昨日仕事の関係で水戸に行っておりました。

夕方車で帰ろうとしたところ、水戸ICから東京方面に渋滞が続いておりました。

特に事故渋滞等の特別な理由はない、ただの渋滞でした。

昨日は３連休の中日ですので、行楽に行かれた方のお帰りは今日（最終日）に

なるだろうから空いていると思っていたのがビックリしました。

なんと東京まで５時間もかかりました。

しかも、途中のSA、PAも満車で入れない状況が続いていました。

腰がかなり痛くなったので、今日は整体に行き、骨を整えてこようと思い

ますが。

なぜ、３連休の中日に帰る人がそんなに多いのでしょうか。

家に帰ってから２時間くらい考え、どうしてもわからないので妻に聞いてみました。

すると「そんなの当たり前だよ」ということでした。

みんな、中日に帰って１日は会社に行く準備のためにとっておくんだよと。

本当かどうかはわかりませんが、一応納得しました。

私であれば３日休みがあれば絶対に最後の日に帰ると思いますが。

今日も会社に来て、社内で議論をしておりますが、どうにもはっきりしたことは

わかりません。どなたか教えていただければありがたいです。

非常に不思議に思ったので書きました。

今後は連休の中日に車に乗るのはやめようと思います。

不動産業界では「情報が命」（他業界はわかりませんが、同じ業界も多いのでは

ないでしょうか）といわれています。

情報がないと仕事が出来ない世界で、弊社でも全て「紹介ベース」で物件情報

をいただいております。

不動産業者さんからはもちろん、地主さん、銀行さん、工事業者さん、税理士さん、弁護士さん

等々、それこそいろいろな方からご紹介いただきます。

紹介で物件が来ないと、この業界では、レインズとかアットホームに頼ることになって

しまいます。

しかし、川下も川下、最川下のレインズのような情報では、今ではインターネットが

発達していて不動産業者でない方（一般の方）も見ることが出来てしまいます。（ネット

で同じ情報を公開しているケースがあると思うのですが、あれは全てレインズに出ている

ということです）。ましてそんな川下に良い情報があるわけは無いのです。

紹介して紹介して、どうしても売れなかった物件だけがレインズに出てくるのが

不動産業界の常識です。

ということは、そのような情報しか扱わない業者は、不動産業者としての存在意味がなくなって

しまうのです。以前のようにインターネットがなければ、レインズに出ている物件をさも特別

な物件のように紹介することも出来た？のでしょうが。

情報が簡単に取れる時代だからこそ、より深い情報、より川上の情報が価値を持ってきます。

今後も、価値のある情報のみををお客様に伝えるために努めてまいります。

よろしくお願いいたします。

収益物件が投資対象として大変はやっています。

その中で、皆さん利回りをみる指標として「表面利回り」、それも満室時の

表面利回りという指標を使っています。これは、満室になったら利回りが

いくらになりますよ、という数字ですので、あくまでも仮定の話しです。

当然ですが、満室にならなければ、絵に描いたもちですので、全く意味が

ありません。更に言うならば、実際に入ってくるお金こそが重要である（キャッシュフロー）

というのが大きなところであるならば、表面利回りではなく実質利回り（ネット利回り）こそ

が重要な指標であるといえます。

外資を初めとしたプロの投資家の指標で表面利回りというのは使われておりません。

あくまでもネット利回り（NOI）が指標となっています。

なぜ、一般の投資家の間ではあまり意味の無い（といったら御幣があるかも知れませんが）

「表面利回り」が指標として使われているかといえば、単純化できるからです。

でも、賢い投資家の方は、この表面利回りを鵜呑みにするのではなく、実キャッシュフローを

みて投資するべきではないでしょうか。お金が入ってきて出て行く、その流れは

表面利回りではなく、ネット利回り（キャッシュフロー）にあります。

実際の入居率はいくらで見ればいいのか、経費はどのくらいかかるのか、等々の

数字をはじくことでネット利回りは簡単に見えてきます。

是非、ご参考にしてみてください。

たまに時間があるときや、お客様やお取引先様との接待にキャバクラにいくことが

あります。昨日も夜のミーティングを兼ねて、行ってまいりました。

いくところはいつも決まっていまして、浦和周辺です。

自分が好きな子がいて、楽しむというのも大きな目的のひとつですが、やはり

