先週時間をとって、名古屋から京都へ出張してきました。

名古屋は名駅前の「ミッドランドスクエア」にちょっとよっただけで、短い滞在でしたが、

京都には丸2日滞在しましたので、ゆっくり（でも無いですが）京都の街を

見て回りました。

「ミッドランドスクエア」を見て、愕然としました。

動線、建物デザイン、テナント構成等どれを見ても近年の再開発には例を見ないくらいの

ひどい出来でした。

名古屋では数年前に「タワー」が出来て以来の大規模開発でしょうが、名駅前の名古屋の

顔になるところが、、非常に残念です。

東京と地方の差なのか、デベロッパーの質なのかはわかりませんが。

京都には丸二日滞在したので、久しぶりにゆっくり街を見て回りました。

京都は、東京一極集中の今日にあって、東京と違う次元で対峙する稀有な街です。

直前に名古屋によっていたので比べると容易ですが、名古屋や大阪、札幌、福岡

といった地方都市は東京のミニ版と化しています。

東京のものを規模を小さくしてもってくる、という感じです。

それが、東京は東京としてという感じで独自色を保てる都市は京都だけではないかと

思います。

それをなしえるのは、ひとえに歴史であり、その連続性に他なりません。

京都を支えている千年の歴史が連続している、ハード的（建物）にもソフト的（人々の心）

にもそのつながりが宿っているのです。

改めて京都の古い寺院を見ますと、日本の伝統・文化のすごさを再認識させられました。

今回の滞在で一番印象に残ったのは「妙心寺」http://www.myoshinji.or.jp/index.htmlの運竜図です。

昨今金融の引締めが続いております。

当社もこの状況の中で先日(9/13）も「不動産調整局面における銀行融資攻略法」というタイトル

のセミナーを開催し、現状の金融状況をお伝えし、そのうえで投資家がどのような選択肢が

あるのかというのをご説明した次第です。

内容を抜粋しますと、

金融が引き締められる　→　物件価格が下がる　という状況においては

間違いなく投資家にとってはチャンスの市況であります。

しかし、銀行融資がつかないために、取得できない(チャンスをものにできない）という

状況に陥っています。

以上の状況下においては大枠以下の選択肢が考えられます。

①自己資金もしくは共同担保を提供し、物件を取得する

③金融が緩和するまで投資を控える
①は当たり前ですが、フルローンが効かないので、自己資金を投入（もしくは共同担保を提供）

して物件を取得するパターンです。

今までフルローンを提供していた某都市銀行を中心として銀行融資を締めている状況に

おいては基本的な取得方法です。

基本の線は自己資金３割ですが、物理的に自己資金を用意できる方は少数となります。

②は物件価格が下がって、利回りが上がっているのであるから、調達金利を上げてでも

物件を取得するという選択肢です。

この場合は自己資金を抑えて（1割程度）というのが前提になります。

物件の利回りというのは、取得時点で決定してしまうもので、後からは変更できません。

安く取得できるチャンスを積極的に捉えるという考え方です。

③は良い条件の融資が出ないのであれば、止めるというシンプルな結論です。

そして、金融状況というのはまた変わるはずですのでそのときに投資するという

考え方です。

上記いずれも正しいと言えますが、結論からすれば今買える人（＝自己資金のある人

もしくは融資の引ける人）は益々豊かになり、という構造は明確です。

私の結論としては、なんとしてでも物件を取得するべき（＝このチャンスを逃さないべき）

というものですが、一般の方にとっては、以上の3つの選択肢があるということです。

このたび、弊社武蔵コーポレーションは、業容拡大にともない以下の概要にて事務所を移転

することになりましたのでご報告させていただきます。

不動産大不況の折ですが、皆様のご期待に応えるべく、スペースも拡大し、一層社会に

役立てる企業であるべく社員一同努力してまいる所存ですので、引き続きご支援のほど

よろしくお願い申し上げます。

＜移転概要＞

・業務開始日　　平成20年9月29日（月）

・新住所　　埼玉県さいたま市中央区上落合2-4-1　　アルーサ北与野ビル３F
　　　　　　　＊現在の事務所からすぐそばです

・電話番号　　０４８－７１１－２７８０　　＊変更はございません

・FAX番号　　　０４８－８５８－２５８３　　＊変更となります

会社を設立して３回目の事務所です。

全て３階です。３という数字にこだわっています。

企業のステージにあわせて事務所を移転するというのは当初からの予定ですので

タイミングタイミングで今後も移転をしていきたいと考えております。

次の目標は来年「大宮ソニックシティ」に移転することです。

最近、本当に忙しくて何もできない状況が続いています。

仕事以外は寝るだけ、という感じの毎日がもう何ヶ月か続いていて、

やっと息抜きをしようと思って、今週出張に出ます。

名古屋～京都へ地方都市の状況視察ということで数日間。

名古屋では遅ればせながら名駅前の「ミッドランドスクエア」http://www.midland-square.jp/に立ち寄って名古屋の再開発状況を視察し、

京都では竜安寺、銀閣寺に寄って日本の庭について研究を深めます。

