民主党政権になって1ヶ月近くになりますが、不安が日に日に増しています。

本日も取引銀行の支店長とお話しましたが、先日の亀井大臣のリスケの話に始まって
一向に日本を良くしようという気配が見受けられないということでした。

私自身も同様の見解です。

経済問題も然りですが、民主党政権にはもっと重要な問題があります。

この国がどうなってしまうのか非常に不安です。

夫婦が別々の姓で家族が成り立つのか、参政権は国民固有の権利（国民とは国籍を有する者）
ではないのか、等々挙げればきりがありません。

一日本人として、神武以来2600年超の伝統を誇るわが国が、亡国への道へと続くことが
無いよう祈るばかりです。

さて、当ブログは政治問題を扱うものではないので、この辺にして、収益物件の需給が
タイトになっているというお話です。

リーマンショックに代表される金融危機において多くの機関投資家は痛手を被りました。

しかし、昭和バブルとの大きな違いは、今回のミニバブルにおいては個人は傷を受けなかった
ということです。

現在、多くの個人投資家が買いに入っています。
もちろん、資金調達は厳しくなっていますので、借りられる人と借りられない人との二極化現象
はありますが、絶対数として資金調達できる人の数は多いのです。

つまり、個人の買いが強い状況にあります。

一方、売り側の事情はというと、今回の不況が売りには直接のつながりを持たないため、物件
供給は多くなっていません。

なぜなら、マーケットの9割以上を占める地主さんたちは、長期での資金調達をしていること、
アパートの家賃が布教によって下落しないことにより、不況が売却に結びつかないため
です。

そのため、収益物件マーケット、それも3億円以下のいわゆる小型物件のマーケットにおいては
需給がタイトになっています。

買いたい人は多いけれども売り物件がないという状況です。

当然ですが、需給がタイトになれば価格の上昇に繋がります。

実際都内では、価格がすでに上昇基調に入っています。

一部の方は、これを見込んですでに地方での買いに入っています。

不動産業界全体は低迷している状況ですが、個人向け収益物件マーケットは局地的に
マーケットがタイトになっているというのが最新の状況です。

不動産投資をするにあたっては、奥さんの理解が重要であるというのは繰り返し書いて
きました。

なぜなら、借入をするときの連帯保証人という立場になってもらう必要があること（例外として
団体信用生命保険に加入すれば必要ないというケースもあり）が最重要な理由として
あります。

それだけではなく、物件を見に行ったり、管理会社と打ち合わせをしたりと、配偶者の協力
が得られなければなかなか行いにくいというのも大きな理由です。

理解のない奥さんからすれば、休日をつぶして物件を見に行くことは耐えられませんので。

私は、日々多くの方のご相談を受けているのですが、実態として３～４割りくらいの方は
奥さんの反対を受けているため投資に踏み切れないという状況があります。

ちなみに、奥さんに問題のない方の内訳としては、3～4割は積極賛成派。残りはお任せ派
です。
積極賛成派とは、物件を見に行くにも一緒に行ったり、セミナーを一緒に聞いたりと奥さん
自身が積極的に投資をしたいと思っている方々です。お任せ派とは、不動産投資は興味が
ないけれど、旦那がやることだから、任せて連帯保証人にはなるという方々です。

そして、必ずお話をするのが、基本的には賛成を得られければ、投資は止めた方がいいという
ことです。
そして、奥さんを説得をし、理解してもらったうえで投資を行うべきであるというの
が私の基本的な考え方です。

しかし、説得しても理解してもらえないというお話を最近あまりにもこのケースが多いので
じっくり考えてみました。

すると、理解してもらえないという背景に関し、独断と偏見もあるという前提ですが、
ひとつの結論じみたものが見えてきました。

①夫婦間における信頼関係の欠如

　これは、旦那さんが投資をしたいということに対して、理解をしないまでも、旦那がやること
　だから黙って判子を押すというのが従来の一般的な考えでした。
　しかし、旦那さんがやることが信用できないということは、不動産どうこうの話ではなく、
　そもそも夫婦間に信頼関係が構築されていないという状況です。
　単にその状況が、不動産投資を通じて露呈したに過ぎません。
　例えば、旦那さんが脱サラして起業したい、ということがあれば、奥さんは反対するでしょう。

　また、さらに深く考えれば、父権の失墜という社会的背景もあるかと思います。
　戦後民主主義が男女平等を推進した結果のひとつであると考えています。（良いとか悪いとかの
　判断ではありませんので念のため）

