昨日オーナーズクラブにて当社顧問弁護士の高久先生より、現在賃貸市場の大きな
問題となっている更新料問題について講義いただきました。

私自身も当然業務ですから問題を理解していたつもりではありましたが、その理解が断片的
であることに気づき、体系だった理解をすることができましたので、私なりにまとめてみたいと
思います。

＜更新料問題とは＞

　賃料以外に２年に１回もしくは１年に１回、契約の更新をする際に賃借人が賃貸人に支払う
　更新の対価である更新料が、昨年以降複数の裁判で認められないという判決が出ていて
　今後アパートオーナーが更新料をどのように扱っていくかという問題
　また、現在最高裁判所の判決を待つ状況にあり、判決いかんでは、入居者からの訴訟が起き
　過去にさかのぼって更新料の返還を要求される動きになる可能性を含んでいるため、アパート
　オーナーにとっては非常に大きな問題となっている

＜判決の事例＞

　京都地裁　平成21年7月23日判決（無効）

　大阪高裁　平成21年8月27日判決（無効）

　京都地裁　平成21年9月25日判決（無効）

　京都地裁　平成21年9月25日判決（無効）

　京都地裁　平成21年9月25日判決（無効）

　大阪高裁　平成21年10月29日判決（有効）

　ご覧いただければ分かる通り、関西圏に集中していることが一つ挙げられます。
　これは、関西の更新料が関東に比較し、商慣習として非常に高額となっているという
　背景があります。

　そして、大阪高裁にて、有効と無効の全く正反対の判決が出ていることも注目されています。
　最終的には最高裁の判決を待つ状況（早ければ今年中、もしくは来年に出る予定）

＜更新料の有効・無効の根拠＞

　更新料の問題を考えるときに以下の3つの要素（法律）が絡み合って問題となっている

　①契約自由の原則

　③消費者契約法
　普通の商取引においては、お互いに契約（取り決め）したことが有効というのが当たり前です。
　資本主義社会の原点とも言えます。

　それが、この問題を複雑にする背景には、借地借家法という借主の権利が極端に強く認め
　られている法律があること

　平成13年4月1日施行の消費者保護法という法律により、また平成21年9月1日設立の
　消費者庁の影響により、社会的に消費者保護の流れが急拡大していること

　が挙げられます。

　②③の法律を根拠として、お互いに取り決めた内容が、認められないという状況にあります。

＜更新料の対価（支払いの合理性）＞

　上記のとおり、①契約自由の原則が認められないという状況においては、裁判においてその
　更新料の支払いに合理性が求められています。
　要は、お互いに取り決めて契約に書いてあるけれども、②③に違反している可能性があるの
　だから、更新料を支払う明確な理由、更新料を支払う合理性を明確にしろということに
　なっているのです。

　①賃料の前払いまたは後払い、賃料の補充

　③更新後の契約期間の確保（賃借権強化の対価）
　という更新料が持つであるとされる3つの要素によって、有効とされてきた経緯はあります。

　それが、今年になってことごとく否定されているという状況です。

　詳細は割愛しますが、どれも主張するには弱いというのはよくわかります。

　例えば、②の更新拒絶権の放棄といったところで、現行借地借家法において、貸主側が
　更新を拒絶するためには自分が住まざるを得ないという正当事由が必要になりますので
　事実上更新拒絶はそもそもできません。
　ですので、対価というのはおかしいだろうという論法です。

＜今後の方針＞

　では、上記のような状況を踏まえてアパートオーナーとしてどのように対応していくのか
　というのが重要なところです。

　①引き続き更新料を取り続ける

　②更新料をとらない

　という大きくは二つの選択肢になります。

　①の場合は、最悪入居者からの訴訟によって、過去にさかのぼって更新料を請求される恐れ
　があります。（過去　平成13年4月1日）

　もちろん、入居者からの訴えがあった場合の話ですので、訴えがなければ、例え最高裁の
　判決が無効となっても支払い義務はありません。

　そして、更新料をとるがそのリスクを少なくするためには、上記の支払いの合理性を契約書
　に明記するという方法があります。

　但し、現実的には、理屈としては若干弱いので、借主に納得してもらえるか、そして裁判で
　どこまで有効かという問題は残ります。

　②の今後更新料を取らないようににするということです。

　厳密には、更新料の定めのある既存入居者に対しても更新料を免除するのか、それとも
　今後入居する入居者に対してのみ更新料をなくすのかという二通りあります。

　但し、更新料は家賃収入の5%～10%にあたりますので、その分の家賃を上乗せできれば
　良いですが、できない場合は、単純にアパートオーナーにとっての減収となりますので
　痛いところです。