不動産という視点で、日本の伝統的建築物を見る予定です。

さて、金融が引き締まって久しいのですが、今月更なる引締めの状況になりまた。

某大手都市銀行ではこの数年間かなり積極的に自己資金なしのアパートローンを展開して

いましたが、今後は3割程度の自己資金が標準になりそうです。

審査体系が大幅に変更になりました。

もともと地主さん向け（もしくは資産家）向けの融資を基本とするなかにあって、サラリーマンの

方への融資も行っていたのですが、もとに戻るという感じでしょうか。

こちらの銀行さんが事実上扉を閉じてしまった現在においては、中古物件の流通には大きな

影響があります。

買える方が少なくなってしまっていますので、価格は抑え目になるでしょうが、ほしくても

買えないという状況です。

ここで買える方と買えない方の差が大きく出て、収益物件業界においても二極化の模様を

呈しています。

買える方は益々豊かに、そうでない方は、、、ということです。

不動産は、売主、買主、金融の三者があって初めて取引が成立します。

それほど、不動産と金融は一体化したものなのです。

今後の金融動向から目が離せません。

昨日当社のセミナーを開催しました。

内容は、資金調達についてです。

昨今不動産業界を覆い尽くす資金調達難をいかに攻略するかという

点をポイントにお話させていただきました。

60名強のお客様にご参加頂き、ご好評をいただきました。

アンケートを拝見するとやはり皆様資金調達についてどのように進めればいいのか

という疑問をもたれている方が多くいらっしゃるというのもわかりました。

今後も皆様のお役に立てる情報を提供していけたらと思います。

セミナー終了後は懇親会を開催。

オーナーズクラブの方を中心に、セミナーに参加された方もご参加いただきました。

二次会、三次会といつものオーナーズクラブのメンバーの方と夜遅くまで。

いつもいつも当社のオーナーズクラブの皆様にはいろいろな場面でご協力ご支援頂き、

感謝の気持ちでいっぱいです。

本当にこの仕事をしていて良かったなと思う瞬間です。

今後も期待に応えられるよう全力を尽くして業務にあたりたいと思います。

不動産投資家にとって利回りは重要です。

そしてその利回りとは、物件利回りから銀行金利を引いた実質の利回りがさらに

重要になります。

実際にはいくら手元に残るかという点ですと、さらにキャッシュフローといった要素が必要に

なるのですが、まずは物件利回りと銀行金利の考え方が重要となります。

昨年からの調整局面により、物件の利回りは上昇（価格が下落）しております。

一方、銀行金利は横ばいの状況です。

つまり、

昨年　　利回り　９％　－　金利　３％　＝　６％　　　

今年　　利回り　１０％　－　金利３％　＝　７％　

となっているので、投資家にとっては良い市場と言えます。

利回りが上がっている分、調達金利を上げて取得しても、

例えば金利を４％で調達しても実質は同じになります。

　　　　　利回り１０％　－　金利４％　＝　６％

物件利回りが上昇しているということは、資金調達難になっていることでありますから

金利を高く調達するという方法もあるということです。

物件利回りというのは取得時点でFIXされます。

取得後利回りを上げるということは、家賃を上げることですので現実的には

難しいです（なかにはうまくされている方もいますが例外です）。

その一方で、銀行金利というのは取得後借り換えができたり、金利交渉ができたりという

ことで変えられる余地があります。

ということは、現在における状況を考えると、たとえ調達コスト（金利）が高くても、物件を

安く（利回りを高く）取得するというのは重要になります。

その後、金融が緩んだ時点での借り換え、金利交渉にもっていく余地があります。

但し、短期の借入はNGです。

必ず長期での資金調達が必須となります。

今日から４年生になりました。

当社は８月が決算のため、昨日を持って３期が終了し、今日から４期目に突入です。

不動産市況は相当悪いのですが、当社はかなり元気いっぱいです。

周りでは嵐が吹き荒れ、多くの船が難破していますが、当社の船は嵐を潜り抜け、

地道にでもやるべきことをやっているため、大きな影響は受けておりません。

月末には新オフィスに拡大移転し、ますます張り切ってお客様のご要望にお答えできる

体制を整える予定でおります。

さて、不動産売買に必要な三者ということでお話をいたします。

不動産売買に必要な三者とは？

・売主
・買主
そして　・金融　　です。

この三者が揃えば不動産の売買は成立します。

逆に言えば、どれかひとつでも欠けてしますと不動産の売買は成立しません。

現時点の市況をその観点から見てみますと、不動産市況の景況悪化により売り物件は

あります。

この不況のため将来に不安を持つ方が増大し、収益物件を求めている方もますます増えて

います。

つまり「売り」と「買い」は揃っているのです。

しかし、金融が付かないという問題があります。

お金が出ないために不動産売買は低調なのです。

ということは、今金融をつけられる片は、いい条件で取引できるということです。

不動産の取引においては三者（売り、買い、金融）が揃うことが必要。

しかし、現在の市況では金融が付きにくい、ということです。