本日は、6月最後の日でしたので、恒例により決済を行っておりました。

なぜか決済を月末にするという習慣がこの業界にはありますが、なぜなのかは

冷静に考えるとあまり意味が無いように思います。

別に月初でも月なかでもいいような気がするのです。

まして、月末は銀行がすごく混みますので。

それにしても、本日の決済はいわゆる「任売」というやつで、債権者がものすごい人数

来て、税務署、市役所、金融機関（複数）といった感じで、かなり熱気を帯びていました。

というかすごく時間がかかりました。

さて、某大手都市銀行の融資基準がまた変わりそうです。

あくまでも正式ではありませんので、ご了承ください。

2年ほど前から札幌を中心とした地方都市に融資を積極的に行ってきましたが、

行き過ぎ感があり、これを是正するというのが主旨のようです。

これが正式に決まりますと、地方都市への融資は当分控えられると思われます。

となると、活発に行われてきた地方都市の流通量が激減しますので、当然ですが価格が

下がります。

いつも書いておりますが、お金が出なくなれば不動産価格は下がりますし、お金が出れば

上がります。

すごく単純な論理です。

昨今の流れは、基本的に絞る方向にありまして、それに沿った基準変更を繰り返している

というのが実情です。

今回の地方都市の問題、アスベストの問題等です。

不動産は金融次第というところですので、今後の融資状況の変化は注視する必要が

あります。

今日は一日で２件の金銭消費貸借契約をしてきました。

地元の２大銀行さんです。

やはり地元の銀行さんは良いですね。

当社がローカルで仕事をしている理由は地元密着でいきたいからですし、

この地元のつながりを大切にしたいからでもあります。

そして、その銀行さんはまだまだ不動産融資には積極的で当社のお客様の

ご融資でもお世話になっております。

ご融資ご希望の方は是非お問い合わせください。

さて、アパートオーナーさんには三種類の種族がいると、当社の顧問である林先生が

おっしゃっておられまして、以下のような定義づけをされています（そのまま引用いたします）。

第一種族　地主さん（都市農家）　　もともと土地を持っていて、所有の土地に建物を建てる
　　　　　　　賃貸経営には受身の姿勢
　　　　　　　永久保有

第二種族　バブル期に台頭してきた、金融商品のひとつとして不動産に投資
　　　　　　　ワンルームマンションの転がし転売を主な目的とする
　　　　　　　実は最近も都心の高級マンションにおいてはこの層が復活？

第三種族　この５年間で台頭してきた、サラリーマンを含む高所得者の方で不動産に
　　　　　　　投資する層
　　　　　　　第二種族の方と異なり長期保有を目的とする
　　　　　　　非常に勉強熱心で積極的