お取引をする方々に楽しんでもらいたい、そして日ごろの感謝の気持ちを表したい

というのが最大の目的であります。

これは非常に重要なことで、キャバクラにいくことで多くの方と親しくさせていただく

ことが出来ているといえる面もあるかな、と思っています。

そして、私がよく行く理由には、もうひとつありまして、それは何かと申しますと

トップの女の子の接客における態度を学ぶためであります。

あの世界は、それこそ実力主義の世界で、売れる（お客様のつく）子とそうでない子の

差が激しい世界です。これはある意味不動産の世界にも共通することであります。

私がいつも勉強になるのは、できる子ほどお客様の立場になって行う一つ一つの

配慮です。

ただ高い飲み物を注文したがったり、やたらメールを送ってきたりということではなく、

本当に相手が何を求めていてというのを察して、その立場を「慮る」ことができる、それが

非常に勉強になります。

まさにカスタマーサティスファクション（いわゆるCS)の塊みたいなものです。

私自身も日々、お客様やお取引き先様のためにはどうすれば良いか、というのを常に

考えているつもりでおります。ただ「売ればいい」という考えでは、長続きもしないでしょうし、

何よりも自分自身がうれしくないですね。私が会社をやっているのは、少しでも社会の役に

たち、一人でも多くの方に喜ばれることをしたいからです。そうでなければ、大企業の会社員を

やめることはなかったと思います。今の仕事をしていて、本当に多くのお客様、お取引先

様にお喜びのお言葉をいただくことが出来ています。本当にありがたい話しで、こちらが

感謝の気持ちで一杯です。

但し、今以上に自分が成長し、さらに多くの方に多くの満足を提供するためには、今以上に

学ばないといけないのも事実です。

長くなりましたが、その学びの一環としてキャバクラにも通って、学んでいるという話しでした。

昨日、弊社の仲介にて茨城県石岡市の物件を契約いたしました。

契約自体は特に変わったことではないのですが、石岡市というのが

非常に珍しかったのです。私自身もあまりなじみのない場所だったのですが、

この市には、「柏原工業団地」という巨大な工業団地がありまして、そこにお勤めの

方のニーズ（賃貸需要）が非常に強くありました。

その一方で、新築を含めて賃貸の供給が少ないため、周辺を見ても、非常に

入居率の高いエリアとなっております。

改めてですが、地方都市における工業団地の賃貸需給に与える影響と

言うのは大きいのだなと思いました。また、そのような無名の町ですと、競合

相手（その場所で物件を買いたいと思っている人）も少ないため、非常に

安く物件を入手することが出来ます。実際、今回のケースでも利回りが１４％を

越えていました。

地方都市については、先日も書きましたショッピングセンターおよび工業団地というのが

非常に賃貸需要にプラスになります。

但し、ショッピングセンターでも「負け組み」に入るものや、１社で構成される工業団地は

撤退のリスクがありますので、慎重に判断する必要があります。

先週水曜日から日曜日まで５日間シンガポールに行って来ました。

「マーライオン」を見に行くためではなく、ビジネスセミナーに参加するためです。

セミナーの内容は省略いたしますが、アメリカ人の世界的権威の講師が話すとあって

世界中から参加者が集まってましてとても熱気のあるセミナーでした。

私自身、今は日々仕事に追われ、日常生活では「学ぶ（インプットする）」ということが

ほとんどない状況なのですが、久しぶりにまとまった時間を学びに当てられて

とても貴重な時間を持つことが出来ました。この学びを日々の業務に生かすこと

で、今後またお取引いただくお客様初め関係する方々に還元していけたらなと

思います。

日本人が５０人ほど参加していたのですが、何人かの有名な？ビジネスマン（といっても

ほとんどが起業家の方ですが）の方とお話しできたことはセミナーの内容以上に参考に

なりました。やはり、結果を残されている方はいろいろな視点をお持ちで学ぶところも

多かったです。ですが、不動産関係の方は一人もいらっしゃいませんでした。（なぜでしょうか？）

また、ビジネスとは離れていろいろな国のビジネスマンとも話をしましたが、現状の世界中を

取り巻く問題点を改めて認識することも出来ました。

シンガポールですが、来年のF1開催さらには３年後のカジノオープンを控えて、街が活気を

帯びていました。今もそれなりに景気はいいようですが、今後ますます良くなっていくでしょう。

