皆さん、こんにちは。「サラリーマン流不動産投資道場」を運営している株式会社ライフシークの稲葉です。
先日、2010年6月15日に東京ビックサイトで開催された「賃貸住宅フェア 2010in東京」に行ってきました。
基調講演をされる森永卓郎氏がトコトコと歩いていた会場には大小合わせて200弱のブースがひしめいています。また様々なテーマの無料セミナーも開催され、人気セミナーは会場に入りきらないほどです。
今回、平日開催ということもあり、会場に来れなかった方のために、現地のレポートをお届けします。
写真をたくさん撮りましたので、写真をベースにレポートしていきます。どうぞご覧ください。
まず東京ビックサイトの外観と看板です。
続きはこちら
ここ数ヶ月の間で不動産市況はさらに一段厳しいものになっています。
夏前と比べると一段と融資が厳しくなっている状況です。
融資が厳しくなれば当然にして不動産価格が下がってきます。
11月30日の日経新聞一面に、トヨタ自動車九州の派遣社員の大幅削減により、福岡県の仲介業者が賃貸住宅の入居者がばったり途絶えたとの記事が載っていました。
中にはアパート一棟丸ごと空室になるケースも出てきているとのこと。オーナーにとっては、正に晴天の霹靂でしょう。
今日は、「法人化のデメリット」というお題です。 先週は法人化のタイミングについてでした。 その一つの判断基準は、個人と法人の税率の違い、 という内容でした。 今日は個人事業から法人にした場合のデメリットについてお伝えします。
本日は「同じ価格でも違う？」というお題。これは消費税のお話です。消費税には税込経理と、税抜経理という処理の仕方があります。そしてこの処理の違いで、税金上違う結果が出てくる場合があるのです。 同じ29万円という価格の応接セットを購入した場合、税込経理だと、消費税を込めた金額で経理するので、帳簿上の金額は、304,500円となります。
ＵＡの飛行機で１２時間。日本時間の早朝５時、現地時間の前日午後２時にシカゴ入りしました。ＮＹ・ロスに次ぐ全米３番目の大都市です。 市の人口約２９０万人ですから横浜の８割位なんですね。でも広域都市圏は９００万人ちょっとと東京には及びませんが日本にはあまりないレベルですから、こういった都市圏がいっぱいあるのがアメリカの強みなんだと思います。
先日、「ガイアの夜明け」でマンション価格が下落している、というテーマで放映されていました。放送内容はこちらでご覧になれます。 http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview080617.html 一時期は「もっと価格が上がるだろう」と見込んで販売を停止していた新築マンション業界。それもつい半年前くらいの話です。それがマーケットが一気に急展開。今はモデルルームも閑古鳥が鳴いている状態、という話でした。
ここ最近、「物件買いましたっ！」というお話と「全然、買えませんっ！」という両極端のお話を聞く機会が多くなってきました。 大よそ両者の差は融資付けが出来たか、出来ないか、の差だったりします。 金融機関が不動産投資への融資に積極的な時期、消極的な時期があると以前、書きました。 しかしながら、金融機関から見れば、いつの時でも融資は柱となるビジネスです。
一時のREIT全盛期に比べ、ある時点からREITよりも現物の不動産を、という流れがありました。また、近頃はREITの株価も下降気味の状態で利回りは総じて上がっていると言われます。では現物不動産とREITのどちらが良いのでしょうか。
不動産投資コンサルタント 和合実
先日、東京に行ってきました。
関西では収益物件の価額に占める融資率が落ちてきているので、東京はどうかと思って、銀行で確認しますと意外なことがわかりました。
収益率は関西の方がずっといいので、収益還元でみても、計算上関西の方が良くなるはずなのですが、実際にはその逆です。 収益性が悪くとも東京の物件の方が、担保力は高いと銀行は見ています。
これはマーケットの大きさに関係しています。 東京都区内は、、、
このほど発表になった２００７年上半期東京カンテイの調べで、新築ワンルーム分譲会社の供給エリアが地価高騰などの煽りで郊外化が進んでいることが明らかになりました。 東京２３区の供給エリアでナンバー１は板橋区です。これまで都心回帰現象で、都心エリア（千代田、中央、新宿、港区）は目立たない状況になっています。