　また、取らないようにして、定期借家契約にして、再契約時に契約料として取るという方法も
　ありますが、定期借家がまだ普及していないため、入居付けに苦労します。
　そして、定期借家で入れる場合は、相場家賃から1割程度は安くせざるを得ないという
　事情があります。

　エリアによっても対応方法が変わってきます。
　関西圏と関東圏の違いが大きなところです。

＜私の考え方＞

　以上が更新料に関する事実関係ですが、以下私の考え方及び対応方針を書きます。
　あくまでも私見ですのでその辺はご了承ください。

　基本的には、資本主義の大原則である契約自由の原則を踏みにじり、弱者保護という名の
　もとに社会主義化を促進し、きちんとした商取引を妨害する一連の更新料無効判決に対しては
　断固として戦うべきであるというスタンスです。

　まして、現在は賃貸市場においては、空室率上昇の問題によって、借地借家法は形骸化して
　いて現代の商取引のおいてはそぐわないと考えられます。

　また、現在の情報時代においては、誰でもが簡単に情報を得られる状況においては、無効判決の
　根拠とされている消費者契約法第10条に定める消費者が一方的に情報が少なく不利益を被るこ
　ともなく、この点からもおかしいと考えるからです。

　しかし、一方で市場競争的観点からみると供給過多の市場動向を強めているアパートマンション
　賃貸市場においては完全に借りて優位の時代となっています。

　いったん入居者が出てしまえば、次の入居者を見つけるまでの空室期間が発生し、リフォーム
　工事費用が発生し、継続賃料が下落傾向にある状況においては、過去の入居者と同じ賃料を
　得ること　が難しくなっています。

　とすると、オーナーの利益を考えた場合、既存の入居者に退去してもらわないで長く住み続けて
　もらうことが最も効率が良く、利益が上がる構造となっています。

　すると、更新料を取らないことで、入居者の長期入居促進につながり、オーナーの利益確保
　となることが考えられます。

　ということで、今後の方針とすると、更新料無効判決を連発する一連の判決には非常に疑問
　を感じ、既存入居者からの訴えに対しては断固として戦う姿勢を取るが、一方で市場競争の
　原理に立つと今後は更新料を取らないという選択肢が経営上の利益最大化につながるの
　ではないかと考えます。

