こんにちは、竹之内です。
今回は工務店選びとコストダウンについてお話させてください。

前回、大阪にいる後輩が設計を引き受けてくれることになり、
彼の基本プランの第一印象までお話しました。

視覚的には「外から守られている」又は「閉じ込められている」という印象の建物です
これは完成してからもほとんどの方が同じ印象でした。
表現としては要塞・牢獄が多く、その評価も良いという方とそうでない方、両極端でした。
当時はそこまで考えられませんでしたが、今から考えるとこれが正解だったと思います。
なぜなら、他の建物と同じ土俵で比較できるレベルなら、
集客に相当苦労しているはずだからです。
入居される方に気に入って頂ければ、それが全てだと思います。
（もちろん、私も大変気に入っておりますが…。）

一方、収益計画としては「おもしろい！」という印象です。
うまくゆけば通常のパフォーマンスを大きく上回るだろうし、
逆に大きなリスクも内在しているプランだと思いました。

プロジェクトマネージャーの腕の見せ所です。再び、やる気がメラメラ～っと、
燃え上がっていました。（星飛馬状態！）

そして、このプランのパフォーマンスを決するのは一点。
「建築コスト」だと思いました。

案の定、最初の見積もりは１億２０００万円。１坪、約７３万円。
想定していたのが、重量鉄骨３階建てのケースで坪あたり４０～５５万円の範囲。
高くても坪６０万円でしたのでちょっとあせりました。予想の範囲を遥かに超えていました。
（今から思えば、大変凝った設計でしたから、これでも安くして頂いたのかも知れません。）

この頃には、たくさんの見積をチェックしていましたので、
賃料の査定や建設単価などについて多少の相場観が養われてきた…という、
つもりでした。この間違った認識で、たどり着いた目標設定は

１Ｋタイプの場合、一部屋辺りの建築費 ５００～５５０万円が目安だと思いましたので、
今回のケースで引き直すと
１５戸×５００万円（～５５０万円）＝７５００万円（～８２５０万円）
建築費の目標を７５００万円。最低でも８２５０万円。
建築単価なら坪４５万円目標。最低でも５０万円。
…と設定。

今だから告白しますが、この目標 坪４５万円はいくらなんでも無理があります。
地盤改良、太い鉄骨、特殊な外装材、ルーバーなどの特殊工作物、設計士のコダワリ…。
今までの見積は利回りを追求したチープな建物で、その基準をベースに
この特殊な建物の建築費を計算したら目標に到達できるはずがありません。
素人だからこそできる無謀な目標設定。失敗の一言に尽きると思います。（反省）
実際、火災保険査定では、建設費８３００万円に対し、評価額１億２０００万円でした…。
その営業マン曰く。「そうとう値切りましたね…。」

このような私に付き合って頂いた、設計の田中くん、工務店及びそのスタッフの方々。
この場を借りて、お詫びとお礼を申し上げます。
お世話をお掛けしました。そして、お付き合い頂きありがとうございました。

参考までに、計算に用いた数字は次の通りです。
鉄骨造陸屋根３階建て
１Ｋ×１２戸、１ＤＫ×３戸
専有面積　１Ｋ：８坪弱　　１ＤＫ：１０坪弱
延床面積　１６５坪
一部屋辺り延床面積　１１坪（＝１６５坪／１５戸）

ここに、無謀ともいえる金額での建築費目標を立て、建築業者捜しが始まったわけです。
どうなることやら・・・

では、また。