本日の日経新聞の一面に大きく郵貯の預入れ限度額が2000万円に増額される記事が
出ていました。

普通であれば「ふーん」で終りの記事です。

しかし、不動産投資家にとっては非常に大きな問題となります。

なぜでしょうか？

とある地方銀行の人と話をしました。

この変更によって預金が郵貯に大量に移管した場合、貸し出しもそれに応じて少なくなる
と言うのです。

金融機関は預金を集めて貸し出しをします。

その預金が減ってしまう（郵貯に流れてしまう）ことが、簡単に予想されます。

すると貸し出し金額が減って市場にお金が回らなくなりますので、景気は良くなりません。
というか、悪くなります。

不動産投資家は、資金が借りにくくなりますので、物件取得に影響が出ます。

なぜ、こんな小学生でもわかることが分からないのか。

今我が国の経済は瀕死の状況にあります。

景気浮揚策を取らなければ財政が危ない状況です。

亀井大臣が小泉元首相に恨みをもっていることはよくわかりますが、かなり考えものの
政策です。

先日ちょっと用事があって名古屋城に行ってきました。

名古屋はよく行っているのですが、名古屋城に行くのは初めてでした。

なぜ行かなかったかというと今のお城は、空襲により焼失しており、立て替えた
鉄筋コンクリート（ＲＣ）のお城では面白くないと思っていたからです。

しかし、行ってみると、昭和２０年の空襲を受けたことによって、それまであった
狩野派の絵画等が全て焼失してしまったという歴史があることを知りました。

名古屋城には素晴らしい文化遺産があったのですが、写真で見ることができました。

また、空襲があったことで街が焼失し、戦後の市長さんの英断により、今のあの広い道路が
できたということも知りました。

名古屋城にて

先日来、このブログでたびたび取り上げられている家賃の取り立てを規制する法案が
間もなく成立する見通しであるという情報を得ました。

衆議院を通過し現在参議院に回っているようです。

改めて書きますが、このような異常な法案が通ってしまえば、まともに賃貸経営が
できなくなる可能性が高くなります。

手元に２３Ｐに渡る法案の全文を確認していますが、内容は異常そのものです。

簡単に言えば、「泥棒保護法案」ということです。

泥棒の人権を守りましょうと。

泥棒（家賃滞納者）を保護し、泥棒された側（家主）を取り締まるというものです。

泥棒された店の店主（家主、管理会社）が泥棒を追いかけて捕まえようとしたら
「威迫」されたと言われ、通報された揚句、泥棒でなはなく、泥棒を取り締まろう
としたほうが懲役刑にされるという笑うに笑えないことが現実のものとなり
つつあります。

以下要約

＜第６１条＞
面会・文書送付・張り紙・電話等の手法を問わず、人を威迫する行為を禁止する

＜第７３条＞
第６１条に違反した家主、管理会社は懲役二年以下もしくは300万円以下の罰金に処する

どうですか、この異常さ。

実質滞納の督促ができなくなりますので、この法案を悪用する滞納者が続出することでしょう。

そして、またまたですが、「国籍条項」が入っていません。

つまり、南北朝鮮、中国をはじめとする外国人の滞納に対しても同法案は適用
されるということです。

民主党は、日本人が本当に嫌いなようです。

オーナーさん、管理会社は早急に対応策を考える必要があります。

子供手当同様、異常な法案が成立しそうです。

子供手当法案、外国に住んでいる外国人にも支給するというとんでもない法案で、
まともに運用すれば財政破たんは火を見るより明らかです。

３０兆強の税収の国が、５兆以上の子供手当を出すのですから。（しかも総額を
把握できていないのと外国人にいくらでも偽造されて増える可能性がある）
それも自国民以外に。

国民が真剣に考えないとこの国は滅ぶ方向になります。

昨年9月の民主党政権成立後国内の経済状況は悪化の一途を辿っています。

私は一貫して民主党政権に対しては否定的な見方をしています。

理由は単純で、不動産投資家、経営者という立場の人間にとっては敵対する政策ばかりを
繰り出してきますし、そもそも民主党と言う政党は日本を破壊することしか考えていないからです。

