昔の日本は住宅不足の時代でした。

部屋が足りず借りる側が貸し手側にお願いして部屋を借りる状況でした。

完全な貸し手市場です。

これがバブル崩壊を境に180度変わることになります。

部屋が余って入居者に住んでもらう時代です。

つまり部屋余りとなってきています。

そしてこの流れは今後さらに加速していきます。

一方、管理会社はどうかということですが、依然として住宅不足の時代に対応
した管理システムを行っています。

これだけ時代が変わり市場環境が大きく変わっているにもかかわらず、その
変化に対応していないのです。

当然、市場環境の変化に対応した管理システムが求められるのは言うまでも
ありません。

それがプロパティマネジメントという手法です。

詳しくはこちらをご覧ください。

http://www.musashi-corporation.com/book/02/

今後の空室時代を生き残るには、プロパティマネジメントのノウハウなくしては
生き残れないでしょう。

管理委託している方、自主管理している方問わず押さえておく必要があります。

しばらくブログの更新が怠っていました。

本日からまた書いていきたいと思います。

はじめにお知らせですが、6月1日に書籍を出します。

『空室率40%時代を生き抜く！「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』

アパート経営および管理にまつわる内容です。

ほとんどのオーナーさんに大変参考になる内容となっていますので、ご覧
いただければ幸いです。

http://www.amazon.co.jp/%E7%A9%BA%E5%AE%A4%E7%8E%8740-%E6%99%82%E4%BB%A3%E3%82%92%E7%94%9F%E3%81%8D%E6%8A%9C%E3%81%8F-%E3%80%8C%E5%88%A9%E7%9B%8A%E6%9C%80%E5%A4%A7%E5%8C%96%E3%80%8D%E3%82%92%E5%AE%9F%E7%8F%BE%E3%81%99%E3%82%8B%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88%E7%B5%8C%E5%96%B6%E3%81%AE%E6%96%B9%E7%A8%8B%E5%BC%8F-%E5%A4%A7%E8%B0%B7-%E7%BE%A9%E6%AD%A6/dp/4344997344/ref=pd_rhf_p_t_1

さて、借地借家法についてですが、私は、一刻も早くこの借地借家法を改正もしくは撤廃し
賃借人の権利を過度に保護する内容を改めるべきだと思います。

特に、滞納者を保護する根拠となる借家権というのはおかしいでしょう。

そもそも、なぜこのように賃借人の権利が過剰に保護されているのかご存じの方も
多いと思いますが、戦時立法に根拠があります。

大東亜戦争開戦前後、総力戦に向かっていくにあたって一般人の徴用も行われました。
国民皆兵で祖国の防衛にあたった聖戦であり、これは致し方の無いことです。
私の二人の祖父や大叔父達も皆祖国防衛のため従軍しています。

そのような時代背景において、残された妻子を守るための手段として制定されたのが
正当事由＝借家権です。

よっぽどのことがない限り、一度借りたら出ていかなくてよいということです。

昭和16年の借家法の改正において明記されました。

これは、時代背景を考えれば無理もないことです。理にかなっていると言えます。

問題は、その内容が、今でも厳然と存在し、さらにその傾向を強めていることです。

借地借家法だけではありません。

消費者契約法なる愚法も追加され、今では賃借人は「やり放題」の様相を呈しています。

まして、今は住宅が余る賃借人優位の市場です。

さらに、価値観の変化に伴って、お金がないから賃貸というものではなく、裕福な人でも
賃貸で過ごす人も増えています。
逆にオーナーさんが必ずしもお金持ちということもなくなっています。

一日も早く、オーナーさんの正当な権利が行使できるような国家になってほしいと
心より思います。

昨日大宮アルディージャトータルアドバイザーの清雲栄純氏にご講演いただきました。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B8%85%E9%9B%B2%E6%A0%84%E7%B4%94

