連帯保証人は成人無職の子供でもなれますか。
金融機関から不動産投資に対する融資をしてもらう場合、法定相続人から一人、連帯保証人として差し出すことを要求されることが多いですね。私には配偶者がいません。私の法定相続人は成人している子供二人ですが、ともに学校を出た後、海外留学に備えてひたすら語学研修の日々です。庭教師を何軒か掛け持ちして２０万円程度の手取りはあるものの、、、

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＜質問＞　　　==== Ｋさん ====

　【相談内容】家賃交渉の考え方について

　　オーナーに家賃を減額してほしい時は、
　　どのようにアプローチして、また、説得したらいいでしょうか？

　　逆に、入居者に家賃を上げてほしい時は
　　どのようにアプローチして、また、説得したらいいでしょうか？

　【鬼師範、猪俣先生からの回答】

　　交渉ごとですから、、、

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＜質問者＞　　　==== ゆめさぽーと さん ====

【相談内容】退職金の税金について

退職金の税金について、現在優遇されておりますが、
早ければ１８年度から改正されると聞きました。

具体的にいつぐらいから改正されるのでしょうか？

わかっている範囲で教えてください。よろしくお願い致します。

【税理士、今村先生からの回答】

現時点（平成18年11月27日）では、、、

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＜質問者＞　　　==== くぼ さん ====

【相談内容】固定金利への借り換えを行うべきか？

法人所有の建物1棟（１５戸）と親の個人名義２棟（２０戸・１５戸）を保有して、運営しております。入居状況は、満室を維持できています。

さて、法人所有物件が築１８年、ローンも後７年で完済してしまいます。
ローン完済後の対処は、

　　１．なるべく早めに建替える。
　　２．入居者がつく内は、多額の納税が発生しても資金を蓄えておき、
　　　　時期をみて建替える。

どちらが合理的でありましょうか？考え方をご教示下さいませ。

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＜質問者＞　　　==== rikiさん ====

【相談内容】固定金利への借り換えを行うべきか？

平成１０年に建築費全額１億ローン３０年返済で、
自己所有地にアパート１４室を建築しました。
地方都市の駅近なので、現在は幸い満室で、
管理費控除後の月収入８０万円、ローン３８万円です。固定資産税は１１０万円です。
ローン残金は８，１００万円です。
現在のローンは変動金利で１．６７５％です。通常の住宅ローン変動金利マイナス０．７％です。

金利がどこまで上昇するかは誰にもわかりませんが、
念のため今のうちに固定金利に変更しようかどうか迷っています。
固定にかえても通常からマイナス０．７％してもらえます。

このような状態の場合は、どのような返済計画が最適なのでしょうか。
アドバイスよろしくお願いいたします。

【鬼師範、猪俣先生からの回答】

計算すると、、、

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＜質問者＞　　　==== kaorin ====

【相談内容】女性・派遣社員でも融資はひっぱれるのか？

大阪東部に住んでおります。現在本を読み勉強中です。
私は派遣社員であることから、ローンは組めないかと思うのですが、どうでしょうか。

【鬼師範、猪俣先生からの回答】

アパートローンの場合、、、

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＜質問者＞　　　==== sunday2006 ====

【相談内容】金利上昇リスクへの対処方法を教えてください

昨年から不動産投資を始めました。
その際変動金利型で借入れを起こしています。

量的緩和解除によって金利上昇が予想されますので、何かしら備えをしなくてはと考えています。
固定型への借り換えを検討していますが、それ以外に何かいい方法があれば教えてください。

【鬼師範、猪俣先生からの回答】

私の場合、、、

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==== 相談者　ＪＩＪＩ様からの相談 ====

アパート・マンション投資をはじめたいのですが、
投資物件を買う場合、インターネットで検索すると、地方の中古アパートなど、
物件価格数100万、利回り15％以上で現在賃貸中といった物件が、
数えきれないほど出ています。

