昨今の景気の急激な悪化により、今賃貸市場では家賃の滞納が急激に増えています。

リストラ、給料カット等々の事情により、今までであれば払えていた家賃が急に払えなく

なってしまっている人が増えているということです。

深刻な場合には数ヶ月～数年にも及びますので、早めの対応が必要になります。

家賃滞納は家主側には不利に働くもので、基本的には取り返すことは難しいケースが

多いのが実情です。

「盗人に追い銭」ではありませんが、逆にお金を払って（そのお金は引越し費用相当）出て行って

もらう必要があります。

この辺は、「日本の法律の不備」なのではないかと思っているのですが、先日書いたとおり、

借地借家法の影響で、異常に借家権が保護されているためです。

対応策としては、入居時に保証会社に入ってもらうことが最優先となるでしょう。

もちろん、リプラスのようにつぶれてしまう会社もありますが、大手も扱っていますので

安心な会社を選ぶことが必要です。

ちなみに当社は、リクルートさんを利用しています。

既存の入居者で保証会社に入っていない場合で、滞納が発生したらすぐに対応すること

つまり、督促をかけることが重要です。

先日ある物件で見たケースでは、18年くらい滞納していて、家賃が9万円程度にも関わらず

2000万円弱（１軒で）の滞納があるケースがありました。

ちなみにそのマンションは、田にも1000万円超えが6～７軒あるというトンでもない物件

でしたが。

不景気の影響が家賃の滞納にも及んでいるということです。

WBCとうとう優勝しました。本当に良かったです。

今日はみんな仕事にならなかったのではないでしょうか。

私も3時間テレビに釘付けで、途中来客された銀行の方とは一緒にテレビを見ながら

商談していました。

非常に興奮する試合でこんなに野球で感動するのは初めてでした。

さて、昨日の全国賃貸住宅新聞にも掲載されましたが、当社は「賃貸管理業務」を正式に

開始しました。

今まで多くの収益物件を販売してきて、また日々ご購入いただいたオーナーの皆様と

接していて、いかに管理が重要かということがわかりました。

その一方で、投資家の気持ちをわかって管理をしている会社が無いこともよくわかりました。

なぜ、投資家の気持ちをわかる管理会社が無いのでしょうか？

それは、投資家と賃貸管理会社（およびその営業マン）に共通項が無いからです。
（もちろんなかにはよくわかっている営業マンもいることはいます）

賃貸管理の営業マンは自分で投資しているわけでもないですし、ましてほとんどのお客さんは

地主の方で、賃貸経営を「事業」とは捉えていません。

なあなあの世界が通用してしますのです。

さて、投資家が最も気に欠けること、それは空室対策です。

いかに入居率を保てるか、というところに全ての問題があります。

まして、今後は益々空室率は上昇していくことでしょう。

入居率を上げるということは今後益々重要になってきます。

具体的には内見の数を増やすして入居につなげるしか方法はありません。

入居数　＝　内見数　×　歩留率

ですので。

そのための仕組みを構築しました。

そして、賃貸経営は「事業」ですので投資に見合ったリターンが必要になるという

ことです。何百万もかけてリフォームして入居をさせればいいということではなく、

その投資にリターンが見合うかどうかという観点が必要になります。

当社の管理の特徴としては以上の通りでまとめますと

・徹底的に入居率にこだわる

・徹底的に投資・リターンのバランスにこだわる

ということです。

具体的にはHPにてUPしますので、そちらをご覧ください。

今日は埼玉はものすごく風の強い一日でした。

ゴルフやっていた方は大変だったでしょう。

せっかくのゴルフがいきなり難しくなってしまうのでがっかりです。

と言っても私はゴルフしていたわけではなく、ただそう思っただけなのですが。

さて、先日税金の過払いが発覚して戻ってきました。

昨年買った物件についての不動産取得税として300万円ほど払っていたのですが、

役所の計算違いが発覚し、50万円ほど過払いだったようでこのたび還付されました。

役所から間違っていましたという謝罪文と計算の根拠が書かれた書類が送られて

きました。

「役所のやることは間違いない」という先入観をほとんどの人が持っていますが、