講演と言っても当社は７名しかいないので、当社の会議室でお話しいただきました。

元日本代表であり、９４年「ドーハの悲劇」時の全日本ヘッドコーチの清雲さんのお話は
大変興味深かったです。

それにしても、当時はスター選手がたくさんいましたが、今は全くいません。

カズ、ゴン、ラモス、武田、福田、井原等々、サッカーを知らない人が知っている
サッカー選手です。

今は、中村俊介選手位でしょうか。

さて、清雲さんがお話されたのは、チームで勝つためには組織力が重要。

１＋１＝２では勝てない。３、５、１０となるようなチームになる必要がある。

そのためには、ここの力の強化はもちろん、チームの総力を最大化するために
各人が役割を持って取り組む必要がある。

エースストライカーだけでは勝てず、チームには潤滑油になる存在も必要。

例えば、ドーハ時の柱谷選手。

カズ選手とラモス選手が一切話をしない中で、柱谷選手が潤滑油の存在を果たした。

しかし、左サイドバック都並選手の骨折による出場停止が最後まで致命傷となった。

等々面白いお話が聞けました。

もう一つおっしゃられていたのは、「OFF 　THE　PITCH」の重要性。

選手はピッチの上はもちろん、ピッチの外でも一流であるべき。

そのために、あいさつや規律を守る必要がある。

これは、ビジネスの世界でも言えると思います。

初めての合宿で、カズ選手の遅刻に対してオフト監督が怒鳴ったというエピソードは
リアルでした。

武蔵コーポレーションの「OFF　THE PITCH」を胸に刻み、常に紳士・淑女たれの精神で
行きたいと思います。

今後も色々な形でアルディージャと共に地元を盛り上げていきたいと思います。

今度、NACK5スタジアムで清雲さんとオーナーズクラブの方々を招いて観戦パーティーを
企画しますので期待していてください。

当社会議室にて（中央が清雲さん）

一週間ほど前当ブログがいきなり壊れました。

理由は「ガンブラー」によるアタックを受けたということで、このブログを運用している
ライフシークさんのHPを含め全てのデータが閲覧不能となったということです。

先ほどもお客さんから「民主党から攻撃を受けたんじゃないか？」という話を
いただきましたが事実は分かりません。

いずれにしても復旧して良かったですが、怖い話です。

何やら怖い世の中になりましたが、明日は伊勢神宮に行きます。

ご皇室の祖先をお祭りする伊勢神宮に参拝し、日ごろの感謝を申し上げるとともに
我が国の将来に渡る安寧をお願いしてきます。

家賃滞納者が増大しています。

特に悪質な滞納者が増えています。

最近管理をしていると、オーナーさんの怒りが沸点に達しそうな状況を肌で感じます。

問題の根底は、

なぜ、家賃滞納が「犯罪」ではないのか？

という点に尽きるでしょう。

家賃滞納は立派な犯罪です。

犯罪者は刑事事件で逮捕できるようにするべきですし、逮捕できれば滞納の
問題は一瞬で片付くでしょう。

無銭飲食が犯罪で、滞納は滞納された方が恐る恐る「払っていただけませんか？」
という状況です。

利用できる住空間を販売して、その対価を家賃として貰います。

ホテルでお金を払わず逃げたら捕まるでしょう。

なぜアパートは捕まらないのか、ということです。

基本的人権？

では、お腹がすいて飢え死にしそうだから無銭飲食した場合は基本的人権を
理由に払わなくて良いのか？

というとそんなことはないでしょう。

ちなみに、海外でこのような状況を認めている国はないです。

先日お話したシンガポール在住の方の話では、滞納はまずあり得ないと。
クレイジーだと言っていました。

結論としては、以下の通りになるでしょう。

・借地借家法を完全撤廃

そして、

・家賃を払えない人は、人権が好きな民主党の議員の家に泊まらせて
　あげればいいのではないでしょうか。

当社の実施している管理（プロパティマネジメント）においてもっとも重要な活動は
ヒアリングです。

ヒアリングとは、賃貸仲介会社の営業マンへのヒアリングです。

ヒアリングにおいてどのようにしたら空室が決まるかを聞きます。

簡単に言えば、答えを聞くということです。

・どのようにリフォームすれば良いか？

・賃料をいくらにすれば良いか？

・敷金、礼金をどう設定すれば良いか？

全て賃貸営業マンが教えてくれます。

当社の管理が全て上手くいく理由は、当社がすごいわけではなく、営業マンに答えを
聞くという、基本的なことを繰り返しているからに過ぎません。

テストで言えば、答えを聞いて、問題を解くので100点取れるのです。

そして、答えを徹底的に聞くことも重要です。