という分類をされています。

詳しくはこちらをご覧いただくと良くわかります。

http://www.musashi-corporation.com/dvd-sale/

当社の主なお客様は上記でいうところの第三種族の方です。

皆様非常に勉強熱心で意識の高い方ばかりです。

そのため、皆さん非常に高い入居率を維持していらっしゃる。

それも当然ではないでしょうか。

他人に言われてしょうがなく自分の土地にアパートを建てた方との競争では負けるはずも

ありません。

そして面白いのが、このような種族の方たちが、台頭し、一大マーケットとなっていることに

関して、不動産会社および金融機関において認知がないことです。

これについてはプラスマイナス両面ありますが、このマーケットは確実に拡大していて

数年後はきっと「不動産業界における成長分野」として確立されているでしょう。

そして、金融機関に認知され、今よりは融資を引ける環境が整うのではないか、

というのが私の予想です。

昨今の不動産投資ブームに乗せられて、無謀な投資をしている方を散見いたします。

金額の大きな不動産投資は慎重にしなければなりません。

一方慎重であれば事足りるかといいますとそれだけでも不十分で、ある面では腹をくくる

ということも必要です。

そのときに、無謀にならない、きちんとした羅針盤をもって、慎重かつ大胆に進めるという

ことが重要になってきます。

その羅針盤とは、知識（ノウハウ）に他なりません。

不動産投資には、きちんとした知識をもって取り組めば、きわめて安全な投資となります。

羅針盤のないまま航海に出るのと、もって出るのでは天と地の差が出ます。

大きく分けて２つの知識が必要になります。

取得時における物件選定、資金調達、市況判断にまつわる知識。

もうひとつが、物件を適正に運営する知識（ノウハウ）。

この２つが、不動産投資を安全な投資へと導いてくれます。

当社ではその２つの知識をシェアするため、物件購入いただいたお客様向けに

「オーナーズクラブ」という会員組織を運営しております。

今般、その内容を一般の皆様にも公開いたしますので、よろしければ

是非ご覧ください。

「不動産調整局面における究極の投資法」

http://www.musashi-corporation.com/dvd-sale/

不動産投資における２つのベーシックな知識が身に付きます。

3,000円というタダ同然の価格でご提供させていただきました。

私は今まで直感と運で生きてきたという経緯があります。

そして、最も重要視しているもの、それが直感と運です。

先日も運を良くする方法について書かせていただきましたが、

先祖を敬う（お墓参りをする）、神社に行く等々、黄色いものを身に付ける等々

非常に重要です（私は重要だと思っています）。

そして、直感です。

人間には五感ともうひとつの感、直感があります。

と言っても信じていない人もいるようですが。

私自身物事を決めるとき、この「直感」で決めます。

私の周りの方も非常にこの直感を大切にしています。

いわば、決定の必要条件とでも言いましょうか。ベースとでも言いましょうか。

もちろん、十分条件として数字で補いはしますが。

いくら数字が良くても、人に勧められても直感的にあわなければ投資を

しませんし、受け入れません。

最終的に信じられるものは自分の直感ですので。

この直感を磨くためには、直感で判断し続けるというのが一番ではないでしょうか。

不動産投資においても、いくら良い物件でも、見に行って直感が合わなければやめたほうが

いいでしょうし、逆に何か惹かれるものがあれば取得してもいいでしょうし。

是非この直感を磨くときっといいことがあると。

とりとめもない話ですが。

昨日は連日で三井不動産庭球部時代の先輩の結婚式に出席。

リッツカールトン東京のボールルーム。

さすがリッツですね。

リッツの結婚式は初めてでしたが、部屋、食事とも最高レベルだと思います。

結婚式に出席したのは久しぶりだったのですが、やはり結婚はいいなと

思いました。

先週、全国賃貸住宅新聞社さんの座談会で、セミナーを運営している会社で

ファイナンシャルアカデミーの束田さんという方と同席したのですが、そこで今一般の

投資家さんに受けるセミナーの内容を伺いました。

どのようなセミナーが受けるかというと、リフォームのセミナーが受けると。

