今年ももう残すところはわずかです。

昨日、九段の靖国神社にお礼参りを行ってきました。
家族で一年が無事に過ごせたことを感謝するとともに、この国の末長い繁栄を祈願
してきました。

今年は、昨年以上に多くの皆様に支えられて仕事をすることができました。
この場を借りて御礼申し上げます。
振り返ってみれば、当社にとっては総じて非常に良い年であったと思います。

一方で、政権交代の余波を受け、不動産業界にとっては厳しい風を感じざる得ない
後半でした。

このブログでも繰り返し書いていますが、不動産業、賃貸業にとって現政権は大きな
障害となります。

当たり前ですが、社会主義を標榜する労働者の政権と不動産業、賃貸業は全く
相いれないためです。

わが社の最大のリスクは民主党政権であるというくらいの認識です。

・モラトリアム法案（の行方）
・更新料問題
・保証会社の登録制、免許制への移行
・外国人参政権

等々、来年への課題が山積みです。

そして、7月には参議院選挙があります。
巻き返しの選挙になります。

鳩山不況の御蔭で景気回復には兆しすらも見えませんが、いずれにしても
来年も前向きに仕事をしていければと思います。

特に、管理業務に力を入れ、昨今の空室対策に有効な手段を打つことで、オーナー様の
利益を最大化することを目指していきたいです。
それに、合わせて管理業務に関する書籍を出す予定です。
アパマン業界の問題点および改善点をまとめているところです。
よろしければお読みいただければと思います。

最後になりますが、皆様どうぞ良いお年をお迎えください。

来年もどうぞよろしくお願いいたします。

昨日は、今上陛下の76歳のお誕生日。

日本国民の一人として心よりお慶び申し上げます。

お言葉を拝聴すれば、国民の幸福をお考えいただいていることに感謝の気持ちでいっぱいに
なります。
4万人近い国民が皇居を訪れ陛下のお誕生日をお祝いしておりましたが、改めて日本国は
天皇陛下がいてこそ存在していると実感します。

末長く陛下のご健康をお祈り申しあげます。

さて、昨日の日経新聞。

家主にも賠償命令が下りました。

家賃を支払わない入居者を追い出した管理会社および家主に姫路簡易裁判所が
損害賠償命令を下したということです。

何か変だと思いませんか？

家賃を支払わない人間に損害賠償命令が下されるのであれば、もっともですが、その
被害を受けた、家主および管理会社に損害賠償命令が出ました。

家主に対しては、管理会社を指揮・監督しているということでその責任があるという
ことです。

この判決は、要は、家賃を払わないという「泥棒」を助け、「泥棒」を撃退した方が
罰せられるという、とんでもない状況が生まれています。

こんなことが、裁判という国家権力によって正当化されてしまえば、賃貸業は成立しなく
なります。

まして、現在保証会社の登録制度なる非常に危険な仕組みが着々と水面下で進んで
います。

アパートオーナーは、身に迫る現実問題です。

当社も管理会社として、このような状況にどのように対応するか検討が必要です。

先日のオーナーズクラブ忘年会の模様を会員の方がUPしていただいている
のでご覧ください。

源さん
http://ooyagen.dtiblog.com/

トミーさん
http://mcownertommy.blog59.fc2.com/

温泉は気持ちいいですね。

また、来年も皆さんで伊香保行きたいです。

さて、以前にも書きましたが、家賃保証制度が大きく変わろうとしています。

当社の管理物件では全て保証会社に入ることにしているのですが、その保証会社が今後
登録制度になるというのです。

これは、民主党の方針で、いわゆる「弱者保護」の観点から進められています。

ちなみに、この政党の言う「弱者」って？

「家賃を払わない人」です。

当社の加入している日管協のメルマガによれば、これによって悪質保証会社を摘発する
のが目的らしいです。

悪質保証会社とは、行き過ぎた督促、追い出しをする保証会社のようです。

これによって、ますます滞納者は増えるでしょう。

モラルハザードが起きます。払わなくても問題ないから払わないってことです。

家賃を払わない「弱者」が保護され、家賃を払わない「弱者」を追い出す
家主と保証会社が罰せられるようになります。

このブログでは繰り返し書いていますが、民主党はとんでも政党です。

この政権が続けば、まともなアパート事業はできなくなるでしょう。

以下に日管協のメルマガから抜粋します。

今、登録制度をまとめている中間報告で以下のような形になることが予想されます。

１家賃債務保証業を営もうとする者は、
　登録を行わなければならない。
２一定の行為を制限又は義務付け
３行為の規則に違反した場合の行政処分
　（業務停止等）、罰則
注目すべきは、業務停止、罰則規定により、督促や追い出しができにくくなるという
ことです。