表面的なことではなく、なぜ、なぜ、なぜ、というのを繰り返し、かつ複数に
聞きます。

すると問題点および解決策が浮かび上がってきます。

これを行って空室が埋まらないことはまずありません。

逆を言えば、これをやっていない管理会社が多すぎるというのも事実です。

管理（PM)におけるヒアリングの重要性です。

「バードレポート」（定期購読している情報誌）の記事より面白いことが書いてあ
りましたので、参考にご紹介いたします。

「不良債権」がなくなる、というのです。

どういうことかと言いますと、民主党が、「不良債権」という言葉が悪いということで
「不良債権」という言葉を使用するのを禁止するようです。

理由は「『不良』と付くと処理する対象になっていまう。再生支援する対象と分かりやすく
名前を変える」というものです。

候補として、「再生支援債権」、「別枠債権」、「見守り債権」、「スランプ債権」等々。

・・・・・・・・・・・・

意味がわかりません。

どういう思考回路をもったら、そういうことに気づくのか。

もっと生産的にやることはないのでしょうか？

今後は不良債権と言ってはいけなくなる時代がもうすぐ来ます。

さすが民主党です。

今日は子供の日。

今子育ての真っただ中ですが、現在は自分の子供時代と大きく違うなと思うとともに、
子供時代の影響というのは「三つ子の魂百まで」の通り、大人になっても強く残るので
非常に重要だと思います。

私は、幼少期を埼玉県の熊谷市で育ちました。親戚皆が熊谷の人間でした。

両親が働いていた関係で、小学校を卒業するまで同居している祖父母（特に祖父）に
育てられたため、典型的な「おぢいちゃん子」でした。
その影響が大きく戦後的な価値観には馴染めないままこの歳になりました。

祖父は大東亜戦争（それ以前の支那事変も含めて）において支那大陸を中心に従軍
しており、毎晩祖父の戦争の話を聞きながら寝るのが子供の頃の日課であり楽しみ
でした。

祖父は、大正二年生まれで、読売ジャイアンツ、相撲、水戸黄門、自民党　という典型的な
日本人でした。

自分の息子（私の父親）には話せなかったことも、孫（私）にはと色々話をしてくれました。
よく父がそんな話は聞いたことがないと言っていました。

祖父だけではなく、戦争の後遺症で多くの従軍経験者が子供たち（特に団塊の世代）
に話をできなかったというのが、戦後日本を歪めた原因であるとある本に書かれていたのを
思い出します。

母方の祖父も近くにいましたし、祖父の弟（大叔父）や近所（隣組）にも被弾して片足を
失った方等多くの従軍経験のある「老人」がいて良く話をしてくれたものです。

また、軍医の息子（私の大叔父）を南方で亡くした曾祖母（明治二十二年生まれ）も近
くにいて健在で、色々話をしてくれました。
また、「息子がいるから」と定期的に靖国神社にお参りしているのを見ていました。

祖父の話は元より、大叔父の満州の話やその後のシベリア抑留の話、昭和20年8月14日未明
に熊谷（私の出身地）が日本で最後の空襲にあって逃げた（家は焼かれた）話は非常に
強い印象をもって残っています。

このような子供時代の環境が現在の人格形成、価値観に大きな影響を与えたことは
間違いありません。

子供の日に親として、改めて教育の重要性を思います。

5月3日（祝）憲法記念日。　

日本国民として今日は素直に喜べない祝日です。

当たり前の感覚としてGHQに押し付けられた「占領憲法」を祝うことはできません。
一日も早く破棄し、自主憲法の制定（もしくは帝国憲法の復原）を果たすべきです。
http://www.meix-net.or.jp/~minsen/souko6.htm

しかし、小学校で習った「カルト条項」である9条なんていまだに信じている
おめでたい人っているのでしょうか？

今年のGWですが、月末に出版予定の書籍のために執筆活動中です。

今回は管理運営について。

前回出した本（アパート事業による資産形成入門）は、物件を買うまでの話です。

どの基準で、どのような業者から、どのような物件を買えばいいか。

お陰さまで多くの方からご好評をいただきまして感謝申し上げます。

今回のは、買った後どのように運営していけばいいか。

・アパート経営を取り巻く環境

・そもそもアパート経営とは

・現在の管理会社の問題点

・プロパティマネジメントとは

・リフォーム

・リスク管理

タイトルを決めて、最終チェックをして、というのをGW中に終わらせて、休み明けに脱稿です。

今回も全て２７０P自分で書きましたので、肩が凝りました。

最後までなんとか書き終えたいと思います。