当社は、来る８月４日～６日に開催される賃貸住宅フェアにてブースを出展するのですが、その
打ち合わせをオーナーズクラブの工藤一善さんと行っていました。

工藤さんは、原状回復会社の社長さんでありながら自らもオーナーで、アパマンの経営能力が
非常に高く数々のノウハウを構築されています。

http://www.ooyakentei.biz/2009/06/post-17.html

ちなみに、工藤さんは、８月にオーナーとしてのご経験をまとめられた書籍をご出版されます。

内容は賃貸経営に関する管理会社との関係についてですが、今から楽しみです。

さて、不動産投資における家族の重要性について書きたいと思います。

以前も奥さんを見方につけることの重要性について書きましたが、改めて家族の理解が
ないと不動産投資はできないということを実感しました。

今回、１件の契約がキャンセルになりました。

理由は、その方のお母さんに反対されたからということです。

初め耳を疑いました。

子供だったっけ？いや立派な大人でした。

奥さんが反対してというのは過去に何度もありました。

ひどい場合は離婚をするしないにまでなってしまいます。

命の次に大切なお金の問題です。

それも、何千万円、何億円という話です。

今回改めてわかったのは、奥さんだけでなく、家族の理解も必要ということです。

不動産を購入するということはそれだけ大きいことです。

不動産投資は、家族に理解を得てから始めるということが重要です。

本日、関西の地銀でアパートローンを積極的に展開している銀行のご担当の方がご挨拶に

いらっしゃいました。

その銀行さんは、かなり幅広く一棟ものアパートへの融資を行っているのですが、昨年の

リーマンショック以降引き締めていて、審査基準を厳しくしているのですが、今後の展開という

ことでお話にこられました。

結論からいけば、現状では大きく方針を転換して積極的にバンバン出すというところまでは

行かないということです。しかし、アパートローンは、人員も増強し、慎重な姿勢を持ちながらも

積極的に展開していく姿勢になりつつあるということです。

実際、どの銀行さんでもそうなのですが、アパートローンの貸し倒れというのはものすごく

少ないのが実情です。

なので積極的に展開したいものの、一方で不動産業者への貸出で多くの不良債権を

抱えているところが多いのも実態です。

昨年夏以降破綻した不動産会社への貸出が大きく、収益を圧迫しています。

不動産業者への貸出もアパートも同じ不動産です。

ここの線引きができずに、方針を迷っている、という銀行さんが多いように思います。

特に、地銀さんはその傾向が強いようです。

底を売った不動産市場ですが、今後金融機関がどのような方針を出してくるのかが

注目です。

その方針（動き）によって、不動産相場が左右されてくるでしょう。

今朝は、埼玉りそな銀行さんの朝食懇談会に出席。

定期的に開催されている会で、地元の経営者を集めての勉強会です。

パレスホテルでの朝食後、著名人を講師に呼んで90分ほどの講演を聞くというスタイルです。

確か前回は慶応大学の島田春男先生だったような気がします。

埼玉りそな銀行さんは、地元への経済活動に非常に熱心で、いつも大変参考になる

会を開催されているところに感心します。

今回の福岡先生のお話も非常に勉強になりました。

TVではたまに見かける人だというくらいの認識しかなかったのですが、現場を重視する学者

ということで、政治関係の非常にリアルなお話でした。

要約すれば、

・現在の混迷する政治状況を打破しなければこの国はよくならない（日本が壊れかけている）

・そのためには自民党でも民主党（は特に）でもだめで、第三極のグループの出現が
　望まれる

・本当の意味でこの国をどうすれば良くなるかという観点に立った「救国」的な政治が待望
　されている

・そして、人口減少社会に入った国は衰弱の一途を辿るのは歴史の必然であり
　人口が増えるにはどうするかを真剣に考えるべき

というのが主旨です。

各論で言えば、地方経済が疲弊しシャッター街になっている（格差社会）こと、殺人事件の

約５割が近親者によるものであったり、子供が会話ができなくなっているであったりという、

社会現象がこの国の未来を暗くしているということです。

それを明るい方向に持っていくのが政治の役割であると。

格差（地方経済の疲弊）のお話で言えば、昨日の麻生総理のお言葉でもあったように、

市場原理主義からの脱却というのは重要でしょう。

小泉、竹中路線による歪みがいたるところで出ています。

フリードマン流の新自由経済（反ケインズ主義）は、ほとんどの日本人にとってやさしくないこと

は、そろそろみんなが気付いたほうがいいでしょう。

本当に一握りの勝ち組と他の負け組みに格差が広がっている現実。

地方の商店街がシャッターだらけになり、よき文化が失われる現実。

そして、今は勝ち組の人も安心できず、常に将来を不安視する現実。

