今年も残すところあとわずかとなりました。

今年一年間の不動産市況はまさしく激動の年となりました。

昨年米国に端を発したサブプライムローンの影響がわずか数ヶ月で世界中を席巻し、

急激に世界先進国の経済を苦境に陥れました。

日本においても上場不動産会社が次々と倒産するという、近年には例を見ないほどの

激震が襲いました。

そのほとんどがいわゆる黒字倒産というもので、資金繰り（金融）に注目が集まりました。

現在の日本における不動産市況は、2002年～2003年の市況まで落ち込んでいます。

どのくらいの市況かといえば、1999年～2001年にかけてバブル崩壊後の大底を経験した

タイミングから若干上がった程度の状況です。

つまり、バブル崩壊後数年間に渡って下がり続けた底の状況にわずか数ヶ月で達してしまって

いる状況です。

では来年2009年の不動産市況はどうなるでしょうか？

一番重要なポイントは銀行の貸出姿勢です。

不動産は銀行融資が出なければ動きませんので、単純に考えて

「銀行の不動産融資再開＝不動産価格の上昇」　という流れになるでしょう。

しかし、世界レベルのこの金融混乱はしばらく続くことが予想されます。

ということは、銀行は3月決算までは積極的な姿勢を取れないことが予想されます。

現在の銀行の最大のネックは引当金を計上しなければいけないことですので、大幅な

貸し出しは期待できません。

ターニングポイントがくるとすれば、3月決算後ではないかと考えています。

ただ、現在の状況からするとそう簡単に上向くとは考えられず、また現在の経済情勢は

海外とも切り離すことができないため、米国の民主党の政権運営（景気対策）ともリンク

してくることは間違いありません。

ひとつ言える事は、貨幣に対して著しく評価の下がっている不動産は、

千載一遇のチャンスだと思います。

これは、投資用もそうですし、住宅も同様です。

私自身、投資用はもちろんですが、今住宅を買わないでいつ買うのか、と思っており、

来年は自宅を購入する予定です。

いずれにしても、激動の不動産市況から来年も目が離せない状況です。

先週末、当社オーナーズクラブ忘年会を開催いたしました。

場所は、昨年同様伊香保温泉にて１泊２日の日程です。

なぜ伊香保温泉かといいますと、まず交通の便が非常にいい点、お湯が豊富で

「源泉かけ流し」の宿がたくさんある点、によります。

個人的にも、小さいときから伊香保はよく行っていまして、今でも年に２～３回は

行っています。

温泉だけで言えば、草津温泉が最も有名で湯量も豊富なのですが、なんとしても

遠いのがネックです。

総合的に考えて伊香保温泉が最も優れている温泉だと思います。

さて、昨年に続いて３０名ほどの規模にての開催だったのですが、今年も皆様に喜んで

もらえたようで主催者としては非常にうれしく思います。

詳細はご参加者の方がブログで紹介していただいています。

http://ooyagen.11.dtiblog.com/

http://mcownertommy.blog59.fc2.com/

この不動産（だけではないですが）不況下において今年もこの会を開催できたことを

うれしく思いますし、多くのオーナー様（お客様）にご参加いただけたことに感謝します。

このオーナーズクラブは毎回すごく盛り上がるのですが、特に「泊まり」での会になりますと

エンドレスで話ができますから、皆様朝方まで不動産のお話で盛り上がっていました。

来年また同様の会を開催できるべく、努力していきたいと思います。

昨日は久しぶりに夜中に銀座に食事に行ってました。

日曜の夜の銀座って、ビックリするくらい空いているのです。

お店は佐賀牛を格安で食べられる「季楽」というお店です。

JAが佐賀のPRのために出している店ということで、銀座でありながら低価格で佐賀牛が

堪能できるお店です。

http://jasaga.or.jp/kira/index.html

場所は5丁目の「ロイヤルクリスタルビル」というドトールの鳥羽社長が100億円を投じて

建築したビルです。当時、確か土地を坪5000万円で取得されているはずです。

さて、大手企業をはじめ雇用調整の話題が毎日のニュースで取り上げられていますが、

この状況が賃貸市場にも影響を見せ始めています。

特に派遣会社専門に対応しているアパート、マンションでは一棟丸ごと解約になって

しまったという事例も出てきているくらいです。

前回のバブルでは、景気の悪化が賃貸市場に影響したということはないのですが、

今回は、史上初めてと言ってもいい現象です。

・派遣社員を切ったので一棟丸ごと解約

・契約を切られたので引越しをしなければいけなくなった

・給料が下がったので安いところに引っ越す

等々、雇用と賃貸とが関連してきている状況が出始めています。

これは、日本全国で起こってくる現象になるはずです。

それにしても、内定の取り消しに対してお金を要求するとは、驚きを