リフォームのセミナーというのはわかりやすいというかとっつきやすいというか。

でも本当は投資の本質をみた、例えばマクロ環境であるとか、キャッシュフローの考え方

のようなものを学んでほしいということをおっしゃってられましたが、そのようなセミナーは

それほど人気がないと。

リフォームは重要でないとは言いませんが、投資の本質ではないですね。

まして人に任せることが出来ますし。

私は自分でリフォームをしたこともありませんし、それほど詳しくもありません。

というか個人的には必要ないと思っているくらいです。

やはり不動産投資は金額の大きな投資ですので、投資する際には、その本質を

つかむことが重要です。

枝葉ではなく幹の部分を理解することです。

そして、根幹さえ理解していれば、どんな状況でもきちんとした分析が出来、

間違いのない投資が出来ると思います。

本日は東大庭球部時代の同級生の結婚式に出席するため恵比寿のウエスティンホテルに

行って参りました。

政治関係の方が多く、若干厳かな感じではありましたが、楽しい時間を過ごしました。

超有名な代議士の方もいらしてて楽しかったです。

訓練を積んできた「出し物」も皆さんにも受けたのでほっと一安心です。

正直久しぶりだったので、仕事よりも緊張しました。

やはり大学の同級生はいいですね。

卒業して10年になりますが、各界にてみんな活躍していて、将来的にはもっと楽しみです。

その恵比寿のウエスティンホテルですが、所有はシンガポール政府投資会社（GIC)と

なっております。

昨年モルガンスタンレーから750億円で取得しています。

このGICのような投資資金が日本にかなり入ってきている状況があります。

いわゆる「政府系ファンド」（ソブリンウエルスファンド　SWF)と呼ばれるもので、自国の基金を

政府が主導で運用している投資会社（ファンド）です。

株式、債権、不動産等に分散投資をしていて、エリアも世界規模で投資をしているのが

特徴です。

シンガポール系、アラブ系、中国系といったところが目立って活動しています。

GICの例で言えば、ウエスティンホテル以外にも、汐留シティーセンター、品川シーサイド、

福岡ドーム等、かなり日本の不動産に積極的に投資しています。

不動産投資の特徴としては、安定型の投資（ローリスクローリターン）をベースにしている

ようです。（汐留のみ開発型）

なぜ、政府ファンドのお話をしたかといいますと、昨今の不動産調整局面において、

売りが多くなっている一方で、このような資金が不動産を積極的に取得して言っている

という状況があります。

政府系ファンド以外では、超大手不動産会社も同様に取得を進めています。

ここがバブル崩壊後と異なる状況で、売りに対して買いがいるというのがポイントでしょうか。

ですので、売りと買いが交錯するまさに「調整局面」であると。

今後、政府系ファンドの動向は日本の不動産市況に少なからず影響を及ぼしてきます。

その影響が、個人投資家の求める小ぶりの物件にも及びますので、動向を注視する

必要があります。

昨日は、全国賃貸住宅新聞社さん主催の座談会に出席しました。

業界の関係者とお話しましたが、融資の厳しさが一番の話題になってましたね。

後日記事になるようです。

その後は、友人でオフィスビル賃貸仲介の会社をやっている方と雑談をしておりました。

というのも、当社は現在引っ越し先を探していて彼に物件を探してもらっている関係も

あって四方山話をしていました。

ここ２～３年東京都心部は空前のオフィスブーム？でAクラスビル（１フロア300坪以上）

の空室率が実質ゼロになるなど需給が逼迫し、賃料の高騰が続いておりましたが、

ここに来て一服感が出ているようです。

丸の内、大手町の一部ビルにも空室が見えておりまして、フリーレントの提示等も

見られるようで、貸主優位の市場に変化が見られます。

オフィスビルの賃料というのは基本的に

「立地×ビルグレード（スペック）」で単純に決まっていきます。

丸の内を頂点にピラミッドが形成されていて、大手町、日本橋、六本木、品川

といったところが続きます。

日本の頂点に君臨するビルは？

そうです、「丸ビル」（新丸も含む）です。

新興系では？

「六本木ヒルズ」ですね。

現在丸ビルの賃料が55,000円／坪くらいで落ち着いていて、この数字が頂点に来ます。

この数字が決まると都内各エリア（ビル）の賃料が自動的にきまるということに

なります。

