昨日借地権の収益物件の決済を行っておりました。

基本的には所有権の物件がほとんどなのですが、まれに借地というのもあります。

借地について、お客様とお話しするとほとんどの方は馴染みが無いというか、ご存知で

ないという状況です。

特に借地というと、土地の価値が無いと思われている方が多いというのも特徴です。

借地権とは土地を借りている権利のことです。

借地権（７０％）　＋　底地権（３０％）　＝　所有権（１００％）

通常の所有権を上記のように分解するのが一般的な考え方です。

借地権というのは通常所有権に対して７０％程度（エリアによって異なります　路線価図の右上に

借地権割合が表示）の割合の権利を持つものです。

逆に考えれば、ほとんど（と言っては御幣がありますが）所有権と変わらない権利が

あるのです。

日本の法律（借地借家法）では、借地権者は強く保護されており、地主（底地権者）は、

簡単には借地人を追い出すことはできません。

（注）一般借地を対象としており、定期借地権は異なります

通常、借地契約終了時に立ち退きを求める場合は、「正当事由」（詳細は割愛）が必要

になりますし、その場合には単に「立ち退かせる」のではなく、地主が「借地権を買い取る」

という形になります。立ち退きに際してお金がもらえるのです。

この買取金額は事情によって異なります。

もちろん更新時には、更新料というものを地主に払う必要があるので、その辺は所有権とは

異なります。

ということで、所有権に近い権利がある借地権ですが、一般的には人気がありません。

ほとんどの人が借地権＝価値が無い、という誤解をしているためです。

また気分的にも所有権のほうが良いですし。

つまり安く買えるのです。

そして、銀行融資も付きます。

実際昨日の融資は某都市銀行で、それも物件価格の９０％弱です。

銀行も借地を評価しているということです（もちろん借地権は取り扱わない銀行もあります）。

また、借地権というのは、土地代が高い、いい立地に多いのです。

いい立地なのに借地権だからということで人気が無いために安く買える（＝利回りが高い）

物件でかつ銀行融資も付けば、これはねらい目であるといえないでしょうか？

先日当ブログで「不動産投資成功の秘訣は奥様にあり」ということを書き、不動産投資に

おける奥様（配偶者）の協力の重要性について書きました。

やはり連帯保証人の問題、管理の問題において家族、とくに奥様の協力は不可欠です。

一方、奥様（というか女性一般）は借入（借金）については非常にナーバスになります。

もちろん、ご商売をされている方については事業を行うために借入をするのは当たり前

なので抵抗は無いのですが、そのような方はむしろ例外で世の中一般においては、特に

女性は借入に対して強い拒否反応をしめすことがあります。

過去に当社のお客様の事例で、一棟目を何とか奥様を説得し購入できたのですが、二棟目が

これ以上借りれが怖いと言っていたときに、一棟目の物件の収支を通帳にて毎月見せていた

という方がいらっしゃいました。

奥様も毎月家賃と経費、返済の仕組みを見ていると、安心してこれなら大丈夫だと、言うことで

2棟めの購入につながったということがあります。

毎月の通帳を見ていることである種の安心感が生まれるようです。

ですので、奥様の協力を取り付けるには、そして借入に対するアレルギーを取り除くには

毎月の通帳を見せるということは有効であると思います。

一人で通帳を抱え込まないで奥様に開示する、というのがポイントです。

もちろん、開示するうえで、違う意味でのリスクはなんとも申し上げられませんが。

最近、多くの方にこのブログをお読みいただいているみたいで、

既存のお客様だけでなく、初めてお会いする方々にも「いつもブログ読んでます」

「参考になります」といったありがたいお言葉をいただきます。

拙い文章ながら少しでもお役に立てればこれほどうれしいことはありません。

このブログを書いている姿勢、意図をお伝えできればと思います。

私は収益用不動産を販売している現場にいる人間で、評論家でもコンサルタントでも

ないので理屈だった難しいことはわかりません。

このブログに書いているのは、日々のお客様とのやり取りや、業者とのやり取り、銀行との

やり取り等、本当に実際の取引のなかで生じるリアルな情報をそのまま（もしくは私なりの

解釈を加えて）書いているものです。

現場にいる不動産業者でないとわからないことを中心に書いているつもりです。

そして、当社はおかげさまで多くの取引をさせていただいているので、それなりに事例も

豊富であると思います。ですので、内容としては、

例えばあるお客様がこんなことで悩んでいらっしゃった、という場合は当然他にも

同じことで悩んでいらっしゃる方がいるんだろうから、その内容をUPしたり。

マクロ経済の情報を不動産会社から見ると、こう解釈するといった内容であったり。

銀行の姿勢が大きく変わるという話を聞けば、（書ける範囲で）その情報をUPしたり、

たまには不動産と関係ないプライベートなことだったり、といった、主として不動産

現場の情報です。

少しでも、不動産投資をしよう、もしくはしている方の役に立つのが当社の使命と考えて

いますので、この内容についてご質問等ある方はお気軽にお問い合わせください。

お電話（０４８－７１１－２７８０）でもメール（info@musashicorp.jp）でも直接お越しいた

だいても（アポはお願いします）対応させていただきます。

よく「自分で住みたいかどうかを投資の基準にしているのです」という話を聞くことが

あるのですが、これは一見正しいようなのですが、どうでしょうか？

理屈としては、自分が住みたいと思わないということは、他人も住みたいと思わないから

自分が住みたいと思うことが基本であると。

確かに一理あります。

立地も良くてきれいで広ければ、大体の人は住みたくなります。

しかし、住みたいかどうかというのは、その人の置かれている環境によって、その主観は

大きく異なるということです。

そして、世の中には、その置かれている環境が大きく異なっているがために、自分の主観で

判断できる範囲はきわめて狭いといことがあります。

結論としては、自分の住みたいか住みたくないかというのは、投資をするうえでは、全く

関係ないというのが私の意見です。

抽象的に書いてわかりにくいので具体的に見てみましょう。

例えば、投資用不動産を買う方は、一定以上の収入、資産がある方がほとんどですから、

ご自分のご自宅も、そこそこのレベルであることがほとんどです。

その方が、広さ100平米、家賃３０万円の部屋に住んでいて、一部屋20平米、家賃5万円

の部屋に住みたいと思うでしょうか？

おそらく、その部屋に住む人の気持ちがわからない場合がほとんどです。

しかし、世の中にはいろいろな環境の方がいて、5万円の部屋に住んでいる人もいれば

10万円の部屋もあるし、極端な話3万円の部屋もあるのです。

ですので、自分が住みたいか住みたくないかは、当然ですが、ご自宅を選択するときは

重要ですし、唯一の基準になると思います。

しかし、投資として不動産を購入する判断としては、自分が住みたいか住みたくないか

ではなく、その部屋が、3万円なり5万円、10万円といった家賃に妥当性があるかどうか

が重要な基準となります。

そんな典型的な物件がこちらのような例です。http://fudosan.cbiz.ne.jp/show_sale.cgi?supplier=71002&id=105&bgcolor=FFFFFF