それにともなって不動産価格の上昇は顕著なようです。

たまには海外に出て時間を持つというのも良いものです。

当社では北関東のある地方都市（３０万人）において昨年より１０数棟の販売をしてきました。

そこで見えてきたのが、地方都市においては駅の重要性よりも商業施設の重要性を

痛感したことでした。

その地方都市は、昔からの商店街がシャッター通り化してしまい、ロードサイド型の店舗に人が

流れていくような地方都市の典型のような街なのですが、つい先日街中に大きなショッピング

センターがオープンしました。その影響で周辺の賃貸物件（住居系）はどこも満室状況と

なっております。

一番初めにその周辺で販売したのはショッピングセンターオープンの１年も前のことだったので

ご購入くださったお客様も私の話には半信半疑だったようですが、今見てみると販売時１／３

もあった空室が満室状況。他の周辺物件も全て満室で、皆様には感謝いただいており、

非常にうれしく思います。

正直私もここまで、ショッピングセンターの影響が賃貸需要に大きいとは思いませんでした。一番

ビックリしているのは私自身なのですが、一人の方などは、部屋が空く前に次の入居者が決まって

しまうといううれしいことをおっしゃってられました。青山・麻布・赤坂とは程遠い、北関東の地方都市

でこのような現象にはただただ驚くばかりです。

要は、地方都市の物件を購入するにあたっては、立地の重要性は以前から書かせていただいてる

とおりですが、その立地を判断するに当たって、駅徒歩何分というのは全く（といっては語弊がある

かも知れませんが）重要ではなく、周辺の環境、とくに商業施設の存在は大きいということです。

現在北関東のある街に大きなショッピングセンターが建設されていまして、その周辺などは

すごく狙い目です。場所を聞くとすごく田舎で、都会の人から見たらこんなところに人が住むの？

と思ってしまうところに需要があるというのはとても面白いです。私自信もそのショッピングセンター

がオープンする前に狙いを絞っていくつか購入しようと思っています。

私の会社では専ら中古の収益用不動産を扱っているのですが、

私のお世話になっている方で新築のアパート・マンションの建売を

専門になさっている方がいらっしゃいます。

名前が面白くて「金太郎ホーム」という会社を千葉の幕張でやっている

佐々木さんという方なのですが。http://kintarou.cbiz.co.jp/

なぜ、この記事を書いているかといいますと先日佐々木さんの会社が

新社屋（自社ビル）を竣工したということで、竣工パーティーを「ホテルマンハッタン」

にて開催され、ご招待頂き伺ってきたからであります。

金太郎ホームさんは、自社で土地を仕入れ、重量鉄骨のアパートを建築し、入居者を

つけてお客さんに販売するという手法をとっているのですが、かなりのノウハウを

お持ちで建築コストを抑えられる、その一方で質は高いため、千葉駅以西にも関わらず

９％以上という利回りを実現されています。

佐々木社長ご自身が建築会社のトップセールス出身ということでもあり、建築

に関しては、どなたにも引けをとらない深い知識、経験をお持ちゆえになしえる業だと

深く感銘を受けました。

パーティーには協力業者さん、施主（お客）さん、銀行関係の方等大勢いらっしゃっていましたが、

皆様を喜ばせる、喜んでいただける仕事をするという姿勢に強く共感いたしました。

前置きが長くなりましたが、新築と中古を比較するとそれぞれ長所短所はあります。

新築であれば当然ですが、「価格が高い＝利回りが低い」という短所はありますが、

きちっとした施工を確認でき、（一から入居者をいれるため）不良入居者を排除できる

という長所もあり、当然中古に関しては、その逆となります。

ですので、どちらが良い悪いの話しではなく、あくまでもその方の投資方針によるところが

大きいのです。

私自身も親の所有地に新築物件（アパート）を建てた経験がありますが、非常に良い経験を

したと思っています。建物をつくる流れを見ることが出来、中古であれば自分の意志で変える事の

出来ない部分（というかほとんど変えられませんが）を自分の意志で（希望で）つくることが

できるというのが最大の喜びでしょうか。

ただ、建物だけの投資にも関わらず、利回りが異様に低いのは、と考えてしまいます。

というと、私の結論としては、投資という基準で考えれば、中古に軍配が上がりますし、

建物をつくる喜びということを考えれば新築ということでしょうか。