これは大きな誤解で役所（公的機関）間違えることもしばしばあります。

特に不動産に関わる税金は金額も大きくなりますので、自分なりにチェックしてみる

べきなのでしょう。

固定資産税は毎年毎年長年にわたって支払うものですが、聞いた話では30年以上も

過払いしていて気付いたという話もあります。

是非ご所有の不動産の税金をチェックされてみてはいかがでしょうか。

今日三井不動産時代の後輩と雑談をしていましたら、今まさに何年か前の状況そのままで

テナントからの減額賃料（減賃）交渉の嵐が吹き荒れていると。

バブル崩壊後、経済が最も低迷していた時期は、テナントからの減額賃料交渉に対応するのが

運営部の仕事であったのですが、今また同じような状況が生まれているということです。

大手の不動産会社（といっても三井、三菱、住友くらい）には大きく分けて開発の部署および

運営・管理の部署という形で組織が成り立っています。

そしてその分けが各商品ごとになっているのですが、例えばオフィスビルの開発、運営で

あったり、商業施設の開発、運営であったりと。

今オフィスビル、商業施設の運営の担当者は各テナントからの減賃要望に対して

日々交渉しているということです。

事業用物件は景気の影響をもろに受けてしまいますので、これはある程度はやむを

得ないことですが、オーナーサイドからすると非常に痛いところです。

そして交渉の落ち着かせどころは、この賃料であれば出て行ってくれと言える賃料のちょっと

上くらいで妥結するということです。

当然、周辺相場と比べてというところが基準のひとつになります。

あとはビルの独自性であったり、テナントの置かれている状況であったりという

ところでしょうか。

但し、この賃料減額交渉（借地借家法に定めるところの「賃料減額請求権」といいます）が

認められるのはいわゆる「一般賃貸借契約」の場合であって「定期借家契約」を結んでいる

場合には、賃料減額請求権が認められていませんのでそもそも減額交渉というのも無いの

です。

いずれにしても今の時期はオーナーにとって耐える時期です。

いかに良い条件でテナントに残ってもらえるか。

一方テナントはいかに賃料を下げてもらえるか、またより条件の良い所に移転するか

ということです。

マーケットが完全に借り手市場に変化してしまった現在の対応法です。

先日の全国賃貸住宅新聞にも特集が載っていましたが、アパート・マンションへの入居者

獲得の際の仲介手数料（広告料）が全国的に高騰の様を呈しているということです。

仲介手数料（広告料）は基本的には賃貸の需給のバランスによって決まってくるものです。

借り手側が強いがために、貸主側は何とか入居者を付けるため、紹介者（仲介会社）

にお金を多く支払って入居者を紹介してもらう必要が出てくるということです。

以前は、広告料を多額に払わなければいけないエリアとしては札幌が有名だったと

思いますが、札幌のみならず全国的に同じ状況が出てきています。

札幌では３ヵ月分から中には６か月分というのまであります。

東京では元々はオーナーは払わないというのが当たり前だったのですが、最近では

1ヶ月は当たり前として、2ヶ月払う（払わないと決まらない）というケースも出てきています。

今後益々その傾向は強くなっていくことは予想されますので、一層需要供給のバランスを

考えて物件を購入していく必要があります。

さて、借入金額は少ないですが、本日また新しい銀行さんとの取引が始まりました。

東日本銀行さんです。

当社はさいたま市にある銀行さんのほとんどと取引をしていて、自社物件の購入のみならず

お客さんの物件購入の際にも資金調達でご協力いただいておりますが、

地方銀行さんの積極的な貸出姿勢はどんどん強まっていっています。

地方銀行さんからの借入が可能な方は今は非常に大きなチャンスです！

（注）取引＝借入をしていること
　　　　　　　口座をもっているだけでは取引しているとは言わない

今日複数の地方銀行の支店長、ご担当者とお話をしておりまして、明らかに変化が

見えたことがあります。

それは、昨年の秋以降の不動産への融資規制（禁止）を「解除」している銀行がでてきて

いることです。

先日も収益物件の価格が昨年末に比べると若干上がってきているのではないか？と

いうことを当ブログにも書きましたが、裏側として金融の融資解除に向けた動きが一部で

