バンクーバー五輪のメインとも言える女子フィギュアの決勝が行われました。

結果は我が国期待の浅田真央選手が２位。

本当によく頑張ってくれたと日本国民の一人として浅田選手に感謝したいと思います。

世界中に感動を与えられる演技をしたのは彼女一人ですから、事実上の金メダルです。
すごく誇りに思います。

しかし、あんなインチキジャッジをよくできるものだとある意味感心しました。

プルシェンコ（ロシア）

「アサダのレベルは人類史上最高だよ。俺が女だったら勝てないだろうね。
キムは４回転を２回跳んだのか？」

アメリカ人記者

「フリー後、キム・ヨナとカナダのロシェットの点数だけが異様に高いと、ヨーロッパの
審判団の中でも首を傾げる人物もいたそうです。キム・ヨナの演技が終わった後、
韓国人とカナダ人、そしてもう一人、東欧の審判が顔を見合わせてニヤリとして
いたそうなんです。それはロシェットの時もそうでした。
疑いたくないが、彼ら3人の動きが気になるのは事実です」

という非難の声が世界中から挙がっています。

今後この「事件」（スキャンダル）が解明されることを強く望みますが、浅田選手の
実力は世界中が認めるものです。

何はともあれ、浅田真央選手が与えてくれた感動に感謝し、彼女の功績を称えたい
と思います。

今月２４日に更新料および定額補修分担金特約について無効の判決が出ました。

昨年以来無効、有効の判決が出ている大阪高裁での判決です。

無効の理由はいづれも消費者保護法第１０条が根拠となっています。

この判決は、昨年８月の無効判決の延長線上にあるものと考えられます。

但し、定額補修分担金特約について無効の判決が出たというのは注目に値します。

修繕費を家賃と別途徴収するという契約が無効と判断されたという内容です。

こちらも消費者保護法第１０条に該当するというのが根拠です。

具体的には、定額補修分担金が賃料の３カ月分を超えることから高額である
という点から消費者の利益を害するという判断のようです。

いづれにしましても、この消費者保護の流れは変わらないようです。

以前より繰り返し当ブログで指摘していた保証会社の登録制度に関する法案が
今通常国会に提出されようとしています。

そして、私の予想では、この法案によって、アパートオーナーの収益は大きく圧迫される
でしょう。

その概要が明らかになりましたので、以下にまとめてみたいと思います。

あくまでも、アパートオーナーの視点で、かつ常識的な視点で、見てみます。

＜概要＞
家賃滞納者への督促を制限する法律であり、その督促行為を行う家賃保証会社を
登録制にし、管理会社およびアパートオーナーに対してもこの法律の効力は及ぶ。
そして、この法律に違反した場合には刑事罰が下されるというもの。

（１）家賃等の悪質な取り立て行為の禁止
　
　　・家賃債務保証業者、住宅の賃貸事業者、賃貸管理業者、委託先による悪質な取り立て
　　の禁止

　　①面会・文書送付、貼り紙、電話等の手法を問わず、人を威迫すること
　　②人の私生活または業務の平穏を害するような言動

　　・罰則（懲役、罰金）

（２）家賃債務保証会社の登録制度

　　・登録義務付け
　　・保証委託契約締結前後の書面交付義務
　　・魚無改善命令・監督処分・罰則
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　他

（３）家賃等弁済情報データベースの登録制度

　　・登録の義務付け
　　・賃借人への情報開示
　　・秘密保持義務
　　・業務改善命令・罰則
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　他

一見して大きな問題を内包する法律であることが分かります。

ポイントは（１）と（２）でしょう。
ご覧いただければお分かりのとおり、刑事罰を含めた罰則規定を用意し、家賃の督促に
対して制限をしています。

そして、定義があいまいであるということです。

脅迫するというのは、受け取った側が脅迫されたと言えば、その対象になってしまう
というのがこの法律の大きな問題点です。入居者の主観によって判断されてしまう
ということです。

督促されて、脅迫されたと言い、行政に訴えるとすると業者およびアパートオーナーは
処分の対象になってしまいます。
（それも刑事罰まで含めて）

これでは、督促することは事実上できなくなるということです。

そして、保証会社を登録制度にして、行政（国土交通省）の監督下に置くと明示
しています。

督促を受けた入居者が、脅迫されたと行政に訴えれば、その業者は処罰の対象と
なります。

その一方で、入居者が家賃を滞納した場合の罰則規定は一切設けられていません。

例えば、2か月滞納したら懲役刑となるというようにすれば、この法案の内容と
バランスが取れると思いますが、家賃滞納については一言も触れていないのは
明らかにおかしいでしょう。

