エリアの賃貸需要を測る尺度として、一番手っ取り早いのは、敷金と礼金（エリアによっては

権利金という言い方もしますが）の月数を見れば、一目瞭然です。

簡単に言ってしまえば、敷金と礼金の月数を多く取れるエリアは賃貸需要が（供給に比べ）強い

ですし、敷金と礼金が取れないエリアは、（もちろん例外はありますが）賃貸需要が

供給に比べ弱いといえます。

これは考えてみれば当たり前の話で、オーナー（貸主）サイドが入居者を入れるために

入居の条件をどの程度譲歩しているかという尺度ということです。

貸主は基本的に敷金も礼金も多く取ったほうがいいのです（多くとりたいのです）。

敷金礼金が2ヶ月ずつ取れていれば、特に何も譲歩していないですし、0ヶ月というエリアは

かなり譲歩しているなというのがわかります。

一般的に、中古の共同住宅であれば、1ヶ月ずつというのが、関東エリアの相場ではないでしょうか。

これが、東京都心部にいくと、2ヶ月ずつになりますし、千代田区の六番町や麻布

という特別のエリアに行くと3ヶ月ずつという場合も出てきます。

これは、エリアに物件が少なく、供給よりも需要のほうが多いため、貸主が強い立場

で賃貸を行っていることができるという証拠です。

その逆に、札幌を見てみますと、敷金・礼金が０・０というのが当たり前です。

札幌は極端に供給が多いため、もうこれ以上譲歩できないところまで譲歩して、それでも

入居者が決まらないという状況を表しています。それでも決まらなくて、フリーレント、引越し代

サービス、仲介手数料オーナー負担、等々、オーナーの立場が弱いため、とことん条件が

悪くなります。

賃貸需要は、敷金と礼金の月数を見ることで、そのエリアの賃貸需要の強さが図れます。

家賃がいくらか、の前に賃貸需要の強さを見ることが重要です。

明日から、一泊ですが、急遽福岡に出張になりました。

久しぶりの福岡入りです。仕事がもちろんメインなのでそんなには時間が

取れないのが残念ですが、楽しんでこようと思います。

福岡は、海（玄界灘）が近いため、魚介類が新鮮でとてもおいしいです。

もう少し寒くなれば「水炊き」も季節でしょうか。

いずれも東京に比べると非常にリーズナブルに楽しめます。

いくつもおいしいお店があって、目移りしてしまいますが、明日はお魚を

食べようかな、と思います。

先日、ある地方銀行のアパートローン融資の責任者の方がお見えになり

お話をさせていただきました。

その銀行さんは地方銀行さんですが、このアパートローンについてかなり積極的で

まだ実績は少ないもののの今後一層の拡大をしていきたい、ということで

ご挨拶にお見えになられた次第です。

先日このブログでも書いたとおり、某大手都市銀行さんは、逆に予算を減らす方向

にあるのに対し、その地方銀行さんは積極的な姿勢を示しているという状況です。

他の地方銀行さんでも、当社の法人でお付き合いいただいている地方銀行さんも

積極的に話をしているところもあれば、先日のサブプラムの問題で、アパートローンという

商品をやめてしまった銀行さんもあります。

本当に銀行によってまちまちといったところでしょうか。

但し、地方銀行さんの場合はエリアの制限（お住まいのエリア、物件のエリア）が

あるのが難しいところですが。

積極的な銀行さんの融資姿勢に乗って、物件を確保するというのは

不動産投資のうえで非常に重要な要素になります。

最近は、いい物件が出るとすぐに買い付けが入るようになっています。

ただ、その物件がどのような経緯をたどってきたのか、どのような理由で

売却されるのかを知らないで購入するのは非常にリスクがあります。

たとえば、物件に何らかの瑕疵があって売りに出されているものかも知れませんし、

入居者がすべて退去してしまうために売りに出されているのかも知れません。

また、改修工事の履歴がわからなければ、今後どのくらいの費用がかかるものか

予想がつきません。費用がかかるかからないで、金額にもよりますが、利回りは大きく

変わってきてしまいます。

もちろん、幾度かオーナーが変わっている物件であれば、すべてを把握することは

難しいと思いますが、それでも現在の売主の属性、売却理由、直近の修繕状況は

把握する必要があると思います。

私の会社では、個別に紹介を受ける物件だけを扱いますので、大筋の物件の素性は

わかりますが、一般に流通している物件では、チラシ（マイソクといいます）を見て購入を

決めることになりますので、非常に危険であるといえます。