オーナーチェンジが多いのですが、
そんな好条件の物件を売りに出す理由がわかりません。
そんなに金に困った人がたくさんいるとも思えないし、
こういう物件はどこまで信用してよいのでしょうか。

また、その対極で、都心の新築ワンルームは2000万以上、
利回り４～５％で売り出されているものが多いです。
投資のプロやベテランはこういう物件を
ほとんど全否定されている場合が多いですが、
仮にこういう物件を買うとした場合のメリット、デメリットを教えてください。

黒帯先生からの回答>>

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==== 相談者　S・K様からの相談 ====

私は27才で、勤続4年目年収315万（妻100万）のサラリーマンです。
今回中古一戸建て800万円（築37年11坪）の物件を購入予定です。
最初は妻の週末起業用で、
そしてゆくゆくは店舗物件として貸し出すことを考えています。
しかしそのため住宅ローンではなく、投資ローンとなり、なかなか融資がおりません。

不動産業者紹介のオリックスは既に断られており、
現在ライフのみで金利4%で親の住宅を担保に入れるなら
再審査できる可能性ありという返事がきています。
本当にこれしか方法がないのでしょうか。
できれば親や会社に知られず自分で借り入れたいのですが、
よい方法はございませんでしょうか？どうかよいアドバイスを宜しくお願い致します。

黒帯先生からの回答>>

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==== 相談者　けい様からの相談 ====

こんにちは　いつも面白く拝見しています。
さて、相談ですが、実は会社の規定で「副業届け」がいるのですが、
所有の駐車場が余に狭く、また会社内で他人の懐を暴くのが趣味の人が担当の為、
まだ届けを出していません。（社内に不動産収入者は３～５人程居ます）　
でも、＜市・町民税明細書＞にシッカリと「給与収入」「不動産収入」等に分かれて
ペラペラの「一昔の給与明細」の様に、むき出しで渡されます。
「副業」とは申せ「雑所得」に十分に入る金額なので
「確定申告の取り下げ」をしたほうがいいのでしょうか？

黒帯先生からの回答>>

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==== 相談者　ＫＩ様からの相談 ====

現在５、２００万円のローンを組んで、５戸のワンルームを所有しています。
昨年年収８６０万円。物件を増やしたいのですが、金融機関から借入れようにも
年収 に比べて、借入金が多いということで審査がおりず手づまりの状態です。

５戸共全て入居中なので、それら家賃収入も年収に組み入れて考慮してくれる
ような金融機関はないものでしょうか。

今後は利回りを重視し、また物件の価格において（担保となりうる）土地価格の
割合 が高い中古アパートを取得していきたいと希望しています。どうぞよろしくご指
南を お願いいたします。

黒帯先生からの回答>>

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==== 相談者　のぶ様からの相談 ====

収支シュミレーションをアバウトで計算するとき
土地・建物の固都税の出し方に結構苦労しています。
どのような計算方法で入れておけば、シュミレーション上は大丈夫でしょうか？
とある方は、土地＋建物の中古での購入価格に０．８％を加味していると
言っていましたが、随分高いなと思いました。
私は東京都内の物件を購入を検討している者です。
アドバイスよろしくおねがいします。

黒帯先生からの回答>>

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==== 相談者　MITRW様からの相談 ====

先日東京都大田区の繁華街駅前にある築後20年のマンションの一室
（1K、23m2強）を購入しました。　
利便性と建物の質の良さ、管理人のまじめさ、室内へのアクセスの良さ
（ビル内の廊下から部屋に入れて、雨の日・寒い日等は有難い）が気に入って購入しました。