ちなみに六本木ヒルズは45,000円～50,000円くらい。

品川のインターシティが同じく45,000円～50,000円くらい。

赤坂のガーデンシティあたりで35,000円～40,000円くらい。

池袋サンシャインが25,000円～30,000円くらい。

という感じになります。

結構ビルの賃料当てクイズはマニアには面白いのですが。。。。

いずれにしましても、オフィスビルの賃料が調整局面に入りますと、その賃料を目当てに

物件を取得しているファンドの情勢も厳しくなっていきます。

ますます不動産市場は厳しくなるのかどうか。

オフィスビル市場の点からも見ると面白いです。

当社では毎月何件かの取引を行っておりまして、そのたびに銀行の方とお話をしているの

ですが、最近の傾向として各銀行さんとも借りる方の属性として「金融資産を重視」して

いるという特徴があります。

属性としては、大きくフロー（年収）とストック（金融資産）の2つで判断されますが、

ストックとしては、金融資産が重要ということです。

以前は土地が右肩上がりでしたので、土地を持っている方に融資をするという傾向がありま

したが、土地が上がるどころか下がる今日の現状においては、どれだけ流動資産（金融資産）

をもっているかが非常に重視されております。

金融資産には、現預金、株式、債券、金等の換金性の高いものが含まれます。

不動産経営においては、故障等の突発的な出費があります。

そのときに、金融資産を持っている方は柔軟に対応できますが、ない方であれば対応できない

ために、退去となってキャッシュフローが回らなくなるという悪循環になる可能性がある

ためです。

ある銀行の方と話をしましてどのくらいの金融資産が望ましいかというと、ベースとしては

3,000万円くらいということです。

1億円あるとかなり優遇できるということもおっしゃってられました。

実際当社のお客様でも1億円あると、借りられる銀行の幅が広がる、つまりは複数物件を取得

していけるという事実はあります。

野村総合研究所の定義によれば1億円の金融資産を持つ方を「富裕層」と定義する

ようで、不動産への融資が厳しい昨今ですが、各銀行とも「富裕層」に対しては非常に

積極的な融資姿勢をとっているという状況があります。

昨日は我が家にて大学の同期が集まり、今週末の結婚式に向けた出し物の

最終調整を行いました。

なかなかの出来に仕上がって今から本番が楽しみです。

３０過ぎてから結婚式の回数がめっきり減っていたのですが、今週末は出し物の

件ともう一件前職の先輩の結婚式が重なっており、結婚式に大忙しです。

初めてリッツ・カールトンの結婚式に行くのでちょっと楽しみですが。

さて、最近は不動産業者からの持込案件がかなり増えました。

毎日のように電話、訪問があります。

それもちょっと名前の知られた（上場している）不動産会社です。

当社は自社買取および仲介の両方をしているのですが、「エンドのお客様に売ってくれ

ないか」という依頼です。

その依頼に応じて、当社のお客様にはその都度ご紹介させていただいているのですが、

去年では考えられなかったような好条件での売却ですので、今買える方は非常に

いいです。

感覚的ですが、昨年に比べ１％～１．５％は利回りが高くなっていると思います。

逆に言えば、その分物件価格が安くなっているということです。

やはり、金融の引締めが大きな原因ですので、リファイナンスが出来なくなっている

業者が増えているということ、金商法の影響でファンドが物件を放出せざるをえなくなって

いるという事情です。

もちろん、エンド向けの融資も絞られてきていますので、エンドの方でも買える方は

減っているという事情も一方であります。

基本的には、買える方が少なくなるから不動産価格は下がるわけですので、そんなに

甘い話ではありません。

今買える方はチャンスということです。

今日は福岡から突然のお客さんがいらっしゃいました。

会社員時代商業施設の運営でお世話になった大手の内装会社の福岡支店長さんで

テナント誘致をデベの立場、内装会社の立場とそれぞれの立場で一緒にお仕事をさせて

いただきました。

と同時に、夜は中洲へというパターンで大変勉強させていただきました。

福岡市内のおいしいお店にはかなり連れて行っていただきました。

私が「福岡マニア」を自称するのは彼のおかげです。（自称したところでどうってことは

ないのですが）

