本日で2月も終わりです。

もう今年も2ヶ月が過ぎてしまいました。

最近本当に時間の流れが速く感じます。

本日は月末でしたので毎月恒例の決済（取引）を行いました。

何度経験しても気を使うものです。（金額が億単位なので当然ですが）

ご縁をいただいたお客様には末永くお付き合いいただければうれしいです。

さて、明日から3月ということで、3月は当然ですが、銀行の決算月となります。

普段であれば通らなそうな案件も通ってしまったり、ということがあるのが3月です。

昨年の年末以降融資スタンスが厳しくなったこともあり、買える方が激減している

今日この頃ですが、3月は普段に比べればねらい目の月となります。

取得をご検討されていて、融資が通るか通らないかの微妙な位置にいる方は

是非この3月にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

また、3月は入退去の時期でもあります。

すでにアパートをお持ちの方はこの時期に集中して募集活動を展開する必要が

あります。

特に地方都市は絶対的な流れが少ないので、この時期で勝ち組負け組みが決して

しまう傾向があります。

私自身も久しぶりに引越しをすることになりまして、今からわくわくどきどきです。

何とか入居審査（保証会社）を通ったようで良かったです。

不動産に限らず現代社会においては、知識がものすごく重要な意味を持ってきます。

そして、知識の専門化が急速な勢いで進行しているという事実があります。

知っているか知らないかが成功の大きな分かれ道になっているといっても過言では

ありません。

知らなかったがために痛い目にあったという話もよく聞きます。

では、高度に専門家された知識をすべて習得できるかといえば、それには膨大なる時間が

かかってしまいます。短い限られた一生の中では到底無理な話です。

では、どうすればいいかと言えば、知っている専門家に聞くということです。

不動産は特に金額が大きく、知識が重要になってきます。

ちょっとした失敗が命取りになりかねません。

そのために、弊社では、多くの専門家の方、それもその分野では第一人者といわれる

ような方に「顧問」という形でご助言をお願いしております。

今までに、ちょっとしたことをその方たちから教えていただいたおかげで、取引に

おいて助かったということが何度もありまして、大変感謝しております。

例えば不動産全般においては、ハート財産パートナーズの林弘明先生。

http://www.hap.co.jp/

ちょうど私の父と同じご年齢の先生にはいつも大変かわいがっていただき、

不動産のいろはから超専門的なことまで実務に即した対応をご教授いただいて

おります。

林先生はおそらく日本の不動産のプロとしてはＮＯ．１ではないでしょうか。

三井不動産時代からこの業界に携わり１０年以上になりますが、林先生ほど不動産を

知り尽くした実務家は他にいません。

税務に関しては、飯塚美幸先生。http://www.expresstax.co.jp/index2.html

いつも不動産税務の超専門分野をご教授いただいて

おります。不動産税務では同じく日本の第一人者ではないでしょうか。

いろいろなところでセミナーを開催していらっしゃるようです。

といった形で、多くの方のご助力（知識）をいただきながら、不動産というひとつの事業が

成立します。

一般の方ではなかなか、すべての専門家と顧問契約することは難しいし、する必要もないと

思いますが、その不動産屋さんがバックにそのような専門家集団を抱えているかどうかは

チェックする必要はあると思います。

弊社は、お客様からのお問い合わせに対して、すべて顧問の先生方の助言を受け、

回答させていただいております。

現代社会においては知識は重要。

それも高額取引の不動産においては高度な専門知識が非常に重要になるという点を

お伝えできればと思います。

先日の姉歯問題以降、巷でも建築確認や検査済といった言葉が聞かれるようになりまして

弊社にも多くのご質問をいただきます。

言葉をなんとなくは知っているけれど、それぞれの正確な意味をわかられていない方が

ほとんどだというのが現状のようです。

建築の流れでいくと以下の通りとなります。

・設計
　↓
・建築確認済証発行（市役所）
　↓
・工事着工　
　↓
・完了
　↓
・完了検査（市役所）
　↓
・検査済証発行

まず、建築確認ですが、こちらは建物を建てる前に、図面を持って役所に行き

この図面に基づいて建物を建てますよ、ということに対して得られる許可のことです。

建物を建てるためにはすべて役所の許可が必要になりますので、建築確認というのは

ある意味絶対に必要なもの、「必須条件」といえます。

