こんにちは、竹之内です。
前回話しましたとおり、本格的にアパート経営をスタートする決断をしました。
今思えば、すごく安易な気持ちでしたが・・・

決心後まず最初に、ま～たく何の知識も持ち合わせていなかった私が、向かった先は本屋さんでした。とにかく、情報収集だ！ということでいざ本屋さんへ。
しばし立ち読みをしましたが、読んでもさっぱり？
わかるレベルをということで辿りついたのが、「マンガで…」という本でした。
題名の通り、マンガで家を建てるまでを説明した本…というより、本当にマンガでした。

ふむふむ、基礎には「布基礎」と「べた基礎」があるんだな！…という超初心者レベルで一冊目を読破。引き続き、なるべく絵の多い本を選んで二冊目を読破。
もう、すっかり建築についてわかった気分になってしまい、住宅展示場へ見積をもらいに。

私 ：「すみません、アパートを建てたいんですけど、カタログと見積もりを頂けます？」
半ズボンの私を見た営業マン：「…。」

と、こんな具合でしたが、本人は着々と前進しているつもり…。
ところがその直後、難問に遭遇。

営業マン ：「アパートタイプですと軽量鉄骨造の○○という商品が…。
マンションのタイプですと重量鉄骨の○○、こちらは自由設計が可能な…。」
私 ：「…？」（うなずくだけ）
営業マン ：「ご希望の間取りはワンケーでしょうか。それともファミリータイプをご希望ですか。」
私 ：「…？」（ワンケーってなに？）
（この時私は、“１Ｋ”が１部屋＋台所を意味することを知りませんでした。恥ずかしい話なんですが…。）

こんな感じで、最初の問題が発生。
最初の問題：どんな建物を建てたら良いかわからない！
つまり、どんな見積が欲しいのか伝えられない…。

意気込んで、住宅展示場へ乗り込んでみたが、見積を要求するに至らず、撃沈。
結局その日は、パンフレットや資料、何枚かの名刺を頂いて家へ帰りました。

ちょっと悔しさをにじませながら帰宅。
家で資料を見ながら、だんだと…エンジニア魂がメラメラと燃え盛りました。
会社でトラブル対応やコストダウンばかりやっていたせいか、壁にぶちあたると俄然やる気が出てしまうのです！

まずは、情報を整理して、戦略を立てなければと思いました。

儲かる建物を安く手に入れるためには
　①要求される機能を明確にし、なるべく限定する（余計な機能を外す）
　②必要機能をなるべくたくさんの選択肢から選ぶ
　③交渉に有利な状況を作り上げ、交渉を有利に進める
とエンジニアの仕事手順を確認しつつ、当面の課題を設定。

解決すべき最初の課題は
課題①：儲かるための建物にはどのような機能が必要か？

しめしめ、いつもの仕事と同じじゃんと思ったのもここまで。

余りにも基礎的な知識が欠如していて、「要求機能の明確化」にたどり着けません。

本、先日頂いた資料、インターネット、友人、知人。思いつく情報源には一通りアクセスしました。ご飯を食べながら、散歩、トイレ、風呂、寝る前…。日々の生活の合間はいつでもこのことを考えていました。
（この時、アドバイスをもらえる人が極端に少ないことを自覚。後に不動産経営の勉強会に参加するきっかけになりました。）

この課題を解かなければ明日は来ないぞという気持ちで幾日か過ごしましたある日。
風呂場ではっと思いました。

「欲しいのは建物じゃない。収益だ！」

つまり、建物の見積を要求するのではなく、収益を最大化する事業計画に付随してその建物の見積と要求すれば、話は簡単です。
そうすれば、建物の機能・仕様は各社が最適なもので見積もってくれるはずだからです。

見積依頼の手順をまとめると
　① この土地の有効活用として、利益を最大化したい
　② そのために必要な建物とその見積もりを頂きたい
という、シンプルな形になります。

早速、次の土日からこのスタイルで見積もりを依頼しまくりました。

私 ：「この土地を活用して収益を最大化したいと考えております。つきましては、収益計画とその実現の為の建物及びその見積もりを頂きたい。」
営業マン ：「アパートタイプですと軽量鉄骨造の○○という商品が…。マンションのタイプですと重量鉄骨の○○、こちらは自由設計が可能な…。どのようなタイプでお見積もりお見積もり致しましょうか？」
私 ：「マンション・アパートの別、構造、商品などは一切問いません。利益を最大化するために、貴社商品を最適な形でご提案いただけますか？」

という感じです。
ちなみに、この時も半ズボンでした。（笑）

こんな感じで視線を変え、建築業界の知識がなかった私は聖域無しで見積もりをお願いしました。

どんな提案が出てきたのか？？
そのあたりは次回で話ししたいと思います。
では、また！！