先日も当ブログで書きましたが、分譲（区分所有）マンションのバルク買いはお徳です。

３１日に懇意にしている業者さんとの付き合いで個人名義で取得するのですが、その物件も１３室
まとめてというものです。

現在は１３室全て空室ですが、自分が住むのではなく、賃貸用として貸し出します。
妻にはそこに引っ越せばといわれたのですが、当たり前ですが、１３室もあっても１人では
住めません。

借入も通常のアパート融資を受けられます。

ちなみに今回は群馬銀行さんで受けました。

過去にも何件もこの形態を取引していて、ある程度のデータが揃ったのですが、空室率が
圧倒的に低いです。

当社が販売した中で空室は現時点では０です。

なぜ空室が低いのかといえば、分譲仕様のため、周辺の賃貸仕様のマンションに比べて
グレードが高いため、当然入居者から選ばれるというためです。

もちろん、賃料は相場にする必要がありますが、相場賃料で利回りが回るようであれば
このような物件は積極的に取得するできでしょう。

但し、このような物件はほとんどないのが実情ですが。

日々投資家の方の相談を受けていて、物件の希望でRCとする方が多いという事実があります。

では、なぜRCがいいのかというと、これが三井住友銀行の影響だと思います。

２００４年～２００８年にかけて三井住友銀行が行ったアパートローンのシステムが
RCの物件にしか対応できないシステムだったからです。

逆に言えばRCの物件であれば、良い条件での融資が出来たという事実があります。

これは、融資期間を税務上の耐用年数を根拠にシステムを設定したため、長期の融資が
RCの物件に限定されたためです。

そのため、RCの物件に人気が集中しました。
利回りが鉄骨造、木造の物件よりも２～３％低くなっているのが現状です。

しかし、三井住友銀行が事実上融資を行っていない現在、その基準で物件を探すことは
非合理的であります。

冷静に考えてみれば、RCの物件とその他の構造の物件にはメリット、デメリットがそれぞれ
あります。

＜メリット＞
建物の耐用性が高い

＜デメリット＞
維持費が高い（特に大規模修繕にお金がかかる）
解体費用が高い
利回りが低い

という状況をわかった上で、RCの物件を見る必要があるというのが私の考え方です。

特に、同じ家賃で、同じ立地、、同じ築年数の物件があるとすれば、木造物件よりも３％
程度は利回りが低くなっている状況を考えると、RC以外の物件を狙うという選択肢は
現実的に有効だと思います。

