物件を選定するにあたっての基準を教えてほしいという相談を
頻繁に受けるのですが、不動産においてはなんと言っても立地が
重要ということをお話ししています。
それにプラスして「変えられるものと変えられないもの」という基準で
その物件の良し悪しを判断すると大きな間違いがなくなってくる
のではないでしょうか。
物件の持つ特性のうち、変えられるものと変えられないものに
分けてみて、変えられないものに関しては慎重に判断していく
ことが重要になります。
不動産投資を行うにあたって変えられないものとは、
・立地（これは一番重要）
・部屋の広さ
・日当たり
・駐車場の有無
等々
逆に変えられるものとは、
・内装
・設備
・外壁（色も含めて）
・アパート（マンション）名
等々
上記変えられないというものは物件を買ったあとに、たとえば
日当たりをよくしたい、日当たりを良くすれば入居者が決まるのに
といった場合でも、対応は出来ません（隣のうちを壊せませんから）。
だから、慎重に考えないといけないのです。
一方、変えられるものはどうでしょうか。
設備が古い、といった場合には費用をかければいくらでも新しい
ものに変えられます。外壁の色が気に入らなければ塗りなおせばいいでしょう。
費用はかかるにしても、物件の運営において致命的なことにはなりません。
（その想定する費用を見込んで利回り計算することが重要です）
ということで、「変えられるものと変えられないもの」に分けて、変えられないもの
が賃貸経営を行うにあたって基準を満たしているかという観点で物件をみていくと
わかりやすいと思います。