そういう点では、私は麻生総理の政策に賛成です。

私は、旧来の「大きな政府」こそが人々に安心をもたらすのだと確信しています。

４年前の選挙のとき、郵政民営化大反対でしたが、その後たった4年でここまで状況が悪く

なるとは思いもよりませんでした。

日本人は、もうフリードマン、竹中平蔵では、幸せはつかめないと自覚するべきです。

ケインズ経済を見直し、学説で言えば、東大の吉川洋先生、リチャードクー氏、

植草一秀氏の主張をもう一度見直すべきではないでしょうか。

いろいろなことを考えさせられました。

世の中におかしなことっていくつかあるのですが、そのうちのひとつが賃貸借契約です。

この賃貸借契約に関しては、民法典の特別法規である借地借家法の適用を受けるため、

極端に入居者優位の契約内容となっています。

より正確に言えば契約内容自体はニュートラルであっても、実態は極めて入居者の権利が

強く守られているということです。

具体的には、家賃を払わなくても、入居者は追い出されないということです。

世の中に代金を払わなくても堂々と商品やサービスを受け取れるものは基本的にはないはず

です。

それが、住居に住むというサービスは「ただでも受けられる」という非常に特殊なものです。

お金を払わずに物を持ってくれば、万引きとして逮捕されますが、家賃を滞納しても逮捕

されないのです。

ある雑誌に追い出し屋がはびこっているという特集が出ていました。

弱いものをいじめてけしからんと。

でも、考えてみれば、家賃を払わないのは誰か？ということです。

もちろん、家賃を払っていても追い出しをされるということは不当なことです。

でも、家賃を払わなくて追い出しをされるって当たり前ですよね。

被害者は追い出されたほうではなく、家主のほうです。

それを、追い出すほうが悪いという論調が蔓延っています。

どこをどう考えても間違った理屈です。

一刻も早く、家賃滞納に刑法の規定を適用できるよう法改正するべきでしょう。

そして、実態としては、滞納者の追い出しには費用がかかります。

滞納者の引越し代や転居先の敷金、礼金等の一時金です。

これを家賃を踏み倒された家主が負担しているのが実態です。

まさに「盗人に追い銭」とはこのことでしょう。

その過度に守られている立場を利用し、滞納する者も出てきています。

極めて家主にとっては厳しい時代です。

日本においては、家主の立場は極めて弱いということを自覚し、滞納を未然に防ぐ

ということが今後益々重要になります。

7月28日に出版することになりました。

「年収1000万円から始めるアパート事業による資産形成入門」（幻冬舎発売）です。

http://www.musashi-corporation.com/book/index.htm

今まで現場にて収益物件の取引を行ってきた事例および事実を一冊の本にまとめました。

私自身が収益物件の売買仲介にて創業し3年半くらいになるのですが、延べ130棟以上の

一棟もの物件を販売してきました。

販売にともない、銀行融資のお手伝い、取得後の管理運営のお手伝い等を行うことで

多くの投資家の方との接点を持ってきました。

それにしても、自分ははっきり言って不動産オタクだと思います。

趣味が仕事ということもありますが、それしかしていないですから。

でも不動産が好きなので毎日楽しいです。

さて、本の内容ですが、

不動産投資は単なる投資ではなく、「事業」という視点で取り組む必要があること。

資産形成の目的はストックとフローと両方であること。

家族の理解の問題。

物件取得の順番。

不動産会社の選び方。

不動産投資してはいけない人。

不動産業界の特性。

銀行の考え方。等々

現場の生の声をふんだんに盛り込みました。

逆に言えば、他の類本にて取り上げられている教科書的な内容は省きました。

あくまでも、現実の取引および取引後の運営状況からの事実をまとめてあります。

ご興味ある方は読んでみてください。

今引越しをしようと思って家を探しています。

当社は不動産会社ですが、住宅は扱っていないので地元の会社さんに依頼して

紹介を受けています。

昨日物件（マンション）を見に行ってきました。

驚きのことがありました。

なんとこの不景気にも関わらず、定価（出し値）から大きく買い上がって購入を申し出た人が

いたのです。

意味がわからないと思いますので、より具体的に。

さいたま市には、５棟の人気マンションがあります。

その５棟のマンションの取引はレインズ等の一般には出ることなく、全て水面下で決まって

しまいます。

そのマンションに住みたいという人が順番を待っている状況です。

なぜなら駅からの距離が近いため、そしてその距離にはもうマンションが建たないためです。

そのなかでも、昨日見た物件は特別人気が高く、レインズに一切出ていないだけでなく、

過去の取引事例も一切オープンになっていないマンションなのです。

某駅の目の前に建っていながら、リバブルやリハウスも取引をしたことがないという特別な