結論としては、すでに融資をしていない銀行の基準に則った物件探しは意味がないという
ことです。

このことは書籍にも触れていますのでご覧ください。

http://www.musashi-corporation.com/book/index.htm

先日出版しました『年収１０００万円から「アパート事業」による始める資産形成入門』の

出版記念セミナーを行います。

http://www.musashi-corporation.com/index-seminar.htm

当初１００名の定員だったのですが、あっという間に満席に達したため急遽１００席増席
いたしました。

書籍では、語れなかった、不動産投資の裏側を多くの事例を日々見ているプロとして

お伝えできればと思います。

お申込くださいました皆様、ありがとうございます。
当日お会いできますことを楽しみにしています。

増席した１００席もすぐに半分ほど埋まってしまいましたので、ご検討中の方はお早めに
お申込ください。

当社は、今冬大宮ソニックシティに事務所を移転します。

オーナーは日本生命。いわずと知れた日本一の大家（保有ビル数日本一）さんです。

ちなみに、日生は直近では丸の内のAIGビルを１０００億で取得（NOI　２％）しています。

そして、埼玉で一番のオフィスビルが大宮ソニックシティです。

創業以来目標にしていたビルにやっと入れることになったのはうれしいです。

その背景には不動産相場の動向が隠されています。

手元に日経不動産マーケット９月号があります。

オフィスビルの賃料に回復の兆しはないようです。

品川地区で１０％～２０％

大宮・浦和地区で１０％～１５％

ほどの賃料単価の下落があります。

何よりも空室が多いです。

品川イーストタワー　１７００坪
品川インターシティA棟　２０００坪
品川グランドセントラルタワー　１２５００坪

募集中です。

大宮ソニックシティ　９５％
新都心LAタワー　９５％
大宮センタービル　９０％
大宮下町ビル（新築）　１・２Fのテナントのみ成約（事務所は空）

という稼働状況です。

こういうような状況の中で、各ビルオーナーは入居条件の緩和に努めています。

賃料の値下げ、フリーレントの乱発、テナント銘柄の緩和です。

この点は、アパートの大家さんと全く同じ行動をとります。

実は、当社は１年半前（リーマンショック前）にソニックシティに申し込んだときは、
満室ということで断られた経緯があります。

それが、現在は稼働率が９５％まで落ちている状況もあって、即入居が決まりました。

日生自体が全国にビルを所有している中において、空室率の上昇が運用に響いていて
全体的に入居率の緩和に努めている状況であるというのが察せられます。

つまり、当社の事務所移転は、不景気による空室率の状況、および賃料単価の下落という
要因が大きいのです。

書籍『アパート事業による資産形成入門』好評です。

まだ読まれていない方はこちからかどうぞ。
http://www.musashi-corporation.com/book/

また多くのご意見、ご感想をいただきましてありがとうございます。

多くの感想をいただいた中で、いわゆる素人の本とは違うというご意見を多くいただきました。

ありがとうございます。

私が、会社をつくってから４年弱になりますが、幸いにも多くの取引をすることができました。

その取引ごとに必ず多かれすくなかれ問題があります。

融資だったり、入居者だったり、抵当権の抹消だったり様々です。

そして、それをひとつひとつクリア（解決）してきて取引に繋がり、現在に至ります。

そして、その実体験をここまでの集大成という形で本にした次第です。

不動産の取引は非常に多くの知識、専門性が必要とされます。

私が短期間でマスターすることができたのは、私の力ではなく、私に教えてくれる人が

いたためです。

それも、不動産においては最高レベルの知識、ノウハウを。

それが、林弘明先生です。http://www.hap.co.jp/

今もって頻繁にご教授いただく関係ですが、林先生は、この道のプロとして長年実践を

つまれてきた方です。

自らの不動産投資経験だけではなく、バブル崩壊後の破産寸前の状態でのサービサーとの

債権買取交渉、コンサルタントとして難解な案件処理等々数多くの実践が物語っています。

林流という流派を結成され、お弟子さんは私を含めて７００人ほどになります。日本で最大の

不動産流派です。

私が知る限りですが、おそらく不動産に関しては日本一の知識、ノウハウ、経験をお持ちの

方でしょう。

何を申し上げたいかというと、本物から学ぶことで大きな成果は得られるが、偽者から学んで

しまうと大きなマイナスの成果を得ることになるということです。

本を読んだり教えてもらったりというとき、相手を選ぶ必要があるのです。

先日もこのブログで書きましたが、間違ったことを信じて行動してしまうと取り返しの付かない

ことになってしまいます。

今は簡単に本を出せたりセミナーができる時代です。

その人が本当の意味でプロかどうか見分ける必要があります。

そして自分に合った本物の専門家から学ぶことができれば、成長スピードは一気に加速

することは間違いないでしょう。

出版記念セミナー残り席少なくなってきました。

お申込はこちらから
http://www.musashi-corporation.com/index-seminar.htm

２週間前に発売した拙著『アパート事業による資産形成入門』が予想以上に売れているようです。

不動産分野でアマゾン１位になったと当社のお客様が教えてくれました。
（現在も引き続き１位です）

新宿紀伊国屋、オアゾ丸善初め多くの書店で売れ行き好調です。

（アマゾンはこちら）

http://www.amazon.co.jp/%E5%B9%B4%E5%8F%8E1000%E4%B8%87%E5%86%86%E3%81%8B%E3%82%89%E5%A7%8B%E3%82%81%E3%82%8B%E3%80%8C%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88%E4%BA%8B%E6%A5%AD%E3%80%8D%E3%81%AB%E3%82%88%E3%82%8B%E8%B3%87%E7%94%A3%E5%BD%A2%E6%88%90%E5%85%A5%E9%96%80-%E5%A4%A7%E8%B0%B7-%E7%BE%A9%E6%AD%A6/dp/4344996887/ref=pd_rhf_p_img_1

不動産投資を行っている方、これから行おうとしている方、是非お読みください。

読まないで不動産投資をすることのリスクが大きいでしょう。

すでに投資を行っている方は、確認と今後の方針を定めるため、これからの方は、入門書として

ご活用ください。

但し、アマゾン在庫切れのため、お近くの（大型）書店でお求めください。

また、出版したことで多くのご感想をいただいております。

昨日も当社のオーナーズクラブの会員の方から（３年ほど前にご購入）から

いただいたものを一例として紹介させていただきます。

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この度は『「アパート事業」による資産形成』
のご出版、誠におめでとうございます。
また、当方にまで貴重なご本をお送り頂き、ありがとうござい
ました。

興味深く一気に読ませて頂きました。僭越ながら若干所感を記
させて頂きます。

お忙しい日々の中、良くもあれ程密度の濃いものを纏められた
と関心いたしました。
ベテランには、今までやって来た事を自省し進む方向を確認す
る、点検／振り返り資料として、
また、これからの方には、取得～経営～将来計画まで見渡す指
針として、それぞれが、今やるべき事を考えるのに役立ちます
。

