こんにちは、あんにん夫婦です。

融資と頭金の目処がついて、アパート投資も現実味を増してきました。
ところで、不動産投資をするにあたり、収支計画はとても大切ですよね。今回は、私達の収支計画の検討についてお話して行きたいと思います。

さて私達は融資の申込みと並行して、収支計画や利回りについて、細かく検討することにしました。

不動産業者から、物件を選ぶ際に収支計画表をもらっていたので、これを参考に、自分たちでも簡単なエクセルの表を作って計算していきます。

業者から出してもらった収支計画表は、
「表面利回りが約９％。１月あたりの家賃収入は約４０万円。」
と、きれいにまとまっていますが・・・

まず経費について、

　・各種税金は入っている？
　・共用部分の電気代や、管理費は？
　・修繕のための積立はどれくらい見る必要があるの？
　・管理費は入居者がいてもいなくてもかかるの？
　・この管理費で、どこまで仕事をやってもらえるの？

また収入については、

　・家賃設定は適正か？設定家賃でずっと行けるとは限りません。
　・空室率もある程度見ておかなければ。

その他、ローンは何年で組むか、金利は何％の上昇まで耐えられるか。
・・・などなど、計算条件は何パターンを変えてみます。

私達は、これから２棟目、３棟目と物件を増やしていきたいと思っているので、安定した賃貸経営と早期の頭金回収の両方を満たさなければなりません。

しかし、当たり前ですが、最悪のケースを想定して計算するにつれて、手取りがどんどん減って行きますね～。はあ～。

「ローンの返済をすると、毎月の家賃収入が実質半分以下になるね。」
「ねー、これ１０年間入居率１００％で計算されているんだけど」
「そんなの無理だよ。とりあえず５年目までは９５％で見て、あと少しずつ下げて行こうか。」
「この金利でキャッシュフローをプラスにするためには、稼働率をどれくらいに維持しなければならないのかなあ。」
「金利は、固定と変動どっちがいいのかなあ」
「金利が１％変わると、キャッシュフローはどれくらい変わるの？」
「収入から経費を引いて・・・でもこれから更に所得税と住民税がひかれるんだよね。うわ、利回りが低くなるね。」
「税金ひかれると一気に減る～。ショック。」
「退去者が出たときの部屋のクロス張替えの費用も、少しづつ積み立てておかなきゃ。」

このころの２人の会話は、エクセルとにらみ合い、こんな話ばかりをしていました。

収支計画表を確認するに連れて、だんだんアパート経営の現実味が増してきます。

結局、物件の立地が気に入っていた事がポイントとなり、加えて収支計画上もほぼ大丈夫だろうと判断して、購入を決めました！２人にとっては今までの人生で最も高い買い物です。しかも借金もするわけですから、かなりドキドキの最終結果でした。

ちなみに、融資条件ですが、低金利を最大限利用することにして、20年全期間固定金利にしました。金利は3.1％となりました。
さて、条件が大体整ったところで、今度は契約書の読み込みに入ります。
次回は、契約書のチェックについてお話します。お楽しみに。