平成19年1月11日の深夜のニュース番組「WBS」でも話題になりましたが、米国の個人景気を左右する不動産市場に陰りが出てきました。値上がり目的で購入した自宅を売却しようとしても流通市場が冷え込んで値下げをしても売れないとの報道でした。
ニュースの中で、「ローンと生活費が収入を越えて、今は預金を食い潰しています。身分不相応な買い物でした。」との発言が、、、
「第二回 猪俣道場」の開催を記念してお届けしている無料ピックアップセミナー、今回で最後となりました。 第四弾の今回は「不動産投資をしないリスク」についてです。 投資をしなければリスクがない、ということは誰にでも分かる話ですが、投資をしないリスクも一方であるわけです。 リスクというより、、、
自分なら買わないと思うような利回りの悪い物件でも購入する人がいます。 そんなとき「何故？」と思われることはありませんか？このとき理由として2つ考えられます。 一つは不動産の勉強をしておらず、進められるままにそんなものかと思って買う人がいるということです。 このケースの場合、資金的に余裕のある人が多いように感じます。もう一つは自分の見方以上に、その物件の価値を見抜いておられる人が購入するというものです。 続きはこちらでご覧ください（ブログへ）
「私は不動産投資経験者だっ！」
という方へ向けたレポートです。 執筆は広瀬先生。
タイトルもズバリ、 「不動産を上手に増殖させる方法」です。 "その１"となっているように３回シリーズで、 経験者に向けてお届けしていきます。
不動産投資が未経験の方は、、、
今年の税制改革には含まれませんでしたが、 意義深い税制の変更の動きがあります。
それは、「不動産所得」が廃止される話。 つまり、不動産から得られる所得を不動産所得ではなく、 雑所得として課税しようという動きです。
この意味を詳細にご説明すると長くなるので省きますが、 要は、
★税にまつわるはなし★
こんにちは、発起人の１人荒井です。
知っている方にとっては、当たり前すぎる話ですが・・・
『土地代は経費になりません。』
これは、土地は償却していかないという考えからです。
ちなみに、中古アパート購入の方は当然に土地と建物セットで購入していますが、 皆様は区分比率とやらを気にされて購入されていますでしょうか？
昨年、はれて大家になられて今年初めて確定申告されれる方は 当会のメンバーの方にも少ないはず。
１月は、そんな方にとって少しでも参考になる確定申告にまつわる話を、 いくつか不動産投資道場でも展開していきます。
そもそも、確定申告とは？？
★不動産投資にまつわるお話し（コラム紹介）★
我々のCDセミナー「税金をもらう人、払う人 不動産投資の巻」でも講師を務めていただいた、 税理士・今村仁先生のメルマガ（2005/12/22 VOL.79）に新税制について 触れてありましたので紹介します。
不動産経営では王道的な節税方法についての税制改正についての プレインフォーメーションです。
非常に重要な話です、一文字残らず読んで下さい。
★不動産投資にまつわるお話し（幸田の大衆脳より）★
年末に日経新聞にも大きく取り上げられていたので 知っている人は多いかと思います。
「日銀は銀行に対して不動産向けの融資の監視強化に乗り出す」
という話。
各メディアでも取り上げられましたのでご存知の方も多いと思いますが、 最高裁が、退去時の敷金清算について、通常使用による磨耗、損耗については 貸主が負担するべきであるという判決を下しました。
不動産ファンドがこれほどまでに過熱している背景には ノンリコースローンの金融機関による積極的な融資があったからです。
そのノンリコースの金融期間の融資姿勢が変わってきているという 話は業界内でも最近になって交わされる話です。
★不動産投資にまつわるお話し★
ちょっと面白い話がとある本にあったので紹介します。
皆さんもご存じかと思いますが、
一般的に面積が広くなれば賃貸の坪単価は下がります。 つまり、ファミリー向けの投資は効率が悪くなります。
でも、その逆の法則がなりたつ地域もあるといいいます。 どこだと思いますか？
先日、お付き合いのある日本ゼビオというワンルーム仲介会社の社長さんが本を出版されたということで、 社員の方から、その本をいただきました。
明らかに宣伝本なのですが、参考になる話もいくつかありましたので その一つを紹介します。