不動産投資で押さえるべき事項をきっちり網羅した、貴重な資
料、アパート投資手法のベンチマーク、と感じました。同種の
本の中で抜群に濃い（価値ある）内容と思います。私も、「も
っと早くこの本が見たかった」と何点か反省が身にこたえまし
た。

今後も、さらに蓄積したお知恵の社会還元を進めて頂ければと
思います。ついては、読者として、勝手な希望を挙げさせて頂
きます。
　
　○別冊・続編
　　⇒「初心者向」「ベテラン向」、「リスク管理」「融
　　資対策」など、対象を絞った内容で、再構成／深耕し
　たもの。
　○社会／金融情勢・市場動向など変化に応じた定期アッ
　プデート
　　⇒『「アパート事業」による資産形成２０××年版』
　　　（可能なら毎年）
　○実録「不動産投資・本当に有った話」（仮称）
　　⇒成功談・失敗談、すごい投資家、すごい物件、不動産　
　を巡るプロフェショナル、など本編が大変真面目なの　　　
で、別に面白い話を集めた実録ものも見てみたいです。

以上、思うまま勝手を書いたことをお許しください。

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不動産は高額なものです。

そして、知識が要求されます。

まだお読みでない方は是非お読みください。

http://www.amazon.co.jp/%E5%B9%B4%E5%8F%8E1000%E4%B8%87%E5%86%86%E3%81%8B%E3%82%89%E5%A7%8B%E3%82%81%E3%82%8B%E3%80%8C%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88%E4%BA%8B%E6%A5%AD%E3%80%8D%E3%81%AB%E3%82%88%E3%82%8B%E8%B3%87%E7%94%A3%E5%BD%A2%E6%88%90%E5%85%A5%E9%96%80-%E5%A4%A7%E8%B0%B7-%E7%BE%A9%E6%AD%A6/dp/4344996887/ref=pd_rhf_p_img_1

