先週の水曜日、朝起きると急激な腹痛に襲われ、病院にいきました。

長い時間をかけ検査をした結果「急性虫垂炎」（盲腸）ということで

すぐに手術、そのまま入院の運びとなりました。

手術は無事に終わり４日間の入院でおさまり、土曜日無事に退院いたしました。

多くの方にご心配・お気遣いをいただきましてありがとうございました。

入院してみると改めて健康の大切さに気づきました。

体が病の状態では、何もする気がおきなくなってしまいます。

健康でいることが、どんなにありがたいことかよくわかりました。

私は入院したのは２０年以上ぶりだったのですが、入院生活は

思ったよりも快適で、できればもう少しいたいくらいでした。

今回私が入院したのは

「聖路加国際病院」http://www.luke.or.jp/です。

清潔な病棟で、対応も皆さん非常に親切でした。

特に看護婦さんは皆若くてかわいい方が多くて◎です。

いずれにしても、何をするにしても健康が大切です。

先日、物件の素性が重要である、ということを書きました。

どのような売主で、どのような経緯で売りに出された物件で、どのような特性が

あるのか、というのがわからないで購入するのは非常に危険であると。

そして、その物件の素性がわかるためには、わかっている業者から紹介を受けないと

いけないということになります。

つまり、その不動産業者と物件との関わり方が重要ということになります。

一番ひどい例ですが、レインズを見て、チラシ（業界ではマイソクといいます）を取り寄せて

紹介している例。この場合は、物件の素性はおろか、自分で物件も見ていないので

何もわかるわけは無いのです。

通常、レインズに登録して、その物件を紹介する場合、売り側の業者（レインズに登録する業者）

と買い側の業者（お客さんに物件をする業者）との間に面識がありません。

そうです、お互いがお互いを知らないのです。

この場合、売り側の業者が、どこまでの情報を伝えるでしょうか。

もちろん人によっては、親切丁寧に事細かく、たとえ面識の無い相手にも伝える人も

いるでしょう。でも、ほとんどの業者は、売れれば良いと考えますから、都合の悪い

情報は教えたがらないものです。まして面識の無い、一回限りの取引の相手に。

これが、当社がレインズの物件を扱わないで、紹介ベースでしか取引をしない

理由なのですが、怖いからです。

その一方、直接売主から頼まれた業者（この場合は、売り側であり買い側でもある場合）

や、売り側の業者と買い側の業者がすでに取引があって面識のある場合は、情報が

出てきます。

当たり前ですが、知り合いにうそや隠し事はできないですから。

ですので、物件を紹介してくれる業者に以下のように聞いてみるのが早いです。

①元付けですか？

②元付けで無い場合、元付け業者との面識はありますか？

上記でどちらもNOであれば、その取引は危険です。

YESの場合は、あなたが要求した資料や質問内容に対する返答がすぐに帰ってくる

でしょう。NOの場合は、すぐに帰ってこなかったり、その内容が曖昧であったりします。

是非、試してみてください。

物件の素性が重要。そのためには、（物件を紹介してくれる）業者がその物件とどのように関わっているかが重要。

それにしても寒くなってきました。

寒い季節は温泉に限ります。「源泉かけ流し」が基本です。

来月（12月）は、３回ほど温泉に行く予定です。

１回目は妻と阿蘇のお気に入りの宿に。

２回目は「武蔵コーポレーションオーナーズクラブ」忘年会で伊香保温泉に。

当社でご購入くださった皆様と温泉そしておいしいものを食べながら（呑みながら）の

宴会が楽しみです。

３回目は年末に、両親とまだ未定ですがおそらく草津か水上あたりに。

いずれも「源泉かけ流し」です。

最近、このブログの内容についてご質問いただくことがありますが、ご不明な点は

ご遠慮なく当社までお問い合わせくださいませ。ブログの内容についてとおっしゃってください。

０４８－７１１－２７８０　　大谷（おおや）まで

賃貸経営は、長きにわたって家賃収入を得る事業です。

当然早く始めたほうが、家賃を得られる期間が長くなりますので、総家賃収入は

多くなります。

そして、賃貸経営で一番うまみのあるのは銀行への返済の終わった後です。

この段階では、収入から経費を引いた金額が丸々収入となります。

銀行への返済が終わった後、ですから購入時からすれば２０年先、３０年先の話です。

今日はじめるのと、１年後に始めるのでは、人生において得られる総家賃収入が

一年分変わってくるだけでなく、その「うまみのある期間が」１年変わってきて

しまいます。

寿命が変わらないのであれば、賃貸経営は今日から始めるのが一番得なのです。

これは、どのご年齢の方にも当てはまります。

今日が人生で一番若い、ということを考えて見たら当たり前の話です。

いつ不動産投資（賃貸経営）を始めようかと考えているようであれば、是非今日から

始めるのが良いと思います。

昨日に引き続き属性を上げることについてですが、テクニックはありません。

属性とは、①年収　②自己資金（金融資産）になります。

いくつか方法は考えられますが、大きくは以下のような感じでしょうか。