滞納されたオーナーは泣き寝入りです。

ただでさえ、借地借家法の影響で入居者の権利が極端に強くなっている我が国の
制度において、輪をかけてその権利を保護しようとするこの法案は大変危険です。

この法案を受けて、各保証会社では保証料の見直しを検討しています。

家賃滞納者が増加し、取り立てできないケースが増えることが確実に予想されます
ので、現在の保証料では到底保証できなくなるためです。

ある会社の保証料は現在の3倍程度を想定しているという情報もあります。

では、その保証料はだれが負担するのか？

入居者に転嫁できればいいのでしょうが、現実的にこの空室時代にはまず無理でしょう。

となると、その保証料の増額を負担するのはアパートオーナーとなります。

結局はアパートオーナーの収益を逼迫してきます。

今後の法案の推移を見守るしかないのですが、是非廃案になってほしいと願います。

政府の方針として、所得税率のUPによる増税案が出されました。

良い悪いの議論は別として、民主党は社会主義を標榜する政権ですから、
今回の施策は当然の流れと捉えるのが筋かと思います。
（まして国民の多くの方がその流れを指示した結果が先の選挙ですので）

但し、その増税を子供手当に充てるというのは、言っていたこと（「財源はある」）と
完全に矛盾しますのでおかしいとは思いますが。

では、不動産投資家は、今後の所得税増税にあたってどう対応すべきか？

昨今の不況は、最近特に拍車をかけてひどくなってきている状況にあっては、
民主党政権もおそらくは、法人税の増税には手をつけられないと思います。

とすると、法人税は据え置き（もしくは減税）、個人の所得税は増税という
税率のギャップが生まれます。

単純な話として、所得を法人に振るというのが基本的な考え方では
ないかと思います。

しかし、現時点では、法人で物件を取得することは、非常に難しくなっています（一般
の方は無理）のでそれはできません。

すると、サブリース方式、もしくは管理方式で不動産所得を法人にもっていくという
ことが方法として考えられます。

ちなみに、我が国の税制の歴史をみると、確かに現在は５０％と最も税率の
低い時代なのです。
過去には所得税・住民税合わせて９０％近い時代もありました。

また、その方向に戻そうというのが、今回の方針です。

月曜日から３日間連続で取引銀行さんの新年会に参加していました。

いずれも当社が借入をし、お客様の融資もご紹介させていただいている
地方銀行さんです。

取引銀行さんの関係者（経営者）が集まり、新年会以外にも定期的に勉強会（講演会）と
懇親会という構成です。

ゴルフをやったりスポーツ観戦を行ったりと、地方銀行さんのこのような会があるのが
良いところです。かなり親密な関係になれますので。

それぞれ頭取がいらしてお話をしましたが、まだまだ市況が厳しいようです。

貸したいけれども貸し出しができない状況というのが現状のようです。

特に、ある頭取は、GDPの落ち込みを指摘していました。

その原因が公共工事の大幅な削減にあるという指摘されていましたが、当社のある
埼玉やその銀行さんの本部がある群馬では公共工事は死活問題です。

工事をして景気を上向かせるという基本的な経済政策を放棄している現状ですが、
何をもって景気浮揚策とするのかという点が論点になっていました。

講演会の一つに参議院議員の中山恭子先生のお話がありました。

拉致問題に継続的に取り組まれてきた方で、被害者家族の方々のご信頼が厚いという
ことは存じていましたが、お話をお聞きすると非常に優秀で品があり、かつ芯がしっかり
している素晴らしい方でした。

拉致問題で5名の「帰国者」を再度北朝鮮に帰せという議論が主だった中で中山さんが
国家の意思として返さないということを安部官房副長官（当時）にお話しされ実現したという
ことなどは非常に興味深かったです。

