２０代から挑戦する逆転の不動産投資方法

2008年3月17日

区分所有マンションは修繕積立金が重要

この2年間たまたま私が住んでいるマンションの理事になっていた関係もあり、月に一度の

理事会に出席しておりました。（と言っても、半分も出られませんでしたが。）

そこで修繕についていろいろなことを学びました。

私の住んでいるマンションは築23年のかなり古いマンションなのですが、管理状況が良い為

非常に見た目はいいものの、年数の経過にともなってやはり痛みがところどころ来ており、

来年から2度目の大規模修繕工事に入ります。

また、賃貸に出しているマンションも今年大規模修繕に入るため、所有マンション２室が

いずれも大規模修繕ということで、大変勉強になりました。

住んでいるほうは２度目ですが、賃貸に出しているほうは築13年と比較的新しいため

初めての大規模修繕になります。

このときに重要になるのが、「修繕積立金」というものです。これは、各入居者が大規模修繕に

備えて管理組合に積み立てておくものですが、マンションによってその積み立て具合もまちまち

です。

たまたま私の所有するマンションはそれなりに給っているので、数千万円の修繕工事に取り

掛かることができますが、修繕積立金の無いマンションは、大規模修繕ができないという

事になります。

修繕工事のできないマンションは、その資産価値を著しく損ないます。いくら自分の部屋の中を

きれいにしても共用部、屋上、外壁が傷んでしまっては元も子もありません。

区分所有マンションを購入するときは、修繕積立金がいくら給っているか、それにともない

大規模修繕工事の履歴を調べることは重要であると思います。

投稿者: 大谷義日時: 20:54 | パーマリンク

2008年3月11日

不動産市況は調整局面を迎えている

昨日、毎月定例で参加している林弘明先生の勉強会に参加してきました。

月に一度最新の不動産事情を、日本一の不動産コンサルタントである林先生から

ご教授いただくというもので大変勉強になります。

林先生自身も不動産投資をはじめ不動産実務を行っているので、机上の空論ではなく、

実務家からみた不動産事情と言えます。

そこで、話題になったのが現在の不動産市場動向です。

前回のバブル崩壊後、下落の一途をたどった不動産市況は２０００年あたりを境に上昇に

転じ、昨年まで東京都心部を中心に加熱しました。

それが以下の理由から不動産市況は調整局面を向かえ、一部には下落の模様を呈しています。

・サブプライム問題

・金融庁のメガバンクへの不動産融資規制

・建築基準法の問題

・金商法

以上の問題（事象）が重なったことで、不動産市況は大きく転換しております。

特に、土地に関しては、下落の水準が激しくなっておりまして、昨年から２割～３割程度

下がっている事例も見受けられます。

収益物件に関しても、融資の規制による影響が大きく、買える方が減ったため、利回りは上昇

傾向にあります。ただ、収益不動産を買いたいというエンドの方が増えているため、土地ほど

には下落幅はなく、横ばいから若干下がったかなという感じです。

もともと弊社が取り扱っているエリア（北関東）は昨年、一昨年においても１０％をきるような物件は

無かったため、そもそも上昇していないというのが実態であるため、下がってもいないとも

言えます。

今回の「バブル」はやはり都心部中心のもので、地域間格差があったということです。

林先生いわく、不動産はサイクルビジネスであり、この下降局面はしばらく続くという

ことです。しかし、またしばらくすると上向いてきて、という繰り返しになると。

まあ、そうは言っても未来のことは誰にもわかりませんが。

以前より書いておりますが、不動産価格（それも中古の収益物件）は、銀行融資による

影響が大きいです。価格が下がるということは融資が出なくなることであり、買える方が

少なくなるために価格が下がります。

今後の相場は銀行の動向によるところが大きいので、融資スタンスには注目する必要が

あります。

投稿者: 大谷義日時: 21:04 | パーマリンク

2008年3月 2日

MBA

最近、私の知り合いの方からMBA留学に行ったらと盛んに勧められるので

不動産とは全く関係ないのですが、MBAについて書いてみます。

私自身数年前は真剣にMBAに行こうと準備をしておりました。

結論からするとMBAに行くのはやめた、というかあきらめたのですが、

久しぶりにMBAの話を聞いて懐かしくなりました。

なぜ、私が20代の半ばごろ真剣にMBAに行こうと思っていたかといいますと

単純に周りにMBAに行っている人たちが多かったというのが一番の理由です。

そして、ちょっとかっこいいな、と思っていました。

MBAといえばビジネスエリートの代名詞ですから。

ハーバード、スタンフォード、IMD、LBS等々。

英語をしゃべり、真っ赤なネクタイにポケットチーフをつけてウォールストリートを闊歩する、

というイメージでしょうか。実際彼らは、日系企業からMBAをとって、インベストメントバンク

もしくはコンサルティングファームに転職をしていました。

ゴールドマンサックス、マッキンゼー、と言った会社です。

中には、楽天の三木谷氏やグロービスの堀氏のようにそのまま起業する人もいるようですが

実際は外資系の企業に転職して、専門職として働くパターンが9割以上のように見受

けられました。

私もあこがれていましたので、実際NYに行っていくつかの学校を周り、ビジネススクールの学生

と話をしたりもしました。

なぜ、留学をやめたのか、あきらめたのか、といえば、その先の目標が見えなかった

からです。

留学はあくまでも手段ですので、その先を見据えないといけません。

私はどうしても、インベストメントバンクやコンサルティングファームで働くことが

想像できませんでした。当時働いていた会社が日系の本当にのんびりした良い会社

だったというせいもあるのでしょうが、その当時から起業をしたいと思っていましたので

そのためにはあまり意味が無いかなという結論にも達しました。

また、当時妻と出会ったこともあり、勉強どころではなくなったこと。また彼女は日本の

義務教育期間をNYで育っており、帰国子女の彼女を見ていると、一生懸命英語を

勉強するのがむなしくなったこと等もあります。

ただ、実際に会社をやってみて、再び勉強すると言うのは面白いかも知れません。

行くならIMDやINSEADといったヨーロッパのビジネススクールが良いかなとは

思います。

（いまさら英語を勉強するのは厳しいので、たぶん行かないと思いますが）

いずれにしても、MBAということを通じていろいろ考えたこと、勉強したことを思い出しまして

懐かしくなって書いてみました。

投稿者: 大谷義日時: 19:37 | パーマリンク