マンションです。（マンションの中身は全然たいしたことはないのですが）

まさに相場があってないということです。

今回、内々に地元不動産会社の知り合いの所有者が手放すという情報を頂き、見たのですが、

その会社の他の営業の方も２～３人に声をかけており見に来ていて、そのうちの１人が

大きく買い上がって申込をしたということです。

考えてみれば当たり前のことで、不動産は二つと同じものはありません。

まして中古ですから、いつ次に売りに出るかもわかりません。

どうしても欲しければ、買えるだけの高い値段を付けるでしょう。

これが、不動産特有の面白いところです。（一部の中古高級外車でもたまにあります）

ちなみに、私はそこまでしてという気持ちにはなれなかったので、その「レース」には

乗りませんでした。

家を選ぶという過程の中でも面白いことがあるものです。

それにしても、マンションは立地、立地、立地です。

都心部の値段を上回る値段がつくさいたま市ってやっぱり人気ですね。

そして、人気があれば（＝希少性があれば）景気は関係ないということです。

昨日経済評論家の亀岡大郎氏と会談をする機会がありました。

1時間ほどいろいろなことをお話させていただきました。

亀岡さんは、松下幸之助氏を始めとする経済界の重鎮と太いパイプを持つカリスマ記者

で、現在は複数の出版社を経営されている方です。

年齢は83歳とご高齢にも関わらず、非常にお元気で、いまだに現役の経営者でゴルフにも

たびたびいかれているということです。

さて、戦争時代のお話から記者時代のお話、取材してきた経済界の大物のお話等々いろいろ

お伺いしましたが、亀岡さんのようにいわゆるその道での成功者の重要視することは何か

と言えば、やはり運だということを強調されていました。

会談の一言目が「私は運がええんですよ」でしたから。

このブログでもたびたび書いていますが、私も運が全てと思っています。

そして、亀岡さんと共通した意見だったのが、運を良くするために、神社への参拝は

欠かさないということ。

神様がいるとかいないとかではなく、感謝の気持ちをもって日々を送ることが重要なのでしょう。

そして、事業は経済の浮き沈みを良く見て、対応する必要があるということです。

戦後の経済界を全て見てきた亀岡さんいわく、浮き沈みがあるということです。

現在は沈んだ状態ですが、また上がるときが必ずくると。

先を読んで、そして新しいことにチャレンジしていくことが重要ということです。

久しぶりに面白いお話を伺える機会がありとても楽しかったです。

日々ご相談に来られるお客さんと接していて、何でだろうと思うことがいくつかあります。

非常に大きな誤解をしているケースが多々あります。

この誤解を今まとめていて後日出版しようと思いますが。

「不動産投資88の誤解」という感じです。

特に、銀行融資について。

・銀行へは事業計画書を作っていったほうがいいですよね？

・銀行へはスーツで行ったほうがいいですよね？

・区分所有物件を持っているとマイナスですよね？

・耐用年数を超えて融資を受けると属性が毀損されますよね？

・フルローン出ませんよね？

全部間違いですです。

どこのデマを聞いてきたのか不明ですが、大きな誤解です。

情報元の人がどの銀行とどの程度付き合っているか（それも過去ではなく今）を確認

する必要があります。

事業計画書ですが、必要ありません。

賃貸業という単純な事業に対しては、銀行それぞれの基準（金利を上げたり空室率を下げたり）

で見ています。

スーツで行こうとジーンズで行こうとそんなこと銀行の人は見ていません。
（もちろん非常識な格好ではだめですが）

スーツで行って融資が通ればみんなスーツ着ていきます。

耐用年数を超えて融資をしている銀行のほうが断然多いです。

どんどん超えたほうが良いです。

逆に耐用年数内に抑えたために融資期間が短くなってしまって、既存の収支が回らない

と融資を断られたケースが数件ありました。

融資は長く長くです。

何でと考えれば当たり前なのですが。

もう一点、絶対に知っておかなければいけないのが、今の銀行の根底にある考え方として

担保至上主義の放棄　⇒　返済能力主義
となっていることです。

昔は運転資金を貸すにも何をするにも担保を要求されました。

（いまだに担保をうるさく言うところは政府系と一部の遅れた金融機関だけです。

　この前K信用金庫の人が数百万円の融資に担保を要求してきてビックリしましたが）
　
今は金融庁の方針もあり、担保は原則必要ないということになっています。

ということは、返済がプラスになるかどうかが重要になります。

もうお分かりだと思いますが、その点からも絶対に返済は長くです。

銀行は返済能力主義です。

地銀、信金ではフルローンもたくさん出ています。
（但し、SMBC等パッケージ型の融資を行っている銀行は無理です）

要は返済能力があると思われるか思われないか、です。