さすがは、中国共産党を理想としている社会主義政党です。

やることがカルト。

こんなものがまかり通れば、家賃をまともに払う人が減り、アパートオーナーは非常に困り
ます。

でも、彼らの思想では、アパートオーナーは資産家ですから、保護すべき対象ではない
のです。

自民党時代は、政治は政治家がするもので済んでいたのですが、今現実に起こっている
内容は、われわれの生活と切り離せないものばかりです。

今日の日経新聞にでていた派遣禁止法案も本格的にやばいです。
改めてこの問題については、書きたいと思います。

われわれ国民一人一人が関心をもっていかなければいけない時代になったという
ことです。

今まで多くの取引の中で多くの税理士の方と接してきて思うのは、とんでもない税理士が
多いことです。

そして、その税理士のせいで利益を失っている方を多く見てきました。

良い税理士と出会うかどうかは、アパート事業成功のカギを握ります。

御蔭さまで当社は素晴らしい税理士先生と出会っています。

鳥山昌則先生、飯塚美幸先生。

さて、やばい税理士の事例ですが、ほんの一例をあげます。

・鉄骨造の償却期間を47年で計算している（20年以上）　　
　RCとSの区別がついていない
　
　それに伴い、外壁塗装の償却も同様に計算している

　取引に出会った売主さんの税理士。かわいそうでした。

・土地建物の売却は簿価の比率でしか受け付けない
　　
　　この税理士が売り主側にいると買主さんは建物比率を高めることができません。

　　このパターンは取引をしていると非常に多いです。

　　そして、買主さん側の税理士にこのパターンの税理士がつくと以下のコメントを言います。
　　「売主（旧所有者）の簿価を見せてもらってください。」
　　と言います。これを言うようであれば決定的にやばいです。
　　
　　だいたい、人の帳簿を見せろって非常識です。（常識の面からも危ない）

　　簿価と売却時の値段に相関関係はありません。

・減価償却は本体と設備償却があることを知らない
　　
　　本体と設備は償却年数が違って分けて償却ができますが、できないと言い張ります。
　　
　　上記のパターンと一部重複します。

　　当社の過去の税理士でもいました。やばいと思ってすぐに変えましたが。

・売却時の分離課税と総合課税を知らない
　　
　　当社の過去の税理士です。本格的にやばいと思ってすぐに変えました。

　　個人は分離課税。法人は総合課税。

・消費税還付の知識がないのにできると言い張って失敗する
　　
　　たまにいます。
　　
　　「知らない　わからない」と言えないタイプの税理士です。
　　＊ちなみに、弁護士にはこのタイプが非常に多いです。

　　過少申告税を取られることに。

　　
これは、ほんの一例ですが、このくらい税理士はやばい人が多いです。

もちろん、きちんと仕事をしている人も中にはいますが、用心が必要です。

資格を持っているからと言って知識があるかどうかは全く関係ありません。

まして、税理士の試験は選択科目になっています（おかしいですよね。選択って）し、
大学院を出ていることで免除されますし、究極は弁護士になると税理士の免許も
付いてきます。（おまけで付いてくるのです）

