こんにちは。
　「サラリーマン流不動産投資道場」の稲葉です。

　政府が法人税を主要国並みに下げる、という方針が
　固まりつつあるようです。

　言わずとも、
　不動産投資の最大のコストは「税金」です。

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ここ数ヶ月の間で不動産市況はさらに一段厳しいものになっています。

夏前と比べると一段と融資が厳しくなっている状況です。

融資が厳しくなれば当然にして不動産価格が下がってきます。

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　11月30日の日経新聞一面に、トヨタ自動車九州の派遣社員の大幅削減により、福岡県の仲介業者が賃貸住宅の入居者がばったり途絶えたとの記事が載っていました。

　中にはアパート一棟丸ごと空室になるケースも出てきているとのこと。オーナーにとっては、正に晴天の霹靂でしょう。

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今日は、「法人化のデメリット」というお題です。
先週は法人化のタイミングについてでした。
その一つの判断基準は、個人と法人の税率の違い、
という内容でした。
今日は個人事業から法人にした場合のデメリットについてお伝えします。

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本日は「同じ価格でも違う？」というお題。これは消費税のお話です。消費税には税込経理と、税抜経理という処理の仕方があります。そしてこの処理の違いで、税金上違う結果が出てくる場合があるのです。
同じ29万円という価格の応接セットを購入した場合、税込経理だと、消費税を込めた金額で経理するので、帳簿上の金額は、304,500円となります。

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今日、19時30分からNHKの「特報首都圏」を見ました。今回のテーマ、それが「住宅ローンを払えない～日本版“サブプライム問題”の恐怖～」と題された内容。大まかな内容は次のようなものです。
住宅ローンを過度に借り入れ、住宅（マンション、一戸建てのようなマイホーム）を購入した人の中で毎月の返済が滞り、不動産の売却を余儀なくされ、更に売却額が残債に到達しないため、売却してもなお、債務が残る、ということです。番組では、、、

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ＵＡの飛行機で１２時間。日本時間の早朝５時、現地時間の前日午後２時にシカゴ入りしました。ＮＹ・ロスに次ぐ全米３番目の大都市です。
市の人口約２９０万人ですから横浜の８割位なんですね。でも広域都市圏は９００万人ちょっとと東京には及びませんが日本にはあまりないレベルですから、こういった都市圏がいっぱいあるのがアメリカの強みなんだと思います。

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今日は固定資産税の清算金についてお話します。

物件を購入すると、決済の中で売主と固定資産税の清算をします。

これは１月１日に所有していた、売主が支払義務のある固定資産税を、買主が譲り受けた日から案分して、売主に払っているんですね。

例えば、１００万円の固定資産税があって、１年３６５日のうち、売主が２００日、買主が１６５日所有しているとしますと、

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　相続税の改正がなされそうです。メインは相続税の課税方式を遺産課税方式にするというものです。これは相続人が自分が相続した額に応じて各相続人が相続税を支払うようにするというもののです。

　現在の相続税は被相続人の遺産全体に対し、基礎控除や相続人の数に応じた控除を施し、さらに生命保険控除など各種控除を行ったところで累進税率にて税額が算出されています。そして算出された税金を通常は各相続人が相続分の割合に応じて負担しています。

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原油価格の高騰で様々な影響が出て来ている、最近、そんな話題でもちきりです。先日は漁船の一斉ストのニュースがありました。私自身、魚が好きなので、心配です（笑）。
原油価格の高騰が続けば、いずれ、様々なモノへの影響が出てきます。建築費の高騰という話はよく聞く話ですが、原材料費だけでなく、原油価格が上がれば、ガソリン代も上がるわけです。そうなると、建築現場へ向かう職人さんの経費も上がります。そして、その職人さんの生活費もあるわけですから、そうした意味では先日、ニュースの表現で「私たちは原油を食べている」と食物と原油の関係も良い過ぎではありません。

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先日、「ガイアの夜明け」でマンション価格が下落している、というテーマで放映されていました。放送内容はこちらでご覧になれます。
　http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview080617.html
一時期は「もっと価格が上がるだろう」と見込んで販売を停止していた新築マンション業界。それもつい半年前くらいの話です。それがマーケットが一気に急展開。今はモデルルームも閑古鳥が鳴いている状態、という話でした。

