収益物件が投資対象として大変はやっています。
その中で、皆さん利回りをみる指標として「表面利回り」、それも満室時の
表面利回りという指標を使っています。これは、満室になったら利回りが
いくらになりますよ、という数字ですので、あくまでも仮定の話しです。
当然ですが、満室にならなければ、絵に描いたもちですので、全く意味が
ありません。更に言うならば、実際に入ってくるお金こそが重要である（キャッシュフロー）
というのが大きなところであるならば、表面利回りではなく実質利回り（ネット利回り）こそ
が重要な指標であるといえます。
外資を初めとしたプロの投資家の指標で表面利回りというのは使われておりません。
あくまでもネット利回り（NOI）が指標となっています。
なぜ、一般の投資家の間ではあまり意味の無い（といったら御幣があるかも知れませんが）
「表面利回り」が指標として使われているかといえば、単純化できるからです。
でも、賢い投資家の方は、この表面利回りを鵜呑みにするのではなく、実キャッシュフローを
みて投資するべきではないでしょうか。お金が入ってきて出て行く、その流れは
表面利回りではなく、ネット利回り（キャッシュフロー）にあります。
実際の入居率はいくらで見ればいいのか、経費はどのくらいかかるのか、等々の
数字をはじくことでネット利回りは簡単に見えてきます。
是非、ご参考にしてみてください。