★不動産投資にまつわるお話し（コラム紹介）★

こんにちは、発起人の１人荒井です。
皆さん気になる基準地価についてのコラムです。
専門家のお考えも聞いておきましょう。

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■　「今年度の基準地価と今後の動向」について
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●国土交通省が９月21日に発表しました、７月１日時点での基準地価は、住
宅地の変動率が前年に比べてマイナス4.6％、商業地がマイナス6.5％と13年連
続の下落です。しかし、下落幅が前年より縮小しています。

三大都市圏の下落は14年連続となりましたが、東京では上昇地点が増加し、
大阪・名古屋・福岡・札幌でも上昇に転じた地点が出てきました。

一方、地方圏では商業地、特に中心市街地の下落が依然大きい状態です。

○東京圏
住宅地は4.3％の下落で、昨年に比べ1.3ポイントの縮小です。上昇地点が昨
年の８から29地点へと拡大しました。
都区部の下落率は0.8％でほぼ横ばい。都心部は0.3％の地価上昇です。

商業地は3.9％の下落で、上昇地点は昨年の11から42地点へと拡大しています。
都区部の下落率は1.3％で、港・渋谷区が上昇に転じ、他の全区で下落幅が縮
小しています。
銀座や丸の内では高い上昇率を示しました。
最も下落率が高いのは千葉県木更津市(14.6％)です。

○大阪圏
住宅地の下落率は6.8％で、昨年に比べ2.1ポイントの縮小です。
大阪市天王寺区、中央区、神戸市東灘区の３地点が上昇しました。
地域別の下落率は、大阪市の4.5％、神戸市の6.4％、京都市の6.6％です。

商業地の下落率は7.6％で、昨年に比べ2.7ポイントの縮小です。
大阪市の下落率は6.9％で、大阪駅・心斎橋周辺で上昇地点も出てきました。
ただ、浪速区日本橋は20.0％下落しました。
神戸市は6.8％の下落、京都市は6.1％の下落でいずれも下落幅は縮小してい
ます。

○名古屋圏
名古屋圏の住宅地の下落率は3.9％で、昨年に比べて下落幅が1.7ポイント縮
小しました。
西三河地域は1.9％の下落にとどまり、四日市市は6.8％の下落で2.4％拡大し
ました。

商業地の下落率は5.2％で2.4ポイント縮小しました。
都心部、特に名古屋駅前は高い上昇率となりました。

○福岡圏
住宅地の下落率は4.2％で、昨年より0.5％下げ幅が拡大しました。

商業地の下落率は6.7％で、昨年とほぼ同じでした。
中央区天神では上昇地点が現れました。九州地区内では天神1人勝ちが一段と
加速しています。
その反面北九州市や久留米市などの商店街は下落率が拡大しています。

○北海道
札幌への都心回帰が鮮明となり、住宅地でも地価上昇地点が２箇所現れまし
た。
一方旭川市や苫小牧市などの住宅地では空洞化が進み、下落幅の拡大が続い
ています。

○その他地方圏
住宅地の下落率は4.4％で、商業地の下落率は7.1％です。
下落に歯止めがかかっておらず、特に県庁所在地は大幅な下落が続いていま
す。
大都市圏への人口流出等の構造的な要因を抱えています。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（日経新聞他より）
●来年の公示価格の予測
○今年度の基準地価は以上の通りです。
新聞紙上でご存知のことと存じます。

これは、今年1月1日時点の公示価格の傾向を受け継いでおり、来年1月1日時
点の公示価格では、上記の傾向がより鮮明に現れるであろうと思います。

○特に、東京圏では、都区部の住宅地、商業地とも上昇に転じるでしょう。
他の三大都市圏においても、商業地は全体としてマイナスにはなりますが、下
落率は大幅に改善されるでしょう。

また、住宅地は都心部においては横ばいか、多少の上昇に転じる可能性が高
いように思います。

一方、福岡市、札幌市を除く地方圏は、下落率は多少縮小するものの、地価
下落の歯止めはかからず依然として下げ幅は大きいと思われます。

●今後の地価の動向
○地価は平成2年以降下がり続けてきましたが、来年はこの長期低落から、上
昇への転換点になるのではないかと思います。

しかし、地価が全国的に一斉に上がる時代は来ないと思います。

我国は今後、東京一極集中と多極化、多層化が進みます。

多極化の中身は、都市と農村、都市の中心部と周辺部、中核都市と周辺都市、
大都市と周辺都市との間に二極化が進みます。

新幹線・高速道路の発達による大都市と地方中核都市、三大都市圏でも東京
と他の都市圏の間の格差がますます進みます。

将来的に、我国の人口の過半数は大都市に住み、大都市の人口の過半数は東
京圏に居住するようになるものと思われます。

○我国は少子高齢化が急速に進み、2006年をピークに人口は徐々に減少してい
きます。

人口の集積なくして都市の発展はなく、如何に東京といえどもあと10年もす
れば、社会増よりも出生率の低下による人口減のほうがより強くなり、地価は
上がり下がりを繰り返しながらも、趨勢的には低下していくように思われます。

○現在、大都市圏における分譲マンションは供給過剰であり、いずれ適正な供
給戸数になると思われます。

また、賃貸マンション、オフイスビル等においても、不動産投資ファンド等に
よるバブル情況を呈しています。これも供給過剰によりいずれ収束に向かうも
のと思います。

○蛇足ながら、20～30年後の資産価値は、土地については大都市において未
だあると思われますが、マンションは耐久消費財と見るべきであり、その資
産価値は限りなくゼロに近いと思われます。

そして、不動産価値は将来インフレが起これば、物価上昇についていけず相
対的に下がるように思われます。

今後地価は、我国の人口減とともに長期低落気味に推移していきますが、そ
の中にあって利用価値、収益価値で左右されるものと思われます。

地方都市においても、地域経済の活性化に成功し、経営の採算性を達成でき
れば、いたずらに空洞化が進むことなく、現状維持はできるのではないかと
思います。

ただ、小泉内閣の施策を見ていますと、地方の農村部の過疎化は今後ますま
す進むものと思われます。

今回はこれで終了致します。

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