http://www.sftd.jp/kouda/ ja Copyright 2010 Fri, 27 Aug 2010 13:06:26 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.2-ja-2 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss ------------------------------------------------------- ■既に３０名の方がお申し込みされています。 　 　初の大阪開催が決定！ 　「第九回 猪俣道場 in 大阪」 　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ------------------------------------------------------- ６月に１０部屋の大型退去。 ７月に２室の区分を売却して・・・、 残りの部屋を満室にと・・・８月は暑い中頑張っておりますが・・・ 横浜綱島の１室だけが決まりません。 条件が良くない部屋なので・・・苦労するとは思っていたのですが・・・ 営業力だけでは決まらないと・・・プチリノベでバリューアップを図ることにしました。 投資家としては大変お世話になっている有名大家さんであるジェービルさんにも同行してもらいアドバイスをもらうことに。 結論から言うと、収納スペースが足りないというのが弱点なので・・・。 比較的余分なスペースのある廊下側の上のうひ棚づくりをすることにしました。 あとは、照明・鏡なども設置などアドバイスをいただきました。 材料は近所のホームセンターで揃えるとして・・・、 大工さんはどうしようかと？ いつも掃除を頼んでいるシルバーセンターを活用しようと確認。 大工さんの会員さんはいないかと？ 一日で１．２万円の工賃だといいます。 安いとは思うのですが、一日もか書かからないと思うので、４時間程度で６０００円でお願いできないか？と相談。 現場を見て確認します！とのことでした。 ９月の前半にはバリューアップしておきたいと思います。 あせらないと。 ]]> http://www.sftd.jp/kouda/2010/08/post_254.html http://www.sftd.jp/kouda/2010/08/post_254.html 大家としての話 Fri, 27 Aug 2010 13:06:26 +0900 いや～要無形民俗文化財に選ばれているだけのことはあります！ 私が行った7日の最終日は昼間のねぶたの運航をみて、夜に海上運行と花火大会が催されます。 これが、神秘的。 海上で陽が暮れる頃に花火大会が始まり、ねぶたが会場を運航するのです。 友人がいう通り、私が行った夏祭りではダントツの感動でした。 画像の確認 不動産投資市場についていうと・・・、 駅前のメインストリートだというのにシャッターがしまり【貸店舗】の看板だけでなく【売店舗】の看板すら目立ちます。 加えて、街中に入ってもアパートには【空き室あり、入居者募集中】の案内ばかり。 総務省統計局の青森県の空室率は「25.51％」です。国内でワースト5、東北でも最もシビアな数字です。 もうちょっと青森について調べてみました。 一人あたりの県民所得は、2007年版で243万円、37位。ちなみに、最下位は沖縄の205万円。 戸道府県別の転出超過数’2007年で青森は1万274人と、北海道の2万267人につぐ数字。 結果、戸道府県別人口減少率でみても、2006年版マイナス2.5%とワースト5。 なんかこれらの数字ばかりを見ていると・・・投資先でみると絶望的？ なのかな～と思いきや・・・ おもしろい状況も見えてきました。 一つは・・・、いわゆるメガバンクではみずほ銀行しか青森には進出していないそうです。 みずほは、ご存知の通り（？）不動産投資への融資は一般的にはさほど行っていません。 ということもあり、県外からの資本が入りにくく、圧倒的に投資家さんの数が少ないです。 殆ど投資のプレイヤーというと？？地主さんくらいしかおらず、空室対策と言っても値下げくらいしかまともに行っていないそうです。 なので！地主大家さんから安く不動産を買い上げ、それなりの営業力と管理能力をもって勝負する価値はあるのかもしれません。 現に【青森大家WIN-WIN勉強会】の方は30%程度だった稼働率のアパートを購入して90%程度とし相当のCFを得ているそうです。 とある方は、RC築20年の30室の物件を1000万円での購入を検討しているといいます。 1部屋30万円のRC物件、激安ですよね！ なんと。。。固定資産税、管理費などが家賃比率からみて高いとはいえ・・・満室表面利回り90%！ですよ～。 都内で不労所得的な家賃とはことなりますが、事業の一環ととらえ積極的なアプローチをしていけば数年で回収できる物件があるわけです。 どんなにやり手の方でも都内ではネットで10%とれる物件は少ないです、青森であれば本当の努力をした結果20％も夢ではないわけですね。 こうした魅力は他県ではない魅力です。 しかし、寒冷地なので管理は大変そうです。 とある方は、空き室の退去後に部屋を見に行ったらツララが床に落ちていた～ とかの経験もあるそうです。（苦笑 八戸で行われた勉強会は至って楽しく進ませてもらいました。 猪俣塾で学んだ資本の組み換え出口戦略の意義について、私のなりの経験からシンプルにポイントを語らせてもらいました。 加えて、組み合わせるという意味では他事業との組み合わせも有効ですよ～という話を付けくわえさせてもらいました。 「大家さんはなかなか儲からないから、他の事業もやりたい！」という方もいらしゃったので、少しは参考にしてもらえればと思います。 勉強会の後は近隣の市場が隣接したレストランに行きました。 市場で購入したものを炭で焼いて食べるスタイルです。 三陸のホタテの味は格別でした。 皆様とても気持ちよく都心から来た私家族を受け入れてもらって、 その優しさも青森の方の県民性なのかな～と思い帰途につきました。 こうやって同じく大家業されている他県との交流は本当に楽しいですね。 地域性を比較するだけでも面白いです。 次回は・・・ 大阪に行って猪俣道場へ参加します！ 「第九回 猪俣道場 in 大阪」http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php

