収益用不動産の選定における最重要事項は何かと聞かれれば、迷わず
「立地」というふうに答えています。
もちろん、収益用不動産においては、そんな単純なものではなく、間取りであったり
建物の向きであったりと様々なポイントはあるのですが、ひとつといわれれば「立地」
が最大のポイントとなります。
なぜ、そうまで立地が重要化といえばまず「立地は変えられない」ものだからです。
たとえば建物の外観、間取り等であればお金をかければ後からいくらでも変更する
ことはかのうでしょう。また、駐車場が無ければ周辺を探して借りるということも
できると思います。
そして、賃貸の入居者が何を基準に住処を選ぶかといえば、もっとも重要な判断
材料がその「変えられない」立地なのです。
そうまで立地にはこだわって物件の選定をしていただくよう、日々お客様にお話ししています。
では、どんな立地が良いのか？という質問を毎日受けているのですが、これは個別の判断に
なります。
ひとついえるのは行政単位（市、区や県単位）で選んではいけない。
その立地が「点」として良いか悪いかを判断する必要がある、ということです。
具体的に言いますと、たとえばさいたま市であれば良い、とか札幌市ではだめ、といった
判断基準ではなく、その物件の立地がさいたま市のどのような場所で、その場所の賃貸
需要がどうなっているのかということを判断する必要があるということです。
川ひとつ、学区の違い等で賃貸需要は大きく変わってきてしまいます。
よくお客さんから○○市は良いのですか？▲▲市は良くないのですよね？ということを
聞かれるのですが、これはナンセンスな質問で、物件固有の点としての立地の判断が
必要です、という答えになります。
ということは、その物件の立地がその市（もしくは区、県）の中でどのような場所か、
ということまで理解し判断しないと物件は怖くて買えないということになります。