アパート経営をしていく上で賃借人との賃貸借契約は避けて通れません。

日本の賃貸借契約においては、大きく2つの契約形態があります。

普通借家契約と定期借家契約です。

そしてこの借家契約を定義するものが借地借家法という法律になります。

ちなみに借地借家法とは、民法の特別法という位置づけで、基本は民法典にあるものの

その賃貸借に関する特別規定として借地借家法が位置づけられています。

この借地借家法というのが日本特有の法律で外国から見ると分かりにくいという

指摘を受ける原因となっています。

その代表的な事例が「普通借家契約」です。

何が日本特有なのかと言えば、賃借人（借家人）の権利が強いということです。

契約においては、その条文が守られるというのが契約社会における基本条件なのですが、

普通借家契約においては、契約の条文は守られません。

それも、一方的に賃借人の権利が守られる部分においてのみということです。

具体的には、契約期間が満了したからといって、退去する必要もありません（「借家権」）し、

賃料も契約後高いと言えば減額が認められる可能性があります（「賃料減額請求権」）。

契約満了に関して言えば、契約満了をもってしても借家人に退去してもらう場合には

「正当事由」といって、貸主側がどうしてもその部屋に住まざるを得ない等の特別な事情

が無い限り借家人を追い出すことはできません。

そして、正当事由がない場合はもちろん、ある場合においても、借家人に出て行って

もらう場合は、引越しに要する費用、引越し先の入居費用等相応の負担を要求される

ことが一般的です。

また、契約してもその賃料が高いという申し立てをすることで契約時の賃料から下げられて

しまう可能性もあります。（賃料減額請求権）

以上のように、日本の賃貸借契約においては、借地借家法という日本特有の法律により

過度に賃借人が保護されている状況があります。

これは、歴史的に先の大戦中に戦争に行って残された妻子が悪徳家主に立ち退かされる事例

が多々あり、妻子を守るための戦時立法がそのまま残っているという事情があります。

その特殊性を取り除いたのが「定期借家契約」というもので、

１．契約期間がくれば、正当事由を必要とすることなく、立ち退きをできる

２．賃料減額請求権を排除できる

という特徴を持った契約です。

日本の不動産市場をオープンにし、諸外国からの資本を導入することで取引を活性化する

という目的のもと、上記の内容を骨子とした「定期借家法」が平成12年の3月1日に施行

されました。

私は当時社会人一年生で、この法律の分析をいろいろとさせていただいた（と言っても

大して理解できませんでしたが）記憶があります。

ですので、ファンドや大手不動産会社の大規模不動産取引の契約は全て（とは言いませんが）

この定期借家契約になっています。

この契約を用いることで投資家にとっての不確定要素が減少し、投資に対するのリターンが

確定するというものです。

但し、不動産取引全体に占める定期借家契約の普及率は５％未満となっていますので、

いわゆる一般の共同住宅においては、やはり基本的には借地借家法に基づく普通借家契約が

主流となっているのです。

また、次回に譲りますが、この借地借家法によって日本の賃貸不動産は粗悪につくられてきた

歴史がありますし、また賃料における硬直性を生み出しているのです。

不動産を取得するにあたってのスキーム構築の重要性について書きました。

そして、その中でも法人で物件を取得することが非常に有効であるということも。

では、不動産を取得するということで法人を設立して（新設法人）、物件を取得できるのか

ということですが、結論から言えば出来ます。

もちろん、個別の事情により、また銀行により出来ないという場合もありますが、

当社がお付き合いしている銀行さんを取ってみますと基本的には新設法人に

対して融資をしています。

地方銀行、信用金庫問わずです。

その場合の、代表者は本人もしくは奥様となることが条件となります。

また、法人の連帯保証人として本人（場合によっては奥様も）がなる必要があります。

出資はご本人、奥様、その他ご家族となります。

相続を考える場合には、相続人（子供等）を出資に入れておくことが望ましいでしょう。

さて、この新設法人への融資は全国の地方銀行、信用金庫で対応しています。

地方銀行、信用金庫は非常に地域性が強いのでお住まいのエリアの銀行を

調べることは重要です。

そして、必ず銀行は紹介で行くことで融資の話がスムーズに進むことになります。

紹介は地元の銀行に強いパイプのある不動産業者が一番望ましいでしょう。

不動産業者にとっても商売になりますので。

不動産を取得するにあたって、どのようなスキームで取得するのかというのが

重要になってくることは再三お書きしております。

本人が個人で取得するのか、奥様が取得するのか、法人を作って取得するのか

ということです。

スキームを考える目的は2つあります。

ひとつは、借入金額を増やす（物件を取得していく）ため
二つ目は、税金対策
の二点です。

一つ目から見ていきます。

銀行は貸出を行うにあたってその方の「総借入額」という考え方を取ります。

バランスシート、収入からみて、その会社、個人に見合った借入金額があるのです。

そして、その借入額は、自行のみではなく、他行からの借入もカウントするという

考え方を取ります。

コップに例えれば、どこまで水（融資）が注がれているかということです。

これを個人のみで取得していくと、個人のコップの水（融資）がすぐに満タンになって

しまいます。

法人を作るということは、ある意味もう一つのコップを作るということなのです。

総借入額という観点から、一方で資産形成をするにはある程度の融資を引く必要が

ある中においては、法人で取得するというスキーム構築は重要です。

二点目は、税金の問題です。

個人での所得税、住民税が５０％を超えていれば、法人で取得していくほうが有利ですし、

