昨日大阪に行っておりました。
久しぶりの大阪だということで、張り切って新地に夜飲にみ行きましたが、
ビックリするぐらいの不景気ぶりでした。
客待ちのタクシーの列がものすごく、今まであんなに並んでいるタクシーの列を見たのは
初めてです。
そのくらい景気が悪いということです。
さて、なんで大阪にわざわざ行ったかと言えば、これからの主要課題である任意売却について
の商談のためです。
当社の物件情報ルートとして、今までも扱ってきましたが、今後の主要な課題として、
任意売却の物件の仕入れ量を増やすことを今年は大きなテーマとしてとられています。
なぜなら、上記のような不況を反映して、競売件数が加速度的に増えています。
競売が増えるということは、借金を返せない人たちが増えているということです。
そこで良く耳にする言葉で「任意売却（任売）」というのをお聞きになられた方もいらっしゃる
可と思います。
任意売却とは、競売になる状況の物件を、競売前に通常の売買で処分する方法の
ことです。
処分と書きましたが表向きは、なんら通常の売買と変わりません。
違うところは、売主に何らかの債務不履行が生じていて、つまりは返済に滞りが
あって、やむを得ず売却するということです。
そして実務上は、ここがポイントですが、ほとんどのケースで売買金額よりも残債務
の方が多い状況にあります。
つまり、売れる金額よりも借金が多く残っている状況ということです。
具体的には1億円の借り入れがあるにもかかわらず、売れる金額は8千万円
というような場合です。
ということは、債権者（金融機関）は1億円の借り入れ（抵当権）を8千万円で抹消
することになりますので、ここでは交渉が必要になります。
良くあるケースでは、契約はして債権者に稟議をあげたけれど、抹消に応じられない
という場合です。
しかし、任意売却物件のメリットは、通常の相場よりも安く買えるということです。
なぜなら、債務不履行が生じていますので、ある一定の期日までに競売にかかる
ことになります。要は、売主だけではなく、債権者にも（但し債権者によっては
競売を選択するところもあり）期限までに売却をしなければいけないという事情が
あるのです。
さらに、ほとんどのケースが、借入金の返済ができない状況ですので、入居率が
悪い場合が圧倒的に多いのです。
上記をまとめますと、任意売却物件とは
・売主（債務者）に債務不履行が生じている
・そのまま行けば競売になる可能性が高い
・一定期間で処分しなければいけない物件（債権者の承認必要）
・そのために価格が安い
というものです。
ご参考までに。