あるということです。

ある栃木県の地方銀行は昨年秋以降基本的には不動産への融資を全社的にストップの

状態でしたが今般「解除」になったのでということで是非融資をということでお話にこられた

くらいです。

もちろん、当社の取引銀行の中にも依然として「解除」していない銀行も複数ありますが。

また、本日業界新聞の方が取材にこられて言ってられましたが、今年に入って購読者

がかなりなペースで増えていると。

また、マニアックな話ですが、企業情報会社の格付け基準も昨年秋以降不動産業に対しては

非常にシビアな点数しか付けられない状態が続いていたのですが、今般「解除」になり

格付けのため取材をしたいというお話もありました。

ということで上記を総合的に見ると、不動産業全体としてはまだまだ厳しい状況に

おかれていることは間違いないものの、金融機関の姿勢の変化が一部にみられること

もあり、一時期の最悪期は脱してきているのかなというのが感想です。

先日、堀江貴文氏の「徹底抗戦」という本を読みました。

堀江氏の本を読んだのは会社をつくる前ですので3年ぶり以上になります。

個人的には堀江氏の言動（選挙に出たり、宇宙がどうのこうのといったり、年長者を敬わない等）
については以前から違和感を持っており、今回の本の内容にもあれ？って思うところはあったの
ですが、本の主旨には共感できるというか賛同できるし逆に応援するべきなんだろうなと思います。

堀江氏の主旨（言いたいところ）は、

・日本において目立ったら「出る杭」として叩かれる（今回で言えば逮捕され、
　上場廃止に追い込まれた）という状況があれば、日本にリスクをとって事業を起こそうという
　起業家が出てこなくなる。

・そうなってはまずいので徹底的に戦う
というものです。

私もこの点は同じ思いです。

私自身脱サラして会社を興すにあたって、同じ思いがありました。

自分自身だけを考えれば大きな会社に勤めていたほうが楽だし安泰だけれども
もし皆がそのような考えであれば、社会全体は衰退していくということです。

そして何より起業するにあたって、当時氏の本を読んで多くのヒントを得させてもらった
ということがあります。その点では感謝しています。

というのは、私自身起業するにあたって何のビジネスで起業するかというのは相当悩んだ
経験があります。

そのときにビジネスにおいて大きく参考になったのが堀江氏の本だったのです。

つまり経験、ノウハウ、お金、知名度何も無くていかにお金を稼ぐか？

これに対する答えが極めて明快に氏の本に書かれていて大変参考になり、現在のビジネスを
起こす原点になったことは間違いないのです。

さて、今回の堀江氏逮捕の理由を理解説明できる人が何人いるでしょうか？

私自身も以前より全く意味がわかりませんでした。
今回の本を読んでもわかったようなわからないような。

刑事で逮捕、起訴されていますが、民事ならまだしもこれもまた意味不明です。

確実にいえることは、ただ「成功して目立った」というだけで、逮捕されるような状況が肯定
されてしまい、さらには有罪にでもなれば、氏も書いている通り、日本においてリスクを
取って起業家になろうとする人が少なくなってしまうということです。

なぜこのようなことを書いたかといえば、現在の日本の不況、閉塞状況を打開するには
やはり多くの起業家の出現が望まれます。

不況の今だけではないでしょう。資本主義という社会制度を採る限りにおいては永遠に
起業家は求められる存在なのです。

世の中に新しい価値を提供し、社会を活性化する、さらには現実的なところでは、新たな
器（企業）をつくり雇用を創出する役割が求められているのです。

既存の器（企業）のパイが縮小している以上、社会に新たな器（企業）が出現しない限り
社会経済はシュリンクしていくことは自明のことです。

その意味でも今日本には起業家の出現が望まれています。

最近ワイン飲むことが増えました。
といっても味はまだよく分からないのですが。

きっかけは会社の近くにとてもおいしいワインバーに行くようになったことです。
http://www.gala-mizuno.com/

当社の太田はもともと飲食店を経営していたのでワイン（というかお酒全般）については
相当の知識を持っていて、私はいつも教えてもらっているのですが、彼に言わせると超
ハイレベルのワインが提供される店のレベルということです。