隠せません。

民間企業はあくまでも採算ベースで経営していますから、当然経営状況によって

やむを得ない状況があるのに、権利だけを主張する学生という構図は見ていて

強い違和感を感じました。

前向きに捉えて、「もっといいところに就職しよう」、「これを機に独立しよう」と考えれば

良いだけだと思うのですが。

ここ数ヶ月の間で不動産市況はさらに一段厳しいものになっています。

夏前と比べると一段と融資が厳しくなっている状況です。

融資が厳しくなれば当然にして不動産価格が下がってきます。

今の状況を冷静に見ると、不動産の価格がその価値に対して不当に過小評価されている

状況が生み出されているように思います。

この状況は、売る側にとっては不利で、買う側にとっては有利な状況であることは

お分かりいただけると思います。

もう少しマクロ的に見ますと、資産の価値が貨幣に比べて過小評価されている状況と言っても

良いかと思います。

つまり、本来のその資産が持つ価値以下に評価されれば、数年後には必ずゆり戻しがきます

ので、そのギャップを使うことによって資産の形成ができるというものです。

私自身は不動産屋ですので、不動産以外の資産に関しては専門でないものですから、詳細は

分かりませんが、株式、宝石、絵画、車（消費車ではなく資産性のある高級車）等はその対象と

なるのではないでしょうか。

不動産に話を戻しますと、本来の土地の値段以下にて売買される事例が、この2ヶ月ほどで

出てきました。

当社も今月そのようなアパートを２件ほどさいたま市内において取得しました。

5年～10年ほど保有した後更地にて売却する予定です。

以前であれば、土地値があるので、土地値から換算して利回りは低いという状況でしたが、

低い利回りでは売れないので、利回りで合わせてきている(10%程度）ので、当然土地値

以下（路線価近く）にての売買になるということです。

（事例）
土地200坪　　坪単価100万円　　＝　　2億円（土地値）　　　→　利回り7%

売れないので値下げ　　利回り10%　→　1億4,000万円　にての取引（＝路線価）

この取引においては利回りは特別高くありませんが、すでに含み益が6,000万円出ている

状況です。

10年くらい賃貸でまわして、更地にての売却が見えやすい投資（利益2億円）になります。

この市況においては、利回りのみではなく、その資産価値に着目した投資が非常に有効

であると考えます。

つまり、不景気による「資産の過小評価」を最大限有効に利用する投資です。

但し、この投資を勧められるのはすでに利回りの高い収益物件をもっていて、キャッシュフローが

潤沢な方です。この土地値に着目した投資はキャッシュフローは多くは望めません。元利金が

返済できれば善とする投資です。

土地値以下の投資にご興味ある方はお問い合わせください。

なお、当社の取り扱いはさいたま市限定となります。

今年も早いもので年の瀬を迎えております。

この時期は忘年会が続きますので、暴飲暴食注意と午前中は二日酔いのため

起きられないので寝坊注意となります。

今年は明後日から宴会が続きますので、準備して臨もうと思っています。

さて、景気の悪化が止まりません。

「不景気」が日本全国のあらゆる仕事に伝播していっている状況です。

仕事柄いろいろなお仕事の方とお話をする機会がありますが、最近聞いた衝撃的なお話

を二つご紹介させていただきます。

一つ目は当社のお客様で病院をご経営されている方のお話なのですが、外来患者が減って

いるとということなのです。

要は風邪引いても節約のため病院にいかなくなっているということです。

どんな不景気でも健康に関しては、お金の問題ではないので影響はないだろうと思っていましたが

ここにまで及んでいるとは、驚きです。

ただ、その方の病院は総合病院なので手術等の重病に関しては変わらないようです。

二つ目は、ある銀行の方のお話です。

地元の銀行さんで、今年に入り個人の方のローンの滞納が増えていて昨年の5倍くらいに

なっているようです。

事業者の方の滞納はもちろん猛烈に増えていてそれはある意味景気の浮き沈みによって

ある程度しょうがないところはあるのですが、驚きは個人の方の滞納が急増している

ことです。

今までは個人の方のローンの滞納というのはほとんど無いようなのですが、仕事を失って

しまって、住宅ローン、マイカーローンが払えなくなっている人が急増しているようです。

仕事を失っても昨今の不景気により就職先がないという状況が生まれています。

当社はその中でも人材の募集を行って業務を拡大していっていますが、先日も求人の件で

リクナビ（リクルート）の代理店の方とお話をしますと、ここにきて企業の求人はぱたりと

止まったようです。

どこに言っても、「厳しい」という声しか聞かない昨今ですが、この状況はいつまで続くので

しょうか？

不動産投資においては今こそチャンスなのですが。