（１）会社オーナー（自営業者）の方の場合
基本的には会社（個人であれば確定申告）の内容を良くするのが全てです。

会社の内容とは、利益（売上は下がらないことが前提）です。

利益は、役員報酬と経常利益（もしくは営業利益）の合計額と思っていただいて

おおむね間違いはないでしょう。

（ですので、会社が経常ベースで赤字でも、役員報酬の額が大きいために赤字

というパターンであれば問題はありません。）

この２つの数字を大きくすることが融資を引ける最短の道になります。（と同時にこの２つが

大きければ自動的に自己資金も大きくなります）

（２）お勤めの方の場合

一番早いのはビジネスを自分で立ち上げることでしょう。

今の日本（だけではないでしょう）でもっともリターンの高いのは起業をすることです。

リターンが高い分、若干リスクもありますが、起業してうまくいけば、それこそ融資を

かなり多くの受けられます。

銀行が一番融資をしたがるのは、安定している企業オーナーです。これはどこの

銀行もそうです。

次に、考えられるのは転職です。転職によって年収をあげる方法です。

当社の太田はまさにこのパターンで、当社に来る前は年収が低すぎて融資が受けられません

でした。１年間働いて、年収を上げて、先日無事に物件を取得しています。

起業することに比べればリスクも低いので、取り組み安いパターンでしょう。

投資という方法もあります。当社のお客様の中にも相当数、株式、FX等で自己資金を

数千万～億単位で増やされて、高額の物件を取得されている方がいらっしゃいます。

この方法は年収というよりは、自己資金を上げる方法ですが、銀行に対する属性アップには

非常に有効です。

最後は、サイドビジネスで自己資金を上げる方法です。インターネットの普及により、個人が

簡単に商売できる時代となりました。「週末起業」という本もでるくらいです。今のお勤めを

維持しながら、できるところが最大のメリットです。

他にも方法はあるのでしょうが、大きく分けて上記の方法が考えられます。

但し、上記いずれの方法もリスクがあります。

だからこそ、リターンもあるのです。決して勧めるわけではないのですが、何かを

得ようとすれば、当然リスクをとる必要がある、ということは事実です。

もちろん、現状でも十分融資を引ける方はこの限りではありませんし、

不動産投資をするという視点にのみについて書いておりますので、ご了承

ください。

融資を引けない方が、ただ融資を受けたい受けたいという前に、どのようにしたら

融資を受けられるかということを考える必要はあると思います。

いろいろな方から毎日のように融資のご質問をいただきます。

どうやったら融資を引けるのか？ということです。

巷で言われている小手先のテクニック（スーツで行くとか、計画書をつくるとか）では

まったく意味が無いのです。

本質的なことがわかっていない方の言いようです。

もし、そのようなテクニックで融資が引けるようであれば、世の中の皆様が

銀行から借り入れができるはずです。

銀行融資を引くために一番大切なことは、属性を上げることです。

属性とは、年収と自己資金（金融資産）です。

この２つを上げることで融資を受けられるようになります。

基本的に、銀行はお金のある人にお金を貸して、お金の無い人には貸さないという

大原則があります。「晴れの日に傘をもってきて雨の日に傘を取り上げる」という

ことを言われていますが、真実を言い当てています。

この事実が銀行の社会的使命として正しいか正しくないかは当然議論があること

だとは思いますが、事実は事実として受け入れる必要があると思います。

私は毎日毎日（多いときは一日に３行とか４行）銀行の方と会ってお話をさせ

ていただいておりますが、この考え方はどこの銀行の方（都銀、地銀、信金）

も共通しています。

銀行とはそういう考え方なのだ、というのを理解する必要があると思います。

その上で属性を上げるにはどうすれば良いか、と考えるのが正論であり、一番

手っ取り早いアプローチであると思います。

では、属性を上げるためにはどうすればいいのでしょうか。

次回に書きたいと思います。ただ、テクニックはありません。

前回に引き続き瑕疵担保責任の話ですが、何が瑕疵担保に含まれるのか

というご質問をいつもいただきます。

瑕疵＝目に見えない欠陥　という解釈が成り立ちます。

そして、構造上の重大な欠陥という条件がつきます。

給湯器の故障、内装の不具合等は含まれません。

つまり、収益物件は基本が「現況有姿」の取引となりますので、当然新築

ではないので経年劣化により壊れているものは含まれません。

代表的な事例でいくと、雨漏りが多いケースです。

その他、耐震上の問題、給排水官等の破裂があてはまります。

そして、瑕疵担保責任を売主に問える場合と問えない場合があります。

これは売主の属性により異なるのですが、

売主が不動産会社の場合は問えます（通常は２年間）し、

売主が非不動産会社の場合は相対の契約になります（通常は問えない場合が多いです）。

ということは、売主がどういう属性かというのを確認するのは重要になります。

さて、明日から研修で鹿児島に行きます。

知覧　→　指宿（泊）　→　鹿児島市内（城山　鍛冶屋町）　というルートです。

