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3年間は市況は低迷する?

先日、埼玉りそな銀行さん主催の経営者向け朝食会に出席しました。

最近、埼玉りそなさんは、地域の経営者のコミュニティー形成に非常に熱心に

取り組んでいられて、地元経済を活性化しようという思いが強く感銘を受けます。

このような会には必ず埼玉りそな銀行の社長さんも同席されるという徹底ぶりです。

さて、今回の朝食会は千葉商科大学学長の島田晴男氏の講演がありました。

島田氏のお話を要約すると、

・この2~3年は日本経済、世界経済の浮揚は難しいが必ず上昇する時期が来る

・この3年間を耐える時期として次につなげるために何をするべきか考える時期とする

・日本は人口減少社会であるから世界を見る必要がある

・投資ができるようであれば今は限りなく底に近いので買いである(例 バフェット)

大局的な考え方として参考になる部分も多かったです。

当社は創業以来埼玉りそな銀行さんで融資いただいているのですが、最近はこのような

会にいつもご招待いただいて大変感謝です。

さて、不動産市況もこの2~3年は低迷してくるでしょう。

その中で、資金調達できる方、現金を用意できる方は、島田氏も言うとおり「買い」なので

しょうが、買える人が少ないということです。

いずれにしましても、今後の経済市況を注視する必要があります。


売主倒産物件は要注意

先日当社の取引を検討していた案件がありました。

売主が井上工業という建設会社で、その時点で帝国データバンク等の情報を

総合的に考えるといつ倒産してもおかしくないということで、取引を見送りました。

そしてわずか数日後の昨日、井上工業の破産が発表されました。

なぜ先日の時点で当社が取引を止めたのか、ということがポイントです。

条件は当然ですが倒産前の苦しい状況ですので非常に良かったのです。

まず取引の途中で売主が倒産してしまう場合は、当然ですが、手付金を入れていれば

その手付けが回収できなくなってしまいます。

ですので、手付金はゼロ(通常ゼロ契)で行うのが一般的です。

では、取引はできたとして、直後に倒産した場合はどうなるか?

これは、債権者からみて正常な取引であったかという調査の対象になります。

ここで万が一詐害性があれば、取引が無効(取り消し)となってしまう可能性が

あります。

その場合は売買契約自体が無効ということになりますし、調査の時間がかなりかかります。

そして、当たり前ですが、売主が倒産してしまう場合は、瑕疵担保条項が付いていても

意味をなさなくなってしまいます。

当然、倒産の前の物件というのは安く取得できるというメリットがあります。

しかし、大きな問題は、取引の有効性自体が問題となってしまう場合です。

今後、売主不動産会社の倒産がまだまだ続きそうです。

その中で、有利な取引ができることが望ましいのですが、一方でこのような問題もあるので

注意が必要となります。


外壁塗装の前にカラーシュミレーションを

先日もセミナーを開催していました。

「不動産調整局面においていかに銀行融資を攻略するか」というタイトルで

2回にわたって開催したのですが、総勢100名の皆様にご参加いただいました。

ご参加いただいた方の感想文はこちらです。
http://www.musashi-corporation.com/owners04.htm

不動産の購入においてはやはり資金調達というのが大きなポイントになります。

多くの皆様がその認識に立っているようで非常に活発な質問が飛んでいました。

この模様は後日DVDにして発売する予定です。

さて、最近当社のお客様において、外壁の塗装の事例が多く見受けられますので

書いてみたいと思います。

リフォーム工事の中でも外壁塗装工事は金額の大きなものです。

頻繁には必要ないものですが、それでも10年~15年では一度行う必要があります。

それゆえ、失敗の許されない工事になります。

このような工事では、まず工事業者の選定が非常に重要です。

安心して任せられるというのが大きな要素です。

素人では塗ったあとはきれいになるので、施工の良し悪しが区別できないというのも

大きな要因です。

そして、色を選定するに当たっては、事前にカラーシュミレーションをしてもらうのが

いいでしょう。

最低でも5パターンくらい、多い場合は10パターン以上のシュミレーションを出しても

らい、それを管理会社に見てもらいます。

当たり前ですが、自分が住むわけではないので、自分の趣味は二の次で、募集にいい影響を

与える色にする必要があります。

次に見積もりですが、業者によっては同じ工事でも1000万円と2000万円といった感じで

金額の開きが大きいのも特徴です。

ですので、外壁塗装工事においては安くてきちんとした業者の選定がカギです。

外壁工事を行いたいのだけれども、どこに頼めばいいのかわからない方いらっしゃいましたら、

当社の提携業者をご紹介いたしますので、ご興味のある方はお問い合わせください。

なお、エリアは関東圏に限らせていただきます。

担当 武蔵コーポレーション株式会社 太田  


銀行返済における「期限の利益」の重要性

不動産会社、建設会社の倒産が止まりません。

最近倒産している会社の状況を見ると、ほぼ100%資金繰りによる倒産です。

利益は出ているのにお金が回らなくなってしまってということです。

資金繰りができない=お金が回らないという状況は、人間で言えば、血液が回らなくなって

しまっているのと同じ状況です。

改めて、不動産投資における資金繰りの重要性を認識せざるを得ない状況です。

そこで重要になってくるのが、返済における「期限の利益」という考え方になります。

今年倒産している会社においても、期限の利益が取れていればほとんどの会社は倒産

せずにすんでいます。返済の期限を延ばしてもらえたり、借換ができればつぶれないのです。

個人の投資にも同じことが言えて、できるだけ長い年数で借りておく必要があります。

多くの方が、金利が何パーセントになるか、ということはすごく気にするのに、返済年数を

気にしない方が多いのです。

不動産投資のリスクは返済できなくなることですから、できるだけ返済に余裕を持たせるのは

当然のことです。

そして元利返済金額=金利×返済年数という形で決まります。

返済年数を考える、期限の利益を重視するということが、不動産投資を安全に行うコツで

あることは言うまでもありません。

はっきり言えば、返済年数は金利よりも重要です。

ちなみに、長く借りていたのを短くすることは可能でも、短く借りているものを長くは

できません。いわゆる「リスケ」ということにあたり、銀行が応じてくれないのです。

困ってからでは遅いので、まずは返済期間を長く取る、ということが重要となります。


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