②夫婦間における価値観の相違

　二つ目は、不動産投資（およびそれに伴う借入）を通じて、夫婦間における価値観の
　ずれが露呈したのではないか、ということです。

　不動産投資ですので、お金に絡むことです。

　お金に対する価値観が夫婦の間で大きく異なるということが、不動産に投資するかしないか
　という議論を通じて、わかったということだと思います。

　これは、味覚の違い、ライフスタイルの違い同様非常に大きな問題です。

そして、面白いことも気付きました。

職業での違いなのですが、会社経営者の方で奥さんが反対した事例はありません。

奥さんが反対しているというお話は全てサラリーマンの方なのです。

会社経営者の方（およびその奥さん）は、すでにリスクをとるということに慣れているのに
対して、サラリーマンの方（およびその奥さん）はリスクに対して免疫がないという状況が
この結果に繋がっているのでしょう。

結論としては、繰り返しになりますが、奥さんの理解なく、無理に投資を行うことはせず
きちんと理解してもらってから投資を行う必要があるということです。

今日の朝は取引銀行さんで決済をしていました。

当社は不動産会社さんから物件を取得することはないのですが、今回は不動産会社
さんからの持ち込み案件に応えるべく取得しました。

そして、決算数字について、ご担当の方と打ち合わせ。
落着数字や前年対比状況を説明。

当社は、毎期決算をつくる前に主要銀行の方と数字の確認をしているという習慣があります。

午後からは、金融機関２行と金銭消費貸借を締結。

９月は銀行さんの決算期です。

日々お世話になっているので、当然、預貸両面で協力するところは協力して。
（わかる方はわかると思います）

週明けも金銭消費貸借契約と決済が続きます。

こうやって見ると、私の仕事は金融機関の方との打ち合わせに５割、２割が物件関係、
残りが採用面接。

といったところでしょうか。

今月からお取引の銀行さんがひとつ増えました。

武蔵野銀行さん　

埼玉県の方は皆さんご存知です。

今まで取引がなかったのが不思議なくらいです。

今日も私の最大の関心事の管理についてです。

空室を埋めるというとすぐにリフォームということを考えられる方が多いのですが、できるだけ
リフォームはしないほうがいいというのが私の考え方です。

もちろん、必要なリフォームをする必要はありますが、必要以上にはする必要ないという
ことです。

というのは、リフォームをするというのは、あくまでも部屋を見てもらった段階での入居希望者
への遡及です。

しかし、空室の原因を探っていくと、実際には見てもらうまでに至っていないケースが
ほとんどなのです。

当社も管理の中で一番重要視しているのは、いかに多くの案内に結びつけるかという点です。

案内がなければ空室はいくらぴかぴかになっても決まらないのです。

ですので、まずその物件に対する入居希望者の案内がなされているかどうかを確認することが
最優先だと考えます。

そして、５件以上案内がされているにも関わらず決まっていない場合は、部屋（物件）に問題が
あると考えられますので、リーシング担当者から決まらない理由を吸い上げ対処するという
順番です。

何でもかんでもリフォームというのは効率が悪いのです。

では、なぜリフォームをする人が多いのか？

理由は二つに分かれると思います。

一つ目は、単純にリフォームをしたいから。

変な言い方ですが、何かこれによって賃貸経営をしているという実感が味わえるというもの
です。
それはそれで、趣味の領域ですから否定はしませんし、納得してやっている場合には、全く
問題ありません。
投資としての意味があるかどうかは別の問題ですが。

問題は二つ目です。

それは、管理会社に勧められたからという理由です。

管理会社が進める理由は、リフォームをさせることによって管理会社が儲かるからです。
利益を上げるためにリフォームをさせるのです。
今度のセミナーでもお話しますが、リフォームの利益は管理会社にとって大きな収益源の
ひとつです。

ですので、リフォームの提案があったら、全く無視するということではなく、何件案内があって
なぜ決まらないのかを聞くことは絶対に必要です。

その上で、どうしてもそのリフォームをしないことが空室の原因となっているようであれば
すぐに実行するべきですし、理由もなくただ単に言っているのであれば断ることも必要でしょう。

アパート事業はあくまでも事業ですから、マイナスはできる限り、抑える必要があります。

但し、原価でリフォームを依頼することは、管理会社との関係を失いますので気をつけるべき
です。

昨日は、取引銀行の支店長とゴルフしてました。

場所は熊谷ゴルフクラブです。http://www.kumagaya-gc.com/

河川敷ではおそらく日本一のゴルフ倶楽部です。

ここは難しく、相性が悪いのですが、今回もスコアは散々でした。

ゴルフの話はどうでもいいのですが、支店長とお話したなかでひとつ気になるなる点が。

民主党政権になって、亀井大臣が誕生しましたが、今盛んに主張しているのが中小企業の
リスケ（返済猶予）を国が金融機関に強制的に認めさせる制度をつくるということです。