例えば、税収が30兆ちょっとしかない中で5兆以上の子供手当を出す（しかも日本人以外にも）
ことは異常でしょう。将来の我が国の財政が壊滅的になります。

これは、平成10年の結党以来の彼ら党員の思想や行動を見てみれば一目瞭然です。

そして、そのむちゃくちゃな政治の内容が、国民生活にダイレクトに影響する時代になって
きました。

昨日出ていた派遣法の改正などはその典型でしょう。

「派遣という仕組みをなくせば正社員になれて雇用が安定する」ということですが
誰もまともに信じる人はいないでしょう。

派遣会社の業績は厳しくなり、派遣の方は仕事を失うことは目に見えています。

トヨタの問題も同様でしょう。

普天間での問題が日本を象徴する企業叩きという形で顕在化したに過ぎません。

クロマグロの問題も然りです。

今回はなんとか難を逃れましたが、なぜ、米国が禁輸賛成に回ったのか考えれば
理由は明白です。

このように、現在の我が国においては、自らの責任を超えたところで大きなリスクを
孕んでいます。

先日もある著名な経営コンサルの方とお話していて、通常のベンチャーは「選択と集中」で
規模の小さいうちは伸びる事業に集中するべきだが、今の政治情勢では、リスクを
分散させざるを得ないということをおっしゃってられました。

企業経営者の方は、集中という考え方の一方で分散も考えざる
を得ない時代になったのかもしれません。

外部要因で業績を悪化させ、さらには倒産する事例が数多く出ています。

不動産投資家も不動産投資一辺倒ではリスクが高まっていくことも想定されます。

今現在分かっている中では、今国会で通過する「保証会社登録法案」がその最たる例です。

滞納者からどのように家賃の回収ができるのかというのが現時点では見えていません。

そして、来月4月から建物消費税の還付はできなくなりました。

矛盾しますが集中する一方で常に分散というのを考えなければいけない時代になったと
思います。

当社で取得しているデータに埼玉県内の毎月のアパートの新築概要リストがあります。

建築主、施工会社、住所等々の概要が一目瞭然のデータです。

驚くことに、これだけの空室時代にありながら毎月続々と新しいアパートが建っている
のです。

平均して、県内で毎月50棟が完成しています。

50棟というと平均10世帯として500世帯が毎月新規に供給されているということに
なります。

しかも埼玉県内だけでです。

年間にすると6000世帯の新規増加です。

さらにデータを注意深く見ると、人口の多い県南地域（さいたま市、川口市）であればともかく
かなり田舎のエリアにも建っているのです。

そして、施工会社をみると、やはりハウスメーカーが多いのが良くわかります。

新築アパートの8－9割はハウスメーカーの施工となっています。
レ○パレス、東○コーポレーション、等々
お得意の借上げをしますから建てましょうというパターンになっているのです。

それにしても面白いデータです。

不動産投資家にとっての大きな問題、それは「滞納」です。

昨今の滞納に対応しようと「定期借家契約」を導入する流れが増えています。

この特徴は、「再契約型」と言って、更新を事実上認めている点です。

つまり、滞納等の問題がなければ、貸主側は再契約に応じますよというものです。

この契約ですが、注意が必要です。

この契約は、そもそも「良質な・・・・契約」に定めるところの定期借家契約ではありません。

更新の権利を認めている（貸主側からの再契約の拒絶権を放棄している）時点で、
普通借家契約と解釈されるというのが法的な解釈です。

ですので、この法律は、あくまでも滞納の抑止力のために使うというのが正当な使い方です。

つまり、滞納したら契約しないよという文言を入れることによって、滞納を防ぐというものです。

確信犯的に法律の知識のある入居者が滞納して普通賃借権を主張すれば、まず勝てない
でしょう。

繰り返しになりますが、オーナーさんの認識として、形だけの定期借家契約は事実上の
普通借家契約であると認識の上運用する必要があります。

当社のその認識に立ってこの契約の運用を開始する予定です。

更新料に関しても、再契約料ということでもらうことを再契約型の定期借家契約で考えている
管理会社は多いのですが、これも更新料と認定される可能性は否定できません。

なぜなら、再契約は事実上の更新だからです。

では、このように問題のある契約をなぜ使い、本物の定期借家契約を
結ばないのか？
というのは単純に本物の定期借家契約では、入居者は入らない、もしくは
極端に家賃が下がるからです。

