先日の取引で融資をしたのはライフ住宅ローンという会社です。

当社は何度か取引をしていますが、現在の資金調達市況を見ると比較的いい条件で
融資を受けられます。

事例は大宮近隣の木造アパート（築20年）

5000万円に対して9割融資　　自宅共同担保

金利3.9%　期間30年　融資手数料1.5%

というのが、大まかな条件ですが、ポイントは共同担保が必須であることと、期間が
長く取れることです。

このブログでも繰り返し書いていますが、長く借りるのがアパート事業では非常に重要な
ポイントとなります。

金利はもちろん低いに越したことはありませんが、より重要なのは期間です。

なぜなら、倒産するケースは全てキャッシュフローが回らなくなるからであり、キャッシュフローを
確保するためには、元利金の返済額を抑える必要があるからです。

また、長く借りることができれば、将来的に借り換えという選択肢も取れます。

事実当社のお客様では、この借り換えをされている事例が複数あります。

借り換えは、新規の借り入れよりもハードルが低く可能となります。

自宅を共同担保として活用できる方にとっては、物件取得の手段としてライフ住宅ローン
を利用するというのは、この資金調達難の時代にあっては、ひとつの有効な選択肢と
言えるでしょう。

共同住宅の売買および新築工事において消費税の還付について２、３か月前より法律
の改正によりできなくなる旨のニュースが流れています。

今週日曜日の日経新聞にも取り上げられていました。

国側の意見は、自動販売機を設置して消費税の還付を受けるのは、脱法行為で、租税回避
行為に当たるというのがその趣旨です。

昨日顧問の税理士先生と飲んでてこの話が出たので考えてみます。

一言で言うなら、共同住宅売買および新築工事に伴う消費税の還付は、税法の矛盾から
起こっている問題であるということです。

建物価格には当然ですが消費税が含まれます。

しかし、家賃には消費税が含まれない（非課税）という扱いになっています。

これはあくまでも家賃が例外規定で、賃料は課税だが例外として用途を住宅専用にする場合
には、例外的に非課税とすると規定しています。

ここは面白いのですが、部屋を貸しているという契約に関しては消費税がかかります。
しかし、住居専用とするという契約書になっている場合は非課税となります。

ポイントは、実態ではなく、その取り決め（文書）に依拠しているというところです。

そして、非課税の規定も消費税成立当初からではなく、平成３年の改正を持って非課税
となっています。

このため、課税売上を作る必要があるので、自動販売機の設置を行うというのが一般的な
消費税還付の流れになります。

そもそも、原則から言えば家賃を非課税にしているのが問題であって、これを課税にすれば
何の問題もないのではないかというのが私の意見です。

なぜなら、アパート事業家にとっては、家賃は売上であり、建物の購入、建築は仕入れに
該当しますので、課税と非課税という形でねじれが起きている状況がそもそもの矛盾点
だからです。

事業者は仕入れで支払った消費税と売り上げによって受け取った消費税を通算し、その
過不足を納付および還付するのが筋だからです。

とすると、建物を非課税にするというのは現実的ではないので、家賃を通常通り課税に
するということになります。

これを、自動販売機がいけないとか、設置期間がどうだこうだというのは、本質を捉えた
議論とは言えないでしょう。

そして、もうひとつ。この不動産関係の税務に関しては、税理士の力量によってその結果が
大きく変わってきます。

もし消費税の還付を行う場合は、きちんとした税理士を選定する必要があるでしょう。

私は消費税の還付が良いか悪いかという判断はできませんが、以上のような税法のゆがみを
正すことがまず行われるべきことだと思います。

法改正の流れに注目です。

先日（１１／２３）の日経新聞一面に、不良入居者を保護する政策を民主党が検討している
記事が取り上げられていました。

現在の日本では、諸外国と比しても入居者の権利が強く護られているのですが、さらに
その権利を強めようということです。
（参照　借地借家法）

具体的には、保証会社を許可制（免許制）にするということです。

要は、保証会社を始めようとすれば、公の許可を取らないと事業を開始できないし、もし
入居者からクレームがあれば、保証会社は免許の取り消しも含めた行政処分を受ける
というものです。

