昨日大宮のソニックシティにおいて会社説明会を開催いたしました。

会社を設立して3年半になりますが、初めての大学生向け会社説明会となりました。

今就職活動を行う学生向けですので、来年の4月に就職する学生です。

一般的に中小企業は新卒を採用するケースは少ないのですが、企業を長いスパンで見たとき

には新卒の採用というのが必須になってくるという思いがあり、初めての開催にこぎつけた

感じです。

会社において一番重要なのは社員のモチベーションであり、その元になるのが会社への

ロイヤリティーです。

もちろん中途採用においても不可能ではありませんが、新卒には及ばないと思っています。

それが、最終的にはお客様へのサービスにつながるわけですから、採用というのは

企業において非常に重要な位置を占めます。

昨今は不景気の景況感において学生間においては安定志向が非常に強まっている

様です。

考えてみれば変な話で景気良し悪しは循環するものなのに、景気が悪いからこういう会社、良ければ

こういう会社という形の選び方というのは全く意味が無いでしょう。

しかし、自分に置き換えてみてもそんな程度で会社を選んでいたなと考えるといたし方

ないかなという感じです。

これから1ヶ月本格的な採用活動をしますがどのような結果になるか楽しみです。

不動産投資を行うにあたっての指標として、もっとも一般的な指標として「利回り」という指標

があります。

厳密には利回りは表面利回りと実質利回り（NET利回り）がありますが、今回は利回りという

ことで統一いたします。

利回り以外の指標として、表にはあまり出ないのと数値化はできないのですが「流動性」という

のも重要な指標になります。

これは、不動産を売るにあたっての換金のしやすさとほぼ同義です。

当然、東京に近いほど流動性は高くなりますが、利回りは低くなります。

そしてこの利回りと流動性の二つは二律背反のもので両方を備えることはできません。

利回りの高い物件は流動性は落ちますし、流動性の高い物件は利回りが低くなります。

利回りの高い物件だけを集めればキャッシュフローは高まりますが、いざというときに

換金化のリスクがあります。

また流動性の高い物件だけでは、当然利回りが低いのでキャッシュフローはマイナスに

なってしまいます。

どちらを取ることが正しいということはなく、そのバランスを取ることが重要であると

思います。

利回りの高い物件と流動性の高い物件を合わせてバランスよくもつということは

ひとつの考え方でしょうし、二つの性質をほどほど兼ね合わせた物件だけを狙って購入する

というのもひとつの方法でしょう。

いずれにしましても、二つを同時に満足させられる物件は、基本的にはないということです。

年明けからその変化を感じ始めていたのですが、ここにきて傾向が顕著になってきました。

明らかに収益物件の価格が昨年末から比較すると上がってきています。

および物件の全体数が少なくなってきています。

先日も書きましたとおり地主層のマーケットの参入を含め購入希望者の増加が目立ってきて

いるのが最大の原因だと思います。

次に供給側の事情としては、個人の方が買うような物件は持ち主も個人が多いため、

この景気の急激な減速の影響が少ないという側面もあります。

また、ファンド物件の投売りに関しても、各金融機関がリファイナンス（借換）および期間延長

に応じてきているため、投売りが出てこないという状況。

さらに、破産した会社の物件に関しては管財預かりとなり、入札形式になってしまっている

ため、ここでも値段はある程度高止まっている状況です。

今思いますと、収益物件マーケットの底は昨年の11月、12月だったのかなと思います。

時間限定のタイムバーゲンといった感じでしょうか。

そうは言っても、昨年の11月、12月の状況から見ると若干上がってきているという状況で、

一昨年の状況と比べればまだ安い状況は続いていますので引き続き（若干ですが）買い手

市場が続いていることは間違いないでしょう。

今後の推移を注視していく必要があります。

アパート経営のリスクは？と問われればほとんどの方が
空室リスクとお答えになります。

実際、それは間違いありません。

しかも現実に日々起きている問題ですから。

しかし、起きる確率は低いのだけれどももっと大きな
リスクがあります。

損害賠償リスクです。

これは、民法606条に定める貸主責任および同第717条の工作物責任に法的な
定めがあり、

貸主としての義務を全うしていない状況で入居者に損害を与えてしまった場合
に発生します。

具体的には、

・貯水槽の清掃がされていなくて、飲料水に菌が発生して入居者が病気になった

・エレベーターが不具合を起こして入居者（もしくは第三者）が大怪我をした

・火災報知機が作動せず、火事に逃げ遅れて入居者が亡くなってしまった

等々

そして、その発生が貸主がきちんとした法定点検、建物管理を行っていなかった
ことに原因がある場合。

これらが起きる確率はおそらく１％もないでしょう。

しかしゼロにはなりません。

そして、万が一貸主の過失において人が亡くなってしまえばそれは高額な
損害賠償が請求されます。

ポイントは、発生する可能性は限りなく少ないけれどゼロにならないというところです。

では、これらのリスクに備えるためにはアパートオーナーは
何をするべきか？

きちんとした建物管理です。

具体的には消防点検、貯水槽点検、エレベータ点検等の法定管理です。

これは、家賃集金や退去立会い、募集といったいわゆる５％に含まれる管理業務とは
別のものです。

そして、多くのアパートオーナーさんはこれらの建物管理（法定点検）を
行っていないという実態があります。

万が一のリスクに備える、ことが危機管理において重要ですので
きちんと対応することがお勧めです。

今日のお話初めて聞いたという方はすぐに管理会社に確認することを
お勧めします。

少しでも皆様のアパート経営のご参考になれば幸いです。

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最近行く先々で、地主さんが収益物件を買い始めたという話を聞くケースが多くなりました。

