当社はよく任意売却等の案件を取り扱っていて、債権者との交渉を含め、さまざまな

権利関係の調整ごとを行います。

そのときに登場する弁護士の方とお仕事をすることが多々あるのですが、思うのが

弁護士選びは重要であるということです。

現在も進行中の案件で弁護士の方が絡んで進んでいる案件があるのですが、その弁護士の

能力によっては、いないほうがいい（案件が壊れてしまう）というケースが多々あります。

依頼者の利益を最大化するのが仕事のはずですが、弁護士が入ることで依頼者（例えば

債務者）の利益を損ねてしまうケースを見てきました。

弁護士がいなければ、取引がうまくいって破産しなくても済んだのに、という感じです。

勘違いされている方が多いのですが、弁護士を入れれば問題が解決ということは全くなく、

逆に問題が大きくなるケースのほうが圧倒的に多いという事実を知る必要があります。

なぜ、弁護士を入れると問題が大きくなるのか？

それは、弁護士の能力的な問題とお金の問題です。

能力的な問題はそのままですので良いとして、お金の問題は、問題を大きく複雑にすることで

報酬を増やそうとする弁護士が多いことです。

そのような弁護士に巻き込まれたらたまったものではありません。

弁護士を選ぶ際には慎重に選ぶ必要があります。

能力の問題は、以下の理由から起こると推測されます。

それは、社会人経験がなく試験に受かった場合で、実務がわからないためです。

特に不動産実務を理解している弁護士は1割もいないので、不動産実務に精通している

弁護士を選ぶ必要があります。

いずれにしても、能力も高く実務経験も豊富な弁護士の先生も少数ですがいますので、

その先生をいかに見つけるかが重要になります。

当社の顧問弁護士の先生はお二人とも非常に優秀ですので助かっています。

当たり前のことですが、銀行には紹介を受けていくべきです。

飛び込みで行ったのでは、借りられるものも借りられなくなってしまいます。

当社はさいたま市内の銀行約１１行と取引をしていて、毎日3行前後の方とお話をしています

が、銀行のご担当者の方ははっきり言います。

飛び込みでくる方とは取引はしないと。

もちろん、親戚に銀行の役員がいて、とか友達が支店長をやっていてとか、そんな状況で

あれば是非紹介してもらうべきでしょう（人間関係にもよりますが）。

しかし、特別そのような知り合いがいないようであれば、使えるのは不動産業者です。

銀行と取引のある不動産業者を使って紹介してもらうのが一番の近道です。

ところで、取引とは、借入をしていることです。

預金通帳をもっているのはどうなのでしょうか？

取引には入りません。

通帳くらいだれでももっていますよね。

銀行の人が通帳をもっている人に関して認識はないのは当たり前です。

不動産会社が取引銀行をもっているかどうか？

会社概要の取引銀行の欄をチェックするべきです。

そして実際に取引の内容を確認するのが早いでしょう。

A銀行からいくらの融資を受けているか？ということです。

地銀、信用金庫から10億円以上の借入をしていれば相当密接な関係だといえます。

5億円以上でも密接な関係でしょう。

この借入を聞く意味はもうひとつあります。

悪徳業者を排除できる（可能性が高い）のです。

銀行が取引を継続している不動産業者、それは一定の信用があります。

詐欺的な商売をしている業者と銀行は付き合いません（可能性が低いのです）

＊但し、メガバンクは詐欺的な会社と付き合いますのでメガバンクと付き合っている業者は
　安全かどうかはわかりませんので注意が必要です。

あくまでも、地銀、信用金庫です。

なぜなら、地銀信用金庫は会社や社長を見て貸出を行うのに対して、メガバンクは決算書の

数字だけで貸出を行います。（これを「クレジットスコアリングシステム」といいます）

実際に、三井住友、三菱はこの手口で決算書を偽装されて、不動産会社から300億円程度

の不正融資を引き出されています。（その会社は逮捕されました）

いずれにしましても、お住まいのエリアの地銀、信用金庫と取引をしている、それもできれば

