不動産投資道場では税理士の先生のご協力を得て、不動産投資に関わる法律・税務 の質問を【無料】で受け付け始めました。

第１号の質問を会のメンバーから頂きました。
減価償却の計算方法は、初めて確定申告するサラリーマンにとっては頭の痛いところ。米田先生が丁寧かつ分かりやすくお答えいただいています。必読です。

【質問】
中古借家を競売で購入したました。そこで、減価償却に算入できる内容を教えてい
ただけますか？築１２年のものを購入した場合は、法定償却22年(木造一戸建て）
ですので、10年分が残っていると思います。そこで、落札価格を課税評価額で土地
と上物に按分し、上物分の５％を残し、残りの９５％を１０年で割った分を毎年
計上するのかと思っています。それで正しいでしょうか？また落札価格以外に購入
価格に算入できる費目がありましたら、同時に教えてください。初めての落札です
ので、戸惑っています。

【回答】
中古不動産を購入した場合の減価償却についてお答えします。
基本的な計算の考え方は通常の売買と競売で変わりはありません。

まず、固定資産税評価額を使って土地と上物に価格を分けるときには、
課税標準額ではなく、評価額（価格）を用いてください。
土地の課税標準額は固定資産税の算出のための特殊な調整計算が
行われていますので、純粋な土地の価値を反映しない数字になっています。

次に建物の耐用年数ですが、中古の建物を購入した場合は、その建物の使用状況など
から合理的に見積った耐用年数を使うのが原則となっています。
ただし、合理的に見積もるといってもその方法が具体的に定められているわけでは
ないので、耐用年数の見積りは実際には困難です。

そこで、一般的には簡便法として次の算式を用いて計算します。

〈中古資産の耐用年数の計算式〉
（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2＝耐用年数

したがって新築後12年が経過している木造戸建（法定耐用年数２２年）の場合
（22年－12年）＋12年×0.2＝12年（1年未満切捨て）となり、
耐用年数は12年です。

建物の償却計算は定額法で行うこととなっています。次の計算式を用います。

〈定額法の計算式〉
減価償却費＝建物の購入金額×0.9×定額法の償却率
　＊耐用年数12年の場合償却率は0.083です。

減価償却費は毎年同じ金額になりますが、購入初年度は
1年分の償却費を事業の用に供していた月数で月割計算してください。

なお、諸費用については、登記費用・不動産取得税などは経費として落とせます。
手数料（落札の手続きを代行業者に頼んだ場合）、リフォーム費用などは購入価格
に含めて減価償却してください。

（回答者）
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東京シティ税理士事務所　　　税理士 米田 純子

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