こんにちは、鬼（？）師範の猪俣です。

春の入居シーズンがおわり、入社研修後にＧＷ前後の新入社員の異動も
おわり、それでも空室を抱える大家さんはここ数日の天気のように優れない
気持ちと思います。

次のハイシーズンは遠く９月。それまでにやっておくことは山ほどありますよ。

物件を選定する上で入居者がどんな判断で賃貸物件を
借りるかということを知っておく必要があります。

平均すると以前は3件業者を回って15件情報を取得して6件現地を見て
決めたというところでしょうか。

ただ、今はネットで情報収集が先にきますので実際はこの3倍以上の
物件の中で選んでもらう必要があります。

入居者が物件を探す優先順位として「4つのＰ」というのがあります。

１、プレイス（Place）＝立地
まず立地ありきです。ファミリータイプであれば、環境や学校・買物なども重要なファクターですが、単身者向けであれば駅や大学、工業団地、繁華街などが近いということが最重要ポイントでしょう。ちなみに駅からの距離が2倍になると単純に2倍の差かというと実際は二乗倍（Πｒ2）の差が出ます。しかも駅の近くになるほど公共施設・商業施設・などが占める部分が多くなりますので希少性は高くなります。
すでに持っている土地や物件の立地があまり賃貸需要が無いエリアであれば売却してより立地の良い場所に投資という選択肢が妥当でしょう。

２、プロダクト（Product)＝物件自体の価値
物件を見て最初の30秒で借りるかどうか判断するといいます。
部屋の中に入ったら虫の死骸だらけ、建物のまわりはごみだらけで
雑草がボウボウ。集合ポストにはチラシがあふれ・・・。
なんていうのでは決まるものも決まりませんよね。
現況がこんな感じで空室が目立つという物件であれば適切な追加投資でよみがえりますから「買い」ですね。
逆に空室が目立つオーナーの方はこのあたりを反省してみる必要があるでしょう。月に数回の定期的な清掃は通常の賃貸管理費用とは別になっている場合が殆どですからちゃんと予算を取ってきれいな状態を保つようにしてください。

３、プライス（Price)＝適切な賃料
ここにきてやっと賃料が問題になってきます。逆に言えば立地が良くて適切な追加投資がなされていて維持管理がきちんとされていれば家賃は（適正価格であれば）下げなくても成約するということでもあります。
賃貸需要の無い場所でボロボロの物件であれば安くても入居者をつけるのは難しいですよね。買おうとしている物件、あるいは自分が持っている物件の家賃が物件の状況に対してどういう状態なのかを知る必要があります。

４、プレゼンテーション（Presentation)＝営業力
最後に仲介業者・管理会社の営業力です。
「お宅に頼んだ物件、まだ決まらないんだけどぉ」と担当者をいじめる気持ちはわかりますが前記の3つの条件がある程度整っていないとどんなに力のある営業マンでも決めることは難しいでしょう。
賃貸の営業マンは若い人が殆どですから、いじめればいじめるほどホントはどうしたら決まるのかということを提案しづらくなっていくのが人情です。逆効果ですから別の会社をあたるなり、冷静にどうやったら決まるのかということを相談したりすると良いでしょう。

これから購入する物件を選定する上でも、運用中の物件においても共通の本質的な部分ですから、
しっかり理解していつも思い出してくださいね。