ほとんどのアパート・マンションにおいて建築確認は取得してあります。

万が一建築確認が無い物件は違法に（もぐりで）建てられていますので、購入することは

見送ったほうがいいでしょう。

次に、建築確認がおりますと工事に着手します。

建築確認どおりの建物を建てますが、中には建築確認の図面とは異なる建物を

建ててしまう人もいますし、実際昔はこのようなケースが多く見受けられます。

工事が完了して、建築確認の通りに建物を建てましたよ、というのを役所の人に

確認してもらって発行してもらうのが「検査済証」というものです。

つまり、きちんと適法に申請して適法に建てられたという証明になります。

昔は適法に建てられても、この完了検査を受けるという習慣が無かったため、

「検査済証」を取得している物件が少ないのが実態です。

では、この建築確認と検査済に関して、金融機関がどのようなスタンスを取っているかですが、

建築確認は必須となりますが検査済証は無くても問題ないというのが現状のスタンスです。

もちろん、ファンドが購入する物件は検査済が必須になってきます。

しかし、現状個人の方が購入する物件に対してはそこまで要求されていません。

あくまでも感覚ですが、検査済証が発行されている物件は、１億円前後のアパート・

マンションにおいては全体の４～５割程度であると思われます。

以上、何かのご参考になれば幸いです。

しばらくこのブログの更新をストップしていました。

この一ヶ月かなりいろいろなことがあり、精神的にも肉体的にもかなり

タフな時間をすごしました。

そんなことはどうでもいいのですが、先日知り合いの方から聞かれたことがちょっと

気になったのでブログに書いてみます。

その方は、私のお仲人の方で、私が小さいときからお世話になっている小児科の先生

なのです。名医です。

聞かれたことは、エクシブ　「TOKYO－BAY　ＣＯＵＲＴ CLUB」は買っていいものかどうか？

というご相談でした。

http://baycourtclub.jp/index.html

エクシブというのをご存じない方もいらっしゃると思いますが、リゾートトラストという会社が

展開しているリゾート会員権のブランド名です。

他には例えば東急グループが展開している「ハーベスト」というのがあったり、他にも

いくつかありますが、メジャーなのはこの２つでしょう。

最近特に「TOKYO-BAY　ＣＯＵＲＴ CLUB」はCM等にも大きく出ていたので私自身も気になっていた

のでまさにそのタイミングでご相談をいただきました。

お医者さんのお仲間で数名すでにご購入されたので、お仲間から勧められたということでした。

この商品を不動産および利用価値という点から検証してみました。

まず不動産としての価値から。

こちらの商品は共有にて床を所有します。つまり不動産としての資産を保有します。

1室を15名で共有しますので、1室あたりの単価が部屋によって異なりますが、3000万円

とすると1室あたり4億5000万円となります。

100㎡くらいの部屋ですから坪換算すると1500万円くらいになりますので、

これはお台場という立地を考えますと法外（と言ってもいいくらい）に高い値段となります。

次に利用価値ですが、お台場で1室あたり1泊40,000円程度の利用料（3000万円で所有権

を購入した上にさらに）を支払うことを考えると、例えばリッツカールトン、パークハイアットと

比べてどうかということになります。

私であれば、リッツやパークハイアットをとります。

超一流ホテルが所有権も必要なく50000円程度で泊まれるのですから。

では、なぜお台場の3000万円の会員権を買う方がいるかといえば、「自己満足」では

ないでしょうか。消費はすべて自己満足でありますので否定はしませんが、特にこの

商品は顕著な例といえると思います。

また、例外的に「接待」のために使う方であれば、ある程度の理由としては成り立つの

ではないでしょうか。

弊社でもいまリゾート会員権を購入することを検討していますが、あくまでも「接待」および

社員の福利厚生が目的ですから。

さて、話は戻りますが、不動産としての価値はなく、利用価値もそれほど高くないとすれば、

自己満足、つまり、俺は「エクシブＴＯＫＹＯ　ＢＡＹ　ＣＯＵＲＴ」のオーナーである、というその一点

に尽きると思います。

別にそれが悪いというわけではありません。

ただ、投資としても利用価値としてもその価値はない商品であるというのが実態です。

もちろん、バブルの最盛期のように買った会員権が翌年に倍の値段になるような時代背景

ならともかく、現在においてそのような効果は期待できないとすれば、高級会員権というのは

どのような意味を持つのか、ということを考えさせられました。