元来地主さんとは自分のもっている土地に建物を建築して運営していくというスタンスが

基本であるのですが、この動きはちょっとした変化をもたらしています。

では、なぜ今地主さんが自分の土地以外に収益物件を買い始めたのか、私なりに考えて

見ました。

ひとつは金融機関（銀行さん）の意向です。

金融機関は預金として預かったお金を運用して鞘を取っていきます。

その運用先として大きく２つあります。

証券と融資です。

預金残高に対する比率をそれぞれ、「預証率」、「預貸率」といいます。

そして、サブプライム以降、証券での運用はまずできない（できなくなってしまった）

状況があります。

今期多くの銀行が保有株式の評価損を計上し赤字に転落しているのは皆さんご存知の

通りです。

できるとすれば、国債や地方債といった安全なもののみです。

しかし、国債や地方債はご存知のとおりほとんど鞘が取れないくらい利回りが低い

のです。

すると、鞘を取るためには、融資で運用するしか方法はなくなります。

しかし、企業の業績は中小企業はもとより大企業までもが、過去最悪レベルにまで

落ち込んでいます。

となると、個人、それも資産背景のしっかりしている富裕層への融資というところに

多くの銀行さんが注目しているのです。

そのため、各銀行さんから地主さんへの物件紹介、購入依頼が加速してきている

という状況です。

次に、地主さん側の意向です。

昨年末より不動産価格が暴落しているという報道が大きくなされていたため

一部の地主さんにおいては収益物件を買うチャンスであると気付いた方がいて、

その方たちが取得に乗り出しているというものです。

以上のような背景により、地主さんが収益物件の購入に、過去には例を見ないほど

取り組んでいるという状況があります。

収益物件マーケットに新たな買い手（プレーヤー）の登場で、マーケットがどのように

変わっていくのか注目です。

物件を取得するときの登記費用ですが、費用の項目が大きく2つから成り立っています。

大部分の金額を占めるのが登録免許税（いわゆる税金）です。

そして、司法書士の手数料です。

この2つから登記費用は成り立っています。

登録免許税は税金ですので、取得する不動産の評価によって決まるため、どの司法書士が

対応しても金額は変わりません。

変わってくるのは、司法書士の手数料（報酬）です。＊交通費等も含む

これは、その人によってまちまちですが、一般的には1件当たり20万円を超えると

高め、20万円以下であれば良心的といえるでしょう。

この報酬は今は自由化されて人によって大きく変わりますから注意が必要です。

当社での事例では、見積もり時点95万円で交渉して18万円になったという事例も

あるくらい「適当」に決められています。

20万円を超えていたら交渉してみると良いかも知れません。

桜の満開になりまして、家族で散歩に行っていました。

この時期は一年のうちで一番素敵な季節ですね。

我が家の近所（さいたま市）は、桜がきれいなところが多く、散歩には事欠きません。

さて、お客様から管理会社を設立したいというご相談を受けることが多いのですが、

その利用形態およびメリットデメリットを意外に理解されていない方が多いようです。

まず、利用形態としては３種類あります。

①管理会社で物件を取得するパターン

③管理会社に管理業務を委託するパターン
①は一番シンプルです。

会社を設立し、その会社で物件を取得します。

当然ですが、銀行借り入れも会社名義で行います。

②は個人が物件を取得し、一旦全室を管理会社に貸出し、管理会社から入居者へ

貸し出す（転貸）するパターンです。

銀行さんによっては稀に、個人への貸出しか認めない場合があり、そのような場合に

使う形態です。

③は基本的には管理会社の実態を問われる場合が多いのであまりポピュラーでは

ありません。

実際の業務を、例えば集金代行をする、ということが必要になります。

一方、②においては、「貸主の立場を有する」（貸主としての責任を持つということ）という

だけで実態をともないますので問題ありません。（会社の代表者が具体的に行う業務が

なくても、代表者という責任を持つことで問題ないのと一緒です）

では、あえて管理会社を設立し、運営するメリットおよびデメリットを見ていきましょう。

メリットは、

①税率の軽減を受けられる

日本の場合は個人で最高税率50%（今後上がる可能性もあり）、法人で40%となって

いますので、この税率の差を利用したものです。

但し、所得で2000万円以下の方については、このメリットは関係ありません。

②家族への所得分散がしやすい

会社の役員、社員に家族を入れることで給料という形で家族への所得分散が

図れます。

青色申告の専従者給与では、金額がせいぜい100万円くらいでしょうが、会社

の場合は自由に（と言っても限界はありますが）設定できます。

次にデメリットについてですが、これは会社設立および運営のコストがかかるという

ことです。

設立時　　約30万円　＊株式会社の場合

運営　　税理士費用（50万円前後）＊税理士によって異なる
　　　　　税金（均等割り）　＊赤字でもかかる

