こんにちは、「博満」です。
今回は、私の将来の賃貸物件を想定した新築マンションの購入についてお話します。

第二話でお話したとおり、賃貸とほぼ同額の支払いで、レベルアップした自宅用
マンションの部屋に住むことができ、その後賃貸に回したことで月3万円の収入を
得ています。

ここで重要なことは、“賃貸に回した時にいくらで貸すことができるのか”です。
そして、その賃貸料を“どんな基準で判断するべきか”です。

①購入物件の場所
まず私が重視するのは購入する物件の場所（土地）です。
私の場合は、ネットや新聞・雑誌で調査しました。新聞では毎年東京周辺の
地価の上昇・下落を掲載しています。銀座○丁目がいつも一番高いとテレビにも
取り上げられるものですが、私はかならずチェックしています。

雑誌では週刊○○などでよく“これから地価が上昇する街”などの特集をやって
ますので、これもかかさずチェックしています。
ネットでも同様のキーワード検索で、結構情報があり、参考にしています。

私はある時の週刊○○の特集で、上昇ランキング10位台の場所を選択しました
ので、自信を持って物件を購入できました。

これで地価が上昇している地域がわかりますが、ここで重要なことは、なぜ
その地域の地価が上昇しているのか？です。当然理由があり、その理由が今後
数十年間先を見越しても通用しそうであれば、候補にします。

私の場合は、購入時点では地下鉄が１路線ありましたが、最近開通した都営大江戸線
が乗り継ぐことが決まっており、地下鉄２路線の使用可能な駅が最寄り駅になります
ので、将来的に有望な地域だと判断しました。

ちなみに都営大江戸線の開通前に購入しましたので、開通後よりは安く買えたので
は、と思っています。
今後も、2012年度に池袋～渋谷間に地下鉄13号線が開通するらしいですね。
ご参考までに。

②購入物件の街
次に私が重視するのは購入する物件の街選びです。
私の場合は、不動産情報というわけではなく、TokyoWalkerやネットなどで
特集している“住みたい街”ランキングを参考にしました。

ただ正直に言いますと、1～10位までは、土地が高い街で占められているケースが
多いので、私は、11位以下の街に注目しました。
結果的に20位台位の街を選択しました。

当然、“住みたい街”の物件であれば、入居率は有望です。

③女性が住みたい物件の選択
次に私が重視するのは購入する物件が、女性が住みたい物件かどうか？
単純に入居者の半分が女性だからだけではありません。入居者が物件を見て、
入居したいと判断する審査については、女性のほうが厳しく、女性が認める物件で
あれば、自信を持てると考えています。

私の場合は、購入時に“女性のためのマンション研究会”なるホームページ
（http://www.kaiteki.gr.jp/）を参考にしました。
実際に私はホームページ上に紹介されていた物件を選択しましたが、
この研究会にネット登録後に、購入した際には、
優先登録・申込、会員割引、オプション・商品券などの進呈と、
お得なことがありました。

この研究会は実は会員登録は女性限定のため、母親に登録をしてもらい、母親の紹介
という形で申し込みましたが、問題ありませんでした。

ネットでさすがに直接購入はしないと思いますが、ネット経由で購入することは
メリットがありますので、できるだけ利用されることをお勧めします。

このように、将来賃貸物件になることを想定したマンションの購入でしたので、

　　①将来的に物件の地価が下がらないこと
　　②物件のある街が魅力的なこと
　　③女性に選ばれる物件であること

この３点を私は重視しました。

この３点は、オレ流で考えたポイントですが、購入当時時点でも誰でも入手可能な
情報でしたので、今の皆様であれば、かなりの情報が入手可能だと思います。

その他に重視した点として、

・駅徒歩５分以内
　　→　結果、駅徒歩１分の物件
・50戸数以上のマンションで、管理員がいる
　　→　結果、60戸数のマンションで管理員が午前中常駐
・30㎡以上の部屋
　　→　結果、30㎡の１Ｋ
・セキュリティ完備
　　→　結果、オートロック、ピッキング対策有り
・地震対策
　　→　結果、震度７レベルの地震対応

なども重要と思いますが、さすがに全てを満たした物件は少ないと思いますし、
特に中古物件の場合は、上記点を全て満たすことは難しいのではと思います。

私は運良くインターネットで、上記条件を満たした新築物件を見つけ、購入する
ことができましたが、これは女性に選ばれる物件を重視したおかげだと思っていま
す。
もちろん新築で条件を満たす以上は、購入金額が高くなると思いますが、
10年後、20年後も自信を持って賃貸に出せる物件を購入したと満足しています。

上記の基準で判断した結果、選択した物件について、いくらで賃貸で貸すことが
できるのか、について確認することが必要です。

これは正直、地元の不動産屋に行き、物件のパンフレットを見せて、聞くしかない
と思います。不動産屋にとっても自社でその物件を扱えれば、今後の入居者の紹介を
含め、長期間の手数料収入が期待されますので、かなり親切に対応してもらえます。

私は地元の不動産屋２件で、賃貸額を確認しました。ちなみに結果は同じ賃料を
提示してきました。
この賃料とマンション購入費用から利回りを考えて、購入を決定しました。

今回は、マンション購入に関するオレ流の手法について書きましたが、
皆様に参考になればと思います。

次回は物件検索の期間、物件購入の手続き作業・期間について、お話しします。
どうぞ、よろしくおねがいします。