その点も、当社ではレインズ物件を扱わない理由です。

中古車でも、過去の履歴のわからない「現状渡し」の車と、記録簿が整備されていて

「整備渡し」の車では、たとえ車種、年式、走行距離がまったく同じでも、価格は大きく異なる

と思います。それが、不動産ではその点が軽視されすぎているな、というのが実感です。

購入する際には、どのような素性か、という点に気をつけてみてください。

再来週、２日間鹿児島に行くことが決まりました。指宿温泉に泊まります。

いつもお取引いただいている方と当社の太田と３名ですが、とても楽しみです。

ティファニーのビル（2丁目）をゴールド万サックスが1坪あたり1億8,000万円で買ったと思ったら

銀座東芝ビルを東京建物が1億4000万円強で買ったり、7丁目のシャディは1億3000万円

と軒並み高水準の取引が続いています。

利回り（ネット）にして２％を切る水準まで上昇しているところを見ると、そろそろ限界に来ている

という話もあるものの、今後のことは誰にもわからないというのが正直なところです。

今でも思い出すのは、平成11年に、私が社会人になったばかりのころ、私が勤めていた

国内最大手の不動産会社（それも賃貸業がメインの会社）でさえも不動産を買うなんてとん

でもない、と言われていたそのときに、銀座2丁目のプランタンの並びの土地を取得するか

しないかで、経営会議にかかったいうことがありました。

今では信じられないような値段でして、土地代1500万円、ネット利回り13%。

しかも金額はたかだか50億円。

この数字があっても、リスクがあるとかないとか、社長の判断まで仰いでいたのをよく

覚えています。

結局そのビルを取得して、今でも立派に続いていますが、今ではその土地は1億円までは

行かなくても、近い数字になっているでしょう。並木通りに面していますから。

すごい含み益ですね。もう数年してますからすべて元を取ってしまいました。

その当時からしてわずか数年で銀座の土地は５～７倍になってます。

但し、当時不動産の価格が上がると思っていた人は社長を含めて一人もいませんでした。

それどころか、下がると言う前提で議論していましたから。

不動産、それも都心部の不動産は非常に波があります。

ですので、ここ数年上昇の一途をたどってきた都心部の価格も今後どのような

動きをするのか、これは誰にもわかりません。

先日、当社にて一棟マンションを買っていただいたお客様とお話をしていまして

改めて気づいたことですが、賃貸経営はコミュニケーション能力が非常に重要だな、

ということです。

その方は、購入時５室の空きがある物件をわずか1ヶ月で満室にしてしまいました。

初めての不動産投資で、まったくの素人の方です。そして、前所有者は不動産会社（プロ）で

あらゆる手を使って埋めようとしていたにもかかわらず埋まらなかった物件です。

その方が何をしたわけでもなく、ただ管理を任せた不動産会社にたまに顔を出して、手土産を

もっていって、担当者と仲良くなる、ただそれだけです。

その方の人柄もあるのでしょう、不動産会社の方が、その方のために何とか紹介しようという

気持ちになって、まずその物件を紹介してくれるという関係作りができたということです。

関係作りに重要なのが、コミュニケーション能力です。あらゆるビジネスにおいてもっとも

重要な要素です。

不動産賃貸経営は昔のように黙っていても入居者が入ってくれるという時代でなくなった今

オーナーのコミュニケーション能力の優劣が物件の入居率に大きく影響してくる時代になって

きていると思いました。

実際当社でご購入くださった多くのオーナーさんを拝見していて、コミュニケーション能力の高い

オーナーさんの物件は入居率が高いという傾向があります。

コミュニケーション能力が高い　→　いい物件を紹介してもらえる　→　賃貸会社が紹介してくれる

→入居率高くなる

という感じでしょうか。

それにしてもすっかり秋らしくなってきました。秋と言えば温泉の季節で、いろいろ行って見たい

ところがたくさんあります。

近いうちに鹿児島の指宿温泉か霧島温泉に行く予定です。

鹿児島上陸は5年ぶりくらいでしょうか。

なぜ鹿児島かといえば、最近、「薩摩のキセキ」という本を読んだ影響もありますが。

昨日、一昨日と休んで妻と温泉に行ってきました。

伊豆修善寺の「あさば」。http://www.wbs.ne.jp/bt/shuzenji/asaba.htm

古くからの歴史のある宿で、能の舞台があり、すばらしい庭を備えた、