奥様に不動産収入を「振る」という考え方もあります。

また、相続も考えれば、子供に取得させるという考え方もあります。

その場合には、やはり法人を設立し、株を奥様、子供で持ち合うということも

必要になります。

そして、このスキームは不動産購入を始める段階で検討するのが必須になります。

物件を個人で取得したが法人にしておけばよかったというのは、現実的には

移転するのが難しい話になります。

不動産を取得する段階でのスキーム構築が重要になります。

リンクアンドモチベーションの小笹社長の経営者向けセミナーに参加してきました。

リクルートさん主催でした。

小笹社長の講演を聞いたのは二度目ですが、非常にお話のうまい方で、また

参考になるところも多く大変勉強になりました。

リンク社はモチベーションにフォーカスをした人材コンサルの会社ですが、お話を聞いて

全くその通りだな、という感想です。

私も会社経営をして4年目になりますが、一番難しいのは人の問題です。

もちろん営業的な話もありますが、やはり最後は人ではないでしょうか。

企業が発展するかどうかは人次第ということです。

特に不動産業においてはその傾向は強いと思います。

まあ、人の問題が無い経営者はいませんので、これは宿命ですが、この人の問題に

どう取り組んでいくかが非常に重要です。

どうせ取り組むなら前向きにいこうと思いますが。

今日勉強になったのは、人にはタイプがあるということでした。

言われてみれば当たり前なのですが、非常に参考になりました。

みんながみんな自分みたいに仕事中毒ではないし、イケイケではないという

ことです。

そしてそのタイプによって接し方を変えなくてはならないということ。

要は人（タイプ）によって、励まし方、しかり方、目標設定の仕方が変わってくるということ

です。

このタイプの人にはこの目標設定の仕方、このタイプの人にはこのほめ方等々。

なるほどな、と思った次第です。

ちなみに、自己診断したら私は「変わっている人」のタイプのようです。

他にもいろいろありましたが、要は人のタイプにフォーカスを当てて人材教育を

することが重要であるということです。

講演を聴く機会というのはあまり無いのですが、非常に参考になりました。

先日もまた短期プライムレートが下がりまして、銀行金利もそれに連動し０．２％ほど

下がりました。

世界景気の悪化により各国とも金利は上げられない状況です。

不動産価格の下落はイコール利回りの上昇につながりますから、買い手市場なのは

再三お伝えしている通りですが、さらに金利も史上最低水準まで下がってきております。

2年前と比較してみれば、おおよそ、利回りで２％の上昇、金利で１％の下落、トータル３％も

お買い得（変な表現ですが）となっている状況です。

但し、日本の場合はバブル崩壊後のどん底を一度経験していること、また利回りでの

不動産価格を投資家の方が知っていることにより、個人投資家市場は非常に活発に

動いています。

また、昨日も書きましたが、各銀行が属性の良い個人の方への融資を積極化している

ことにより、個人の方は今は借入しやすい状況となっているという背景もあります。

最近は、本当に各銀行（除くメガバンク）が選びながらですが、個人の方へは積極的に

資金を出しています。

当社の取引銀行10行ありますが、お客様を紹介させていただくと、かなりの確立で

取り組んでられるので、まさに法人から個人へのシフトが地方銀行系においては

顕著となっているということでしょう。

本日も当社の取引銀行の専務が地元からこられてお話をさせていただきましたが、

地方においてはこの景気の悪化を受けて、融資案件が減少しているということです。

中小企業に貸したくても貸せない状況です。

そんな中においては、個人の不動産融資というのは取り組みやすい案件となるわけです。

また、昨年までは相当数の銀行が証券にて預金を運用していましたが、これも世界的

株安の現在ではできない状況にあるということです。

いろいろな要素が重なり、個人のアパートへの融資という選択肢が、各銀行内において

プレゼンスをあげているということです。

今年最初のブログになりますが、本年もどうぞよろしくお願いいたします。

昨年は、世界経済の大きな転換期を向かえ、世界中が大不況へ突入するという

近代経済史上例を見ないほどの大混乱がありました。

そして、その混乱は年明けから収まるどころか、拡大の様相を呈しています。

この一年間の経済上がどのようになるのか、誰にも予想ができていない状況です。

さて、不動産市場に目を向ければ、昨年は銀行からの資金が一気にしまってしまって

価格の下落に反映された一年でした。

そして、少なくとも３月末まではこの状況は変わらないでしょう。

先日も新年のご挨拶にこられたメガバンクのアパートローンのご担当者がお話されていましたが、

４月以降どのような方針で臨むのかという方針策定をしているところということです。

一方、最近当社の取引でもかつての某メガバンク一辺倒から地銀、信用金庫が非常に

多くなっています（というかほとんどが地銀か信用金庫です）。

それらの銀行は、基本的には属性に貸し出すという方針を取っていますので、ある意味

メガバンクのアパートローン基準と比べると非常に融資基準に柔軟性がありますので

取り組みやすくなっています。

借入金額はフルローンが出ますし、期間も長く取れ、金利も低いのです。

プロパー融資なのでもちろん保証料もかかりません。

また、法人での融資にも応じてくれます。

なぜ、地銀、信用金庫がアパートへの融資を行うかといえば、地元の中小企業の業績が

非常に悪く貸出先が無いという現実があります。

そこがアパートローンであれば、属性の良い個人に不動産担保が付きますので、非常に

安定した貸出案件となるのです。

但し、地銀や信用金庫はエリアでの縛りがありますので、どこでもというわけには行きません。

地銀、信用金庫で取り組める方に関しては、物件価格が落ち着いた現在のタイミングは

大きなチャンスとなります。