]]> http://www.sftd.jp/kouda/2010/08/301000.html http://www.sftd.jp/kouda/2010/08/301000.html 不動産投資にまつわる話 Mon, 09 Aug 2010 09:51:46 +0900 【桜丘ワヰン酒場 】で開催している【こじんまりと飲む大家の会】でした。 お越しいただけた方は９名。 ６～７名で全員が十分に会話できるように・・・本来は、もうちょっとこじんまり飲みたいのですが、定員数以上の申し込みがありまして・・・。こうなりました。 アメブロでつながったり、その他ツイッターでつながった、新しい不動産の大家さんとの出会いも４人もありました。 皆さん、とても個性的でありながら、前向きに人生を生きている方ばかりで、本当に楽しく一緒に飲ませていただきました。私がトライアスロンに励んでいることもあり、自転車だったり、マラソンの話に盛り上がりました。 少しでもこのように・・・ 大家さん同士（大家さん候補含め）が新たなネットワーク作りに寄与できれば嬉しいのと、単純に投資家だったり、大家さんとしてつながるのではなく、昨日自転車話で盛り上がったように・・・、【桜丘ワヰン酒場 】来ていただけた方が・・・、美味しく手頃な価格でお酒を飲みながら、趣味であったり・ビジネスであったり、新たな発展的な価値共有を出来る仲間が出来て、コミュニケーションを楽しめるコミュニティー酒場を運営できればと日々思ってお店を経営しているつもりです。 もっと言いますと・・・ 模倣が当たり前の・・・飲食業界において、 真似されないものとしては、【人とのつながり】を演出するということしかないと思っています。 大手の飲食店ではできない【価値の高い場作り】の提供に励んでいきます。 さ～て、 次回の開催は【こじんまり】ではなく、暑気払い的に２５人程度の大きな会として開催します。 ８月３０日(月)１９：３０～ 厳選したアウトレットビール＋アウトレットワインの飲み放題！ ゲストとして有名サラリーマン投資家であるあかちゃん こと、赤井さんにもお越しいただく予定です。 ご参加興味ある方は、ツイッターでダイレクトメールくださいませ。ご友人と複数！、一人でも！気軽にご参加くださいませ。

]]> http://www.sftd.jp/kouda/2010/08/post_252.html http://www.sftd.jp/kouda/2010/08/post_252.html 大家としての話 Tue, 03 Aug 2010 17:34:23 +0900 「第九回 猪俣道場 in 大阪」http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php 北から西まで、こうやって旅できるのも大家ならではの楽しみですね。