関係の深い不動産会社を使って融資を受けるのが最良の方法です。

当社は、一棟ものの不動産投資を「アパート事業」という位置づけをしています。

なぜ事業なのか？

まず不動産を買う時点（および将来的には売る時点）でどの物件を買うか、いつ買うか

という投資的な判断が必要になります。

これは株式や投資信託といった他の投資商品と全く同じ考えです。

では、その投資的側面だけで済むかというとそうはいかないのが特徴です。

その保有期間における収益が経営的側面によって変わってくるということです。

株や投資信託では、自分がどうこうすることはできません。

自動的に運用利回り（配当）は決まってきます。

一方、アパート事業は異なります。

うまく経営できている物件とそうでない物件では、当然ながら入居率に差が出てしまいます。

また、コストを削減できる人とそうでない人が出てきます。

これは、ひとえに経営的な要素です。

つまり、アパート事業においては、投資的側面と経営的側面が合わさって収益が確定する

ということになります。

そして、インカムゲイン狙いのアパート事業は、運用における経営的要素の占める割合が

高いということがお分かりいただけると思います。

ここが他の投資と大きな違いといえます。

昨日は東和銀行さんのゴルフコンペに参加。

午前中は大雨で最悪でしたが、午後は一転晴れて自己最高スコア42が出ました。

トータルだと95ですので、まあまあでしたが、天気を考えれば、上出来でしょう。

定期的にこちらのコンペは参加させていただいていますが、支店長さんとの情報交換

という観点で見ても有効です。

不動産には融資は絶対条件ですので。

さて、先週の土曜日に富士山にある新屋山神社に当社オーナーズクラブの皆様と参拝して

きました。

新屋山神社　　http://www.yamajinja.com/

金運の神様として有名だということで、ツアーを組んでいってみました。

さて、その効果とか？

これがビックリするぐらい、しかも即効性をもって現れています。

参拝後わずか１週間未満ですが、数ヶ月全く動きのなかった空室が一気に決まったという

事例が３件もありました。

経営者にとっては運気を上昇させるというのはある意味絶対必要十分条件ですので

私自身定期的に靖国神社および大宮の氷川神社への参拝を行っています。

今回改めて運気を上昇させることの重要性を再確認しました。

実際に神様がいるかどうかということではなく、気持ちの問題が大きいのでしょう。

もちろん、私は神様はいると信じていますが。

世の中９０％以上運で決まると思っているのは私だけではないはずです。

次回は伊勢神宮へオーナーズクラブの皆さんで参拝しようと思います。

建築基準法上の道路、それを「認定道路」と言います。

見かけではりっぱな道路が建築基準法上の道路ではないということが多々あります。

建築基準法上認められた道路（＝認定道路）でない限り接道の要件を満たしませんので

建物は建ちません。

道路は本当に注意が必要です。

過去にあった事例です。

６Ｍのりっぱな道路で謄本を取れば、公衆用道路で市の所有。

そしてＲＣの立派なマンションが建っています。

これだけ見れば、接道には問題ないと誰もが思います。

ところが、この道路、いわゆる認定道路ではなかったのです。

つまり、再建築ができない状態だったのです。再建築不可物件です。

その物件は、43条但し書きという制度を採って建てられていた物件で、

建物を建築する場合には許可が必要になってしまう案件だったのです。

43条但し書きということは、その道路は建築基準法上の道路ではなく、「通路」の

扱いです。

道路を調べる方法は、市役所の道路課（自治体によって名称は異なる）に行って

調査する必要があります。

仲介会社の中には役所に行かないで見かけで、重要事項説明書を作ってしまうところが

ありますので、道路については細心の注意が必要です。

ちなみに、登記簿謄本に「公衆用道路」と書いてあることと認定道路かどうかというのは

全くの別問題です。