これは、非常に「画期的」（恐ろしい）なことです。

家賃を払わない入居者を追い出すのは当然の権利ですが、それを実行してはならないと
言っているのです。

つまり、泥棒して商品を盗まれても、我慢しろよ、と言っているのがこの法律の趣旨です。

ここまで入居者を保護する必要がどこにあるのか疑問です。

住宅不足の戦後直後ならまだしも、現在の日本は住宅過多の時代で、多くの賃貸住宅が
余っている状況です。

入居者には多くの選択肢があり、かつ借りて優位ですから条件交渉ができます。

今護るべきは、入居者ではなくオーナーの立場であるはずです。

また、この政策が実現すれば、当然に、真面目に家賃を支払っている人にもモラルハザード
の問題が起きます。

家賃を払うことがばからしくなってしまいます。

すでに強引に可決された「モラトリアム法案」においては、モラルハザードが起きてきます。

この一連の弱者保護政策、本当に心からまずいと思います。

今日も朝から、地銀、信用金庫のご担当の方がいらっしゃってました。

口を揃えて「モラトリアム法案」は許せないと。

これによってどのような弊害が出るのか一般的には知られていませんが、不動産投資家
にとっては非常に大きな問題になります。

いや、不動産投資家だけではなく、事業者のほとんどと言ってもいいでしょう。

金利のみならず元金までも返さなくても良いということは、当たり前ですが、金融機関は
融資に対して非常にシビアになります。

すると、通常であれば貸せる方に対しても、見方が厳しくなることで、貸出ができなく
なるということです。

７０点の方であれば貸せていたのが、見方が厳しくなって８０点の方でないと貸せない
ということです。

では、どのような人たちにとって意味がある法案化といえば、異常事態にある人です。

もう死ぬ寸前の病に臥せっている人にとっては、元利の返済を猶予されることで生き
延びられることが可能となります。
生き延びるといっても延命措置ですが。

そのような人（会社）が復活するのかどうかは普通に考えればわかるはずです。

そして、悪影響を受けるのが健康な人です。

上記のように、借りられた資金が審査が厳しくなって借りられなくなってしまいますので。

これは、つまり金融収縮を意味します。

市場に益々資金が出なくなっていく（資金料が細っていく）のです。

今の流れで言えば、資金調達は確実に難しくなります。

本当に困ったものです。

９月の民主党成立以来景気は最悪です。

素人目に見てもなぜ景気対策をとらないのか不思議でしょうがないのですが、削るだけでは
経済はシュリンクしていきます。

毎日金融機関の方とお話をしていますが、日に日に悪くなってきているとのこと。

特に、デフォルト数が増えているようです。

昨日、埼玉西部の某信用金庫さんの総会に出席していました。

新たに取引が始まるということでうれしく思います。

埼玉西部、東京西部にお住まいの方、今後ご融資のご紹介させていただきます。

今回もとある方のご紹介で取引になったのですが、ご紹介いただいた方には
感謝しています。理事長さんまでご紹介いただきまして。

理事長さんとお話していて、明確におっしゃられていたのは、貸したいのだけれども貸す先が
ないということ。
厳密に言えば貸せる先がないということ。

そのため、預貸率（預金と貸し金の割合）が低下して言っているという実態。

一方で、この不景気で預金はどんどん集まっている状況。

益々預貸率が低下していきます。融資を出したいのです。

これは、個人のアパートローンにもあてはまりまして、貸したいのだけれど貸せる先がという
ジレンマがあります。

ということは、現実として、貸せるバーが高くなり、そのバーを超えている方は、全く問題なく
（もしくは以前にもまして）資金調達しやすい状況ですが、そのバーを超えない方に関しては
非常に資金調達が難しくなっている状況です。

