先日以前より売りに出されていたAIGの本社ビルの売買が決まりました。

皇居のほとりに位置するビジネス街においては最高立地の物件です。

今年最大規模の取引となることは間違いないでしょう。

買主は日本生命。

価格は1000億円強。

坪単価にすると約1億円です。

現在の不動産価格の下落の局面においても、超一等地の物件は値段が大きくは下がらない

ということがはっきりした売買事例です。

おそらく2年前であれば1.5倍は行っていたと思いますので、見方によっては1億円かという

見方もあれば、それでも1億円ついたという見方両方があると思います。

日本生命の他にも数社手を上げる企業があったということですから、投資家にとって日本の

不動産（超一等地の）は非常に魅力的な投資対象であるということは事実です。

私自身の感覚としてはAIGの1000億円（坪1億円）は正直安いなと思いました。

絶対に代替できないあの立地が1億円です。

2年前ダヴィンチが八重洲のパシフィックシティプレイス（PCP）の区分所有権を2000億円で

買いました。

絶対にAIGのほうが良いですよね。

大型取引から見えてくる不動産市況。

どう受け止めるかは各人次第ということでしょうか。

不動産業界にはレインズといういわゆる「市場」が存在します。

売りたいという方から物件の売却を依頼され、（専属）専任媒介契約を締結した場合には

レインズに登録するという義務が宅建業法という法律に定められています。

この法律だけを見るとレインズにはさぞ良い物件があると思われがちですが実は全くの

逆です。

不動産業界において、レインズに乗っている物件での取引件数というのは、もちろん感覚的な

話ですが半分もないでしょう。

そして良い物件となると５％もないでしょう。

では、なぜレインズに登録されないところで取引がされるのか？

これは不動産業者の習性および慣習みたいなところが大きいです。

レインズに登録すると全国の不動産業者が見ることができます。

するといろいろな業者から電話がかかってきて対応しないといけません。

FAX送ってくれ、追加資料送ってくれといった問い合わせです。

不動産業者は皆面倒くさがりやです。

つまり大きな理由のひとつとしてこの対応がいやなのです。

さらには、知らない業者とのやり取り、取引がいやなのです。

ですので身近なところで仕事を完結しようとします。

自分の仲間内に紹介し、良い物件であればこの段階でだいたいは決まってしまいます。

どうしても決まらない物件がレインズに出るのです。

ということはどういう物件が出てくるかはお分かりのことと思います。

先のレインズに登録する義務があると書きました。

（専属）専任媒介契約の場合です。

一般媒介契約については義務がないのです。

ここも法の盲点かもしれません。

不動産業界は特殊です。

この業界で成功するため（＝不動産投資で成功するため）には、この特殊さをわかった上

で取り組む必要があります。

最近いくつか既存不適格という物件が持ち込まれており、今までであれば自社買取および仲介

両方とも見送っていたのですが、改めて既存不適格の物件のもつ特性を考えてみました。

あわせて銀行の見解も聞いて見ましたので書いてみたいと思います。

そもそも既存不適格には大きく分けて２つの形態があります。

一つ目は、違法建築です。

４階建てで建築確認を申請しておきながら５階を建ててしまうというパターンです。

または駐車場で申請しておきながら店舗にしてしまうというパターンです。

二つ目は、建てた時点と法律が変わってしまって不適格になってしまったケースです。

これは、建築時は容積率が３００％で指定されていたのに２００％になってしまったがために

容積オーバーとなってしまったケースや計画道路が通ってしまったために敷地が削られて

容積率（建蔽率）オーバーとなってしまったケースなどです。

一つ目のケースの場合は取り組みにくいのですが、二つ目のケースは特に違法性がある

訳ではありません。

そして、二つ目のケースは古い物件が多いというのも特徴です。

古いということは、裏を返せば立地が優れているということです。

当たり前ですが、３０年前、４０年前に建ったアパートはいい立地にしかできませんから。

次に銀行の対応を見てみます。

ノンバンク以外全て当社が借入している金融機関の見解です。

某メガバンク：絶対に融資しない

大手地銀・大手信金：程度による（１０％程度のオーバーであれば検討可）

第二地銀（２行）：特に問題ない＝融資する

某ノンバンク：全く問題ない＝喜んで融資する

上記を見てもらうと面白い傾向がわかると思います。

金融機関の規模が大きくなると融資は不可になり、規模が小さくなると柔軟に

対応するということです。

考えてみれば当たり前ですが、容積率がオーバーしているからと言って物件の価値が