最近道路に関するご相談を受けたので少し書いてみます。

接道は不動産にとっての非常に重要なポイントになってきます。

わが国の建築基準法では、４Ｍ以上の道路に２Ｍ以上接していないと建物が建たないという

大原則が定められています。

特に厄介なのが私道の位置指定道路です。

このような物件を取得するときは、必ずその持分を確認する必要があります。

なぜ厄介かといえば、道路には民法の規定が適用されるからです。

建築基準法は建物が建てられる根拠を定めています。

道路が位置指定道路でも公道でも接道していれば建てて良いのです。

しかし、民法で規定する所有権の問題が別にあります。

もし持分を取得しない場合、通行させないという厄介なことを言われる可能性があるという

問題です。

道路の問題は、建築基準法と民法という二つの法律の関係で成り立っているということです。

ですので、接道が位置指定道路の場合はその持分も合わせて取得できる確認が重要です。

もし、持分が無い場合は、位置指定道路の所有者の方から通行権を認めてもらう必要

があります。その際に、所有権を第三者に移転した場合にもその効力が継続して及ぶことの

文言を一筆入れましょう。

来週武蔵コーポレーションオーナーズクラブで富士山の新屋山神社に参拝することに

なりました。http://www.yamajinja.com/

オーナーさんからのご提案で、非常に運気（それも金運）が高まる神社ということです。

新屋山神社に参拝し、さらに勢いをつけたいと思います。

新宿駅に集合し、バスをチャーターして一路富士へ。途中でほうとうを食べます。

当然、夜は宴会です。

さて、銀行の収益構造ご存知でしょうか？

大きく分けて3つの収益の柱で成り立っています。

①融資の金利
②証券の運用益
③各種手数料
そして、利益に占める比率は　８：１．５：０．５　くらいのイメージです。

銀行によって比率のばらつきはありますがおおむね上記のようなイメージです。

融資は銀行業務の根幹です。

法人、個人への融資です。

そして融資による金利が銀行の収益の大半を占めます。

ちなみに、貸出額／預金×100%を預貸率といいます。

現在預貸率が多くの銀行で下がってきていますが、おおむね70%～80%が適正です。

②は株式、国債等にて運用する際の運用益です。

運用額／預金×100%を預証率といいます。

10%～20%が適正な率です。

現在は、株価が暴落して（最近は若干持ち直していますが）、国債等の安定運用が主体

になっています。

③は生命保険、損害保険、投資信託の販売手数料のことです。

金融の自由化にともなって銀行はさまざまな金融商品を販売できるようになりました。

比率とすると大きくはありませんが、重要な収益源となっています。

上記のことを知っているからどうということはありません。

単なる雑学程度のものですが、知っていると銀行の方との話が弾み？ます。

本日、いつも当社のお客様にアパートローンをご融資いただいている、関西の某地方銀行

の融資責任者（執行役員）の方がご挨拶にいらっしゃいました。

いろいろ市況等の情報交換をさせていただきました。

普段銀行さんとお話しているので、地方の地方銀行の方の姿勢も基本的には同じものです。

その姿勢とは、法人から個人へのシフトです。

これは、当社の取引銀行さんほぼ全てに共通した動向です。

関西の地方銀行さんはアパートローンの融資を昨年度の２倍にしていくという積極方針を

出されているということです。

昨年以降数々の企業倒産の場面で、債権者欄に名を連ねてきましたが、個人への融資に

おいて事故は全くないということです。

銀行さんも今非常に難しい状況に立たされているのは事実です。

中小企業への貸出は未だに景気が上向かないため伸びず、一方で証券での運用もままなら

ない状況です。

預貸率が下がり、預証率が下がり、どこで勝負をしていくのか？

残された道、それが個人への融資なのです。

それも金額を稼ぐためには不動産への融資です。

あともうひとつ面白いお話が聞けました。

「高専賃」に融資していくようです。

当社も今準備をしています。

