が契機となり他の部屋の更新料を変換することになって家主が破産しても
致し方ない」と切り捨て。

もうここまで来ると、怒りを通り越してあきれるしかありません。

ただ一つ言えることは、この裁判官の脳の大部分を占めているのが、昨日も書いた
マルクス・レーニン主義であることだけは間違いありません。

資本家憎しの闘争階級史観に汚染された完全脳内マヒ状態。

ただ、以前は私も化石と思って気にも留めていなかったのですが、総理大臣にまで
同じ「人種」の方がなる時代です。

アパートオーナーさんはまず、マルクス・レーニン、さらにはそのもととなるルソーを
理解する必要があります。

なぜなら、敵を知らずに戦うことはできないからです。

それにしてもオーナーさん受難の時代はしばらく続きます。

きちんとした対策が必要なのは言うまでもありません。

バードレポートは以下のように締めくくっています。

「今後更新料を取るのはリスキー」

「更新料は諦めるのが安全でもしとるなら更新料なしで賃料を高くするか更新料ありで賃料を
　安くするかを賃借人に選ばせるべき」と。

そのために、定期借家契約を有効することが有効です。

当社もすでに定期借家契約の導入を始めています。

アパート事業は利益を出すためのものです。

利益を度外視したリフォームはするべきではありません。

5万円の家賃の部屋を100万円かけてリフォーム（リノベーション）することは
まったく無意味。

それであれば、家賃を下げた方が効果的です。

当社の管理物件においては、全くリフォームは勧めません。

なぜならリフォームをして儲かるのは業者だけであって、オーナーさんは損をするからです。

特に、リノベーションという言葉を聞くと感覚がマヒしてしまう方が多いようです。

「リフォームリノベーションは基本的にはしてはいけない」

これは、アパート事業の鉄則であり、基本です。

もちろん、不具合を直す工事やテレビインターフォンのようにそれがないと入居者が
入らない必須の工事は必ずやらなければいけません。

ここで言いたいのは付加価値を求める（と錯覚する）リフォームは必要ない
ということです。

菅直人氏こと菅ガンス氏が総理大臣になりました。

国民の９９％が冗談であってほしいと願っているはずです。

この方ご存じの通りの極左運動家。

事例を挙げれば枚挙に暇がありませんが、特に北朝鮮の拉致実行犯シンガンス釈放
に向けた運動を展開（釈放嘆願書に署名）した、許し難い売国奴です。
そのため「菅ガンス」と言われているのは多くの方がご存じのとおりです。

石原都知事が本日コメントしていましたがまさに極左政権の誕生です。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100605-00000053-mai-pol

昨年の9月以降急激に我々不動産所有者に対する締め付けが厳しくなっていますが、
奸総理の誕生はその流れを加速させる方向に働くことは間違いありません。

不動産、さらには市場経済と最も縁遠い方が総理大臣ですので。
奸氏は左翼活動家のため経済についてはマルクス・レーニン以外は全くの
無知です。
どのくらい無知かと言うと副総理就任時には企業の内部留保に課税するという
ことを公言したくらい無知です。これは恐ろしいことです。

「督促規制法案」の成立を目前に控え、今後どのような社会主義政策が出てくるのか
注目です。

本日は、朝早くから社員全員で武蔵一宮氷川神社の参道を清掃に行ってきました。
武蔵の國を御護りいただいている氷川様の参道を清めることで心が洗われるような
感じになりました。
定期的に続けていきたいと思います。

憲政史上ダントツに最低の総理大臣が辞任しました。

8ヶ月間、自国の国力を削ぐことに躍起になり、安全保障の仕組みを崩壊させ、財政を悪化させ、
モラルハザードを招いた我が国2600年の歴史上類を見ない「犯罪者」です。

名前を聞き顔を見るだけで吐き気がする人間です。

私は毎日各金融機関の支店長、ご担当者３、４名と打ち合わせをしていますが、ここにきて
みなさんのヒートアップぶりがすごいすごい。

民主党のお陰で、景気が最悪、企業が弱体化し、貸出先がないと。
（それでも報道統制して景気が良くなってきているように報道しているわけですが）

特にメーカーは一切の設備投資を控えている状況で、出る資金は運転資金の穴埋め
程度と言うのが各金融機関さんの共通したお話です。

そのため、融資先の確保が大変であると。

一方でモラトリアム法により、返済猶予に無条件に応じなければいけないため
貸出先の選定には慎重にならざるを得ない状況と。

金融機関にとってはまさに踏んだり蹴ったりの状況ですね。

それでも、条件が整えば融資を積極的にしています。
二極化と言った方が良いかもしれません。

当社の取引事例では、地銀はかなり積極的ですね。

この辺の融資のお話は、直近の取引事例を踏まえて6月15日の賃貸住宅フェアで
セミナーをさせていただきます。

http://www.zenchin.com/chintai-fair2010intokyo/seminar/sub7.html

ご興味のある方はお越しいただければと思います。

さて、民主党の嫌いなものは、

・金融機関
・不動産所有者
・経営者

いつもこのブログでも書いていますが、社会主義を標榜する彼らにとって資本主義の
象徴は敵です。

彼らの言葉を借りれば「反革命分子」。

この恐ろしい言葉を躊躇なく使う無神経。

ご存じの通り、7000万人の虐殺を生んだお隣の文化大革命時に「資本家階級」に対して
彼らを処刑する時に使われた言葉です。

次の党代表は、その文革礼賛の代表選手のK氏でしょうか。

私の大嫌いな「労働運動」していた人ですよね。推して知るべしでしょうか。

一日も早く日本のことを大切にしてくれる政権の成立を望みます。