問題は入居者の質についてです。　
当マンションは正式契約直前に前のオーナーが客付けしたのですが、
賃貸契約書上は「物品販売業者のoffice」となっており安心していましたが、
第一回の入金がないため詳しく調べてみると以下判明しました。
- 賃貸人は風俗営業を開始した。
- 警察の内偵捜査が入り、従業員と賃貸人は雲隠れしてしまった。
- 同賃貸人は他の部屋も借りているが、今月から入金を怠っており他のオーナーも
困っている。　先月まではきちんと入金していた。
- 賃貸契約書の保証人（賃貸人の妻）に電話したところ「病気で入院中のため、
退院したら来週にも入金するので待って欲しい、」との回答があった。

対応として以下の可能性があるかと思いますが、最も良い方法はどれでしょうか？
- 入金されたならそのまま賃貸経営を続けて様子を見る。　
風俗営業については割り切る
（マンションの管理規定では明確に風俗営業を禁止しているが。）
- マンション管理規定、賃貸契約違反を盾にとって退去を迫る。
- 重要事項説明不足として売買仲介業者に売買契約の解除を迫る。
- 速やかに売却する。

何か他に良いアイデアがありましたら併せてご教示願います。

黒帯先生からの回答>>

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==== 相談者　ハッピー様からの相談 ====

いつも楽しく拝見して、参考にさせていただいています。
さて表記の件ですが、「今年度から対象が変わって、基準が厳しくなった」と聞きました。
昨年１２月より駐車場をしています、しかし収入が今年１月からでしたので、申告の手続きは
申請したものの、今年度が初確定申告になります。

本業はＯＬで、駐車場は所謂副業です。

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==== 相談者　nagata3様からの相談 ====

私夫婦は年収1200万、妻年収1000万の給与所得者で、このたび夫婦共有で
はじめてマンション1棟購入しました。（３DK２４室）。

// 質問１ //
青色申告で夫婦別々に申告できますか？

// 質問２ //
１部屋５４平方ですので不動産所得税の特例が適用になると思いますが、
都税事務所に事前に申請が必要でしょうか？

// 質問３ //
また別に木造アパート18室も購入しました。
下水道工事代５９万円は一括で必要経費になりますでしょうか？
（これも夫婦共有名義です）

// 質問４ //
不動産物件購入情報入手のため3月にパソコンを購入しました、14万円。
物件購入は４月ですが、経費として落としてよろしいでしょうか？

// 質問５ //
消費税の課税業者として登録するつもりですが、仲介手数料・リフォーム代等の消費税も
建物代金の消費税にプラスして申告してよろしいでしょうか？

以上よろしくお願いします。

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==== 相談者　くろうし様からの相談 ====

初歩的な質問になりますが宜しくお願いします。

今回、初めてワンルームマンションを購入しようと考えているのですが
修繕積立金のことがよく理解できません。

マンションの詳細は９０戸の築１７年です。
不動産屋さんに聞けば何年か前に大規模修繕を行ったと言っていました。
今現在で管理組合の方に役1000万円ぐらい積立金が貯まっているらしいのですが
その金額が適正なのかどうなのか・・・・？

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==== 相談者　pip様からの相談 ====

築30年の古いマンションの購入を検討しております。
具体的には10年から20年には建替など必要になるかとおもいますが、
建替え時、実際問題として住民の民意を取りまとめに掛かる時間、問題点、
更に反対が出た場合、組合にて区分所有権部分の買取が必要になる際の
問題等気がついた点教えていただければ幸いです。

黒帯先生からの回答>>

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==== 相談者　まさ様からの相談 ====

現在、検討中の物件ですが、満室での表面利回りが１０％を超えています。
ただし、空きがあるので、現時点での表面利回りは１０％をきります。

一方で、近隣の土地取引状況、路線価などを考慮すると土地の値段は物件価格の三分の１程度、
よくても半分程度の感じです。建物も築２０年と残存価格は１割程度でしょうか。

このように利回りはまあまあ期待できる一方で、
土地＋建物の価格が物件価格よりかなり低い（半分以下）と思われる物件については
どう考えればいいのでしょうか？

【代行】黒帯先生からの回答>>

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==== 相談者　ゆうじ様からの相談 ====

一棟アパートと区分所有マンションの投資の違いを教えてください。
現在区分所有マンション（ファミリー向けのみ）を４戸所有していますが、今後は一棟アパートも投資対象にしていきたいと思っています。