私の仕事は毎日銀行の方との打ち合わせですが、やはり日々の銀行の方との直接の

お話が日々の業務に生かされている感じです。

今日も考えてみたら４行の方とお打ち合わせしていました。

これからの時代をどう読み、どう動いていくか。

いくつか面白いアイデアが出てきました。楽しみです。

昨日、地元の地銀、信金に行って融資を引き出す方法を述べました。

融資姿勢がかなり積極的になっている今、これを利用しない手はないです。

そして、一番正攻法で効果があるのが、地元の金融機関とつながりを持っている

不動産会社を利用することです。

その不動産会社の紹介の物件を購入するというのが一番融資を引き易いのです。

もちろん属性によりますが、飛び込みで行けばだめな場合でも、紹介のために通るという事例を

何件も経験しています。

その不動産会社が扱う物件のなかでも「ＰＪもの」はさらに融資が出やすいのです。

私の仲良くしている不動産業者の方は１００％この手法で物件を販売し、融資をつけています。

ＰＪとはあまり一般の方には馴染みのない言葉かも知れません。

なんてことはない、「プロジェクト」の略称です。

銀行員の方、不動産会社の方が使う専門用語？です。

例えば、ボロボロの寮を取得し、再生して販売する場合、一旦不動産会社が物件を取得

します。

その不動産会社への融資を業界用語で「ＰＪ」といいます。

ＰＪは基本的に短期の資金（最長2年）となります。

いわゆる商品物件仕入れ資金というものです。

不動産会社はその不動産を固定資産としてもつのではなく、商品として販売するために

取得するのです。当然ＢＳ上も固定資産ではなく、たな卸し商品に計上します。

銀行の事情としては、ＰＪに融資した物件の最終目標は何でしょう？

それは、エンドの方への長期の融資です。

ＰＪを出すのだからエンドへ出すときは是非当社でということになります。

これは住宅ローンも同様です。

建売業者が、建売をかけるときＰＪを出した銀行へ住宅ローンの相談が行くようになります。

銀行とするとＰＪで終わってしまっては旨みがないのです。

そのため、不動産会社がＰＪを使って仕入れた物件を購入する場合、その銀行からの

アパートローンをひける確率が格段に高くなります。

なぜなら、なんとしてもアパートローンを出すのが銀行の目的だからです。

是非、このような状況の物件を地元の不動産会社で探してみてください。

地元の地銀、信金はエリアの壁は必ずありますので、地元（居住地）の銀行でないと

対応はできません。

きっと融資がうそのようにつくはずです。

最近、地銀、信金での融資が増えてきました。

会社員の方に対しての融資も出てきましたし、現在実際に遂行中の案件もあります。

その仕組みとは不動産会社と金融機関の関係です。

お住まいのエリアで地元金融機関と密接なつながりのある不動産会社をあたってみるのが

最良の方法です。

決して銀行に飛び込みで行ってはいけません。

必ず紹介で行くべきです。

銀行は取引の深い不動産会社からの案件は優先的に検討してくれます。

特に「ＰＪ案件」(後日説明します）はねらい目です。

不動産会社に行き、確認することは

①取引銀行（自社借入）があるか

②それぞれの銀行に対しいくらの残額があるか
　　不動産担保融資を受けているか

③社債（私募債）の発行はあるか

です。

②で1億円以上の借入残があれば不動産取引をしていますので、そこそこ関係はあります。

1億円未満は運転資金のみの借入ですので、関係は希薄です。

地銀、信金で5億円以上だとかなり強い結びつきがあると見ていいでしょう。

③の不動産会社があれば、その社債を出している金融機関との関係は磐石です。

当然借入算高も多いはずです。
（但し、メガバンクは除く）

お住まいのエリアでそのような不動産会社を見つけたら是非物件を紹介してもらい、

融資をひきましょう。

優遇条件で引ける可能性が高いです。

ちなみに、当社は現在私募債の発行準備中です。

資金調達を制するものが、不動産投資を制すると思っています。

物件を選ぶ前に資金調達です。