つまり、会社をもつということはそれだけで費用のかかるものですので、その費用を吸収できる

だけの税率によるメリットがあるかないかというところが基準になります。

もちろん、会社をつくりたいという経済合理性以外の判断がある場合はこの範疇では

ありません。

結論とすると、

会社設立するのが無条件に良いということではなく、メリット、デメリットあり、個人個人の状況

によって変わってくるので、きちんと判断したほうがいいということです。

不動産とは関係ありませんが、連日報道されている通り、北朝鮮からのミサイルの

問題非常に不安になります。

いつになったら日本は独立した国家としての体制を整えることができるのでしょうか。

国防は近代主権国家にとっての最低限の要件であるはずなのに。

「戦後民主主義」の弊害を考えずにはいられません。

さて、日本は今後益々高齢化社会になっていくことは誰もが理解しているところです。

高齢者人口が急増していくと同時に死亡者数が急増していきます。

そこで発生する、急増してくるのが「相続」という問題です。

この相続というのは非常に複雑な問題をもっています。

そもそも相続ということの問題が複雑化したのは戦後です。

昭和22年の民法の改正によって、それ以前の家督相続から均分相続への大転換が

図られたところに起因します。

簡単に言えば、戦前は長男（跡取り）が単独で一切の財産（負債）を引き受けてきたのが

「戦後民主主義」により、家制度から個人主義への転換により、兄弟姉妹が均しく財産を

分けましょうということになったということです。

長男が全てを引き受けていれば問題は起こりませんし複雑化しませんが、均しく分けましょう

となると問題が複雑化します。誰が親の面倒を看た、遺言がどうだ、遺留分が、という

形でどろどろになってきます。

つまり、戦後の大改正がなければそもそも相続の問題というのは複雑になる要素が

なかったという事実があります。

もちろん、複雑になったおかげで、それに携わるビジネス（例えば税理士、不動産業等）が

生まれていることも事実です。

さて、現行制度が正しいかどうかを論じても無駄ですので、法治国家日本の中で生活

している我々とすると、いかにこの相続に備えるかということが問題になります。

ちなみに、相続は発生しても相続税が発生する人というのは、約４％というデータがあります。

つまり、25人に１人しか相続税というのは発生しないのです。

そしてその相続税を支払うという人は間違いなく、「資産家」（富裕層）と言えます。

さて、相続税を納める納めないに関わらず、兄弟姉妹がいれば相続という問題は誰に

対しても起こるものです。

財産をどのように、どのような配分で分けるか、もしくは分けないかということです。

つまり、相続にたいしては二段階で考える必要があります。

・まず、相続そのものにどう対応するか
　どのように分けるか、分けないか

・次に、（相続税がかかる人は）相続税にどう対応するか
　
　納税資金をどのように確保するか、節税のスキームをどのように組むか、借入等々

という二段階です。

いずれにしても相続は非常に複雑な仕組みです。

信頼できる専門家を入れて対策を採らないとトンでもないことになります。

トンでもないことは、お金の問題ではなく、家族の人間関係の問題です。

相続が兄弟姉妹の縁が切れる要因になるケースが多いので、避けなければいけません。

プロ野球が開幕しました。

岩隈投手の圧勝は誰もが予想したところですが、やはりここ一番の精神力の

強さに感銘を受けました。

プレッシャーにいかにうち勝つかというのは、どんな仕事でも非常に重要なことでしょう。

さて、当社が管理を開始していますということを先日のブログでも書きましたが、本当に

重要な時代になってきたのだなと思います。

極端な話、やる気のない管理会社で、空室もそのままの「放置プレー」が続けば、その物件は

「死んで」しまいます。

過去のように何もしなくても満室が維持できる時代はもう二度と来ないでしょう。

一般的な市場原理が賃貸市場にも持ち込まれたと考えて間違いありません。

そして、その競争は今後激しくなることはあっても緩むことはないでしょう。

そうなると、どの管理会社に任せるか？ということが今までの比ではなく重要になってきます。

当たり前ですが、募集活動は言うに及ばず、募集をするための賃料設定、リフォーム等々

の提案業務、建物管理業務、全て管理会社の行うことだからです。

「いかにオーナーの立場を理解した管理をしてもらえるか？」

この一点に集中して管理会社を選ぶべきだと思います。

・自分で管理している物件にもかかわらず、どの部屋が空室か把握していない管理会社

・なぜ入居が決まらないか理由を探ろうとしない管理会社

・募集状況を一切報告してこない管理会社

・すぐに言い訳する管理会社

・とりあえずお金をかけさせてリフォームしようとする管理会社

・広告料だけはしつこく請求してくる管理会社

・掃除をしているのにいつもチラシが散乱している管理会社

全てアウトです。

管理会社の選定においてはオーナーとしての力量が問われる時代になりました。