他にも色々勉強になる講演会がありました。

3日間連続で非常に大きな刺激を受けました。

中山恭子先生と記念撮影

昨日から確定申告がスタートしました。

私は毎年顧問の税理士先生（鳥山先生）にお願いしていますので、今年も例年通り、
全てお任せして申告する予定です。

私は、個人名義ではもう基本的には物件は取得していないのですが、事情により
取得せざるを得ない物件もあり、毎年増えてるのでお手数をおかけしますが、
いつもありがたいです。

鳥山先生は、ご自身でもかなりの（具体的には言えませんが）不動産をご取得されている
気合いの入った不動産投資家です。

ですので、色々分かってくれていますので助かります。

総理大臣が脱税し、幹事長が脱税しているからと言って、それに倣うことなく
国民の義務を果たしてまいりたいと思います。

「国民の皆さんにはお支払いただきたい」（鳩山）

自分は脱税してもいいけど、国民は税金払えよと言っているのです。
しかも増税して。

こいつ馬鹿じゃないかと、多くの国民が思うのも無理はありません。
あまりにも国民を馬鹿にした発言です。

盗人猛々しいとはこのことです。　怒りがこみ上げてきます。

今年の確定申告は大荒れ間違いなしでしょう。

税務署も「知らなかった」と言われれば何も言えないでしょうから。

ここまで国民の納税意識を低下させた政治家はもう終りにしてほしいです。

今日は一日社員全員でコーチングセミナーを受講していました。

講師の先生にオフィスに来ていただいて丸一日受講しました。

コーチングというものは初めての経験でしたが、要はコミュニケーションを円滑に
するための手段と言う位置づけです。

社会人になると長時間勉強するということはないので、久しぶりの感覚でした。

実際に身に付いたことも多々ありますので、社員全員のスキルアップにつながり、
これがお客様へのサービスアップにつながれば良いなと思います。

ビジネスにおいては、人間関係の構築は外せません。

というか人間関係の構築が全てであるとも言えます。

アパート経営においても重要なところです。

なかなか役に立つスキルだと思いますので興味のある方は是非コーチング調べて
見てください。

授業終了後に講師の先生と一緒に

本日は、紀元節（建国記念の日）です。

日本国民の一人としてお祝い申し上げます。

今日からさかのぼること2670年前の今日、初代神武天皇が奈良県橿原においてご即位
された日をもって我が国の建国とされています。

神武天皇以来125代目の今上陛下に至る皇統は、他国には類を見ない世界史
における奇跡です。

日本人であることを心から誇りに思い、感謝したいと思います。

今日は紀元節なので午前中社員一同大宮の氷川神社にお参りに行ってきました。

初めて写真を張り付けられました。

さて、定期借家についてです。

平成12年3月1日施工の法律で、正式には「良質な住宅・・・・・」というものです。

法律のできた背景は、外資の参入です。

外国には普通借家制度はないため、外資を入れるにあたって、日本の不動産の法律を
一部外国の人にも分かりやすく、透明感を高めるためということで施行されました。

国内的には、既存借地借家法が生きていますので、普通借家契約の
例外契約という位置づけになります。

＜特徴（普通借家契約との違い）＞

①契約が契約書通り終わるので更新がない
　（借主の更新要望に対して拒否できる）

②賃料減額請求権が認められていない
という大きく二点です。

①が一番大きい要素ですが、日本の借借家法においては、貸主側が更新の拒絶をする
ことは実質上認められていません。

契約終了をもって退去してもらうことができない法律になっているのです。

それを、契約書通りに契約を終わりにできるのが、この定期借家契約です。

契約時に、契約書と別紙で、更新のない旨の承諾書を取る必要があります。
（契約書のなかに明記しているだけでは認められない）

但し、更新料の問題から定期借家にするケースをみると、「再契約を認める」という
文言を契約書に入れ、定期借家として契約していることがあります。

これは、定期借家ではなく、普通借家とされますので注意が必要です。

賃料減額請求権は、通常の借地借家法においては、合意がなくても借主に認められる権利
ですが、これも排除されます。

契約期間内においては、契約した賃料しか認められません（合意がある場合は別）。

ちなみに、定期借家契約は中途解約が一般的に認められませんが、中途解約条項を
入れることは可能です（定期借家の性質を失わせるものではありません）。

途中解約条項のない中での中途解約は、契約書上は残期間の賃料を支払う必要
がありますが、一般的には全額は認められないケースが多いです。