税理士の協会は試験をもう少しまともにする必要があると思います。
運転免許に毛の生えた程度の試験しか課していないことに問題の大部分があると
思われるからです。

要は、宅建の免許を持っているからと言って不動産の知識があるのとほとんど関係がないように
税理士だからと言って税務の知識があるとは限りません。

あくまでも、その税理士の方がどうかを見極める必要があります。

国家試験であるならばきちんとした試験を受けさせるというのは最低限のことだと思います。

最近あまりにも、問題税理士と遭遇していたので、怒りを感じていました。

先週民主党の小沢一郎幹事長が中韓訪問において、来年一月の通常国会における
外国人参政権法案の成立を明言しました。

さらに民主党議員に採決の際に賛成票を投じることを強制する発言をしています。

これは、非常に恐ろしいことで、

日本人でない外国人（主に南北朝鮮、中国）に対して、選挙権を与えるというものです。

なぜ、日本人以外の人間に参政権という「国民固有の権利」を渡さなければいけないのか？
一方的に渡すだけで、韓国の参政権をもらえるわけではありません。

それも、マニフェストでは一言も触れずに先の衆議院総選挙を戦い、真っ先にやることが
外国人参政権なのです。

もちろん、民主党の結党の目的がこの法案にあるのですが、それを知っている人は少ないのも
実情です。

もしこれが成立すれば、日本の主権を判断する人間が日本人でなくなるという、国民国家の
原理原則が崩壊することになります。

当たり前ですが、世界中のどこを見ても、EU等の例外を除き、認めている国はありません。

アメリカに10年住んでも、参政権はもらえないということです。

参政権とは、国民だからこそ得られる権利だからです。

では、参政権をとるためにはどうすればいいのか？

当然ですが、帰化という方法があり、一定の要件さえ満たせば国籍を取得でき、当然に参政権
も取得できます。（もちろん被選挙権も）

帰化を必要なく、参政権を与えるって異常じゃないでしょうか？

これが通れば、日本の秩序は乱れ、国家は崩壊するでしょう。

アパート事業家は賃貸経営どころの騒ぎではなくなります。

秩序の崩壊に伴いまともな商取引ができなくなってきます。

銀行も同様に業務ができなくなるでしょう。

いずれにしても、このような超重要な法案を、国民に対しひと言の説明もなく、外国で
成立を明言するということに恐怖を覚えます。

メディアも沈黙を守っています。

当社のオーナーズクラブの会員の方の中には、この状況から海外への移住を実際に進めて
いる方もいるくらいです。

日本人一人一人が真剣に考えなければいけない問題であることは間違いないのです。

今日の日経新聞の一面に出ていましたが、八重洲のパシフィックセンチュリープレイス（ＰＣＰ）
の売買が成立した模様です。

価格は1400億円。

買主は、セキュアードキャピタル。

昨年の丸の内ＡＩＵ本社ビル（1000億円）以来の久しぶりの大型取引です。

このビル、3年前にダヴィンチが2000億円で取得して話題になり、今年9月末日の償還期限に
返済できず、シニアローンを出していた銀行（新生銀行）管理下になっていた案件です。

取得当時のＮＯＩが2.5%ですから、賃料が同額とすればＮＯＩ3.57%となります。

しかし、おそらく賃料は下落していますので、ＮＯＩ3%くらいのイメージでしょうか。

私の感じとしては、思ったより高いなというのが正直な感想です。

1200億円で買いが入っているということは聞いていましたが、決まった値段は200億円ＵＰ．
思ったよりは良い値段です。

東京駅徒歩1分ですので、立地は申し分ないでしょうし、他にこのクラスの優良ビルが少ないのも
事実です。

しかし、この取引をもって不動産市況が回復していくのでは？という論調には否定的です。
この取引は、例外と見るのが妥当でしょう。

なぜならお金が出ないからです。

金融機関の貸し渋りは日に日にひどくなっているのが実情です。

不動産価格は、基本的には資金の量と比例していきますので、資金が絞られている現在は
どちらかというと価格は下がる方向です。

週末伊香保温泉にて１泊２日でオーナーズクラブ忘年会を行いました。

今年は３回目の忘年会でしたが、今まで以上の盛り上がりに会を終了することができました。
ご家族でのご参加も例年以上に多く、たのしいひと時を過ごすことができました。
（この模様はＨＰにてＵＰしたいと思います）

ご参加いただいた皆様ありがとうございました！

また、来年も楽しいひと時を過ごせればと思います。

オーナーズクラブ忘年会はただの飲み会ではなく、宴会前にはセミナーも行う本格的なもの。
そして、夜通し不動産投資についてお話をして、知識ノウハウを共有するものです。
ある意味、合宿に似てますね！
相当お酒を飲みますし。

今年は、オーナーズクラブの工藤一善さんにセミナー講師をお引き受けいただき、
皆さんで勉強しました。

その中で工藤さんがおっしゃっていたことですが、

・業界ルールを理解する

　不動産に限らず、戦う業界のルールは最低限理解する必要がある。
　それを知らずに戦いを挑むのは無謀。
　不動産業界、管理業界、客付け業界、それぞれのルールをきちんと把握し、そして
　相手とコミュニケーションをきちんと取って自分の立場を理解してもらう。