非常に趣のある宿でした。

日本の伝統文化を体現するような宿と申しましょうか。

料理もおいしく「感動」しました。

ただ、どちらかというと年配の方向きかなという気はしました。

さて、不動産投資にまつわる融資に関して多くのご質問をいただきます。

不動産を購入するには融資が前提となりますので、以前にも書きましたとおり

どのくらいの融資が受けられるかというのを前提に物件を探したほうがいいです。

そして、銀行と取引のある業者もしくは関係者を見つけて、その方に段取りを

つけてもらうのが、話は早いですし、個人で行ったら難しい案件も可能になったり

します。

銀行は「業として」、貸出を行っております。

銀行の立場に立てば、一度きりで終わる個人の方、そして飛び込みで素性もわからない

方と積極的には取引したいと思わないというのが一般的なケースです。

もちろん、すばらしい属性で誰がどう見ても貸したいと思わせられる方は別ですが。。

それが、定期的にお客さんの紹介を受けている不動産業者もしくは建築業者さん

からの紹介であれば、その方たちとの関係上まずは取り組んでみようということ

になります。絶対に難しいものはそれは難しいとしても、ほんのちょっとで通るかも

知れないというケース（多々あります）で何とかなるという場合も多く見てきました。

一般の方で融資を引き出す、できるだけよい条件でということであれば、ぜひ信頼できる

不動産業者さんもしくは建築業者さんを探されてはいかがでしょうか。

今日一件仲介の契約がありました。

毎月５～６件の契約をしておりますが、それぞれ一件一件思い出深いもので、

すべての契約（どうしても訳あって私自身が立ち会えなかったものは除きますが）を

鮮明に覚えております。その中でも、今日の契約は特に思い出（？）に残るであろう

契約となりました。金額の問題でもなく、当社の利益の問題でもないのですが。

本当は細かく書きたいのですが、書けない事情もありまして、これをごらん頂いた方で

お会いいただく方は、今度お会いしたときにでも聞いていただければうれしく思います。

さて、最近仕事のし過ぎで少々バテ気味になっておりました。

夏バテでしょうか。毎年夏の疲れが秋に来ると言います。秋バテですね。

明日・明後日と久しぶりに休みを取り、妻と温泉に行ってまいります。

毎月１回程度は休みを取らないともたなくなってきました。

設立１年目は１年間１日も休むことなく（厳密には一度倒れたので半日は休みましたが）

できたのですが、今年からは月に１度は休むようにしています。

今回は伊豆修善寺の温泉にいきます。修善寺は初めてですので楽しみです。

基本である「源泉掛け流し」のようで、ちょっと期待してます。妻いわく、その旅館

の料理は「感動」するらしいです。

私はいつもどこかに行くときはすべて妻に任せます。妻はどこかに行くのが好きで、枕元に

大量の旅館雑誌、レストラン雑誌がありいつも寝る前に研究しています。私自身はあまり興味

もないのですべてやってくれるので大変助かります。

また、普段お互い忙しくてあまり接点のない妻と一緒の時間をもつというのも大切なことだと

思います。

旅行に行くことで、知らない世界を見ると、リラックスするのはもちろんのこと、新たなアイデアが

浮かんでくることが多いです。今回はどんなアイデアが浮かんでくるか楽しみです。

先日の８月末日をもって会社の２期目の決算が終了し、９月１日から

３期目に入りました。

会社ですから売上（数字）がどうしてもついて回ります。

２期目は売上３８２百万円、経常利益　３５百万円　

という感じでした。

期初に立てた目標数字とほとんどたがわない数字に落ち着けることができました

ので経営者としてはほっとしました。

しかし、重要なのは会社を長くにわたって存続させること、そして毎年利益を出していく

ことだと思います。単発であれば意味がなくなってしまいますので。

そして、長くにわたってお客様、お取引先様とお付き合いいただくことです。

「ゼロサムゲーム」という言葉がありますが、一方が損をして一方が得をするという

考え方にはあまり賛同できません。一時は儲かっても、長い目で見れば必ず

衰退すると思うからです。

そんななかで常に双方得をする取引を重ねていけたらいいなと思います。

ところで、３期目というのは、小学生でいえば３年生みたいなものです。

まだ、未熟も未熟のいいところです。

そんな中、何とか会社をやっていられるのも皆様に支えられているからなのですが、