一部屋3万円で全21室中1室を除いて全て入居者がいます。

3万円しか払えない（もしくは払いたくない）という学生や若いサラリーマンがターゲットと

なっているアパートです。

このような物件に、投資家の方で住みたいと思う方はまずいないでしょう。

住みたいかという観点では明らかに×の物件です。

しかし、3万円という家賃に妥当性があるため、ほぼ満室なのです。

しかも3万円の家賃は将来的に2万円になる可能性も低いです。（下落幅が小さい）

ポイントはその家賃に妥当性があるかどうか、です。

昨日付けでアーバンコーポレイションが民事再生を申請しました。

負債総額2500億円以上の規模は今年最大のものです。

不動産業界では、先日のゼファーに続きまたまた大型倒産となります。

今回の倒産も典型的な資金繰りにともなう倒産で、直近の決算では600億円以上の

経常利益を出している（数字だけを見れば）「超優良企業」です。

＊業務内容についてはいろいろ噂もあり、私自身はわかりません。

その会社がわずか数ヶ月の市況の変化に耐えられず倒産してしまうという状況。

いかに金融機関の貸し渋り、貸し剥がしが異常かということを物語っています。

社長自身の株式は担保に提供させられていて、すでに担保実行されて売却も

されているとのこと。

面識のない方ですが、お気持ちを察するに余りあるところです。

当ブログでも再三書いている通り、金融庁の政策がきちんと正されない限り、企業倒産連鎖が

続くのは目に見えています。

第二、第三のアーバンコーポレイションが9月にかけて続くと思われます。

不動産会社の在庫がさばけず、手形貸し付けの返済期限が迫っており、かと言って借り換えも

できないという状況です。

ひとえに金融の問題に尽きます。

国民経済の回復が最優先のこの時期、何より大事なのは市場にお金を回すことです。

こんな簡単なことは、経済学の常識なのですが。。。

中古車を買いに行くと、「現況渡し」と「整備渡し」という２種類の販売方法があることが

わかります。

「現況渡し」とは、あるがままの状態で販売することです。

「整備渡し」とは、現況を見て、変えなければいけない部品は取替え、当面問題のないような

状態で渡すことです。もちろん、整備しても新車にはなりませんので、それなりに故障等は

出てくるのですが、一応整備してあれば最低限の保証はされるということです。

さて、不動産にもこのようなことが当てはまるのではないかと思います。

中古物件を購入する場合には利回り、というひとつの指標はありますが、同じ１０％でも

「現況渡し」なのか「整備渡し」なのかでは、それなりに差が出てきます。

例えば、防水工事、外壁工事をしてあるかないかで運営にかかるコストが大きく変わってくる

からです。

中古車よりも数倍高額の不動産ですので、数倍注意してみてもいいのですが、日々取引を

見ていますと、利回りのみに注意して、物件の状態にはあまり注意していない方を多く

見受けられます。

また、「保証」という点も大きく変わってくる条件のひとつです。

車でも保証有、無し。何千キロ保証、何万キロ保証。

不動産では瑕疵担保責任ということです。

同じ利回り１０％でも瑕疵担保責任の有無によって価値は当然変わってくるのですが、

あまり注意している方はいないように見受けられます。

中古車と同じで、引き受けるときの状況はどうか？保証はどうなっているか？は注意する

ポイントです。

（注）
　なお、中古物件を購入するに当たって、まれに、新車（新築）と同じ状態を求めている方が
　
　いますが、それはまず無理ですので、そのような趣旨ではありません。

　そのような方は新築物件を購入してください。

昨日は私の地元熊谷市の花火大会に行ってまいりました。

さすがは日本一の花火です。毎年感動します。