ところで、不動産投資（アパート経営）においては、税金のコントロールというのが必須
になってくることはほとんどの方もがご理解しているところだと思います。

税金のコントロール＝経費のコントロールと言っても良いと思います。

経費の中にはいくつかの種類があります。

①キャッシュが出て行って経費になるもの

②キャッシュが出て行って経費にならないもの

③キャッシュが出て行かないのに経費になるもの

という形で種類があります。

交通費とか修繕とかは当たり前ですが、かかった費用（支払った費用）が経費になります。

3万円の支出であれば3万円経費になるということです。上記で言うところの①です。

次に、贈答であるとか、豪華な車であるとか、いわゆる事業に関係の無いものはかかった費用
（支払った費用）があっても経費にはならないという性格のものがあります。

上記で言うところの②です。

当たり前ですが、②が増えてしまうと利益が出ているのにキャッシュが無いという状況に
陥ってしまいます。

そして、不動産経営には欠かせないというかポイントが大きいのが③です。

③はつまり減価償却です。

この減価償却をどのように扱うかによって不動産経営の成否が分かれるといっても
過言ではありません。

減価償却をどのように計上するかということについてですが、大きく二種類を考える必要
があります。

１．建物本体を一括で均等に償却する

２．建物本体と設備を分けて償却する

償却できる金額は同じなのですが、早く償却するか遅く償却するかという違いです。

そして、経済学のセオリーとしては早く償却（＝早く現金を手元に回収）するほうが効率が
良いというのが一般的な考え方です。

１は説明の必要は無いでしょう。

建物がたとえば１億円であれば１億円を耐用年数で均等に償却していくというもので
２０年であれば毎年５００万円が経費となるというものです。

ポイントは２を取るときにどうするかということですが、新築物件の場合は見積もりが出て
きますので、見積もりを元に本体と設備、さらには外構といったものに分けて償却します
のでスムーズに行きます。

厄介なのは中古物件の場合です。そして、そのご質問をよくお客様からも受けます。

なぜ厄介かといえば、設備がいくらかというのがはっきり分けられない（わからない）から
です。

そして、不動産取引にあまり関わっていない税理士はこれを認識していない人も多いの
が実態です。

わからない税理士の言い方として大きく以下のパターンがあります。（当社にはいろいろな
お客様からこのようなことを税理士に言われたという相談があります）

・売主の減価償却の台帳を見せてもらってくれ

・設備を一覧にして、それぞれの金額の根拠となる一覧をつくってくれ
　（設備の種類によって耐用年数が違うから一つ一つ見る必要がある）

・新築時の見積もりを見せてもらってくれ

どうでしょうか？聞き覚えのある質問もあるのではないでしょうか。

しかし、現実的には上記どれもが中古物件の場合には現実的に対応できないもの
ばかりです。

当社の不動産を専門に扱う顧問税理士の見解では上記いずれも必要なく分けられる
という見解です。
（税理士によって見解が分かれることをご注意ください）

但し、売買契約時に建物いくら設備いくらという書面を取り交わすのが望ましいでしょう。

分ける比率は、建物７０％～８０%設備２０％～３０％という形で分けるのが一般的です。

そして築後１５年以上経って設備の償却がすんでしまっている場合（と言っても中古売買の
場合は１５年経過していることが多いのですが）償却の年数を３年として定率で償却
するという方法を取ります。