]]> http://www.sftd.jp/kouda/2010/07/post_253.html http://www.sftd.jp/kouda/2010/07/post_253.html たわいもない話 Sun, 25 Jul 2010 16:53:07 +0900 ◆◆◆◆◆◆◆大　阪　で　初　開　催　◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 　　 　　　　　　「第九回 猪俣道場 in 大阪」【詳細は▼こちら】 　 　　　　　　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 今日の朝刊記事【台湾の不動産仲介大手、日本に上陸　中国向け販売本格化】というのが目に留まりました。 上海や台北などでは近年の不動産価格の高騰の結果、家賃収入から得られる投資利回りは年１～２％で、日本は６～７％ということで、高利回りを狙った中国の富裕層マネーが日本にも入ってくるわけですね。１５０億円の売買を見込んでいるといいます。 数年前に欧米の外国人投資家が来られた時を思い出しますね。 結果・・・１０億円以上の都内の収益不動産が１～２割ほど値上がりました。 このように富裕層向けに売れそうな物件を買いあさっておけば・・・ キャピタルゲインを狙えるかもしれませんね。（もちろん、私なんぞでは買いあさること出来ませんが。） 詳しい記事はこちら http://www.asahi.com/housing/news/TKY201007200504.html ]]> http://www.sftd.jp/kouda/2010/07/post_251.html http://www.sftd.jp/kouda/2010/07/post_251.html 不動産投資にまつわる話 Wed, 21 Jul 2010 09:28:34 +0900 ◆◆◆◆◆◆◆大　阪　で　初　開　催　◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 　　 　　　　　　「第九回 猪俣道場 in 大阪」【詳細は▼こちら】 　 　　　　　　http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 昨週に【こじんまりと飲む大家の会～２回目～】では、不動産投資仲間として、いつもお世話になっている"ジェービルさんが、東日本銀行の借り換えキャンペーンについての話をみんなに紹介してくれました。 加えて・・・融資側の話も色々と聞かせてくれ・・・ 皆さん【ふ～ん】と納得しており有意義な情報を提供してくれたジェービルさんに感謝！ さて。。。私も早速。 あのS銀行の4.5％金利を借り換えようと・・・、 早速、自宅に一番近い東京深川の東日本銀行にコンタクト。 営業の係長クラスの方が自宅に来てくれるといいます。 これも銀行側の手口。派手な生活をしていないか？などのチェックです。 部屋を小奇麗にして質素な部屋（笑）に、質素な服をきた妻（笑）に通してもらいました。 質素に冷たい麦茶を出させていただき・・・会談開始。 いきなり・・・借り換え用のチラシが出てきました。 借り換えのパッケージのチラシがあるなんて～。 固定金利3年1.3％、10年2.2％は然程でもありませんが、変動金利1.4％台はアパートローンとうたいきっています。 やっす～。これは凄い！と思いながら、 【昨年・・・１０％の自己資金で購入した物件のご融資を検討いただけませんか？】 と相談したところ、係長の方は【う～ん】と難しそうなリアクション。 【このローンは。担保枠計算が積算方法となっており・・・融資額が期待通りいかないかも？しれません。】と。 その場で係長さんは路線価や延べ床面積などを前提にしながら・・・計算すると・・・。私の残債額の70%程度。 【上司に相談してまたご連絡します。】という返事でしたが、明らかにNGっぽい感じでした。 他に共同担保が出せない限り難しいようです。 昨日お電話もらって正式にNGをいただきました。 残念ですがしょうがないですね。 並行して・・・、お世話になっている業者さんの紹介で最近アパートローンに力をいれているD信金さんにも同じ相談をしました。 本店の課長さんに対応いただいたき【なんとか話をまとめるべくストーリーを作ってみます。】と前向きな回答をいただきました。 さすがに、東日本銀行さんのように１％台とはいかないでしょうが・・・。変動３％前後の攻防となるようです。 こちらには期待しています。 必要な書類を送ったので、また来週以降で返事が来ると思います。 結果はまたブログで掲載したいと思います。

]]> http://www.sftd.jp/kouda/2010/07/post_250.html http://www.sftd.jp/kouda/2010/07/post_250.html 大家としての話 Sun, 18 Jul 2010 11:56:51 +0900 画像の確認 暑かった～。 けど・・・これで、私は・・・、 泳げて、チャリれて、走れる大家となりました！！ やった～～。自身に拍手～。 更なる目標は・・・ 泳げて、チャリれて、走れる｢満室｣大家です！！