損なわれるということは全くありませんので、融資をしないというのはまず考えられないと

思います。

なぜ金融機関が融資をしなくなったか（以前は全ての金融機関が気にせず融資していた）と

言えば、原因は二つあります。

ひとつは、姉歯や東横インといった社会問題。

もうひとつは、３年ほど前のあるファンド会社が違法物件をファンドに組み入れていて、その

ファンドに融資していた新生信託銀行が金融庁から処分を受けたという事件のため。

いずれも、金融機関の恐れるところは、金融庁からの処分です。

その処分をどう考えるかが、上記の対応の別れと言っても良いでしょう。

ノンバンクの担当者の表現が的を得ていて、「金融庁の管轄でないですから」ということに

全てが物語っています。

私個人の見解ですが、立地の良い築古物件は積極的に買いでしょう。

融資さえ引ければ収益として回るし（しかも高利回り）、解体すれば更地価格が高くなります。

不動産＝立地です。

但し、修繕については十分に確認しておく必要があります。

年明けから収益物件の相場が若干上がっているのでは、と思って（このブログにも書

いていましたが）いたのですが、完全に底を打ったと言ってもいいでしょう。

しばらくは一時の踊り場なのかどうか、とも思っていましたが、昨年末の水準からは

確実に上がっていますし（利回りは低下している）、下がる気配もありません。

もちろん、景気のいいときみたいに右肩上がりという状況とは異なるのですが、

大きく指値が効いたりという状況にはないということです。

当社は不動産会社ですのであくまでも営業ベースの実感でしかないのですが、

購入希望者の増大、一方では供給の不足という状況が原因だと思います。
（景気は回復していませんので）

では、なぜ購入希望者が増えるのか？

理由はいくつか考えられます。

・株式等他の投資商品の低迷

・将来への希望から安定収入が求められている

・銀行融資の積極化

特に注目すべきは、銀行が非常に積極的な融資スタンスに転じています。

特に地方銀行、信用金庫です。

当社自身の資金調達も非常にしやすい状況にありますし、お客さんの資金調達も

非常に積極的です。

当社の取引銀行さんのなかでは、複数行この4月より個人部門を強化するための

対策を採られている銀行さんがあります。

底の見えない不景気のなかで、中小企業融資は頭打ちの傾向にあり、一方で

株式等の証券での運用ができず、個人向け融資が消去法として残っているという

現状があります。

そして、個人向け融資の中でもアパート融資は金額も高く、安定性に優れているので

各金融機関とも目を付けているという状況です。

条件も非常に良く、1％台の金利およびフルローン（なかにはオーバーローン）という状況

もあります。

但し、個人としてのターゲットが、ここでも二極化の現象をしていて黒字企業のオーナー社長

もしくは開業医等と限定されているところは実態としてあります。

条件にあてはまり借りられる方はものすごく大きなチャンスです。

日本には相続税という制度があります。

個人的には非常におかしな制度だと思っていますが、制度としてあるので

致し方ないのですが。

なぜおかしな制度だと思うかですが、先祖から（直接的には親から）財産を引き継ぐのに

あたってその財産に税金が掛かるのです。

何かおかしいと思いませんか？

親から子へ、当たり前のことで大事に受け継ぐべきであるというのが私の考えです。

そんな話ではなくて現実的なお話として、今まで制度として認められていた「物納」という

制度が今後は使えなくなるというお話です。

断定は出来ませんが、使えなくなるだろう、使いにくくなるというのは事実です。

以前は、不動産をもって納税するという仕組み（＝物納）が使われていました。

それが、平成18年の法改正により、物納できる要件が非常に厳しくなりました。

原則である金銭納付がほぼ絶対条件となったということです。

例外は本当にお金がない人にのみ認められるということです。

お金がない人というのはどのくらいかというと、例えば3人家族であれば月あたり19万円

を超える収入がある人には認められないと。

19万円って普通超えますよね？

何の数字？と首を傾げますが、生活保護の数字がベースになっています。

（東大でてても）お役人の考えることはいつも？？？？です。

ということで平成18年の法改正以降物納の制度を利用したという事例がほぼ皆無に

なっています。

しかも、物納で申請をして否認されたときにはリスクが発生します。

通常の相続税にプラスして延滞税が掛かってしまうのです。

このような状況においてリスクを取れる人（さらに税理士）は皆無でしょう。

当社の顧問税理士の先生とも林先生ともお話していますが、物納の事例が

ないということです。

この事実からわかることは何かといえば、今後相続に絡んでの売却事例が

増えるということです。

いろいろな形で考えさせられる事柄です。