これは、一見中小企業にとって良い内容だと思われがちですが、当の金融機関のほうは
そう捉えていないだろうと思ってそういう話をしたところ思った通りです。

つまり、返済猶予を強制的に認めさせるとどういうことが起こるのか？

貸し渋りです。

当たり前ですが、貸しても返さなくて良いという法律を作れば（一種の徳政令に近いですね）、
当然貸したくなくなります。

すると、お金が回らなくなりますので、当然ですが、中小企業は今以上に資金的に厳しくなる
ことは目に見えています。

私個人の見解としては（と言ってもぜんぜんたいしたこと無いのですが）、やるべきは、自民党が
行った「セーフティーネット融資」でしょう。

経営者の方はよくご存知だと思いますが、国が債務を保証するという制度です。

これが出たことで、昨年度はかなり多くの中小企業が救われたという事実があります。

そして、債務を国が保証するため、金融機関はどんどん融資を出すことができます。

これが中小企業の活性化に繋がる、つまりは経済の活性化に繋がるというのが私の
見解です。

つまり、リスケを強制的に認めさせるのであれば、貸し出しも強制的に行わせる仕組みを
セットで考えないと貸し渋りが起って経済はシュリンクしていく事になるということです。

私の今の一番の関心事は賃貸管理です。

空室率３０％時代を目前に控えた現在、アパマン経営においてはいかに空室を埋めるか
それもお金をかけないで埋めるかが、今後の永遠のテーマです。

私どもは、アパマンの管理については、今年から管理業務をはじめいろいろ試行錯誤し、実践して
まいりました。

その実践の中でわかったこと、および理論上の問題点を公表する機会を設ける予定です。

１０月３１日に都内で賃貸管理に関するセミナーを開催いたします。
（都内は先日の２００名いらしていただいた９／５のセミナーに続いて２回目です）

今まで業界で誰も気付かなかったことに気付いてしまいました。

正直、このやり方でないと今後の空室は埋まらないでしょう。

結論はただひとつで、管理とリーシングは別物ということです。

たったこれだけのことですが、業界では気付いている人は皆無です。

この役割分担の違い、使い分けができれば、あと２０年くらいは満室（近く）で経営できる
はずです。

そのノウハウを公開させていただきます。

売買のセミナーに関しては正直地方の方は対応できないということでせっかくお話を
いただいても、現状お断りしていますが、この内容は、どこに住んでいても、物件がどこに
あっても実践できます。

第一部を理論編として、第二部を実践した事例紹介という形でお話させていただきます。

オープニングも凝ってつくる予定です。

詳細は後日公開いたしますが、ご興味ある方は、お問い合わせください。

info@musashicorp.jp　　常本まで

最近、当社が過去に販売した物件（事務所、店舗ビル）で、滞納が続いているという
ご相談を受けまして、対応した「事件」が終了しましたので、参考までにお知らせいたします。

入居者がいわゆる法人のケースです。

このケースは非常に厄介になる可能性があります。

私どもの提携している立ち退き専門会社をご紹介し、すぐに対応したのが功を奏し、ご相談
から１ヶ月で立ち退きを完了しました。

ご相談いただいた時点ですでにその会社は本社が存在しないような状況にありました。

その物件は支店でしたので、荷物はそのままで家賃が２ヶ月払われていない状況、本社は
すでに跡形もなくなっている状況（HPだけはある（）です。

何が問題になるかといえば、時間がたてば破産になりますので、債権者からの差押さ
えが来ますし（実際敷金を差し押さえるという通知が来ていました）、占拠される可能性も
あります。そうなっては、交渉が厄介ですし、時間もかかります。

そして、立ち退き交渉している間に、破産となってしまえば、交渉窓口が管財人へと移転
しますので、債権者の合意が取れなければ荷物の撤去ができなくなるという、長期戦に
突入します。

そのため、一刻も早く、立ち退きを行う必要がありました。

具体的には立ち退きとは、解約合意書に印鑑をもらい、残置物を放棄するという書面を
もらう必要があります。

これを無断で行うと違法になりますので注意が必要です。

また、裁判所に申し出る場合には判決を取る必要がありますので、コストも時間もかかります。

一刻も早い解決が必要です。

その他にも、ここでは書けないいろいろなことがあり、無事に明け渡しが完了し、ほっとして
いますが、何よりそのオーナーさんの判断が早かったことが大事に至らなかった一番の
要因です。