例えば、3年間の契約を残して中途解約をした場合、通常認められるのは1年分くらいの
支払いです。
公序良俗に反するという考え方です（判例あり）。

以上、定期借家契約にかかわるご説明でした。

本日の日経新聞の社会面に出ている滞納者のデータベース化の記事を見ました。

現在、民間企業にて家賃滞納者をデータベース化しようという作業が進んでいます。

これは、現在賃貸業界で大きな問題になっている滞納者をデータベースに登録し、その
滞納者を一目瞭然にし、入居時にチェックしようということです。

金融機関等では、もうかなり以前からデータベースを作っていて、いわゆるブラックをはじく
取り組みをしています。

私が思いますに、賃貸業界で今までなかったのが不思議なくらいの話です。

その記事を見て驚いたのは、そのデータベースを作ることを反対している団体およびそれに
加担する弁護士団体がいるということです。

さらには、国（国土交通省）が「民間企業の行うデータベース化を禁止することはできない」
とコメントしていることです。

そして、悪質業者を取り締まるみたいな話が出ていますが、悪質なのは滞納者でしょう。

ちょっとというかかなりおかしな話です。

データベース化は国（行政）が行っても良いくらいの話です。

いつもこのブログでも書いていますが、
滞納している（もしくは滞納する）ということは、泥棒をするのと同じことです。

「私は泥棒するので、公表されては困ります」と言っているのです。

こんなバカなことがまともに論じられてしまうところに昨今の異常さが見受けられます。

良く「住む権利」とか「人権」とか言っていますが、何か勘違いしているのではないで
しょうか？

確かに家賃をきちんと払っているにも関わらず追い出されるということがあれば
住む権利を侵害されたと言えるでしょう。

しかし、滞納しているということは、住む権利を得るための義務を果たしていないという
状況です。

お店に行って、
「お金を払わないけれども物はもっていきますよ。
　物をもらう権利だけはください。
　くれないのは人権侵害ですよ」

と言っているのと同義です。

では、滞納されたオーナーの「人権」はどうなるのでしょうか？

きちんと住空間を提供していて、その対価であるお金をもらえない。

どちらに正義があるかは一目瞭然です。

そもそも「人権」などという言葉は何の正当制も持たない左翼ワードにすぎません。

「人権」という言葉を用いる人（団体）は基本的に信用できないというのは
まともな人の社会的常識です。

アパートオーナーにとって、このデータベース化は、昨今の厳しい流れの中でオーナーの
立場を守る唯一の光明と言える取り組みです。

是非ともデータベース化を推進し、「悪」を排除し、アパートオーナーの立場を守る
必要があります。

当社も管理をしていて、日常的にこの滞納問題が大きくなってきているのを感じています。

オーナーさんにとっての死活問題です。

管理会社としては、なんとかオーナーさんの立場を守るための努力をしていきたいです。

昨日は三井不動産平成１１年度同期入社のゴルフコンペに参加してきました。

寒くて風が強くてという言い訳をまずしますが、楽しかったです。

早いもので社会人になってから１０年を超えたのだなとしみじみ思いました。

就職活動した時は、平成１０年でしたが「就職氷河期」という不況期で、ちょうど昨今の状況
と同じような感じでした。

そのため、同期も１３名と少なく、アットホームだったのが印象的です（今残っているのは１０名との
こと）。

私にはサラリーマンという職業は性格的に合わなかったので独立しましたが、三井不動産
という超大企業で少しの期間ですが、勉強させてもらったことは大変感謝です。

さて、モラルハザードの続きです。

昨日、当社の管理物件において「放火事件」が起こりました。

理由は、下の人間がうるさいからという理由で、その人の自転車に火をつけた
というものです。

幸い大きな火事になることはありませんでしたが、一歩間違えれば大惨事だっただけに
怖いなと思いました。

これも、完全なるモラルハザードです。

近隣住民のちょっとしたことに腹をたて、火をつけてしまう。

このようなことは昔はありませんでした。

日本人の道徳心が低下しているということです。

総理大臣が「脱税」しているような状況ですからそれも致し方ないのでしょうか？

ある週刊誌には、今回の確定申告では、大幅に「脱税」が増えるだろうという記事が
出ていましたが、本当かもしれません。

「知らなかった「、「部下（秘書）がやった」と言えば重加算税も取られずに一件落着
してしまえば、見つかったら払えば良いやというモラルハザードを喚起するのは
間違いないでしょう。

