一昨日、セミナーを開催いたしました。

今回は、不動産投資成功の法則（初級編）ということで、これから不動産投資を行う

方向けに開催いたしました。

皆様非常に熱心に勉強されていて、開催したほうとしても非常に有意義な時間をすごす

ことができました。

ご参加くださいました皆様ありがとうございました。

そのセミナーにおいてもお話をさせていただいたのですが、不動産投資における初期設定

の重要性です。

昨日、不動産投資は投資としての面と事業としての面の二つを併せ持つものであるという

内容を書きました。

そして不動産投資はその初期設定の面が圧倒的に重要であります。

どういうことかと申しますと、不動産投資においては、物件取得時において8割～9割の

成否は決まってしまうということです。

具体的には二つの要素がありまして、

「適正な物件を適正な価格にて取得すること」と「適正な資金調達を行うこと」

の二つです。

これはあとになって基本的には変えられないとことであり、運営期間の収益を

大きく左右する、投資の成否を決定する要素となるものです。

まず、入居者の入らない物件、もしくは設定家賃が大きく相場から乖離した値段で

物件を取得してしまえばその後の運営に支障をきたします。

運営力で変えられない面がどうしてもあるのが事実です。

立地、日当たり等はいくら変えようと思っても変えられません。

また、高く買ってしまえば収支は悪くなります。

そして、資金調達ですが、適正な期間を適正な金利で調達することが

必要になります。

不動産運営においては、基本的には長期の資金調達が必要になりますし、

今の利回りから考えれば調達金利は５％前後くらいまでが適正と言えるでしょう。

この2つの初期設定がはじめにきちんとできれば、その投資はほぼ成功したといっても

過言ではないでしょう。

もちろん、取得後の運営面を疎かにしてもいいということではなく、はじめの設定によって

決まってしまうところが大きいということです。

そのきちんとした初期設定をするためにどうすればいいのか、ということが最重要に

なることは言うまでもありません。　　　

先日、「プロ実践塾」という当社の顧問であるハート財産パートナーズの林弘明社長が主催する

不動産会社さん向けのセミナーにて資金調達のお話させていただきました。

普段は一般の方にお話させていただく機会がほとんどなのですが、プロの方ということで

少々身構えましたが、皆様資金調達についてご苦労されていらっしゃるのがよくわかりました。

昨年以降の金融混乱の中で、現在の経済状況は未曾有の状況となっています。

エンドの方にとっては、もちろん資金調達というのは重要なのは間違いないのですが、

考えてみれば、不動産会社の方にとってはそれこそ「死活問題」となります。

資金調達ができなければ物件を取得できないわけです。

つまり、仕入れができないわけですから、売るものがないという状態になってしまいます。

現在の不動産会社への融資状況は、メガバンクがいっせいに手を引いております。

それはそれは見事？なもので、「手のひらを返す」とはまさにこのことといった感じです。

ここ数年の不動産バブルを煽ったのは紛れもなくメガバンクです。

地方都市のマンション建設に資金を出し、都心部の地上げに資金を出し、不動産と

名の付くものには何でもいいから資金を出していた状況です。

それが一転、「不動産には貸せません」となるから不思議です。

それを平気で言える「神経」に感心します。

上場企業で倒産しているのは、まさにメガバンク頼りの会社です。

周りを見渡して今資金調達できているのは、地方銀行および信用金庫と関係の

できている会社だけです。

地方銀行および信用金庫は地域に根付いていますから、裏切るようなことは基本的には

できないのです。

「長い付き合いの中で、良い時も悪いときも手を取り合ってやっていきましょう」という精神

これをリレーションシップバンキングというそうですが、やはりその精神が重要です。

宣伝するわけではないのですが、当社のお付き合いいただいている埼玉りそな銀行

さんは都銀なのですが、この精神を社長さんがいつも宣言しています。

それこそが本来の銀行の姿であり、社会的存在意義なのではないかと思います。

その意義を忘れ、どこかのインベストメントバンクに出資したり、海外で事業展開してみたり、

法人税を払わなかったり、という銀行はその社会的存在意義を問われてしかるべきだと

考えます。

不動産投資は、投資としての側面および事業としての側面の二面をもっています。

どういうことかと申しますと、投資というのはお金を投じて基本的には何もせずに待って

売るときに判断をします。

例えば、株や金などは買うときがあってあとは売るときだけです。

これは純粋な投資であって事業ではないでしょう。

もちろん、事業と投資の明確な差異をどうこう言う必要もなく、感覚的な違いでいいの

ですが。

一方、不動産投資は、買ってあとは自動的に何もしないというわけにはいきません。

買うまでは株や金と一緒です。

いつ買うか、どの物件を買うかという吟味をして買うことになります。

しかし、違いはここからです。

不動産物件（アパートやマンション）から家賃が安定的に入ってくるように仕組みを

つくらなければいけないのです。

要は運営をしなければいけないということです。

ここにいわゆる事業としての一面があるのが、株や金との大きな違いです。

入居者を紹介してもらうためにはどうすれば良いか、入居者からのクレームにはどう

対応すれば良いか等、運営をしていくにあたりいろいろなことがあります。

これを決して自分で対応する必要はなく、全てを任せる仕組みさえつくればいいのですが、

仕組みをつくるまでは純粋にオーナーの仕事です。

野球に例えれば、監督であり、会社であれば社長といったとことです。

だからこそ、純粋な投資では得られない大変さもあれば、面白さなども含まれてい

ます。

このように、事業と投資の違いが明確にあり、その両面を持つところが不動産投資、

賃貸経営の大きな醍醐味ではないかと思います。

不動産市況の悪化は地方都市にも大きく影響を及ぼしているようです。