滞納が発生したら早めの対処が必要です。

そして、その対処方法は専門家に任せる必要がありいます。
間違っても自分でやることは絶対にやってはいけないことです。

今日、自分が住む家を見つけ、買い付けを入れました。

来週契約をします。

結構高い金額でした。（と言っても絶対額は低いのですが）

具体的には、新築分譲時の２割り増しです。

ということは、不動産業者の私が、一般の方に、転売され儲けられてしまった
ということです。

だから不動産は面白いです。

では、なぜ、そのことをわかっていても買うのか？

居住用（自宅用）は数字では計れない面があるからです。
（投資用は必ず数字で計る必要があります。事業ですので）

その立地にはそのマンションしかなく、そこに住む必要があるため、高くても
採算は関係なく買うということです。

なぜ、この不景気にそんな値段と思いますが、そのマンションは立地が良いのです。

埼玉の主要某駅から至近距離にあるマンションです。

そして、そのエリアにはもうマンションが建つスペースがないため、価格はうなぎのぼり（と
言っても上限はありますが）になっています。

内装もたいしたことないですし、設備も最新のものではありません。

ポイントは立地です。

居住用のマンションを買う方は、是非立地にこだわってみてください。

その際の判定基準は、近隣に同じようなマンションが建つ余地があるかどうか。
あるようであれば、資産価値の下落を招きますし、なければ維持（もしくは上昇）する
でしょう。

アパマンの管理会社には大きく分けて二つのタイプがあります。

①客付会社型
②プロパティマネジメント型

どういうことかといいますと、①は客付け店舗が中心となって管理をしますという形態の
管理会社です。

まだ、わかりにくいので具体的には、エイブルやミニミニといった客付店舗を持つ会社が
管理行う形態です。

②は、いわゆる管理に特化した形態の管理会社です。

大きく分けて、管理会社はこの二つに分類されます。

そして、①の管理会社が今後はなくなっていき、②の管理に特化した業態でないと
空室が埋まらなくなると考えています。

どういうことかといいますと、管理という業務は大きく分けて、いわゆる管理業務と客付業務
に大別されます。

「管理業務」とは、家賃集金や督促、入居者のトラブル対応等です。
「客付業務」とは、文字通り、空室が発生した場合のリーシング業務です。

この二つが一緒になって管理といわれているのですが、実はここに大きなポイントが
あります。

よく考えれば、管理と客付は互いに矛盾する性質を内包しているのです。

管理業務からすれば、満室経営が望ましいのです。

とすると、できるだけ多くの客付け窓口必要になります。
どこのリーシング会社からの紹介客でも、審査さえ通れば、質は問われません。
入居をしているということが重要なのです。

一方、客付業務は、リーシングにおける仲介手数料が目的となります。
とすると、できるだけ自分でリーシング（客付け）する必要があります。
他社に客付けされては、仲介手数料が稼げないのです。

ここに、二つの業務の性質の大きな矛盾が露呈することになります。

今までは、一社のリーシングでも満室が維持できている時代が続きました。
ミニミニが一社で管理し募集するという状況です。

しかし、これからは、空室率の問題が避けて通れません。

二つの業務それぞれの役割分担の元、専門化され、特化していく必要が出てきます。

すでにオフィスビルの世界は分業化されています。

そして、当社はいち早く、このプロパティマネジメント型の管理を実践していますが、
やはり結果はいわずもがなです。

このプロパティマネジメント型管理の有効性を今後もお伝えできればと思います。

当社は、さいたま市を中心に現在約500世帯の管理を行っております。

今年から管理を始めているものですが、毎日戸数が増えています。

空いている部屋は４，５室ですので、ほぼ１００％の入居率を達成しています。

空いている部屋も、秋のシーズンになりましたので、満室になるのは間違いありません。

なぜ、このような仕組みが取れるのかというと、管理の手法が他の管理会社とは
大きく異なるからです。

詳細は、明日にしますが、簡単に言えば１社の募集で満室になる時代は終わったという
ことです。

そして、管理に特化した会社のみが生き残ることになります。

これは、時代の流れで、旧来の募集会社＝管理会社という構図は大きく崩れるでしょう。

そして、理論的にもそれが証明されます。

また、オフィスビルの業界では、すでに昔からこの区分けが明確にされています。

アパマンの世界もその方向に行くでしょう。

では、どうしてそうなるのか、明日書きます。