不動産投資家にとって、滞納の抑止力として「定期借家契約」を使うことは有効ですが、
きちんと法律の内容を理解して使うことが重要です。

昨日、日弁連の会長選挙が行われました。

会長に選出されたのは、宇都宮健児弁護士。

一般の人には特に影響のない話なのですが、不動産投資家にとっては非常に
大きな痛手になりました。

今回の日弁連の選挙に関しては、顧問弁護士の先生から話を伺っていて、
注目をしていました。

弁護士の先生から伺っていたことは、

宇都宮氏が会長になれば、社会主義的な思想の強い方なので、会社経営者、
不動産投資家にとっては、厳しい流れができるというものでした。

対抗馬の山本弁護士はいわゆる中道派ですが、宇都宮氏は完全に「あちら側」です。

年越し派遣村の名誉村長、反貧困ネットワーク代表等々経歴から分かります。

また、消費者金融問題にも積極的に取り組んでいました。

一貫して「弱者保護」の立場です。

さらに、社民党の福島党首の内縁の夫が事務局長になるようです。

この人の経歴を見るとさらに唖然とします。

そして、この事実が起こったことによって、

今後具体的に想定されることとしては、更新料の訴訟が大々的に展開される
ことが予想されます。

また、滞納の督促に対しても、厳しい規制が加わるでしょう。

礼金、敷引、クリーニング費用等々オーナーの収益にメスが入ることも予想されます。

決して悲観的になる必要はありませんが、逆風が吹くことは間違いありませんので
不動産投資家にとっては、きちんとした対策が必要なのは言うまでもありません。

お客さんとお話をしていて、持ち家は「負債ですよね」とか「資産ですよね」ということを
言われることが頻繁にあります。

結論から言えば、ケースバイケースでどちらもあり得るということです。

例えば、現金1億円で1億円の戸建て（マンションでも良いですが）を買っていれば、間違いなく
「資産」ですよね。その戸建て（マンション）の価値が1億5000万円でも1億円でも5000万円でも
確実にプラスですので。

では、1億円の戸建てを1億円借入して買えば、これは微妙でしょう。

戸建ての価値と借入（1億円）を比べて、価値の方が高ければ資産だし、価値が借り入れよりも
低ければ負債（厳密には債務超過）です。

という非常に単純な話だと思います。

ちなみに、どちらでも良いですが、地銀や信金でアパートの借入を行う場合には圧倒的に
家を持っている方が評価されます。

これは、「賃貸住宅というのはあくまでも仮の住処」という考え方が金融機関のベースに
あります。

家をもっていれば、言葉は悪いですが、「逃げない」ということなのです。
つまりは信頼できると。

ライフ住宅ローンもこれと同じ考え方をしていて、自宅をもっている人に貸し出しを限定
しています。

では、一般的にはどちらが良いのか？

これはもう主観ですからどちらとも言えないでしょう。
それぞれにメリット・デメリットがあります。

リスクが少なく、利便性が高いのは賃貸住宅でしょう。
ライフスタイルの変化に合わせて移動できます。
子供の成長に合わせて出会ったり、職場の異動であったりです。
非常に合理的な生活ができます。

しかし、合理性を排したところでは、自宅は持っていた方が良いというのが私の
あくまでも個人的な考え方です。

経済合理性以外の面です。

やはり自分の家をもっていたら嬉しいでしょう。少なくとも私は嬉しく思います。
例え、1億や2億借入があったとしてもです。

好きなように変えられるし、自分の家だと言えますので。

先日、中古でBMWを購入しました。

正直車のことは全くわかりませんので、どこで買うかを考えました。

そして、BMWの認定中古車店で買うことにしたのですが、理由はただ一つで
安心だからです。

車を見て、エンジンを見て、この車が状態がどうだ、事故歴がどうだ、メーターは正しい、
ということが分かる人であれば、決して割高な認定中古車を買う必要はないでしょう。

