今回は、賃貸経営の管理に潜むリスクについて、日頃の賃貸経営上の管理の注意点と今後の安定経営に向けてご案内させていただきます。不動産経営をされている方々に是非お役に立てればと存じます。
　賃料滞納や不良入居者・建替えの為の立退きの相談の中で、以外に多いのが、契約更新をしていない若しくは簡単に済ませている事が多いようです。契約更新時の必須項目として、、、

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＜質問＞　　　==== Ｋさん ====

　【相談内容】家賃交渉の考え方について

　　オーナーに家賃を減額してほしい時は、
　　どのようにアプローチして、また、説得したらいいでしょうか？

　　逆に、入居者に家賃を上げてほしい時は
　　どのようにアプローチして、また、説得したらいいでしょうか？

　【鬼師範、猪俣先生からの回答】

　　交渉ごとですから、、、

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実際大家業をされていて、
賃貸経営が激化していることを感じている方も少なくないでしょう。

今回もそんな話です。

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　　不動産"投資"は不動産"経営"。

　　この言葉を痛感させられる今回のレポート。
　　執筆は達人初登場の「森政行」先生です。

　　森先生は"賃貸経営１１０番"というサイトを運営しており、
　　日々、賃貸経営者の方からの相談がサイト上から舞い込んできます。

　　昨年、寄せられた相談の中から、
　　相談ランキングトップ５と、その対策、、、

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不動産投資に興味がある人で、
「家賃保証」という言葉を知らない人はいないでしょう。

読んで字のごとく、
「一定期間、家賃収入を保証します」ということです。

収入を保証してくれるわけですから投資家は
「家賃収入を保証してくれるなら投資してみようかな･･･」と
考えます。

しかし、、、

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よく「不動産投資」による所得は「不労所得」と言われる。

「不労所得」を辞書で調べると、
「労働しないで得る所得。利子・家賃・地代など」と記載されている。

労働しないで得る所得と言うが、
本当にそうだろうか？？

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物件を買った後のこと。

皆さんはしっかりと考えていますか？

考えてみれば、収益を生み出してくれるのは物件を買ってからのこと。
けれど、物件を買うまでが必死でどうしても勉強もおろそかにしがち。

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私は投資用の区分所有４つ保有しています。
そのうち２つをがあるマンションの大規模修繕を行うか、行わないかの
管理組合の決議をとるべく総会が今日開かれました。

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こんにちは、ひよっこ大家・幸田伸行です。

以前、全国賃貸住宅新聞で
「入居者と上手な付き合い方」という特集がされていました。

サラリーマン大家は、地主大家と違って物件探しに疲れはてる傾向があり、
「入居者との付き合い方」まで、真剣に考えている人がどれだけいらっしゃる
だろうか？

不動産『投資』といいますが、実際は、、、

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今年は、地震が関東・東北など全国で多発しました。

どんな金持ち大家さんだって地震に対しては恐れをなしていることでしょう。

「災害リスク」は、、、

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こんにちは、ひよっこ大家・幸田伸行です。

新築アパート・マンションの企画に挑戦しようと考えている
サラリーマンの方も少なくないでしょう。

私もそんな１人でした。（最終的には諦めましたが・・・）
以前、とある候補地を購入するか、
しないかでプロの方に調査レポートをお願いしました。

知人ということで、、、

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ここ最近になって、とある業者さんから教えていただいたことがあります。宅地建物取引業法（宅建業法）で賃貸住宅の仲介をする場合の仲介手数料は「家賃の1ヶ月以内」となっています。これは、貸し主と借り主の双方の手数料の合計のことです。

ただ、借り主から１ヶ月とり、貸し主から1ヶ月とるのが普通で、ひどいところは、・・・

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★不動産投資にまつわるお話し（コラム紹介）★

こんにちは、発起人の１人荒井です。

各メディアでも取り上げられましたのでご存知の方も多いと思いますが、
最高裁が、退去時の敷金清算について、通常使用による磨耗、損耗については
貸主が負担するべきであるという判決を下しました。

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先日、お付き合いのある日本ゼビオというワンルーム仲介会社の社長さんが本を出版されたということで、
社員の方から、その本をいただきました。

明らかに宣伝本なのですが、参考になる話もいくつかありましたので
その一つを紹介します。

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★不動産投資にまつわるお話し（コラム紹介）★

こんにちは、発起人の１人荒井です。
リフォームというが、どのくらい費用がかかるのか？なんて我々素人には予測もつきません。
せめて概算だけでも頭に入れておきたいモノですよね。

そんな話を見つけました。

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★不動産投資にまつわるお話し（コラム紹介）★

こんにちは、発起人の１人荒井です。
アパ・マンコンサルタントの浦田健先生が家賃保証について落とし穴について
お話しをされています。

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■　投資物件選び「家賃保証条件」にご用心！
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==== 相談者　MITRW様からの相談 ====

先日東京都大田区の繁華街駅前にある築後20年のマンションの一室
（1K、23m2強）を購入しました。　
利便性と建物の質の良さ、管理人のまじめさ、室内へのアクセスの良さ
（ビル内の廊下から部屋に入れて、雨の日・寒い日等は有難い）が気に入って購入しました。

問題は入居者の質についてです。　
当マンションは正式契約直前に前のオーナーが客付けしたのですが、
賃貸契約書上は「物品販売業者のoffice」となっており安心していましたが、
第一回の入金がないため詳しく調べてみると以下判明しました。
- 賃貸人は風俗営業を開始した。
- 警察の内偵捜査が入り、従業員と賃貸人は雲隠れしてしまった。
- 同賃貸人は他の部屋も借りているが、今月から入金を怠っており他のオーナーも
困っている。　先月まではきちんと入金していた。
- 賃貸契約書の保証人（賃貸人の妻）に電話したところ「病気で入院中のため、
退院したら来週にも入金するので待って欲しい、」との回答があった。

対応として以下の可能性があるかと思いますが、最も良い方法はどれでしょうか？
- 入金されたならそのまま賃貸経営を続けて様子を見る。　
風俗営業については割り切る
（マンションの管理規定では明確に風俗営業を禁止しているが。）
- マンション管理規定、賃貸契約違反を盾にとって退去を迫る。
- 重要事項説明不足として売買仲介業者に売買契約の解除を迫る。
- 速やかに売却する。

何か他に良いアイデアがありましたら併せてご教示願います。

黒帯先生からの回答>>

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==== 相談者　pip様からの相談 ====

築30年の古いマンションの購入を検討しております。
具体的には10年から20年には建替など必要になるかとおもいますが、
建替え時、実際問題として住民の民意を取りまとめに掛かる時間、問題点、
更に反対が出た場合、組合にて区分所有権部分の買取が必要になる際の
問題等気がついた点教えていただければ幸いです。

黒帯先生からの回答>>

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