アパート経営をしていく上で賃借人との賃貸借契約は避けて通れません。
日本の賃貸借契約においては、大きく2つの契約形態があります。
普通借家契約と定期借家契約です。
そしてこの借家契約を定義するものが借地借家法という法律になります。
ちなみに借地借家法とは、民法の特別法という位置づけで、基本は民法典にあるものの
その賃貸借に関する特別規定として借地借家法が位置づけられています。
この借地借家法というのが日本特有の法律で外国から見ると分かりにくいという
指摘を受ける原因となっています。
その代表的な事例が「普通借家契約」です。
何が日本特有なのかと言えば、賃借人（借家人）の権利が強いということです。
契約においては、その条文が守られるというのが契約社会における基本条件なのですが、
普通借家契約においては、契約の条文は守られません。
それも、一方的に賃借人の権利が守られる部分においてのみということです。
具体的には、契約期間が満了したからといって、退去する必要もありません（「借家権」）し、
賃料も契約後高いと言えば減額が認められる可能性があります（「賃料減額請求権」）。
契約満了に関して言えば、契約満了をもってしても借家人に退去してもらう場合には
「正当事由」といって、貸主側がどうしてもその部屋に住まざるを得ない等の特別な事情
が無い限り借家人を追い出すことはできません。
そして、正当事由がない場合はもちろん、ある場合においても、借家人に出て行って
もらう場合は、引越しに要する費用、引越し先の入居費用等相応の負担を要求される
ことが一般的です。
また、契約してもその賃料が高いという申し立てをすることで契約時の賃料から下げられて
しまう可能性もあります。（賃料減額請求権）
以上のように、日本の賃貸借契約においては、借地借家法という日本特有の法律により
過度に賃借人が保護されている状況があります。
これは、歴史的に先の大戦中に戦争に行って残された妻子が悪徳家主に立ち退かされる事例
が多々あり、妻子を守るための戦時立法がそのまま残っているという事情があります。
その特殊性を取り除いたのが「定期借家契約」というもので、
１．契約期間がくれば、正当事由を必要とすることなく、立ち退きをできる
２．賃料減額請求権を排除できる
という特徴を持った契約です。
日本の不動産市場をオープンにし、諸外国からの資本を導入することで取引を活性化する
という目的のもと、上記の内容を骨子とした「定期借家法」が平成12年の3月1日に施行
されました。
私は当時社会人一年生で、この法律の分析をいろいろとさせていただいた（と言っても
大して理解できませんでしたが）記憶があります。
ですので、ファンドや大手不動産会社の大規模不動産取引の契約は全て（とは言いませんが）
この定期借家契約になっています。
この契約を用いることで投資家にとっての不確定要素が減少し、投資に対するのリターンが
確定するというものです。
但し、不動産取引全体に占める定期借家契約の普及率は５％未満となっていますので、
いわゆる一般の共同住宅においては、やはり基本的には借地借家法に基づく普通借家契約が
主流となっているのです。
また、次回に譲りますが、この借地借家法によって日本の賃貸不動産は粗悪につくられてきた
歴史がありますし、また賃料における硬直性を生み出しているのです。