しかし、プロもしくはセミプロの方でないかぎり中古車の状態は分かりません。

まして輸入車であれば尚更です。

すると、分からない人は、車を分かろうとするのではなく、売っているところで見るしか
ありません。

さて、この輸入車のお話は不動産にも当てはまると思いませんか？

それも中古の不動産です。

プロやセミプロであれば状態を見て良い悪いの判断をし、保証はなくとも自分で
なんとかするということができるでしょう。

しかし、その知識のない方はどうするのか？

不動産業者に負けないだけの不動産の知識を身につける努力をするのでしょうか？

ではなく、きちんとした会社を選ぶということです。

会社を選ぶことは不動産の知識経験とは関係ありません。

人を見る目が普通にあれば選べます。

結論とすると不動産を選ぶことは、その販売している会社を選ぶことであると言えます。

昨日、昨今の入居者の滞納問題（現在審議中の法案関係）、クレーム問題に対する
勉強会を開催しました。

顧問弁護士の高久先生をお招きし、ディスカッションしながら社員全員でみっちりと
対策を立てました。

一定の方向性が出てきましたので、当社の管理しているオーナー様には、改めて
ご報告の機会を設けようと思います。

収益物件の需給がタイトになってきています。

そのため利回りは低下傾向にあります。

昨今の不況下で物が売れない時代ですが、収益物件マーケットは世の流れと異なり
物不足の状況です。

では、なぜ売り物がないのか？

これは、不景気が物件所有者にとって売る理由と直結しないということがあります。

具体的には、リーマンショックのような不況になったからと言ってアパートの家賃は
大きく下がりません。

10万円の部屋がリーマンショックになったからと言って5万円にならないのです。
（もちろん9万円とか若干は下がることになりますが）

また、入居率が極端に下がるということもありません。

ということで物件所有者（ほとんどは地主さん）にとって不景気が売る理由にならないの
です。

逆に今は不況だから売るのをやめておこうくらいに思って売り渋りが発生します。

もちろん、アパート経営とは別に本業がある地主さんがその本業の経営が頓挫し、
アパートも売らざるを得ないということはあります。

一方、需要の方はどうでしょうか？

こちらは、不況ということで多くの人が将来に不安になります。
経済的な不安です。

すると自己防衛を意識し、アパートの購入を考える人が増えます。

需要が高まり、供給がほとんど変わらない、そのため需給がタイトになる。

というのが一連の流れです。

バンクーバー五輪閉幕しましたが、浅田真央選手素晴らしかったですね！

閉会式でも世界中の選手から人気で中心にいたのは浅田選手。

プルシェンコも言うように誰が真の金メダルかは世界中が認めているということです。

本当におめでとうございます！

さて、リスク許容度というのが非常に重要だと感じています。

これは、不動産投資に対する許容度ということです。

そして、この自分のリスク許容度を超えたところで投資をしていると様々なストレスを
抱えることになってしまい、不動産投資が楽しみではなく、つらいことになってしまいます。

例えば、1億円の借入をすることに対して非常に大きなストレスを感じる人もいれば
全く感じない人もいます。

それどころか、10億、100億となっていってもストレスを感じない人もいます。

これは、その人のリスク許容度という問題です。

なぜ、この話をするかと言いますと、このリスク許容度は人によって大きく異なります。

そして、自分のリスク許容度を超えた投資（借入）をすると精神的に破たんをきたします。

人によっては、心配で何もできなくなったり、極端な話眠れなくなったり病気になったり
してしまいます。

ですので、大切なことは、自らのリスク許容度をキチンと理解し、不動産投資をする（もしくは
しない）ということです。

極端な話、リスク許容度の少ない人は不動産投資にあまり向きません。

投資をすること、借入をすることで、大きなストレスを抱えてしまうのです。

また、借入だけではなく、不動産投資には様々なトラブルが付きまといます。

空室、入居者の家賃滞納、給水管の故障等々。

オーナーとしてそれらのトラブルを乗り越えていかなければなりません。

これらのトラブルに対して、楽しみとして対処できる人もいれば、大きなストレスとして
捉えてしまう人もいます。

これは、ひとえにその人の性格によるものです。

不動産投資に向いている人は、やはりリスク許容度の高い方でしょう。

借入をしているということ、日々起こる様々な問題を逆に楽しみと捉え、前向きに解決
していくぐらいの気持ちが必要です。

先日の日経新聞等多くのメディアに原状回復費用を支払う必要ない旨の記事や保証会社
の登録制度についての記事が出ました。

その影響を受け、当社にも入居者の方から多くのクレームが入っています。

クレームの事例としては、

・なぜ退去後のクリーニング費用を払う必要があるんだ？

　これは、退去後のクリーニング費用を入居者が支払うということで契約書に明記
　しているものですが、払う必要がないということを主張するケースです。
　
　その根拠として、「私は弱者」というものです。

・なぜ、家賃を支払わなければいけないのだ？

　督促の連絡をすると「威迫」にあたるとすごむケース。

　家賃を払っていない人に電話をして脅迫にあたると言われてしまうと何もできません。
　
　保証会社登録制度の法案内容を知っていてこのような発言に至るのでしょう。

　まさに盗人の言葉です。本人は「弱者」であると言いますが。

このように「弱者」が急増して来ました。

それも日本人でない「弱者」も多くいます。

それにしても、とんでもない時代になりました。

管理会社として、なんとかしてオーナーさんの利益を確保するための方策を
模索しています。

今日も保証会社の方とお話をしましたが、その会社は若干の保証料の値上げで済む
ようです。

但し、その会社のような大手でないと事実上経営ができないため、その会社以外に
何社保証会社が残るかということが深刻な問題ということです。