さて、放火にいかに対応していくかですが、、当社では、管理物件に全てカメラを
設置して社内で見られるような体制を早急に取ることにしました。

カメラをつけることで完璧にはなりませんが、一定の抑止効果はあると思います。

いつも多くの方にこのブログをご覧いただき感謝申し上げます。

また、ご意見をいただくことも増え重ねて感謝申し上げます。

また、更新のペースは余裕のあるときになりますので、不定期となっていますことを
ご了承ください。

さて、最近モラルハザードについてよく考えていて、その考えたことを書いてみます。

オーナーさんの最も避けたいことは空室ではなく、滞納です。

空室は意味入居者がいないので賃料を払われないということはある意味しょうがないと
言えますし、埋める努力ができます。

しかし、入居者がいるのにも賃料をもらえないということは、他に貸せるわけでもなく、
まして追い出すのにお金がかかって、まさに踏んだり蹴ったりの状態です。

これは、借地借家法に問題があることは、繰り返しこのブログでも書いている通りです。

でも、なぜこのような法律になっているのか？ということをこの３日くらいずっと考えていました。

それは、日本の法律においては、そもそも入居者が家賃を支払わないという状況を想定して
いなかったということではないかと思います。

つまり、日本人のモラルは高く、家賃を支払わないような人間はいなかったために
法律がその想定をしていないのです。

それが、ここ最近になって家賃は当たり前に払うというモラルが崩れてきているのです。
モラルハザードに陥っているということです。

これは、他の状況にも見受けられます。

例えば、昨今話題になっている小沢氏の政治資金問題。

政治家が政治資金で不動産を買うことを政治資金規正法は規制していません。
これは、政治家が政治資金で不動産を買うというということは想定していないから
です。

また、政党交付金を政党解党時に持ち逃げするということも想定していない
ため、法律による規制がありません。

これらは、法律で規制する問題以前に、モラルの問題であると考えられてきたから
ですし、日本人の常識とされてきたからです。

政治家のモラルの問題です。

また、マニュフェストの問題。

先の衆議院選挙では、「立派な」マニュフェストを掲げた民主党が大勝しました。

しかし、どれ一つ実現することはないばかりか、逆の方向に進んでいます。

これに対して、マニュフェスト違反を取り締まることも法ではできません。

政党がマニュフェストを偽装することを想定していないからです。

これらの問題は全て「モラルハザード」の問題と言えます。

では、我々国民はこのモラルハザードに対してどのように対峙していけばいいのでしょうか？

下手をするとモラルをもった人間の泣き寝入りであり、正直者が損をするような社会に
なっては絶対にまずいのです。

そのためには、不動産の例で言えば、滞納している入居者に対しては毅然とした対応を
取るしかないでしょう。

きちんと住空間を提供しているオーナーさんが一方的に不利益を被るようなことは
避けなければいけません。

そして、社会的にこのようなモラルハザードに対応する法整備が必要なのは
言うまでもありません。

先日のオーナーズクラブの模様を会員の方のブログにてご紹介します。

http://ooyagen.dtiblog.com/

さて、先日の更新料の問題について追記します。

更新料問題がその他の問題に波及することが考えられるという話です。

先日も書いたとおり、更新料の問題は、見方を変えると、契約自由の原則が守られるか
どうかという契約自由の原則を守る戦いともいえます。

現在全国賃貸住宅新聞社さん等の業界紙や業界団体は懸命に家主の立場を
守る論陣を張った行動をしています。

この戦いに敗れるということは、その他の商取引にも大きな影響を及ぼします。

これは、お互いに取り決めた内容に関し、いちいちその合理性がどうだこうだの
話になり、契約書に定めていても後からいつでも覆される可能性があるということです。

とすると、契約書に定めて記載した事項でさえも今後は有効かどうかということが疑わしく
なってしまいます。

＜具体例＞

　・敷引（敷金の何%は自動的にひかれるという契約）

　・定額修繕特約（退去時に借主が修繕費としていくら支払いますという契約）

　・礼金（入居時の一時金）

等の契約書に定めた内容が、ことごとくひっくり返される可能性が出てくることです。

更新料の問題は、単純に更新料の問題ではなく、契約自由の原則が守られるかどうか
という大きな問題になってきます。