一部の方の間で、積算評価の出る物件を購入しないと属性が毀損して、次に融資が受け

られないということが言われているようです。

正直ビックリしました。

地動説を否定され天動説を説かれたのと同じ衝撃を受けました。

当社は毎日毎日合計15以上の金融機関と取引をしていますが、そんなことを言う金融機関は

ひとつもありません。

いや、あります。ありました。SMBCです。

でも、SMBCは今は融資は実質ストップしています。

どういうことでしょうか？

昨年8月までの融資はSMBCが主体でした。

誰でも彼でもSMBC。フルローン。

そして、その基準である耐用年数ー築年数。つまり長く期間の取れ物件評価の出るRCの

物件に人気が集中しました。

そして、その物件評価の建物評価が構造による単価設定していて、ここでもまたRCの評価

が高くでるようになっていたのです。

つまり、同じ100万円の家賃が入る物件が、RCだと1億で木造だと5000万円ということです。

しかし、現在は、SMBCはどんなに評価が出ても３０％の自己資金が必要ということで

実質融資がストップしています。

この考え方が通用したのは、SMBCで買い増していく場合だけです。

そうです、過去の話です。

もうお分かりでしょう。

早稲田大学に入ろうと思っているのに一生懸命慶応大学の過去問を解いている。

プロ野球選手になろうと思っているのに一生懸命サッカーの練習をしている。

おかしなことです。

今はSMBC以外の金融機関の基準で対応するべきです。

では、一般的な金融機関の基準は何か？

キャッシュフローです。

物件の評価額というのは銀行によってまちまちです。

当たり前ですが、東京カンテイでとる銀行もあれば独自に評価する銀行もあって同じ

物件でも評価額が異なります。

しかし、キャッシュフローは誰がどの基準で見ても一緒です。

そして、キャッシュフローが回らないことにはデフォルトしてしまいます。

現在の金融機関は担保主義から返済能力主義（フロー重視）に大きく舵を切っていることは

あまり知られていません。

そのためにも、いつも申し上げるのは融資期間は長く長くということです。

耐用年数関係ありません。

国税庁が定めている税務上の減価償却の期間です。

それにしても、そんな化石時代見たいな考え方があること自体にビックリしました。

回っているのは地球です。

４日から３日間に渡り、賃貸住宅フェアに出展いたしました。

５日の日には融資セミナーを行いまして、多くの方にお聞きいただきました。

「アパートローン　銀行融資最新事情　～地銀・信金から融資を引く方法～」

http://www.zenchin.com/chintai-fair2009intokyo/seminar/seminar03.html

ご聴講くださった皆様、ありがとうございました。

正直、予想を大幅に超える観客数にビックリしました。

おそらく２５０名くらいの方がご聴講されていたと思います。

それほど、融資（資金調達）に関しては関心が高いということです。

また、名刺交換をさせていただき、仙台、福岡、広島等全国からこられているということも

驚きでした。

さて、今回のセミナーの要点を記します。

２００８年８月をもって三井住友銀行のアパートローンが実質ストップしました。

３割ルールという自己資金を３０％入れないといけないというルールができ、実質的には

資金調達（購入）が難しくなったということです。

そして、１年間経って状況を見ると、やはりこのルールは厳格で、３割以下の事例は

皆無に近い状況です。

２００４年ごろから生まれたアパートローンパッケージ商品化によるフルローンによって

この投資市場が一般に開放されました。

その一瞬開いた市場がまた閉ざされたということです。

とすると、個人投資家にとって今の課題は「SMBC後」ということになります。

そして、昨年からSMBCで融資を受けていた層がいっせいにスルガに流れました。

しかし、スルガだけしかないの？というなかで今回のテーマである地銀や信金が

あるよね、というお話です。

もちろん、スルガは当社もお世話になっていますし、私自身も借入をしている非常に

良い（というと変ですが）銀行です。金利も下げてくれますし。

では、地銀・信金で融資を引くためにはどうすれば良いか？

紹介が必要ということです。

それも、販売したい、貸したい、という利害が共通する点で不動産会社の紹介を取り付ける

というのがオーソドックスです。

その紹介の中でも「PJ案件」はねらい目です。

そのような不動産会社を自分の居住エリアで探すことが第一歩ということです。

もちろん、属性による縛りはあります。

融資を受けられるライン（合格点）が８０点だとして、７０点くらいの方であればこの方法で通る

可能性が高くなりますが、３０点や４０点では無理です。

融資に裏技はありません。

地銀や信金からの資金調達が可能になれば、それこそこのマーケットにおいては大きな

アドバンテージを得ることができます。

今の課題は資金調達ですので。

以上が昨日お話した内容の要点となります。

明日から賃貸住宅フェアがお台場のビックサイトで開催されます。

当社の出展する関係で、会社を臨時休業にして「参戦」いたします。

私も４，５日は終日ビックサイトにいる予定（６日はいません）ですので、お越しの方はお声がけ

ください。

賃貸住宅フェアは一種の「お祭り」ですので楽しくがモットーです。

当社では、黄色いオリジナルのハッピをオーナーズクラブの皆さんと一緒に着て、夜はお酒を

飲んで楽しもうと思っています。

このハッピがただのハッピではないのです。

当社オリジナルの「満室ハッピ」です。

これが、昨年の模様。
http://www.musashi-corporation.com/owners/05.htm

当社は、社員は少ないんですが、お客さんが社員の代わりに営業してくれるという、非常に

ありがたい状況です。

今年も楽しみたいと思います。

来る8月4日～6日にお台場ビックサイトにて開催される賃貸住宅フェアに出展いたします。

あわせて８月５日（水）１３時より同会場にてセミナーを行います。

「アパートローン　銀行融資最新情報　～地銀・信金から融資を引く方法～」

http://www.zenchin.com/chintai-fair2009intokyo/seminar/seminar03.html

不動産投資の最大の難関が融資です。

当社にご相談にこられる方の９０％以上が融資についての相談です。

融資については、金融機関というある意味公的な機関が相手ということ、またその情報が

限りなく少ないことによって、ほとんどの方がその実態を把握することができていません。

当社は、自社借り入れ銀行１１行（現在、１行追加予定）、アパート融資提携金融機関４行

トータル融資紹介件数１１０件以上という実績から現在の金融機関の実態を把握しています。

そのため、内容を普遍化しお伝えすることが可能となります。

実際、現在の私の仕事は、金融機関との交渉になっていますので、平均毎日３行の方と

お話をしています。

但し、勘違いされている方がいるのですが、融資に裏技はありません。

個人属性によって大きく制限を受けてしまうのが現実です。

今回のお話は金融機関の実情をご説明し、受けられるか受けられないか当落線上に

いる方が受けられる方法をお伝えするというのが主旨です。

融資でもう一歩という方は是非お立ち寄りください。

また、ご同業の方も是非お立ち寄りください。

さて、先日出版しました書籍に関して多くの方からご感想を頂きました。

ご感想をいただくことで、自分では想定していなかった反応に大変勉強になりました。

やはり、自分の考えを書き（もしくは発言し）、外に発信するというのは重要なことだなと

思います。