なぜ区分所有に投資してきたかというと、ファミリー向けなので転居が少ない、延滞リスクが少ない。
一棟そのものを売却するより区分所有を売却するほうが流動性の面で有利。

一棟アパートに投資してこなかった理由は、転居が多そうなので空室リスクが高いことと清掃等でコストがかかり、利回りが低下する。部屋数が多い分事故・事件等が起きると一棟そのものがダメージを受ける、などです。

一方で投資を始めようかと思っている点は一棟物は土地があるぶん将来的に建て替えが可能になるかなと思いました。

間違っている点があったら指摘していただきたいのですが。よろしくお願いします。

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==== 相談者　まさ様からの相談 ====

中古１棟アパートを探していますが、ちょっときになる物件があるのですが、
最寄り駅から徒歩２０分です。
２ＤＫで各戸分の駐車場がありますが、徒歩２０分という点がひっかかっています。

千葉・埼玉・神奈川という首都圏で駅から徒歩２０分という条件について
どう評価すればいいのか悩んでいます。

黒帯先生からの回答>>

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==== 相談者　マイク様からの相談 ====

①海外の不動産ですが青色申告をして控除を受けることは可能でしょうか？

②不動産見学・契約までに中国に数回行った時の旅費は経費として申告できるものなのでしょうか？

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　==== 相談者　dandy様からの相談 ====

去年、銀行ローンでマンションを購入し、賃貸を始めました。今年初めて確定申告します。賃貸開始時に青色申告の届出をし、帳簿もつけてそれなりに準備をしてきました。ところが、いよいよ申告の時期になってわからないことが出てきました。

それは、、、

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不動産投資道場では税理士の先生のご協力を得て、不動産投資に関わる法律・税務 の質問を【無料】で受け付けております。

サラリーマン投資家にとっての税務の悩みを解決します。

今回は、確定申告前あたっての税制改革のポイントを米田先生が分かりやすく
ご説明しています。

【質問】サラリーマン大家（40歳）の方より

そろそろ確定申告などが近づくなかで、２つほど気になる
2005年から適用になる税制改訂について耳にしました。
その点に先生のアドバイスを頂きたくお願いします。

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不動産投資道場では税理士の先生のご協力を得て、不動産投資に関わる法律・税務 の質問を【無料】で受け付け始めました。

第１号の質問を会のメンバーから頂きました。
減価償却の計算方法は、初めて確定申告するサラリーマンにとっては頭の痛いところ。米田先生が丁寧かつ分かりやすくお答えいただいています。必読です。

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【質問】
不動産所得の青色申告とは？

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【質問】
現在、株式に1500万円程度投資していますが、
長期投資である、マンション経営に興味があります。
自宅兼賃貸マンションを考えていますが、自宅部分以外の借り入れは、
住居兼用だと難しいのでしょうか？

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【質問】
中古アパートを全額自己資金で購入した場合、申告の時に管理費、修理費、固定資産税など以外にどのようなものが経費として計上できるのでしょうか。つまり端的に言って収支バランスを赤字にまでもっていくことは可能しょうか？

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==== 相談者　Naka様からの相談 ====

当方サラリーマンで今年から不動産所得について１０部屋を突破したので
青色申告しようと思っている者です
（前年までは白色で申告、今年青色申告申請済み）

今年度から、６５万円の控除額を申告するためには、
複式簿記により記帳及び貸借対照表の作成が必要かと思いますが、
会計の知識はあまりないためパソコンで収入、支出金額を
入力すれば青色申告に必要な書類ができるようなソフトを
探していますが良いものが探せなくて困っています。

なにかいいソフトがあったら紹介していただけないでしょうか？

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