　これは、その通りです。
　特に不動産業界は特殊な世界ですし、金額も大きい。
　これができないと賃貸経営はまず無理でしょう。
　「郷に入れば郷に従え」です。

・賃貸市況に合わせた経営が必要
　これは、不況の影響に伴って賃料が下がってきているので、その波に合わせて募集条件
　を変えるということです。
　相場賃料が下がっているのに、当初の賃料設定にこだわって空室にしてしまっている
　オーナーさんが多いということです。

　これは、その通りです。
　株式同様、賃料は相場ものですので柔軟な対応が必要なのは言うまでもありません。

・常に努力し、進化ていく
　賃貸経営という競争社会において、他の物件に負けないような創意工夫が必要という
　ことです。

　これもその通りで、今後の空室率増加時代においては、経営努力が必要になってきます。
　何もしなくても満室という時代は終わりました。

・常に自己責任で
　賃貸経営というのは自分で選択して行っている事業である。
　常に責任は自分にあるという覚悟の元事業を行っていく必要がある。
　そして、この考え方は企業経営を始めすべての事業に通じる。

　これも全くその通りです。
　これを理解していない人は何をやっても成功しません。

工藤さんお話ありがとうございました。

また、ご参加いただいた皆様ありがとうございました。

ご参加いただいた皆様には、武蔵コーポレーションとして最善のバックアップを
お約束いたします。

来年1月の通常国会に改正派遣法が提出されることが報じられています。

これは、製造業への派遣を原則禁止するという内容が主なものですが、この法律が
賃貸市場に与える影響を考えると非常に大きなものがあります。

昨年末の派遣村以来、派遣というものが悪という風潮があり、派遣そのものの仕組みを
禁じてしまえば、派遣労働者が正社員として雇用されるのではという考え方がベースに
なっていますが、はたしてそうでしょうか？

そもそも、派遣と正社員とは根本的に異なるものであって、この改正で正社員が増えるとは
常識的に考えて思えません。

企業側は、人件費というコストをかけられる状況ではありませんし、また労働者側も
その違いはよくわかっているからです。

現在の日本の労働市場において、派遣社員の方が果たす役割は一定規模に達しています。

すでにシステムとして、企業側も労働者側もそれぞれが必要としている制度であるという
のが私の考え方です。

その必要とされているシステムが否定されれば、何が起こるかといえば、単純に派遣社員の
正社員への転嫁にはつながらず、単純に派遣社員の削減につながるだろうというのが、
大方の予想です。

これは、賃貸市場にとっても非常に大きな影響があります。

単身者で派遣社員の方の比重というのは非常に大きいですし、派遣会社がまとめて寮として
借り上げている賃貸物件も相当数に上ります。

雇用形態がなくなれば、それはそのまま退去ということにつながるケースが大方であると
予想されます。

つまりは、空室の増加です。

オーナーにとっては少なくとも厳しい状況が待ち受けていることは間違いありません。

本当にこのような法案がまかり通るのか、注視していく必要があります。

昨日、「サラリーマン流不動産投資道場」で講演をさせていただきました。

今回は４５分という短い時間だったので多くをお伝えできなかったのが残念ですが、
内容は資金調達についてです、投資道場というだけあって皆さん非常に熱心に
聞かれていらっしゃったのが印象的です。

道場というので、怖いところではないかと若干心配しましたがその点は普通だったので
安心しました。

私の講義も含めて２日間続けての講座だったようで、非常に素晴らしく思います。

さて、お話させていただいた内容は資金調達の内容です。

アパート事業に関しては資金調達が非常に重要になってきます。

そもそも資金が借りられなければ、スタートラインに立てないわけですからいくら
物件を見つけても意味がないということになります。

しかし、現在の資金状況は投資家にとって非常に厳しいものになっています。

昨日もお話させていただきましたが、「モラトリアム法案」がかなりのアゲインストの原因
になってきそうです。

同法案が成立してから、金融機関の担当者のスタンスがかなり硬直しつつあります。

要は、今まで貸せていた通常先にも厳しい見方をせざるを得ないという状況が生まれつつ
あります。

もちろん、その分物件価格は下がり、利回りが上がりますので、ますます資金調達できる
人とそうでない人の差が出ることは火を見るより明らかです。

自分はどの金融機関でいくらくらい借りられるのかということを初めに理解して物件探して
していくことが重要です。