私が会社を設立して5年目を迎えました。

今思うとサラリーマンを辞めるにあたってもいろいろ考え、独立してからもいろいろな
ことがあって4年以上経ちましたが、結論からすると独立して良かったなと思います。

正直、恵まれた状況でサラリーマン生活をしていましたので、独立する必要性は
なかったかもしれません。

誰も独立したり、転職したりする人のいない会社でしたので。

でも、思うところあり、思い切って（と傍からは言われますが本人はいたって普通に）独立
することによって新たな視界が広がった感じです。

今では、多くのお客様、お取引先様、そして何より当社の社員に支えられ、ここまでの
状況になったことは、感謝の一言に尽きます。

いろいろな要因があるにしても、一番は独立するということを実行したということが最も
大きなことであると思います。

よく、学生時代の友人等周りの人から独立したいんだけど・・・といわれることがありますが、
そこで止まってしまっている人が非常に多いのを目にします。

結局は行動するかしないか。行動しなければ前に進めない。
ただそれだけのように思います。

１塁ベースに足を付けたままでは、２塁ベースにはいけないように。

今般、当社のお客様であり、原状回復会社経営の工藤一善さんが独立開業する方向けに
書籍を出版されました。

工藤さんが長い時間をかけてノウハウを構築して来られたお掃除ビジネスについてです。

独立後、１８年に渡って会社を経営されている実際の経営者のお話は大変参考になり、
かつ決して無理なことを言っている話でもなく、現実味があります。

昔のようにサラリーマンをしていれば安泰という時代は終わりました。

独立希望する人もそうでない人も自分に付加価値（市場価値）が求められる時代です。

全てのビジネスマンに必読の書であると思います。

是非ご一読ください。

１／２１～２４にはアマゾンキャンペーンもあり特典があります。

「お掃除ビジネスの始め方」（ぱる出版）　工藤一善著

http://www.amazon.co.jp/%E7%B4%A0%E4%BA%BA%E3%81%A7%E3%82%82%E3%82%89%E3%81%8F%E3%82%89%E3%81%8F%E9%96%8B%E6%A5%AD-%E3%81%8A%E6%8E%83%E9%99%A4%E3%83%93%E3%82%B8%E3%83%8D%E3%82%B9%E3%81%AE%E5%A7%8B%E3%82%81%E6%96%B9-%E3%80%88%E7%A8%BC%E3%81%8E%E6%96%B9%E3%81%AF%E3%81%82%E3%81%AA%E3%81%9F%E6%AC%A1%E7%AC%AC-%E9%80%B13%E6%97%A5%E7%A8%BC%E5%8B%95%E3%81%A7%E6%9C%8836%E4%B8%87%E3%81%AE%E7%86%9F%E5%B9%B4%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%9A%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%82%B3%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%81%8B%E3%82%89%E3%80%81%E3%81%8C%E3%81%A3%E3%81%A1%E3%82%8A%E5%B9%B4%E5%8F%8E1000%E4%B8%87%E5%86%86%E8%B6%85%E3%82%B3%E3%83%BC%E3%82%B9%E3%81%BE%E3%81%A7-%E3%80%89/dp/4827205310/ref=sr_1_1?ie=UTF8&s=books&qid=1263891052&sr=1-1

