こんにちは、鬼（？）師範の猪俣です。
「○○年で××億の資産を作る！！」的な投資本が数多く出版されています。
インパクトがありますよね。
でも実際にどうでしょう？万一、失敗した場合にフツーのサラリーマンでは取り返しのつかない借入金額にまで膨らんだ投資は手の打ちようが無くなってしまいます。

こういったときのバロメーターになるのが安全性を見る指標ＤＣＲ（デットカバーレシオ＝負債に対する安全率）とＢＥ％（ブレークイーブンポイント＝損益分岐点）です。

ＤＣＲはネット収入（ＮＯＩ）を年間返済額（ＡＤＳ）で割ることによって計算できます。
要は、返済の何倍のネット収入があるかということですね。

この指標は高ければ高いほど安全になります。一般的には1.3以上が理想的と言えます。

ＢＥ％は入居者がいてもいなくても支払いが生じる運営費（Ｏｐｅｘ）とローン返済（ＡＤＳ）の合計額を満室時の家賃収入（ＧＰＩ＝潜在総収入）で割るとでます。

この指標は低ければ低いほど安全ということです。理想は70％以下（できれば60％以下）。

自己資金を少なくはじめる投資はどうしても安全率が低くなりがちです。最初は致し方ないかも知れませんが、計画的に物件の一部を売却したり繰り上げ返済をしたりという安全よりの作業をしていくことにより徐々に改善していきます。

破壊的に膨らませた投資も、ある段階で縮小・整理をして軟着陸をすると良いでしょう。
これも出口戦略のひとつですよ。