最近、DDCF（Dinamic Discout Cash Flow)という 新しい不動産価値評価法について書物で学びました。
単なるDCFのコンセプトについては 最近、良くとりあげられているので、 サラリーマンでも多くの方が知っていることでしょう。 各期間の収益を割り引く考えですね。
あのライブドアが得意のM&Aで不動産会社を買収し、 ライブドア不動産と社名を変更し、 賃貸物件の管理・仲介におけるフランチャイズビジネスを 積極展開するといいます。
こんな記事が・・・日経に。
------------------------- 地価は５年で半分へ -------------------------
我が道場の達人の沢孝史先生が、とある不動産の無料ペーパーで、 不動産経営における資金調達について書かれていた。
自分の住まない地域の物件を購入する場合、借り入れの申請を
・「住居の所在地」の金融機関 ・「物件の所在地」の金融機関
どちらに行うか？という話がそのコラムのトピックでした。
本サイトを見られている方は、 不動産を「買おう」としている方が大半ではないでしょうか？？
そんな中、「売りたい」人向けの情報サイトをリクルートが立ち上げました。
ニュースです。
またまた三井住友銀行の話です。
８月１日に路線価が発表されましたね。
◆平成１７年路線価 http://www.rosenka.nta.go.jp/
「税金を払う人、もうらう人」の不動産投資の巻で講師をして頂いた 今村先生から興味深いデータを教えて頂いた。
空室率の話です。
【パート１】では、アパートローンに最も積極的な銀行はどこ？という話をしました。
選ばれたのは三井住友銀行でしたが、 しかし、同行はやっぱりメガバンク。審査基準でいうと少々厳しいな～というのが 私の体験的な印象です。
サラリーマン増税が気にならないサラリーマンはいないはずです。
国の狙いはなんなのか？色々勉強しないといけないな～と思っていたところに 我が道場でもCDセミナーの講師を務めて頂いた今村先生のメルマガに 分かりやすいコラムがあったのでご紹介させて下さい。
Yomiuri Weeklyという週刊誌に独身女性「住めば下町」という特集記事を見ました。 「一人暮らし世代が移り住む駅ランキング」ということで、 ベスト70エリアがデータとして挙げられています。
【家主と地主】という雑誌をご存じでしょうか？
業務上、マメに訪れているサイトに一つに、 【日経不動産マーケット】というのがあります。 ▼http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/NFM/
法人を対象にした情報がメインですが、サイト内にあるコラムに 一般投資家の方にとっても興味深いコラムがあったのでご紹介します。
個人的には、下記のコラムと異なる考えをもっており、 『もう一段の盛り上がり』が来るとは思っていません。
ただ、ここで触れているように、 不動産所得課税の見直しについて国がメスを入れてくれる ことは非常に有り難い話です。
日本の不動産に対する税制は酷い。
ちなみに、この点はプロである今村仁先生がCDセミナーで熱く語られています。 ご興味ある方は聞いてみて下さい。オモシロイです。
東急リバブルと新生銀行が組んで、ノンリコースローンによる借入金額を設定済みの 投資用不動産を販売開始しましたね。
４／１６号の週刊・東洋経済を読まれた方も多いのではないでしょうか？
不動産市場について、なかなか読み応えのある分析が幾つもされていました。 是非、読んでみてください。一読の価値ありです。
非常にユニークな投資ローンが出ました。 検討するかしないかは別として、知っておいて損はないローン商品 です。
シノハラ建設と個人向けアパート投資でノンリコースローン商品を開発した 東京スター銀行は、ただ者じゃございませんね。
面白い投資に関わるレポートを入手しました。
（財）日本不動産研究所という研究機関大手84社（不動産投資に関わる）に 聞き取りを取りまとめたモノです。
ここで、ちょっと興味深いデータを見つけました。
「散歩の達人」という雑誌を知っていますか？
そこに住みたい町特集が組まれていました。
Ｑ：あなたの住みたい町はどこ？
想像してみて下さい。
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こんにちは、ひよっこ大家・幸田伸行です。
先日、 我が不動産投資道場の新達人・金森重樹師範から 面白いお話しを聞きました。