いずれにしても、国内の景気ともろに連動していますので、国内景気の浮揚を期待するしか
ないという現実もあります。

不動産業界は、株式等と異なり情報がオープンになっていない業界です。

株式の世界は誰もが平等に同じ情報を得ることが出来ますが、不動産業界は
そうは行きません。

これは、一般的ニアhプロとアマの情報格差が大きいということでもあります。

街の不動産屋を見れば、何であんな奴がベンツに乗れるのかという疑問を持たれて
いる方も多いと思いますが、ひとえに情報格差によるためです。

では、そのような業界で勝つにはどのようにするのが言いかといえば、業界の裏側を
知り、人間関係を構築するという点が重要になります。

そして、自らのポジショニングを川上にもっていく必要があります。

ひとえに情報が平等ではないためです。

不動産業界がどのようになっていて、不動産業者はどのような行動を求めているのか
わからず業界で戦うのは非常に危険です。

そのためにはコミュニケーション能力が重要になってきます。

これは、物件を取得してからの運営にも言えることです。

不動産投資の成否はコミュニケーション能力にかかっているといえるでしょう。

先日受講したセミナーで非常に勉強になる言葉がありました。

そのセミナーは不動産の実務を講義するものだったのですが、何より強調されていたのは
マーケティングが重要であることを力説していました。

そのマーケティングとは「自らの立ち位置を見極める」というものです。

これは、どんなビジネスにおいても必須のことです。

事業で成功している方たちは、この立ち位置というのを意識的にしろ無意識的にしろ
過剰なまでにわきまえて行動しています。

それを理解しない限り、事業で成功することは不可能です。

そしてこれは、アパート事業も全く同じことが言えているなと思います。

アパート事業家としての立ち位置を理解している事業家とそうでない事業家。

差が付くのは当然でしょう。

当社は、多くのアパート事業家の方々と日々接していますが、痛切に感じます。

自らの立ち位置です。

立ち位置のわかっていない事業家は滅びること間違い無しですし、わかっている事業家は
大きく成功するでしょう。

極論をすれば、物件がどうだ、融資がどうだ、ではなく、自らの立ち位置をわかって行動
できるかどうかに全てはかかっているといっても過言ではないということです。

本日、浦和のある地主さんから相続の相談を受けていて面白いことを発見しました。

当社は、地元の地主さんからたびたび相続の相談を受けていて、主にアパート関係の売却の
相談を受けています。

本日のご相談者は84歳のご高齢の方だったのですが、ご所有のアパートを売るにはいくらになるか
相続を考えるとどのような対応（売る、売らない）をとるのがいいのかのアドバイスを求められるという
ものです。

面白かったのは、そのおばあちゃんが娘が３人いるんだけど、誰々に相続させたいという
話をしていて、現在の民法では３人が平等の権利があることを説明すると、そんなはずはない、
とおっしゃるのです。