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ここ最近、「物件買いましたっ！」というお話と「全然、買えませんっ！」という両極端のお話を聞く機会が多くなってきました。
大よそ両者の差は融資付けが出来たか、出来ないか、の差だったりします。
金融機関が不動産投資への融資に積極的な時期、消極的な時期があると以前、書きました。
しかしながら、金融機関から見れば、いつの時でも融資は柱となるビジネスです。

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一時のREIT全盛期に比べ、ある時点からREITよりも現物の不動産を、という流れがありました。また、近頃はREITの株価も下降気味の状態で利回りは総じて上がっていると言われます。では現物不動産とREITのどちらが良いのでしょうか。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産投資コンサルタント
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　和合実

先日、東京に行ってきました。

関西では収益物件の価額に占める融資率が落ちてきているので、東京はどうかと思って、銀行で確認しますと意外なことがわかりました。

収益率は関西の方がずっといいので、収益還元でみても、計算上関西の方が良くなるはずなのですが、実際にはその逆です。
収益性が悪くとも東京の物件の方が、担保力は高いと銀行は見ています。

これはマーケットの大きさに関係しています。
東京都区内は、、、

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次にミクロで見てみることにしましょう。
京急線は三浦半島から品川にかけて東京湾沿いを走る通勤路線です。この物件の最寄り駅である金沢八景駅は特急停車駅でもあり、関東学院大学・横浜市立大学という二つの大学の利用駅ともなっています。
また、昭和50年代に埋め立てられた工業地帯へ、、、

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以前、顧問先の社長と雑談している時、次のような会話になったことがあります。
社長：「今期はかなり利益が出そうなのでお店の模様替えをしようと考えている。予算は約800万円だが、これでかなり利益を抑えられますよね？」
私：「お店の模様替えをすることは賛成ですが、800万円かけたからといってストレートに課税所得が減るわけではありません。一定の期間で按分した額しか経費になりません。」

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名古屋での講演から帰ってきました。

前日から現地入りをして市内をうろうろしながら市場調査をしてきました。
ミッドランドスクエアをはじめ再開発ビルが目白押しのご当地ですから、興味深々です。

駅前ロータリーの角に築年不詳の木造２階建て店舗を発見しました。しかも床屋と雀荘。

名古屋駅はＪＲ・新幹線・名鉄・近鉄・地下鉄のターミナル駅で人口２２０万人の名古屋市の中心エリアです。

一日あたり乗降客１０９万人を誇る駅前に・・・・信じられません。

駅の東西で活気が全然違うということは、、、

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経営者の仕事の１つに「家賃を決める」ということがあります。通常、所有している物件と同タイプで築年数、地域的にも似かよっている物件の家賃相場を参考に値決めすることが多くなります。そうした相場は地元の不動産業者やインターネットや情報誌などを使って自身で調べることで大よそ把握ができるでしょう。もっとちゃんとした相場が知りたければ、専門の調査会社に調査を依頼することも可能です。

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どのように優良物件を見つければよいのかという質問を受けることがあります。

今日はそのヒントを言います。

物件を取得して、あるいは取得する前から価値を上げることを考えておられますで
しょうか？
価値を上げるには、物件の見栄えをよくするためのリフォームをするというのも
一つですが、私は賃料を上げるための投資を考えます。

どのようにすれば賃料を今より上げて貸せるかということです。

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サラリーマン投資家から購入を検討している物件の事前マーケティングを私が依頼された場合、私はどの様なマーケティング方法を取るのかを実例等をご紹介しながらお話したいと思います。
サラリーマン投資家が購入する収益不動産は、おそらくレジデンシャル（居住）系が中心になると思います。そしてそれを更に大きく分けると以下の３つのタイプに分類されると思います。

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不動産は買って終わりではありません。

某不動産会社のケースです。ここは知る人ぞ知るという名門企業です。
ここが昨年から資産の組換えをしています。
ここにとっては小ぶりの物件、といっても１億円から５億円ぐらいの物件ですが、これらを処分して大型物件に買換えをしているのです。
売られている物件には、私の好きな店舗物件もあります。

何故売却するのかわかりますか？

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今回は、賃貸経営の管理に潜むリスクについて、日頃の賃貸経営上の管理の注意点と今後の安定経営に向けてご案内させていただきます。不動産経営をされている方々に是非お役に立てればと存じます。
　賃料滞納や不良入居者・建替えの為の立退きの相談の中で、以外に多いのが、契約更新をしていない若しくは簡単に済ませている事が多いようです。契約更新時の必須項目として、、、