阪神大震災後は、違法建築物に対する規制が厳しくなったそうですが、 大阪を含む関西地域は、違法建築物が当たり前だったそうです。
結果、、、
アットホーム、首都圏大学生対象「部屋探しに関するアンケート」調査結果を公表していた。 本音、『ったく、最近の学生はナマ言いやがって』って感じの結果でした。
最近公開された、内閣府発表の「住宅に関する世論調査」の結果では、 賃貸派が増えているとのことです。
これは大家業を営む人には、良い話です。 一方、住宅等を販売する方には、悪い話。
こんにちは、発起人の１人荒井です。 リフォームというが、どのくらい費用がかかるのか？なんて我々素人には予測もつきません。 せめて概算だけでも頭に入れておきたいモノですよね。
そんな話を見つけました。
こんにちは、発起人の１人荒井です。 節税の手法として法人化という方法があるのはご存じですよね。
会社を立ち上げ、役員として保険に加入すると節税メリットがでます。 そのあたりの話を詳しく紹介しているコラムを見つけたので紹介します。
私の本業は外国人投資家向けに投資用商業不動産ビルのアセットマネジメント業務です。 最近、外国人達の日本市場への投資熱は高いです。
理由の１つ、日本が世界で一番安いファイナンスコストだということです。
公庫提携ローンの１月分の金利が発表されました。
みずほを追随するかたちで４大銀すべて年２％台になりました。
地域金融機関でも、2％台半ばに設定する動きが広がっています。 横浜銀行で2.52％、八千代銀行 2.37％
金融コンサルタント木村剛さんの本が売れていると聞いて読んでみました。 本書『おカネの発想法』の中に、二つほど投資に関することで、 興味深いことが書いてありました。
サラリーマンが不動産投資するにも非常に参考になることだと思いましたので、 紹介させて頂きます。
電力会社が住宅ローンビジネス と聞いて驚いた。
都心回帰が進んでいると良く聞きますが、今ひとつピーンと来ていませんでした。
仕事でも、東京カンテイの不動産市況・トレンドを見る意味でマメにチェックしています。 中古マンション価格推移についての話がありましたので紹介します。
▼2004年11月中古マンション価格
こんにちは、発起人の１人荒井です。 アパ・マンコンサルタントの浦田健先生が家賃保証について落とし穴について お話しをされています。
-------------------------------------------------------------------- ■ 投資物件選び「家賃保証条件」にご用心！ --------------------------------------------------------------------
最近、家賃の値下がりの話を度々聞くが データでも、その事実が語られているレポートを見つけました。
我が道場の達人として御世話になっている川北先生のメルマガに 融資を受けるときに結ぶ金銭消費貸借契約書の取り扱いについて書いてありました。
川北先生に確認したところ、 住宅用の定型のローンの場合には、金銭消費貸借契約書は複写式になっていまして、 契約書の控えをもらえますので、心配はないとのこと。
しかし、銀行とローン借入者で個別に組む融資（プロパー）の場合は、 事業者の融資と同じ契約書を使うので、金銭消費貸借契約書のコピーはもらえない場合 もあるとのことです。
ですので、一応念頭に入れておいて頂きたい情報としてご紹介します。
ちょっと面白い投資手段を紹介している記事を見つけました。
不動産投資を行いたいが、 まだ我が家も購入していないし・・・、投資用ローン融資も受けられるか不明・・・
そんな理由で、投資活動までなかなか至らない若い投資家候補生には 興味をもって頂ける話かと思います。
こんにちは、発起人の１人荒井です。 皆さん気になる基準地価についてのコラムです。 専門家のお考えも聞いておきましょう。
-------------------------------------------------------------------- ■ 「今年度の基準地価と今後の動向」について -------------------------------------------------------------------- ●国土交通省が９月21日に発表しました、７月１日時点での基準地価は、
