ＮＰＯ法人賃貸経営１１０番
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　理事　　森　政行

　私が理事を行っている、賃貸経営１１０番は、日常的な賃貸経営上の諸問題の解決をはじめ、貸家（アパート・マンション）・貸ビル・貸駐車場・貸地経営における、あらゆる問題解決を専門に扱っている大家さん・地主さんのための専門機関です。

　大家さん・地主さんの疑問や不安に対して〈賃貸経営１１０番〉が専門職顧問団と共に、詳細な調査と豊富な知識で解決に導きます。また借地借家法・定期借地権・定期借家権・東京ル－ルについての実務的な研究もおこなっております。専門職の顧問も、公認会計士・税理士・弁護士・不動産鑑定士・ファイナンシャルプランナー・司法書士・測量士・土地家屋調査士・一級建築士・金融機関（銀行、保険会社、証券会社）・不動産コンサルタント・インテリアコーディネーター・マンション管理士・賃貸管理士・住宅経営士他　約６０名の方がいらしゃいます。ご相談の方がいましたらご遠慮なく連絡ください。

　さて今回は、賃貸経営の管理に潜むリスクについて、日頃の賃貸経営上の管理の注意点と今後の安定経営に向けてご案内させていただきます。

　不動産経営をされている方々に是非お役に立てればと存じます。

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■■　潜むリスク　その１　契約更新
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　賃料滞納や不良入居者・建替えの為の立退きの相談の中で、以外に多いのが、契約更新をしていない若しくは簡単に済ませている事が多いようです。

　契約更新時の必須項目として

　　　１．必ず借主・保証人の直筆での署名・捺印

　　　２．出来れば保証人の捺印は実印で印鑑証明の再提出が望ましい

　　　３．借主と保証人の契約時の内容が変更している事が多いので、変更項目
　　　　　書（住所・電話番号・勤務先・メールアドレス・収入等の記載）を送
　　　　　付し記入をしてもらう

　　　４．建物内外の不便や不良箇所を参考に聞く

　　　５．契約の諸条件の変更が無くても必ず書面で契約更新をする

　以外に多いのは１の確認を怠っている事です。

　借主と保証人の署名が同じ人の字体であり、捺印も同じ印であったりします。その場合、どういう問題が起きるかと言うと、賃料滞納や契約違反が発生した時に保証人に連絡をすると、自分は更新後の保証人になった記憶は無いし、署名捺印もしていないと言い出す事があります。

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■■　契約更新の時に大切なこと・・・
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　３については、最近は携帯電話とPCの普及で、部屋の電話を持たない人がかなり増えています。携帯電話は簡単に番号変更が出来ますので、大家さんは変更後の番号を必ず把握しなければなりません。

　それを怠ると、賃料滞納時・建物設備点検時・緊急時に連絡を取る事が出来なくなってしまいます。不思議な事に賃料滞納者や不良入居者ほど携帯電話の番号をコロコロ変えて、なかなか連絡が取れなくなって苦労をします。

　そして保証人が高齢者の場合は亡くなっていて、保証人が不在となっている事もしばしばあります。このような事態になる前に、必ず契約更新は書面で締結をしましょう。契約更新とは、賃料等の変更の為にやるものでは無く、賃貸経営を円滑、安定をさせる為にやるのです。

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