本日手元に届いた「日経不動産マーケット」の情報に福岡市の不動産市場が特集

されていましたのでご紹介させていただきます。

福岡市内一番の繁華街である天神西通りの地価は昨年から比べて３～４割下落している

ようです。１年間で３～４割というのは結構な下落幅です。

２００５年水準の地価に戻っています。

かと言って３～４割値段を下げれば買い手がすぐにいるという状況でもなく、天神西通りを

はじめとした福岡の一等地にも塩漬けにされている土地が多い模様。

土地値の下落にともない、利回りも上昇しており、ネット利回りで６％の水準までに上がって

きているようです。

これは昨年比１．０％～１．５％上昇しております。

今回の記事でも書かれていましたが、地上げした跡地の塩漬けという現象はバブル崩壊後

と同じです。

収益を生む物件はともかく、特に収益を全く生まない更地の値下がりというのが大きいのです。

また、今回のバブル（上昇局面）においては、ファンドによる大量の供給がなされたことも

注目に値します。

もともとのマーケット規模が大きくない地方都市においては、分母が小さいですから

その供給量がマーケットに与える影響は大きいものとなっています。

それが空室率という形で顕著に現れているようです。

オフィスビルに関して言えば、東京都心部も空室率の上昇および賃料の下落が報じられて

いますが、地方都市での影響は大きくなっていくことは避けられなそうです。

このようなマーケット下においてどのような投資スタンスを取っていくか、個人、機関投資家

を問わず大きく分かれていきそうです。

不動産投資をする際に一番重要なことがキャッシュフローであるというお話は

折に触れしております。

バブル以前のような、毎月持ち出しをしてまでも投資をするというのは、現在の

投資においてはするべきではないというのが基本的な考え方だからです。

キャッシュフローを生むかどうかの簡単な判断基準として、利回りがあります。

当然ですが、利回りが高いほうが収益性が高いわけですからキャッシュフローも良くなり

投資としては旨みが大きいわけです。

その一方で、「不動産の流動性」という考え方も重要な要素をもちます。

不動産の流動性とは、売却したいと思ったときに売れるスピードの速さ

と考えればいいでしょう。処分性といったりもします。

単純に考えれば、利回りと流動性というのは反比例するものなのです。

例えば、東京都心部の物件は流動性は高いのですが、利回りは低いですし、

地方都市の物件は利回りは高いのですが流動性は低いのです。

田舎の物件はなかなか売れない（＝流動性が低い）ということです。

投資はリスクとリターンという相反するものを内包する（せざるを得ない）ものです

から、まさに利回りと流動性も同様です。

利回りと流動性の関係においては、二律背反するものであるという認識をもって、

どちらをとれば正しいというのはないのであくまでもバランスになりますし、

その方の状況によってくると思います。

不動産市況は悪化の一途を辿っています。

金融庁は資金を出す方向で指導しているようですが、現場の金融機関は反対の方向

を向いています。

日々多くの銀行の担当者とお話をさせていただいていますが、前向きな姿勢をみせている

金融機関は皆無と言ってもいい状況です。

金融庁も矛盾していて、貸し出しを増やせといっておきながら、必要な引き当てを積むように

指導しているのです。

引き当てを積まざるを得ない状況においては、金融機関は融資を出せば出すほど赤字に

なってしまいますから、当然現実的には融資を出せない、という状況になるわけです。

このような状況下においては、融資を引ける人と引けない人との差が明確になってしまいます。

いわゆる二極化現象です。

これは個人も法人も同様です。

近い過去をさかのぼってみれば、数年前、日本の金融機関が不良債権処理にまい進していた

時期、外資系の金融機関が日本の不動産を買いあさり、大きな利益を得ました。

個人も同様、その当時取得した方は大きな財産を築きました。

要は、一般の方は不動産に手を出さない、出せない状況は、一部の人にとっては

大きなチャンスになるのです。

この下げ相場は数年前の状況と酷似しています。

今割安の不動産を買える人と変えない人の差は、あとで見るときっと大きなものに

なるはずです。

一昨日、第4回目の「武蔵コーポレーションオーナーズクラブ」を開催いたしました。

不動産会社というのは、売ってしまうと基本的にはお客さんとの関係というのが

途切れてしまうのですが、それではなんか寂しいな、ということで、売ったあともどうにか

お役に立てる方法はないかと思い始めた会ですが、これが非常に好評で、すでに4回目を

迎えることができました。

通常のオーナーズクラブでは、勉強会、懇親会と土曜日の午後～夜にかけて行って

いるのですが、これに加えて、忘年会、飲み会等も開催していますので、その数は

かなり多いといえます。

また、毎回毎回、埼玉（忘年会は伊香保）まで多くのお客様に足を運んでいただける

ことに大変感謝し、この会を末永く続けていくということが、今は企業目標になっている

位の重要なものとなっています。

さて、今回のお話はオーナー様の成功事例としてＴ様より「管理会社との関係構築法」と題して

いかに管理会社との関係を構築して、自分の物件を最優先に案内してもらうようにするか

ということをお話いただきました。

後半では、当社の顧問税理士の先生である飯塚美幸先生に「不動産投資における

税金マネージメント」ということで、不動産投資にまつわる税金のお話をいただきました。

どちらも素晴らしい内容で、そのまま使えるくらい参考になる内容でした。

この模様は後日ＤＶＤにして販売する予定です。

また、一昨日の模様を当社のお客様である「源さん」がブログにアップしていただいている

ようですのであわせてご覧ください。

http://ooyagen.11.dtiblog.com/blog-entry-57.html

次回の会合は年末の伊香保温泉での忘年会です。

オーナーズクラブの皆様、年末楽しみにしています（していてください）。