不動産投資家にとっての大きな問題、それは「滞納」です。
昨今の滞納に対応しようと「定期借家契約」を導入する流れが増えています。
この特徴は、「再契約型」と言って、更新を事実上認めている点です。
つまり、滞納等の問題がなければ、貸主側は再契約に応じますよというものです。
この契約ですが、注意が必要です。
この契約は、そもそも「良質な・・・・契約」に定めるところの定期借家契約ではありません。
更新の権利を認めている（貸主側からの再契約の拒絶権を放棄している）時点で、
普通借家契約と解釈されるというのが法的な解釈です。
ですので、この法律は、あくまでも滞納の抑止力のために使うというのが正当な使い方です。
つまり、滞納したら契約しないよという文言を入れることによって、滞納を防ぐというものです。
確信犯的に法律の知識のある入居者が滞納して普通賃借権を主張すれば、まず勝てない
でしょう。
繰り返しになりますが、オーナーさんの認識として、形だけの定期借家契約は事実上の
普通借家契約であると認識の上運用する必要があります。
当社のその認識に立ってこの契約の運用を開始する予定です。
更新料に関しても、再契約料ということでもらうことを再契約型の定期借家契約で考えている
管理会社は多いのですが、これも更新料と認定される可能性は否定できません。
なぜなら、再契約は事実上の更新だからです。
では、このように問題のある契約をなぜ使い、本物の定期借家契約を
結ばないのか？
というのは単純に本物の定期借家契約では、入居者は入らない、もしくは
極端に家賃が下がるからです。
不動産投資家にとって、滞納の抑止力として「定期借家契約」を使うことは有効ですが、
きちんと法律の内容を理解して使うことが重要です。