時間が経って、立場が変わった今でも目をかけていただけるのは

ありがたいことです。

本日、あるアパートローンを積極的に展開している地方銀行のご担当者とお話をしておりました

が、今後融資基準は厳しくなるだろうと。

現状では、属性によってはフルローンも出しているという状況ですが、自己資金の面も含めて

出しにくくなるということです。

理由はひとつで、当局の方針ということです。

私の見解では、今これだけ景気が悪くなって、不動産会社、建設会社の倒産が相次いでいる

状況において、金融を閉めるというのは、風邪を引いた体に冷水を浴びせるようなもので、

被害を2重にひどくしてしまう悪政以外の何ものでもないと思います。

まさにバブル崩壊後と状況は一緒です。

実務を知らないお役人のやることは、２テンポくらいずれています。

ある意味、納税者としては怒りすら覚えます。

この感じでは、不動産市況はしばらく停滞が続くのは目に見えています。

その中でどのように物件を取得していくか。

取得できる方は早いほうがいいでしょうし、より有利な条件で取得できるでしょう。

昨日は、日曜日でしたので、いつものように夜に旧宅のそばのスーパーへ妻のお供で

行って来ました。

ららぽーと豊洲の「スーパーあおき」http://www.superaoki.com/

ですが、このスーパーは素晴しいです。

もちろん地域地域によってスーパーはいろいろあると思いますが、ここは

現在我が家が知る中ではNo.1でしょうか。

品揃え、鮮度、コストパフォーマンス、どれをとっても素晴しいです。

さすがは三井不動産ですね。

さて、「ららぽーと」のような多くの方が日常的に利用する商業施設ですが、これは立派な

投資物件という側面もあります。

投資物件というと、住宅、ビルというのが一般的ですが、商業施設というのは物件の中では、

「ハイリスクハイリターン」の投資対象という特徴があります。

立地によっても左右されるのですが、デベロッパーの集客方法により、各店舗の売上が

大きく変わりますので、その売上から賃料がはじき出されてきます。

そしてその賃料設定によって投資家の利回りが決まるということになります。

通常、商業施設の場合は20年の定期借地契約で行うケースが多いのも特徴です。

面白いのはデベロッパーの腕次第で集客力が高まれば、極端に言えば、地方であっても

銀座並みの家賃が取れる、というメリットがあります。

賃料は固定賃料と売上に応じた変動賃料（業界では「売歩」といいます）の二つの

形態で構成されております。

また、建物の建築コストが安いので（最近は資材価格が上がってはいますが）、高利回りと

なるという特徴があります。特に、アウトレットは建築コストが非常に安いので、集客さえ

できれば、通常の商業施設よりはさらに高利回り物件となります。

また、各店舗によって賃料が全く違うという面白い特徴もあります。

隣同士の店舗でも全く違うのです。

当然業態によって粗利益率が違うというのが大きな理由です。

例えば、スーパーは粗利益率が低いので坪単価は低いのですが、製造ファッション系

は粗利益率が高いので家賃も高いとか。

さらにデベロッパーとテナントの力関係も左右してきます。

目玉テナント（ビームスとか）であれば、極端な話デベロッパーがお金を払っても出店

してもらうというケースもあります。

その目玉テナントを客寄せパンダに他のテナントから高額の賃料を取るというパターンです。

この辺が、住宅やオフィスビルにない、要素でして、商業施設投資というのは非常に

面白みがあります。

当社ももうしばらくしたら、商業施設投資を行いたいな、と思っておりますが、いつになるか。

昨日は当社オーナーズクラブの特別セミナーを開催しておりました。

当社の顧問をしていただいている林弘明先生を講師に迎えてのセミナーで

20名様限定で約３時間白熱した内容となりました。

その後は懇親会に場所を移動してまた3時間。

それにしても当社のお客様は皆様勉強熱心で。

林先生もその熱心さに大変感心されていらっしゃいました。

また、今回席数の関係でご参加をお断りしてしまった皆様申し訳ございませんでした。

また次回よろしくお願いいたします。

実は、4月のオーナーズクラブでも、林先生にお話いただいており、その際には時間の

関係およびDVD化するということでお話の内容に制限があったため、ご参加者の皆様からの

ご要望で第二段を開催した次第です。