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ＧＰＩ（ｸﾞﾛｽﾎﾟﾃﾝｼｬﾙｲﾝｶﾑ＝潜在総収入）ってご存知でしょうか。金融工学的な投資分析を学んだ方であれば分かりますよね。投資分析を行う場合に①満室で②滞納が無くて③相場の家賃はいくらかということをまず入り口に据えるわけです。大事なのはこの「③相場」。
たとえ、現在満室で運用されていても引渡しを受けたとたんにごっそり退出してしまう、、、

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　本日とある新興デベさんから自社の物件情報がいくつか郵送されてきました。その中で目を引いたのは東武伊勢崎線「西新井」駅徒歩7分の一棟マンションです。
　本年3月に竣工したてのマンションで、ワンルームタイプで総戸数が６０戸くらいのものです。
ワンルームと言ってもバス、トイレ別で専有面積は平均７．５坪くらいあります。この物件の予想収益が資料に記載されていますが、それによると１戸当たり管理費込みで月額８．５万円とのことです。

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　平成19年1月11日の深夜のニュース番組「WBS」でも話題になりましたが、米国の個人景気を左右する不動産市場に陰りが出てきました。値上がり目的で購入した自宅を売却しようとしても流通市場が冷え込んで値下げをしても売れないとの報道でした。

　ニュースの中で、「ローンと生活費が収入を越えて、今は預金を食い潰しています。身分不相応な買い物でした。」との発言が、、、

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　おはようございます。
　今日は皆さんに大事なお知らせがあります。

　「サラリーマン流不動産投資道場」では、
　過去、十数回のセミナーを開催してきました。

　そして、この１つ１つのセミナーテーマは異なるものです。

　「この次はこれ」「この後はこれ」という形で、、、

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＜質問＞　　　==== Ｋさん ====

　【相談内容】家賃交渉の考え方について

　　オーナーに家賃を減額してほしい時は、
　　どのようにアプローチして、また、説得したらいいでしょうか？

　　逆に、入居者に家賃を上げてほしい時は
　　どのようにアプローチして、また、説得したらいいでしょうか？

　【鬼師範、猪俣先生からの回答】

　　交渉ごとですから、、、

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何か宗教的な儀式を彷彿させる不動産売買契約は無事に終わり、数週間が経過していた。しかし、この時の僕には不動産投資を始めた実感がほとんど湧いてこなかった。唯一実感できていたのは、大きな借金をしてしまったという若干の不安だけであった。

2006年7月下旬。生まれて初めて、、、

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2006年6月上旬。契約書類の確認を行うためレーサムリサーチ社へ向かった。高層階のレストランへと向かうエレベータは相変わらず混雑している。そっちにちらっと目をやってから、足早にオフィス階用エレベータに乗り込み41階へと向かった。この日通されたのはいつもと違う応接室だったが、飲み物は相変わらずストレートティだった。

重要事項説明書、不動産売買契約書、そして、、、

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最近、なにかと話題が多い
「ノンリコースローン」について
遠藤先生に書き下ろして頂いた今回のレポート。

うーん、さすが遠藤先生！

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2006年5月下旬。実家へと向かっていた。正月以来約半年ぶりの帰省である。帰省と言っても、飛行機や新幹線を予約してするほどの大げさな距離でもないため、土曜の昼過ぎに都内の自宅を出発した。行楽シーズンであるため、高速道路は普段より混雑しているように感じたが、一時間半も車を走らせると見慣れた田園風景が広がってきた。今回の帰省の目的は父に融資の保証人になってもらうことをお願いするためである。

父へのお願いと言えば、、、

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物件見学が終わりここまでの課題を整理した。大きく分けると以下の３つであった。

－ 19年前の電気給湯器。購入前に新品と交換、もしくはその費用を物件価格から値引きしてもらうこと
－ 契約書類の精査。不動産売買契約書、重要事項説明書、物件管理のためのプロパティマネジメント契約書、そしてマンションの管理規約など
－ 融資。修造さんからアドバイスをいただいているように、都銀もしくは地銀で金利 2.8%前後、期間 30年の実現

給湯器は既に、、、

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不動産投資の物件選択のポイントは【立地】だと良く聞きます。駅からの実質時間
なんかは実際に歩けば分かります。しかし、駅の人気力、そのものを客観的に評価
するのは、なかなか難しいものです。