すると１億円の例をとりますと

建物本体　8,000万円　　
設備　　　　2,000万円

単年度の償却額は3年間　約1,000万円　4年目以降　400万円　となります。
（＊設備は定率のため若干数字に相違はあります。）

つまり当初の3年間は大きな節税効果を生むものです。

何かの参考になれば幸いです。

不動産を売買すると必ず固定資産税の清算をすることになります。

引渡し日前日までを売主の分、引渡し日当日以降を買主の分とするという形です。

これは当たり前で引渡し日をもって所有権が変わりますので、その物件にまつわる

権利・義務をその引渡し日を持ってチェンジするということです。

今回書きますのは、売買時に清算する固定資産税の負担額についての税務的な

取り扱いについてです。

例えば固定資産税（都市計画税）の年額が120万円で、3月1日に売買（引渡）を行った場合、

売主さんの負担額が20万円、買主の負担額が100万円となります。

そして、固定資産税は1月1日の所有者の下に請求が来ますので、買主はその負担額100万円

を売買（引渡）当日に清算金として売主に支払います。

それでは、その100万円が売主および買主にとって税務上どのような扱いになるかという

ことです。

結論から言えば、売主にとっては「売上」になり、買主にとっては「売買金額の一部」になる

というのが現在の税務的見解です。

税金の清算なのだから租税公課になりそうですが、そうはならないというところで注意が必要

です。

売主にとっては、売上になりますから当然利益が出ていれば、その清算金に対しても

課税されます。

買主にとっては、租税公課という形で一括費用計上できず、その100万円が売買金額に

上乗せされ、さらに収益物件で言えば、土地建物の比率に按分されるということになります。

土地5000万円　建物5000万円の取引で言えば、土地5050万円　建物5050万円となる

ということです。

（参考）バードレポート　2009年3月9日　第728号

毎年ですがこの時期は確定申告の書類準備になります。

そのため昨日は確定申告のチェックのため顧問税理士の先生と打ち合わせを

していました。

と言っても、私は書類にサインするだけで、何もしていないですし、ほとんど内容も

見ていないのですが。

確定申告の話はそこそこにして、雑談をしていましたら、その先生と共通の認識のあることに

うれしく思いました。（たいしたことではないですが）

ちなみにその先生は埼玉県の西部地区で500社以上の顧問先を持つ最大規模の

会計事務所を経営している税理士の方です。

それは、税理士業界と不動産業界の共通性です。

何が共通しているのかといいますと、

①零細性

④サービスの質の分かりにくさ
という点です。

まずはその零細性から。

税理士も不動産屋も無数の個人が開業している個人事業者がほとんどの業界です。

大手といわれる会社のシェアが限りなく低く、ほとんどが家族経営（もしくはそれに毛の生えた

程度）の規模で成り立っています。

両業界とも自宅で開業しているというケースも多く見受けられるくらいです。

例えばコンビニ業界のように、セブンイレブンとローソンでシェアの50%以上を占めるという

業界とは両業界は対極に位置します。

税理士業界の大手は分かりませんが、不動産業界で言えば、最大手の三井不動産、三菱地所

を足しても、業界全体のシェアで1%にも満たない業界が不動産業界です。

ということは、個人でも開業しやすく、規模の経済が働きにくいため個人でも何とか成り立って

しまうということが読み取れます。

次にそのレベルについてですが、

税理士業界も不動産業界も特徴としてその参入障壁の低さが挙げられます。

参入障壁の低さは、税理士試験も宅建の試験も普通に勉強すれば誰でも簡単に取れる

試験であるという点、開業にコストがかからないというその2点によります。

弁護士試験や医学部の試験のように難しくなく、また飲食店のように開業費用で

何千万円という単位もかかりません。

そして参入障壁が低いということは誰でも彼でも入ってきますので、当然ですがその業界全体的

なレベル（質）は低くなります。

もちろん、両業界ともその中できちんとレベルの高い仕事をしている方はたくさんいるという

のはあたり前のことですが、その反対の方が非常に多いということが事実としてあります。

ということは、その業界のなかでの相対評価で仕事は見られますので、きちんとした仕事

をすれば、それだけ目立つ（突出した存在になる）ということです。

三つ目にその市場規模ですが、

両業界ともにその市場規模は非常に大きいという特徴があります。

家の売買、賃貸は必ず発生する、そして単価の高い非常に大きなマーケットですし、

個人、法人を問わず日本は納税が義務付けられていますので、決算（確定申告）というものが

必ず必要になります。

ということで、両業界ともに日本というシステムに支えられた既成の莫大なマーケットが存在する

ということ。

そして、最後にそのサービスの成果（アウトプット）が非常に分かりにくいという点が挙げられます。

例えばレストランであれば、おいしいかおいしくないかというのは一目瞭然ですし、ホテルに

泊まってみればそのサービスが良かったか良くなかったかはすぐに分かります。

それが、その不動産屋のスキルが高いか高くないかは見た目では判断できにくいのです。

これは税理士も同様です。

確定申告書のレベルが高いか高くないか目に見えて評価できないからです。

このような驚くほど共通項の多い業界であるというのが、私と私の顧問税理士の先生の

共通見解でした。

そして、この事実をどう受け止めるかで対応は大きく変わってきます。

プレーヤーとしての立場であれば、非常にビジネスチャンスの多い業界であるという

ということが分かりますし、もし起業しようと考えれば、この業界は大きなチャンスが

あると言えます。

逆に、消費者という立場からこの業界を見れば、非常に気をつけなければいけないという

ことが分かります。

変な税理士、不動産屋が多いのですから、きちんと自分の目で相手を見極める必要が

あります。

以前にもこのブログで書いたとおり、サービスの分かりにくい業界、差のある業界は

誰から買うか（誰に依頼するか）が非常に重要であり、参入するには非常にチャンスの

多い業界であるということです。