なぜ、私が林先生にこのように当社のお客様にお話いただく機会を設けているかという

点ですが、最近数年間の不動産投資ブームに乗った俄か投資家ではない、30年以上も

業界に生き続けて栄枯盛衰を見てこられた方というのは極めて少なく、その貴重な経験談

をシェアしたいと思っているからです。

不動産投資というのは古今東西行われている、非常にベーシックなものです。

日本ではここ数年一般の方に門戸が開かれ、一種のブームのような形になっていますが、

この数年間は、不動産市場の歴史の中のほんの一コマでしかありません。

現状をどう見て今後どう進んでいくか、というのはひとえに過去からの流れのなかから

でしか考察できないのです。

今回のお話を記載するには膨大なので省略しますが、過去にも伺っていましたが、改めて

私の中でポイントになった点をまとめて見ます。

＜人生における３つの重要な要素＞by林弘明
・自分の商品力

・家族
不動産投資は、あくまでも投資です。投資というからにはリスクがあります。

と言っても、他の事業と比べればアパート事業というのはきわめてローリスクなので

コンマ数パーセントのリスクですが、万が一を想定することがあると。

そのときに上記の3つがあれば、どんなときも生きていけるというお話でした。

無一文になっても次の日から食べていける自分の商品力。

林先生はご自身ではお話する力、コンサルの力であるとお話されていました。

そして、人脈。とくに良いときの人脈ではなく、落ち目なときにもお互いに助け合える

関係が本物の人脈であると。

そして、つらいときにも精神的に支えてくれる家族（含準家族）の存在。

これは自分にも置き換えてみてまさにその通りだなと思いました。

私自身3年前何もない状況で独立しましたが、今はすべてとは言いませんが、

少しは築けてきた（きている状況です）。

これはユダヤ人の考え方そのもので、財産、資産は奪われても、身に付いた

もの（教養　能力）は奪われないという発想です。

いずれにしても、またこのような会を定期的に行っていきたいと思いました。

今日は終日オフィスにいて、銀行の方（２行）とお話をしておりました。

埼玉の銀行さんは非常に積極的で、銀行間にて不動産融資に関する温度差を感じます。

さて、いつもお客様から不動産投資における出口戦略をどう考えるかというご質問をいただく

のですが、私なりの考えをもってご説明しております。

不動産投資における「正解」というのは存在しませんので、正しいか正しくないかは別として

ひとつのご参考にはなると思います。

そもそも、出口戦略って何でしょうか？

これは、物件取得後一定期間の後、売却をすることと捉えて間違いないです。

では、なぜ不動産投資において出口が必要になるのか？言い換えますと売却をする必要

があるのかということです。

私の答えは、基本的には売却する必要はない、つまり出口戦略というものは必要ない、と

考えております。

ではなぜお客さんが出口戦略ということを言われるのか、ですが、これはファンドの影響で

あると思われます。

確かに、機関投資家からお金を預かって一定期間内に元本を償還（利益確定）する形態の

投資においては出口を考える必要があります。具体的に言えば、5年後に預かった元本を

償還するためには換金化、つまり売却をする必要がありますので。

このようなファンドの運用においては、5年間のファイナンスを引いておりますので、ファイナンス

面からも売る必要があります。

一方個人の方はどうでしょうか？

まず自己資金の部分ですが、人のお金を預かって運用しているという例はまずないでしょう。

そして、ファイナンスを短期で引いている方もまずいないはずです。

基本的には20年とか30年かの長期にわたる融資を受けているケースが大部分ですので。

というと、前提となる条件がファンドと個人投資家の方では、全く違うということです。

前提の違う、さらに言えば目的に違う投資を行っている両者が同じ「出口」という考えを

もつことは無理があります。

【ファンド】　　　　　自己資金：他人からの預かり金
　　　　　　　　　　　資金調達　：　期間限定（3年～5年）
　　　　　　　　　　　一定期間における利益確定の必要　：あり

【個人投資家】　　自己資金：全額自分のもの
　　　　　　　　　　　資金調達：長期（20年～30年）
　　　　　　　　　　　一定期間における利益確定の必要　：　なし