]]> http://www.sftd.jp/kouda/2010/07/post_249.html http://www.sftd.jp/kouda/2010/07/post_249.html たわいもない話 Sun, 04 Jul 2010 20:45:21 +0900 大澤先生は、宇宙の原理原則理論をベースとした不動産投資出口戦略の重要性を説いておりました。 また印象的だったのは、アラサー世代の大家さんが増えたということ。 アメーバで知り合ったデパテンさんは女性のアラサー、その他数名の男性大家さんがアラサー。アーリーリタイアなんて言わないで・・・、ばんばん新しい画期的な投資コンセプトを創り上げて実行してほしいものですね。 私も負けずに張り切っていきます！ 次回は７月１２日を予定しています。 次回は間違いなく「こじんまり」と飲みます！ もし、興味ある方は http://twitter.com/Any_Goesツイッター経由でダイレクトメールをいただければと。 ]]> http://www.sftd.jp/kouda/2010/06/post_248.html http://www.sftd.jp/kouda/2010/06/post_248.html たわいもない話 Tue, 29 Jun 2010 08:01:23 +0900 http://twitter.com/Any_Goes]]> http://www.sftd.jp/kouda/2010/06/post_247.html http://www.sftd.jp/kouda/2010/06/post_247.html たわいもない話 Sun, 27 Jun 2010 10:02:39 +0900 ツイッター 超速★仕事術
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Amazonで詳しく見る by G-Tools しかし、日本でも1000万人いるtwitterの世界では凄いことが起きていますね。 知れば知るほど・・・驚きます。 6月には【こじんまりと飲む大家の会】というイベントをtwitterで応募しようと企画したのですが、先に内輪にメールしたら12人も集まってしまいました。 恒例につき7月もやる予定です。これはtwitterでも案内します！ また、7月には、ツイッター・アカウント所持者の大家さん飲み会なども検討しています。 この機会に是非フォローください。 というか！ＤＭください。ダイレクトにご案内しますので！

]]> http://www.sftd.jp/kouda/2010/06/post_246.html http://www.sftd.jp/kouda/2010/06/post_246.html 不動産投資にまつわる話 Sat, 26 Jun 2010 08:11:25 +0900 大家さん税理士が教える 不動産投資で効率的にお金を残す方法
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Amazonで詳しく見る by G-Tools ]]> http://www.sftd.jp/kouda/2010/06/post_245.html http://www.sftd.jp/kouda/2010/06/post_245.html おススメ本 Sat, 19 Jun 2010 12:03:56 +0900 前回のブログで書籍紹介もした武蔵コーポレーション株式会社の大谷社長のセミナーはなかなか生々しいお話でした。メモを共有させていただきます。 ★資金調達の心得 　・融資の目処がたってから物件を探せ 　・物件から融資を探していては非効率 この考えは昨今多くの営業マンもいうようになりましたね。 ★資金調達の鉄則 　・金融機関には紹介で行く 　・嘘・偽りの申告はNG 　・書類の準備は事前にしておけ このあたりも当然のところですね。 ★金融期間の最新事情 　・社会的情勢モラトリアム法によって金融機関は引き締め状態 　・銀行がリスケの営業活動をしている状態 　・リスケが容認されていて不動産の売却物件が少ない（売却しなくても金融機関が待ってくれる） 　・郵政改正法案の影響で小さな期間の融資に影響を与えるだろう ホ～、 そういう情勢だったとは。これは本末転倒な金融庁に振り回されているということですね。 ●各銀行融資状況　パッケージローン ・三井住友、関西アーバン、スルガ、オリックス信託、ライフ住宅ローンなどが取り扱っている。 ・特に、スルガとライフが積極的。 ・三井住友は３割自己資金が必要で実質難しい。 ・関西アーバンは富裕層向け１億円以上の資産が必要。 ・私もおつきあいがある・・スルガは自己資金１割で対応中。 4.5％で変動、１年後程度でに3％台前半に金利交渉可能。 ・ライフ住宅ローンは、自宅の共同担保で貸し付けているのが特徴。担保次第ではオーバーローンも可能なので、現金がなくても自宅担保力がある人向け。かつ、定性的な面（生活態度など）も重視。金利は3.9％どんな物件でも３０年という期間で借りれる。金利の引き下げはしません。共同担保がない場合は４０％程度の自己資金が必要。建築基準法に合致しない物件でも融資する。 このあたりの情報は先日の猪俣道場でも情報収集していましたが、 ほぼ同じ話でした。 ただ、新しいお話しとしては、 ・某銀行（東日本銀行と僕は想像？）は公に借り換えのパッケージローンをもっており、変動で１％台？も可能だそうです。 そうなんでだ～、サラリーマンじゃない私でも話にのってくれるのかな～？？ ここはチャレンジする価値あるか検討してみたいと思います。 以上です。 フォローワー募集中です。 http://twitter.com/Any_Goes]]> http://www.sftd.jp/kouda/2010/06/post_244.html http://www.sftd.jp/kouda/2010/06/post_244.html 不動産投資にまつわる話 Tue, 15 Jun 2010 14:01:05 +0900 空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

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