こんにちは、ひよっこ大家・幸田伸行です。

購入したマンション区分所有の建物の減価償却費を計算しようと思い税理士さんに相談しました。

対法人からの購入、個人からの購入によって、計算方法は異なります。

法人の場合を見ると、買う側にとっては、減価償却費を多く取りたいので、建物の比率が多いに越したことがありません。一方、売り側にとっては、消費税を多く払いたくないですから、消費税の対象となる建物価格比率を抑えたいという意図が働きます。ただ脱税行為もしたくないでしょうから、売り主が、専門家に委任して妥当なバランスで建物と土地価格を決めます。これについては、ケチをつけても覆る可能性は低いようです。

ただ、個人が売り主である場合は、消費税の支払いが発生しないので、事前に比率を決めるような事はしません。その場合は、固定資産評価証明額を基準とすることが多いです。

物件に寄りますが、その場合土地比率が高いことも多いようです。

今回購入した都内・文京区の物件についての評価証明額は土地：建物比率は６０：４０でした。

昨年、法人から購入した隣の墨田区物件は逆に土地：建物比率は３０：７０でした。
つまり、同じ１０００万円の物件を購入しても７００万円も減価償却費として経費計上とれる物件と、３００万円しか経費計上としか落とせない物件が存在するわけです。

この差は大きい！

４０％しかとれないのか～。と悩んでいたところ、不動産業者の証明書でもなるというアドバイスを税理士さんから聞きました。

早速、購入業者さんに相談してみたところ、「文京区の物件でも５５％が建物価格だった事例もありますから、建物：土地比率＝５５：４５の証明書を発行しますよ。」との回答が。

この文京区のマンション価格からいって、新たな１８０万円の経費を作ることができました。
減価償却費は実際使われていない損金ですから、まるまる戻ってきます。

この差はキャッシュフローに大きなインパクトを与えます。

私は、無知で購入時は何も考えず購入しましたが、物件を購入の際には、減価償却費が、その物件でいくら取れるかを把握しておくと同時に、多く取れるよう交渉を同時に進めることを学びました。