明治維新～戦中に関わる歴史を勉強するのが第一の目的です。

大変楽しみです。

収益物件の場合、「現況有姿」（もしくは「現状有姿」）ということが言われます。

意味としては、現状のまま引渡しますよ、ということです。

収益物件の場合は、賃借人の方がいるので、中がどうなっているか見ることが

できないため、このような表記が使われます。

それとは別に「瑕疵担保責任」という文言が不動産の売買では使われます。

瑕疵担保責任とは、物件に見えない欠陥（瑕疵）がある場合には、売主が責任を持って

直します、もしくはそれに相当する損害賠償をしますよ、ということです。

混同しがちなのですが、2つの用語は意味合いが違います。

引き渡す状況は「現況有姿」ですが、瑕疵担保責任を免除するということではありません。

瑕疵担保責任が付くかつかないかについては

①売主が不動産会社の場合　　最低2年間の責任がつく

②売主が不動産会社でない場合　　個別の交渉となる（実際には3ヶ月程度がほとんど）

ということになります。

ややこしいのですが、引き渡す状況と瑕疵担保責任の有無は違うことと捕らえる必要

があります。

昨日と今日の一泊で福岡に行ってきました。

中州に行くためではありません。仕事のためです。

久しぶりに行って思ったことがあります。

つい先日、同じことを銀座を歩いていても思ったのですが。

それは、街の変化、人の流れの変化です。

多少時間があったので、ニューオータニから渡辺通りを北上して、明治通りを左折して

西通りを南下して、国体道路を左に曲がってと中心部を一周してみました。

すると、何年か前と人の流れが大きく違うのです。

以前は天神といえば、ショッパーズ、岩田屋本館のある北エリアが中心部だったのですが、

この数年は、中心が南に移ってきており、北側は閑古鳥がないている有様でした。

活気があるのはエルガーラ（大丸）を中心としたあたりから、南および西通りの奥（大名

～今泉エリア）です。

七隈線、地下街の南進、岩田屋の閉館等の理由で南に中心が移っていったのですが、

まったく人の流れが変わってきました。

東京の銀座を歩いていても、中央通りの１～２丁目付近が主流になってきており、さらに先日の

イトシア（丸井）のオープンで、中央通りから有楽町へ抜ける道（マロニエ通り）が熱く

なってきています。銀座の人の流れも変わっていっています。

何が言いたいかというと、街というのは時間の流れとともに、変わるということです。

街が変わり、人の流れが変わってきます。

これは都心部だけの話ではないでしょう。郊外や地方都市もショッピングセンター、県庁の

移転等により、その街が変わりますし、それに伴って人の流れが変わってしまいます。

今までは、良いところだと思っていたところが、急に寂しいところになってしまったり、

その逆もあります。

不動産投資は、長期の勝負です。今後１０年以上先を見越して投資する必要が

あります。その中で、その街の長期的なトレンドおよび必要な情報（もちろんすべては

わからないでしょう）は抑えておく必要があるのではないでしょうか。

知らなかったということで痛い目を見ないように。

たとえば、仙台では、地下鉄東西線が１０年後にできます。おそらく人の流れが

大きく変わるでしょう。現在駅がなくても新駅のそばはねらい目です。

逆に、工場の転出、大学の閉鎖がうわさされているようなエリアは要注意です。

久しぶりの福岡は楽しかったです。

「雅加栄」は久しぶりに行きましたが、余興が以前より派手になっていたような。
http://www.chikae.co.jp/

ご一緒いただいた経営者の大先輩の方から長時間にわたりいろいろなことを

教えていただきました。時間があれば、張り切って中洲に行きたいところでしたが。

よく自分が住みたいような物件かどうかで判断するというのを聞くことが

あります。

果たしてこれは正しいことでしょうか。

一見するともっともらしく聞こえます。

なぜなら、自分が住みたいというのであるなら、他人も住みたいに違いないから

ということです。

しかし、そのマンション・アパートが自分の生活レベルが同じであれば、という

条件がつくのではないでしょうか。そして、その条件の投資物件を探すのは現実的には

確立が低いのではないでしょうか。

たとえば、毎月２０万円の部屋に住んでいる方が、３万円の部屋を見て、住みたいか

住みたくないか、ということを考えること自体ナンセンスです。世の中には収入に応じて

部屋のレベルはまちまちです。そして、自分では住みたいと思えない部屋に住んでいる

人もいるというのが現実です。答えとしては、「自分が住みたいかどうか」ではなく、

その部屋が３万円の家賃が妥当かどうか、で判断すべきです。

住みたいかどうかで判断するのは自宅およびそれに類する部屋だけで十分のはずです。

不動産投資はあくまでも「投資」です。賃料を取れるか取れないかというシンプルなものです。

自分が住みたい住みたくない、という判断が冷静な判断を狂わせることがありますので

注意が必要です。

私の場合で言えば、資料の段階で９５％の判断が出ます。現地に行くのは確認だけです。

資料ではわからない難点がないかどうか、の確認です。