おばあちゃんの言うことももっともで、均分相続というのは、現在の民法にて認められた
権利だからです。

おばあちゃんのなかでは、民法は旧民法が存続していたのです。

そして、我々実務家が相続をよくよく見てみると、ほとんどの揉め事はこの民法に定める
均分相続に起因しています。

平等というのは良いようで揉め事が起る大きな原因なのです。

小さいときからお兄ちゃんのほうが偉いと教わった弟はそれだけで兄に敬意を表しますので
どっちが多くの財産をもらうかという争いに発展しません。

ではなぜ、旧民法典を大幅改革して長子単独相続を廃止して、均分相続にしたのか？

意外と事実を知っている人は少ないものです。

答え：人の権利は長男でも次男でも平等だから。
　　　　民主主義の精神に則って。

というのが一般的に言われているものです。

これは、大きな誤解で、真実はマッカーサー（米国）の陰謀です。

先の大戦時、米国がもっとも恐れたのは、日本人の精神性でした。

その精神性の柱にあったのが日本の家督制度です（ここでは詳しく述べません）。

それを解体することを占領政策の柱に据えて各種「改革」を断行しました。

東京裁判、憲法改正、民法改正、プレスコード等々。

現在の相続（争続）の問題の根幹がお分かりになるかと思います。

ちなみに、このことを初めに私に教えてくれたのは、ハート財産パートナーズの
林弘明先生でした。

兄弟で争いが起らない様に育てるのが親の役割です。

均分相続、遺留分という前に兄弟間の仲をよくする事が一番だと思いました。

日本の賃貸借契約においては昔から更新料という商慣習があります。

これは、地域によって異なりますが、契約更新に際して賃借人が賃貸人に賃料の１ヶ月～２ヶ月
分を支払うと言うものです。

何のために更新料ということは議論があります。

・賃借権の設定のため
・賃料の一部として　　等々

ただ言えることはこれが商慣習ということです。

それが、平成２１年８月２７日の大阪高裁の判決で、「更新料は認められない。全額返金せよ」
という判決が出ました。

根拠は、平成１３年施工の消費者保護法に則り、説明の付かない金とし、賃借人（消費者）の
利益を一方的に害しているということです。

すさまじい判決です。

契約書にきちんと書いてあっても認めてはいけない、という民法の契約自由の原則を
反故にする「画期的な」判決です。

この裁判官は相当アパート家主に恨みがあるのでしょう。
容易に想像できます。

そんなことよりもこれは、賃貸業界にとっては非常に大きな問題です。

この高裁の判決が確定してしまえば、全国にいる家主の収益は大きく圧迫されるだけではなく、
返還訴訟が起きれば、潰れてしまう家主も続出することが予想されるからです。

一時の債務整理問題（貸金業者への返還請求運動）が一段落して、全国の弁護士が狙って
いるのが、この更新料返還訴訟です。

アパートオーナーは非常に厳しい立場に追いやられたということです。

と思っていた矢先、平成２１年１０月２９日に同じ大阪高裁で更新料は有効との判断が
出ました。

これは、各裁判官によって考え方が正反対であるということをしめしています。

今後最高裁の判決が出れば、それが判例として確定しますし、最高裁の判決が出なければ
各裁判官の価値観に基づいた判決が出て行くことになります。

それをもってアパートオーナーは今後どうするかということを考えて賃貸借契約を結んで
行かなければなりません。

いずれにしましても、更新料の問題は注視していく必要があります。

改めて、このような判決が出ている状況でアパートオーナーが取るべき選択肢を考えて
見たいと思います。

私は結構ホリエモンの本が好きです。

最新刊『夢をかなえる「打ち出の小槌」』を読みました。

ここ最近、歴史関係の本ばかりを読んでいて、ビジネス書というのは全く読んでいなかったので
すが、久しぶりに読みました。

今日会社に小野田寛郎さんをお招きして生きる意味についての社員研修をします。

そのために、先日お話をしていろいろお伺いするとともに、大東亜戦争に関するかなりの数の
歴史書籍を読みました。

さて、ホリエモンの件ですが、

ビジネスに対する考え方というのは全くその通りだと思います。

・お金は貯めないで使う

・お金を貯めないで信用を築くことが重要

・何も行動しないことがリスクになる

・成功すれば無限大だが失敗してもゼロにしかならない

・目的に対しては最短ルートを取る

等々その通りです。

特に、面白かったのは、貯金ばかりしていてリスクをとらない一般の人は、リスクをとっている
人よりもよっぽど拝金主義だ、という点。

まさにその通りで、自分の貯金をちょっと増やすことなんてしてもしょうがないということです。

面白いですね。

私も起業するとき、氏の本を読んで大きな影響を受けました。

そのときに思ったのは失敗してもゼロなんだという点です。

ゼロ以下にはならないのだからやらない理由はないよねと。

氏の言うように起業する人が多く出てこないと経済全体が活性化しません。

特に昨今は廃業数が起業数を上回っていて、このままではどんどん経済がシュリンクして
きてしまいます。

但し、宇宙事業に投資しているとか永遠に死にたくないとか、全く意味不明の点もあるので、
その辺は無視して読んでいます。

人間は死ぬから生を充実できると思っているので、死ぬことは「重要」ではないでしょうか。

永遠に生きたいという気持ちもよくわかりません。

昨日、日本財託の重吉社長がいらっいました。

管理についていろいろ意見交換をさせていただきました。

日本財託さんは、ワンルームの区分所有の販売および管理に特化した会社で当社と
若干ビジネスの形態は違うものの共通点も多く有意義な情報交換が出来ました。

特に管理において共通した認識が多かったので面白かったです。

これからのアパマン業界は空室問題は避けられないこと。そのため、たの市場と同様に
競争原理が働き勝ち組負け組みがはっきりしてくること。

そのためには、管理会社に工夫が求められれていること。

現在のアパマン業界の主流である店舗をもってリーシングと管理を一緒に行っている
形態には限界があるということ。

当社も日本財託さんも同じようにプロパティマネジメント型の管理を行っています。

そうしなければ今後は空室は埋まらないでしょう。

先日当社では、その内容をセミナーという形で公開させていただきましたが、予想以上に
参加者の反応が良かったのが特徴的でした。

また、いろいろな形で内容を発信していければと思います。