規模は1万発ですのでそれほどでもないのですが、至近距離で真上に上がる花火は

それはそれは迫力があります。

来年はスポンサーとして参加しようと思います。

さて、不動産経営の一番のポイントである入居付けについてですが、一番重要なのは

需要と供給の関係であると前も書いたのですが、ここ最近「ファンド」の登場によってその

バランスが大きく崩れている現象が見受けられます。

直近では不動産市況の低迷により、供給量は減りましたが、この数年間の短期間で大量に

供給がされたため、需要と供給のバランスが著しく崩れてしまいました。

そして、ファンドが入ってきた地域というのは東京都心部を中心に全国の政令都市です。

札幌、福岡等は非常に供給過多となっている状況です。

ということは、ファンドが入ってこなかったエリアというのは需給のバランスが旧来のままで

ありますので、ねらい目であるといえます。

もちろん、規模の小さすぎる街は対象外ですが、ファンドが入らないぎりぎりの街という

のは魅力的といえるでしょう。

例えば当社の営業エリアで言えば「宇都宮」などは人口50万人で、ギリギリ入ってきていない

ために比較的需給のバランスが保たれていますし、街の規模もそれなりにあるため流動性

も確保されています。

このような街はひとつ狙い目であるといえます。

先日3日間お台場のビックサイトにて「賃貸住宅フェア」に参加してまいりました。

今年は2日間から3日間に変更になったのですが、一日の入場者で見ると昨年よりは

少なかったようです。

フェアに出ることでいろいろな方とお会いしお話することができ、大変勉強になったところも

ありますが、セミナー、展示ともにお内容が若干マンネリ化しているところも見受けられ

ました。

当社は社員が少ないため、多くの既存のお客様にお手伝いいただいておりまして、

大変助かりました。

さて、先日とあるところでのお話ですが、金融庁から不動産融資に関する「意見」がだされた

ようです。（推定）

内容は、

・税務上の耐用年数の７割の期間内で返済を終わらせるようにする
・不動産業者への融資を控える

というもので、不動産の取引には大きな影響を及ぼしそうです。

特に耐用年数に関しては、例えば鉄筋コンクリートの物件でも33年でみて、そこから築年数を

ひくことになると実質的には融資することは難しくなります。

この通達（意見）が本当だとすると、不動産の流通はますます厳しくなっていくことが容易に

予想されます。というか実質的には銀行に不動産への融資をストップするということを

強制するようなものです。

これだけ市況が悪い中、風邪を引いた患者に冷水を浴びせるような行為をもし本当に

公僕である「金融庁」が行うとすると、到底許されるものではありません。

国民経済の悪化を役人（公僕＝国民の税金で生活）が先導しているということです。

しかし、ある方に言われたのですが、役人というのは景気が良くなっては困るのだ、という

ことなのです。

なぜかといいますと、役人というのは、給料は景気の良し悪しに関わらず固定です。

景気が悪く、デフレのときのほうが生活がしやすいというのが一点目。

確かにバブル時代よりもバブル崩壊後の方が、公務員の家庭にとっては

すごしやすいですね。

次に景気が悪くなれば、いろいろなところから規制の緩和等の陳情が相次ぎ、

行政の役割（出番）となって自らの存在意義が出るというのが二点目。

確かに景気がいいときは役人にはみんな頼らなくなりますから。

という話を聞くと一理あるかな、とも思います。

いずれにしても、現在の不動産市場の課題は融資です。

売り手、買い手がいる中で融資が付かないのです。

融資が付かないために市況は停滞しております。

今後の融資状況に注目していく必要があります。