当社のお客様の中には多くの先輩経営者の方がいらっしゃいます。

私とは比べ物にならないくらい長い年月会社を経営されてきていらっしゃる方々です。

そのような方たちにお取引いただくことはこの上ない喜びでありますし、またお話いただく

中で多くのことを学ばせていただいております。

そんな大先輩の方々の期待を裏切らないためにも、驕ることなく、初心を忘れず

会社を長く続けられるよう努力していきたいと思います。

今後ともよろしくお願いいたします。

私が２年前に会社を設立したとき、いろいろな事業計画を立てました。

マッサージ、シェフの派遣（ご家庭で一流シェフの味を！みたいなもの）、（立ち食い）そば屋等々

素人も素人でビジネスのまともな経験すらなかったのですが、一生懸命考えたのをよく

覚えております。冷静に考えれば、まともな経験もないのに、よくもまあ考えたものだと

恥ずかしくなります。よくノートを持ち歩いて、図を書いていました（私は図を書くのが

すきです）。

その中で、最終的に不動産業の中の収益用不動産分野を選んだのですが、それには

いくつかの理由がありました。

もちろん、自分でアパートを建てたりという経験もありましたし、そもそも不動産会社に勤めて

いましたので（宅建も持っていました）、不動産に対する基礎知識はありました。そして

不動産投資が自分でも大好きだったという点。

これらは、起業するにあたっては、ある意味当たり前の「必要条件」となります。

お客様からお金をいただくわけですから、他に勝る知識がなければできませんし、何より

好きでなければ、３６５日２４時間の過酷な仕事には耐えられません。

しかし、上記の点よりも重要でないかというか、「十分条件」となるポイントが、その

参入する「市場がどうか」というポイントです。

収益用不動産市場が「大きな成熟マーケットの中の成長分野」であると判断したからです。

どういうことかと申しますと、不動産市場というのはものすごく巨大な市場を形成しております。

何兆円という市場です。そしてその市場というのは、ここ何年かでできた市場ではなく

昔から厳然と存在する「成熟市場」なのです。これは、今後も流行り廃りなく、続いていくという

ひとつの確認になります。ということは、その巨大な市場のほんの少ないシェアでも取れれば

売り上げがかなり行くのではないかと考えました。

また、成熟市場の中でも、収益用不動産市場というのは、まだノウハウが確立されていない

そして非常に伸びている「成長分野」でした。ということは、ノウハウが確立していないということは

ガリバーのような会社が存在しないのではと考えました。たとえば中古居住用マンションの

業界であればなかなか「三井のリハウス」のようなところとまともに戦えないですから。

結果的に、今となってはこの分野を選んでよかったと思っています。

しかし、ここにきてその成長のスピードも一段落しそうな気配が見えております。

先日大手都銀のアパートローン融資の責任者の方とお話をしていたら、ここ２，３年

倍々で伸びていた貸出予算（ノルマ）が今期から減少に転じたということをいわれていました。

理由は簡単で、市場の成長に伴い、物件価格の高騰が起こり、銀行の基準にあう物件が

減ってきたためです。バブルの時は、価格の高騰に銀行の基準をあわせて、貸出量を

増やしていったのですが今回は基準を変えず、あくまでもその基準に合う物件だけに

融資するという姿勢を打ち出しているということです。

そうすると必然的に貸出量が減りますので、短期的には取引量が減りますが、

長い目で見れば価格調整が起こり、適正価格に戻るという理屈が成り立ちます。

これは、収益用不動産業界も成長段階から成熟段階へ入ったことであるとの解釈をいた

しました。今後は物件が選別化されてきますし、それに伴い、いい物件でなければ融資が

出ないわけですから、いい物件を扱えない業者の選別も始まると思います。

レインズやアットホームを見て取引をしている業者は時間の問題でしょうか。

結論的には収益用不動産市場も成熟化してきて、いい物件、いい業者がだけが残っていく

普通の業界になったということです。この２年間確かに何でも融資が出て、どんな物件でも

売れるというようなある意味異常な状況が正常に戻るということで、私自身はすごく

いいことだと思っています。

私自身は市場の流れも考慮しながら、お客様へのスタンスは、今までと変わらずいい物件

だけをご紹介するということは変えずに今後も努力していこうと思っています。