こんにちは、竹之内です。 前回まではInCUBEとInZEBRAの建築についてお話させていただきました。
今回はちょっと切り口を変えて、融資についてお話させてください。

１棟目の建設から今までに計３回のローンを組みました。
　　①１棟目建設時 地元の信金 １．７％（２年固定）
　　②２棟目建設時 地元の地銀 １．１％（２年固定）
　　　　　（全額借換え） 　　→１．３５％で２年後に更新
　　③借換え 都銀 １．３％（５年固定）

勉強会の先輩はもうちょっと安く借りている方もいらっしゃいますが、身の丈を考えると今の金利は上出来だと思っています。ということで、今回はこれに至るまでの融資ストーリーについて順番にお話させて頂きますね。

最初は１棟目を建設しながらの交渉でした。
建設会社探しと同様、いろいろな銀行にアクセスしましたが、本当にびっくりするくらい大手の銀行は相手にしてくれません。しかも、銀行は建設会社と違って数も少ないので、たくさんに声を掛けることも出来ません。

結局、家に来てくれたのは地元の信金と地元の地銀　計２行の営業マンだけという悲しい結果。

銀行は土日が休みですし、建設会社以上に敷居の高いところです。
確かに、賃貸経営の実績も何もない人間が何を言っても信じてくれるはずないですよね。

結局、打つ手も無く、地元の信金に２年固定 １．７％がやっとの交渉でした。

この時、どうやったらいい融資条件を得られるのか？を真剣に考えました。
そして、こんな結論に達しました。
（たまたま当時、読んでいた「７つの習慣」という本の影響でしょうね。）

「条件交渉のテクニックを身につけるより、銀行が“是非取引したい！いい融資条件を提示したい！”そういう“客”になろう！つまり銀行にとって良い“貸出先”になろう！」と…。

その為には

　①貸出先としてリスクが低く、確実に利益を出せる、財務内容の良い経営を実現する
　②それを信用力のある資料（確定申告書、入出金通帳）で証明する
と考えました。

そして、これを必ず実行しようと決めました。

良く考えてみれば、これは対銀行のためだけでなく、自分が目標とする経営そのものだったかもしれません。
そう考えてみると、銀行の審査は経営の健全性の診断としても有効じゃないか・・・
とも考える様になりました。

次に最初の融資から約１年半後、２棟目の建築時に全額を借り替えました。
このときは地元の地銀で２年固定 １．１％（当初）。

最初のローンよりも少しいい条件でした。短い期間ですが、１棟目を満室経営し、それを資料で証明できたのが評価されたのでしょうか？
多分、１棟目の時から一貫して、「０．０１％でも低い金利でないと借り換えないよ！」
という主張も影響していたのかも知れません。

その証拠に、最初から交渉無しのベスト金利を提示してきました。
営業マン曰く、「これ以上は交渉しても低くなりません。この条件でダメでしたら、私にはどうしようも無いので諦めます。」とのこと。

実は金利交渉とは別に、この銀行との取引は税理士の先生から止めた方が良いというアドバイスを頂いていました。
当時、先生の他の顧客でいわゆる“貸し剥がし”をされている方がたくさんいらっしゃったからだそうです。

これも考え方ですが、「優良貸出先になる」という経営目標を掲げている我が家としては、むしろ望むところだ！との思いがあり、獅子の口に手を入れる覚悟を逆にしました。

事業を営むからにはどこかでリスクを取らなければならないと思いますので、どうせなら前向きなリスクをというのが家族のコンセンサスです。
（事業が傾いても貸し剥がされないという後ろ向きなリスクヘッジより、低い金利で早く借入金を返済する前向きなリスクヘッジという選択です）

そして、最後はつい数ヶ月前。２００５年３月です。
某都銀から５年固定 １．３％の全額借換えを行いました。
２年固定０．８％　３年固定１％　…という提示を受けたとき、ちょっと達成感がありました。
我が家の経営目標である「良い融資先」として、メガバンクからお墨付きを頂いた瞬間だったからです。

ちょっと、手前味噌になりましたが、この銀行への対応をまとめますね。
　・ きちっと、利益が上がる経営を実現する
　・ それを、確定申告書、通帳など信用力の高い資料で説明する
　・ 上記以外にも資産や経営状況、事業計画をわかりやすく説明できる資料を準備
　　（営業マンが上司にもその資料で説明できる様に）
　・ 要求された資料は全て提出する
　・ ウソをつかない
　・ 経営についての質問には明確に答える
　・ 更新前などの節目には他の金融機関を回り、情報収集と情報発信を怠らない
　・ 必ず、スーツを着て行く（笑）

融資交渉とは関係ありませんが、今回、５年固定を選択しました。
いろいろとシュミレーションした結果、多少コストを負担すれば金利上昇リスクをヘッジできることが判明したからです。
それと、毎日１０年もの国債の利回りに一喜一憂したり、日銀の政策決定会合の議事録をチェックするのも疲れました・・・。

折角、借換えのシミュレータ-を作成しましたのでよかったら使って下さい。
ちょっと使い難いかも知れませんが、ご容赦を。

今回はここまでです。
では、また次回に。