先日参加した不動産投資セミナーで、講師の方が、駅力の評価にあたっての「使え
る指標」を紹介されていました。

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不動産投資において、どうやって資金調達をするか？

これが不動産投資の成功のカギであることは
言うまでもありません。

しかし、数ある資金調達先の、、、

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正直に言ってしまうと、購入までに合計３回ほど足を運んだ。

物件の見学が１回、日中のマンション周辺の環境のチェックが１回、夜間の環境のチェックが１回である。
マンション前の通りには名前もついており日中帯の交通量は比較的多いが、夜間になると交通量は少なくなるようである。新宿方面への抜け道となっているため、都内の交通に熟知したタクシーが、、、

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物件見学が終わると喫茶店で説明を受けることになった。レーサムリサーチ社の板橋さんから大きく二点について説明があった。

－ 躯体部分の安全性について。躯体は非破壊検査が実施され、構造に問題がないこと
－ 修繕費の積立額と修繕工事について。１年前に大規模修繕工事が終了していること。また十分な修繕費が積み立てられていること

上記の項目は物件購入にあたり非常に重要なポイントで、、、

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＜質問者＞　　　==== ゆめさぽーと さん ====

【相談内容】退職金の税金について

退職金の税金について、現在優遇されておりますが、
早ければ１８年度から改正されると聞きました。

具体的にいつぐらいから改正されるのでしょうか？

わかっている範囲で教えてください。よろしくお願い致します。

【税理士、今村先生からの回答】

現時点（平成18年11月27日）では、、、

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＜質問者＞　　　==== くぼ さん ====

【相談内容】固定金利への借り換えを行うべきか？

法人所有の建物1棟（１５戸）と親の個人名義２棟（２０戸・１５戸）を保有して、運営しております。入居状況は、満室を維持できています。

さて、法人所有物件が築１８年、ローンも後７年で完済してしまいます。
ローン完済後の対処は、

　　１．なるべく早めに建替える。
　　２．入居者がつく内は、多額の納税が発生しても資金を蓄えておき、
　　　　時期をみて建替える。

どちらが合理的でありましょうか？考え方をご教示下さいませ。

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■　成功事例のお話（不動産投資の投資スタンス）、が、しかし・・・

　皆さんは、このメルマガを購読して頂いているのですから、既に不動産投資に関する本を何冊か読んだ方も多いのではないでしょうか。
不動産投資の本は大きく３つのタイプがあります。宣伝本、実務本、成功本です。
　宣伝本は言うまでもありませんが、不動産会社が自社の売込みをする為に書いている本のことです。本を出すことで宣伝となりますし、信用力もつく、ということが主な目的です。
　結果的にそうした本は、その会社の強みを強調した本になってきます。誤解のないように申し上げますが、そういった本の全てが悪いとは言いません。中には単なる宣伝本と言うには申し訳ないほど素晴らしい内容の本もあります。やはりプロだな、と唸らせる本もたくさんあるのです。
　このメルマガでも特にオススメの本については随時、紹介したいと思います。

　次に実務本。これは、不動産投資にまつわる実務的なものを解説している本です。登記簿の見方や不動産購入手続きの方法、法律や規制を解説した本、税金に関する実務の本など多くあります。こうした本の難点はなんと言っても読みにくいところです。
　また、ほとんどの場合、不動産投資全般ではなく、ある分野、例えば、法律や税金、建築などに絞って書いてあることです。
　そういう意味ではこの「不動産投資ハンドブック」もこの実務本のジャンルに入ると考えています。ただ、なるべく読みやすく、理解しやすくしているつもりです。

　また、今後、発行を重ねることで、不動産投資にまつわる全ジャンルを網羅しています。本屋にならぶ商業出版では、ページ数の制限などがあるため、こうしたことはなかなかできません。
だからこそ、「不動産投資ハンドブック」を通じて不動産投資の知識を全分野に渡ってバランスよく吸収して頂ければと期待しています。

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こんにちは鬼（？）師範の猪俣です。すっかり秋めいてきましたが皆さんお元気ですか？
更新をすっかりサボっていました。スミマセン。
市場分析についてのセミナーを9/10に行います。昨日、一日かけてその準備をしていたのですが、市場分析の仕方についてちょっとお話ししましょう。
そもそも、なぜ市場分析か？ということですが、当然ながら不動産投資は貸せてナンボの世界ですから本当にその物件貸せるの？ということを真剣に考えなければならないということなのです。

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