今回の「大技・小技」は、物件情報の収集方法についてお話しましょう。

　不動産投資をするには、まず物件の売り情報を得なければなりません。
　最初に不動産の売り情報自体がどのような経緯で発生しているかを解説します。

　まず、売り情報の主である売主が、所有している不動産売却の意思を決定します。
　不動産は宅地建物取引主任者（以下、宅建）の資格を持つ仲介が必要になりますので、売主は宅建を持つ会社、つまり不動産会社に売る意思を告げます。

　この場合、売主と不動産会社の契約の種類として3つあります。その3つとは、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」です。

　簡単に解説をすると、仮に売却の場合、「一般媒介契約」に基づいてA社に対して売却の仲介依頼をしたとしても、B社、C社と複数の会社に売却の仲介を依頼できます。こうした会社を元付業者と言います。
しかし、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の場合はA社に依頼すれば、B社、C社へ依頼することはできません。
　また「自己発見取引」とは売主である依頼者が自分で買主を見つけるなどの行為を指します。

　こうしたルートを通じて、日本のほとんどの不動産会社が共有するデータベース、レインズなどを通じて情報が流通します。レインズとは、国土交通省が指定する指定流通機構「Real Estate Information Network Systems」の頭文字をとった略称です。

　レインズに限らず、こうして売主から依頼を受けた不動産会社がインターネットや情報雑誌、業界紙など様々な媒体を通じて流通させます。もちろん、こうした媒体には一切掲載せず、自社の営業力の中で流通させる会社もあります。

　これが俗に言う売主物件を持っている不動産会社、というやつです。

　一般に流通している物件を買うにはどんなプロセスを踏めばよいのでしょうか。

　まず一番に目に浮かぶのは物件サイトに掲載されているように、インターネットでの情報収集でしょう。色々な物件サイトがあります。
　ほとんどの物件サイトには、その物件の問い合わせ先が掲載していますので、そこから不動産会社にコンタクトをとることになります。

　しかし、インターネットに掲載されている物件情報は膨大ではありますが、全てではありません。良い物件情報ほどインターネットには掲載されない、ということも多々ありますので、そうした事情を考慮しておきましょう。
　こうした物件サイトの多くは毎月いくら、とか1物件当りいくら、という形で不動産会社から広告費を取っています。更にインターネットに物件情報を掲載するには、多少なりともデジカメの写真を用意したり、物件情報を登録しなければならないという手間がかかります。
　不動産会社も暇ではありませんので、その不動産会社が持つ全ての物件情報がインターネット上に登録されているかというとそこは疑問が残ります。

　また、その他として、町の不動産屋さんに行ってみるということも一手です。町の不動産屋さんはその地域で長く営業しているケースが多いので、その地域の特色や事情に詳しい確率が高くなります。大手不動産会社は対象エリアが広いですが、一方でその地域独特の事情に精通しきれないという特徴もあります。そういう意味で、ある地域に投資ターゲットを定めたということになれば町の不動産屋さんに足を運んでみるのもいいでしょう。また、大手不動産会社でも支店間の連携が取れておらず、物件情報なども共有できていあい場合もあります。その場合は、物件の購入を考えているエリアの支店に行くことをオススメします。

　また、不動産会社によっては自社で任売物件などを仕入れて自社保有している会社もあります。こうした会社の場合、仕入れ値が安い分、良い関係を築いてさえいれば、相場より安く買える可能性があります。

　もし、本当に皆さんが買おうとしているのであれば、信頼できそうな不動産会社にご自身の希望条件などを全て伝え、探してもらうこともいいでしょう。その不動産会社によりますが、探してきた物件情報をFAXで送ってくることもあれば、電話やEメールで送ってくることもあるでしょう。
　1つ1つの物件に対して興味がある、ない、の返答をするのは大変ですが、不動産会社も人間です。担当者があなたの為に送った情報に対して反応がなければ、良い気持ちはしないでしょう。手間はかかりますが1つ1つの物件に対してなぜ興味がないのかを明確に伝えることで今度はその担当者がその条件も踏まえた物件情報を探してくれるでしょう。そうした小さな積み重ねが良い人間関係、不動産会社とのパートナーシップを育むのではないでしょうか。

　いずれにせよ、不動産の物件情報は溢れるほど存在します。
　物件サイトが全てではなく、レインズも全てではない。言うまでもありませんが、不動産投資は良い物件を買えるかどうか、が非常に重要な成功のファクターです。1つの手段にとらわれることなく、どんどんチャレンジしていきましょう。