上記のような大きな違いがあるのです。

極論しますと、出口戦略が必要なのは期間の限定された投資を行っている「ファンド」や

転売も目的として超短期の資金調達を行う不動産会社のみであり、個人投資家に出口

は必要ない、と考えます。

実際、大手の不動産会社で長期運用物件に出口という発想は原則ありませんし、あるのは

人のお金を預かって、一定期間内に利益確定する必要のある投資のみです。

ファンド、リートですね。

例えば、三井不動産は日本橋のビルを超長期保有していますし、三菱地所は丸の内のビル

を同じく超長期保有しています。

古くなったら立て替える、というのが基本スタンスですね。

これは、昔から「不動産投資」をしている地主さんにも共通して言えることです。

そして、不動産経営にとって一番重要なのは長期にわたって安定的な収益を得ること

ですので、借入の返済が終わった20年後、30年後が一番おいしい時期となります。

そして、せっかく長期で資金調達できて収益の回る物件を手放すことで、そのときに同じ

条件の物件が同じような資金調達で取得できるとも限りません。

個人投資家におけるポイントは出口を考えることではなく、きちんとキャッシュフローの回る

物件を長期の資金調達にて取得することであるといえます。

昨日一昨日と銀座に行ってきました。

一昨日はいつもお世話になっている同業の不動産会社の方とともに情報交換会。

「筑紫楼丸の内店」http://www.tsukushiro.co.jp/marunouchi/page_01.html

丸ビルフリークの私はほとんど全店制覇したような、そのくらい丸ビルが好きです。

2次会は金太郎ホームhttp://kintarou.cbiz.co.jp/の佐々木社長の引率で

大変面白い店に連れて行っていただきました。

「笑座コンパル」　http://www.konparuza.co.jp/

大変楽しい時間をすごすことが出来ました。

昨日は妻とのディナーに。

「銀座大野」http://www.auxamis.com/ginza_oono/

帰りがけに妻が最近はまっている「銀座マルキーズ」http://www.ginza-marquise.com/でエクレアを買いました。

私はあまりお菓子を食べないのですが、ここのはおいしいです。

さて、そんなことはどうでもいいのですが、

不動産市況が調整局面に入っているというお話をしておりますが、調整局面ってそもそも

何だ、というお話です。

現在、多くの不動産会社（含むファンド）が、物件を放出する動きがあります。

これは、資金調達（リファイナンス）が出来ないがために売らざるを得ない状況に

いるわけです。

バブル崩壊後の状況とこの部分は似ています。

しかし、先のバブルとの違いは、売りの一方で買いも存在するということです。

例えば、政府系ファンド（シンガポール系、アラブ系）や財閥系を中心とする大手不動産会社

などは、この市況をチャンスと捉えて投資を積極展開しようとしています。

買える会社にとっては、昨年と違って比較的安く仕入れが出来る好機ということです。

不動産業界もまさに二極化現象が起こっていまして、資金調達できる会社と出来ない会社

に大きく分かれるということです。

まさに売りと買いが交錯する状況、それが「調整局面」です。

また、物件の種類によっても状況が異なっておりまして、収益物件でいえば特に5億円～10億円

のレンジの物件が放出されています。（ので安く買えるチャンスがあります）

個人投資家には大きすぎ、かつ機関投資家には小さすぎる物件です。

その一方、1億円～2億円程度の小型物件は個人が対象となりますので、値崩れしていない

状況です。個人投資家の絶対数が増えてきているという状況が、価格の下支えになって

います。

という形で、会社規模、物件規模によって、売り買いが交錯する「調整局面」の状況は

今後どのような展開をみせるか注目です。

昨日、ある物件の契約を行っておりました。

当社のケースではたまにあるのですが、ご主人様がお仕事でお忙しくて奥様に立ち会って

いただくというパターンです、改めて思ったことが、不動産投資はご夫婦間の協力なしには

出来ないことだな、ということです。

夫婦間において、お互いがお互いを信頼出来ているという関係が必要になるということです。

これが当たり前のようなのですが、実はかなり当たり前でないということも、日々の業務で

感じております。

仕事柄、いろいろな方の家庭環境を拝見することが日常的にあるのですが、ご購入後も

うまくいかれている方は、皆様奥様の協力があるという共通項があることに行き着きました。

なぜかと考えて見ますと、不動産投資というのは購入する時点から一人では出来ないのです。

まず、銀行からお金を借りるにあたり連帯保証人が必要になります。

そしてこの連帯保証人は原則として奥様がなる必要があります。

連帯保証人とは、基本的に債務者と同等の責任を負いますので、不動産投資に理解のある

奥様でないと保証人になることに同意しませんし、最低不動産投資に興味はないまでも、

すべて自分のだんなさんのやることを信頼して任せられるという関係でないと難しいです。

また、購入したあとも、物件の管理や書類の整理（自宅に毎月レポートが送られてきます）を

協力してもらう必要があります。

理解がないと、休みの日に物件に行くという場合（めったにはないですが）、家族の猛反対

に合い、物件管理もままなりません。

つまり、不動産投資は奥様（配偶者）の協力がないと出来ないものであるというのが、私の

考えでして、逆にお互いが協力をすることで仲良くなったり、という状況にもなります。

当社のお客様で、不動産投資を始めたおかげで、夫婦でやることが出来て、夫婦仲が円満に

なったという話も聞くくらいです。

ですので、奥様の理解が得られないという状況においては、基本的に不動産投資は控えた

方がいいと思いますし、現時点では理解が得られていない場合には、話をして説得する

必要があると思います。

独断と偏見ですが、不動産投資も事業も含めてうまくいっていられる方の共通項として

奥様が協力的である、という点と、さらに、その奥様がすばらしい、ということです。

このすばらしい、というのは表現することが難しいのですが、すばらしい方が多いです。