安岡正篤氏の著作を読んでいました。

その中で「大和なるもの」という表現が目に留まりました。

聖徳太子の昔から「和をもって貴しとする」ことが日本文化であると言うのが
趣旨です。

人間と人間、人間と自然、国民と国家等々全て調和を基本とする
関係でとらえるのが日本の良さであると。

まさにその通り。

何事も「お互いさま」が日本人の特性です。

その対極をなすのが革命という思想であると。
常に敵と味方の闘争思想。

安岡氏はその原因をマルクス（マルキシズム）に求めています。

この本が書かれたのは昭和40年ごろのようですが、今の日本が直面している状況
を言い当てています。

何をするにも、責任、損害賠償、訴訟等々。

「お互い様」の精神が忘れ去られ、自己中心の社会、争いの社会へ。

本来は対であるはずの自己の義務は放棄し権利を要求する社会へ。

例えば、

不動産取引における損害賠償。

労働訴訟。

更新料訴訟　　等々

全て自己中心性が生み出すものです。

この国も対立関係でしか物事をとらえられない社会になってきているという
さみしい現実があります。

その中でも、当社および私個人は、常に「大和なるもの」を胸に日々過ごして
いきたいですね。

「お互いさま」の精神を忘れないように。

昨日大阪に行っておりました。

久しぶりの大阪だということで、張り切って新地に夜飲にみ行きましたが、
ビックリするぐらいの不景気ぶりでした。

客待ちのタクシーの列がものすごく、今まであんなに並んでいるタクシーの列を見たのは
初めてです。

そのくらい景気が悪いということです。

さて、なんで大阪にわざわざ行ったかと言えば、これからの主要課題である任意売却について
の商談のためです。

当社の物件情報ルートとして、今までも扱ってきましたが、今後の主要な課題として、
任意売却の物件の仕入れ量を増やすことを今年は大きなテーマとしてとられています。

なぜなら、上記のような不況を反映して、競売件数が加速度的に増えています。

競売が増えるということは、借金を返せない人たちが増えているということです。

そこで良く耳にする言葉で「任意売却（任売）」というのをお聞きになられた方もいらっしゃる
可と思います。

任意売却とは、競売になる状況の物件を、競売前に通常の売買で処分する方法の
ことです。

処分と書きましたが表向きは、なんら通常の売買と変わりません。

違うところは、売主に何らかの債務不履行が生じていて、つまりは返済に滞りが
あって、やむを得ず売却するということです。

そして実務上は、ここがポイントですが、ほとんどのケースで売買金額よりも残債務
の方が多い状況にあります。

つまり、売れる金額よりも借金が多く残っている状況ということです。

具体的には1億円の借り入れがあるにもかかわらず、売れる金額は8千万円
というような場合です。

ということは、債権者（金融機関）は1億円の借り入れ（抵当権）を8千万円で抹消
することになりますので、ここでは交渉が必要になります。

良くあるケースでは、契約はして債権者に稟議をあげたけれど、抹消に応じられない
という場合です。

しかし、任意売却物件のメリットは、通常の相場よりも安く買えるということです。

なぜなら、債務不履行が生じていますので、ある一定の期日までに競売にかかる
ことになります。要は、売主だけではなく、債権者にも（但し債権者によっては
競売を選択するところもあり）期限までに売却をしなければいけないという事情が
あるのです。

さらに、ほとんどのケースが、借入金の返済ができない状況ですので、入居率が
悪い場合が圧倒的に多いのです。

上記をまとめますと、任意売却物件とは

・売主（債務者）に債務不履行が生じている

・そのまま行けば競売になる可能性が高い

・一定期間で処分しなければいけない物件（債権者の承認必要）

・そのために価格が安い

というものです。

ご参考までに。

昨年末民主党政権の税制改正大綱が発表されました。

内容をみると増税の嵐。

手元にある「バードレポート　1月7日号」（バード財産コンサルタンツ発行）を参考に
記載しますが、アパート事業家をはじめとする資産家にとっては厳しい内容が盛り
だくさんです。

扶養控除廃止、ガソリン税暫定税率維持の二つは新聞紙上でも公表のとおりですが、
資産税関係は全く公表されていません。

私たち専門家でない人間にはわかりにくいのですが、以下の税制改正があったようです。

・相続税の小規模宅地評価減制度

・相続税対策での年金保険評価

・消費税還付⇒実質不可能となる

・上場株式の取得費特例廃止

・生産所得での土地売却益課税方法　

等々です。

ただ一点、節税と言えるのがオーナー企業の給与損金不算入規定の廃止です。
（但し、この内容については注釈があり、来年度以降は戻される含みを残しています）

わかりやすいところでは、消費税還付ができなくなったということでしょうか。

子供手当ねん出ののための増税でしょうか？

マニュフェストとあまりの内容の差に驚かれている方も多いのではないでしょうか？

謹んで新春のお慶びを申し上げます。

本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

さて、平成22年がどんな年になるのか？

本日は新年仕事始め恒例の主要取引金融機関の支店長さんへの
ご挨拶を行い、雑談をしてまいりました。

抜本的な景気浮揚政策が打たれない限りは、おそらく現在の経済情勢に
大きな変化はないでしょう。

資金が活発に出てくれば良いのですが、なかなか出せる状況でもないのが
現在の金融機関の実情のようです。

では、個人投資家対象の収益物件マーケットはどうでしょうか。

3億円以下の収益物件マーケットは、引き続き物件不足の状況が続くでしょう。

この不況下にも関わらず、買い手はたくさんいるのに売り手がいないという
状況です。特に、1億円以下の小さい物件は尚更です。

これは、不況が売りの理由につながらないことが大きな要因で、家賃が半分に
なるわけではなく、入居率が半分になるわけではないので、地主さんの売る理由に
ならないためです。

逆に、今は売るのは控えておこうくらいの調子ですから、良い物件を探すということが
非常に困難になっています。

もうひとつは、融資です。

この融資引き締め状況は、先述のとおりしばらく続くと見られますので、いかに資金を
調達できるかが、引き続き投資家にとっての大きなテーマになることは間違いありません。

改めまして、本年もどうぞよろしくお願いいたします。