発起人・幸田の大衆脳

１階から入居者が決まる物件

Mon, 08 Feb 2010 21:53:40 +0900

私も参加しますよ！！

昨週土曜日・・・ミクトモのマーフィセンスの新築物件を見学に行ってまいりました。寒い中、ご対応ありがとうございました！！というのも。。。この物件！以前、私が真剣に購入をしようと悩んでいたとある物件だったからです。私の母の実家から徒歩５分と近く、愛着のある町で、本当に決断には苦しんだ物件でして。最終的に決断としては見送り・・・、それをマーフィセンスさんが購入されたわけです。私が初めて見たこの土地、一年前は更地だったのですが・・・今回は、とても素敵な建物がたっており、この時期ですでに満室まで２室とのことだったので「逃した獲物はデカカッタのかな～」と少し悔みました。しっかし、千葉とはいえ、都心に総武線で30分足らずで入れる駅から徒歩3分の場所に、設備も豪華な１部屋30平米の新築鉄骨アパート（とはいっても見た目はRCマンション）に７万円出せばすめるご時世なんですね～～。入居者に成りたくなりましたよ～。特に感動したのが・・・１階の作りこみ！上手でした！外から見えないように壁をつくり、庭付きにして、バイクなどがおける専用駐車場に使えるようにもしてあって。「おいおい、ハーレーもおけて７万円の部屋ってどうなのよ！」って感じです。聞くと、やっぱり１階から決まっちゃったです。まじで・・・、郊外のバイクと住める別宅として、私が、借りたくなっちゃいました。（バイクの免許をもっていませんが。）

賃貸運営を『本気で究めたい方』だけが参加できるセミナー

Sun, 07 Feb 2010 21:10:53 +0900

前回・・・ブログでふれた賃貸経営の６つのキーポイント。セミナーの内容が決まって告知されましたね！ http://www.sftd.jp/2010/ 即効性のあるテクニックという意味では・・・、私は、 賃貸経営戦国時代に実践するリーシングの必殺技 をおススメします。この話は・・・、私が大家検定２級の講義で大澤明仁先生からチラっと聞いたのですが、「おいおい、、、そんな話一度も本とか、セミナーで聞いたことないぞ～」と凄い驚いたのでライフシークの稲葉社長に紹介したことが、きっかけで本セミナーで話すことになりました。大澤先生は、「僕はメジャー路線走りません。本も出さないと思います。　ブルーオーシャン戦略で人と違うことしかいいませんし、教えてません。」と言い切る、かなり独特なムードをもちつつもプロフェッショナルな意識の高い方です。ご興味ある方はどうぞセミナーにご参加ください。 http://www.sftd.jp/2010/

賃貸経営の８つキー・テーマをご存知ですか？！

Tue, 02 Feb 2010 00:23:18 +0900

つい先日・・・、ライフシークの稲葉社長と話していたら・・・、不動産投資も「どう所有するか」から「どう経営するか」にテーマが移ってきているよね～という話になりました。稲葉社長が言うに・・・賃貸経営は８つテーマに包括されると。それは「6P+F.T.」だそうです。「それ？どっかで聞いたことあるよ～」と私が突っ込んだら。「猪俣先生のおっしゃっていた考えをブラッシュアップしたんです！セミ・オリジナルです！」とのこと。その「6P+F.T.」とは、 ●Product ●Price ●Place ●Promotion ●Portfolio ●People ●Finance ●Taxだそうです。お～、「なかなか素晴らしいフレームワーク！じゃない～～！！」 3月には、このフレームワークをライフシークで検討しているそうです！楽しみ！！ですね。

収益物件を今年買うなら「区分所有」です！？

Sun, 24 Jan 2010 20:07:20 +0900

昨日２３日は、｢”新春”CF net'sフェア2010｣　に参加してきました。猪俣先生のブログにもありましたが、先鋭コンサルタント達の「パネルディスカッション」が一番楽しかったですし、勉強になりました。猪俣先生の投げかける「自分が投資家ならどういう投資を今年はするか？」という質問に対して、コンサルタントさんたちはほぼ共通して・・・・「都内山手線駅近くのワンルーム区分を狙う！現金でもオオアリ！」とおっしゃっていました。都内の一棟物は物件が不足気味で利回りもあがっているそうです。融資がつかないこの時代だからこそ、その話もあるのかもしれませんが・・・、そのくらいS級立地の区分の利回りが安定的に良いということなのでしょう。親の不動産含め・・・文京区、千代田区の区分３つほどを売ろうとしている私は・・・これを普通に売っていたら・・・もしかしたらアホなのかもしれません。ちょっと組み換え戦略を再考せねばなりませんね。とても、勉強になりました。

不動産を上手に売る方法！！　～実践中～

Mon, 18 Jan 2010 22:50:30 +0900

昨今の幸田は、自由人であり・・・職探し中もチョコチョコっとしており・・・、その間に・・・、飲食経営への話が多くて（兼業での飲食経営ブログはコチラ）・・・大家業はどうなっているんだ！と思われている方もいるのではないでしょうか？実は自身の方は満室経営が問題なく続いているのですが・・・、昨年から両親の不動産資産の組み替えに追われていまして。昨年に自宅跡地を店舗系にテナントにして長期契約に至ったので、（詳しくはコチラ）今年は古い不動産の整理を進めるようにアドバイスしております。しっかし、バブルの前、バブル後、など・・・、何ともノリで買った物件が多くて・・・住居系のワンルーム区分を３室、オフィス系区分を１室。色々と試行錯誤しております。猪俣先生から不動産の組み替えについて相当教えを頂きましたが・・・実際にするのは初めてなので。ＣＦネッツの営業担当の方に色々アドバイスを頂きながら進めています。・この物件は住居用として販売したほうが高く売れる。・この物件は入居者をつけて投資用としたほうが高く売れる。・この物件はリフォーム＆入居募集をせずに新しいオーナーに選択してもらい売る。・あの物件とこの物件をセット売る？？なんて具合に。税金も考えて・・・、売却損益にも注意をはかりつつ。物件を売る体験は初めてなので・・・、色々勉強になっています。暇なようで忙しい毎日です。そういえば。。。ＣＦネッツさんが新春セミナーを今週に参加費無料でやりますね！久々に倉橋社長のガハハトークを聞いてきます！

勝間和代さん、本田直之さん、神田昌典さんに会ってきました！

Wed, 13 Jan 2010 01:40:49 +0900

一昨日は、あの神田昌典さん（もし、知らない方は無視してください。）が企画したセミナーに参加してきました。 https://www.kandamasanori.com/cf2/form.php?fid=94 勝間和代さん、本田直之さん、石田淳さん、などベストセラー作家も集まり刺激的なセミナーでした。勝間さんは紅白歌合戦の審査員として出るほど昨年はブレークしましたが、それだけのオーラがありましたし、おっしゃっていることに大変キレがありました。一番質の高い話をされていたと思います。本田直之さんの書籍からは、過去多くの学びをいただきましたし、ある意味もっとも憧れる生き方をされているので、彼の講演を個人的には一番楽しみにしていました。実際、沢山の気づきも頂きましたし、モチベーションもかなり上がりました。このお二人の書籍は基本全て読まれておいて損はないと思います。二足のワラジを履いている兼業大家さんにとって効率化という観点でとてもためになりますし、かつ、単に効率ということだけでなく視座も大変高い方々ですので、生き様としても参考になります。あと、印象的だったのはtwitterへの取り組みについて。個人的には第二のセカンドライフ？みたいになるのかな？と勝手に思っていましたが、どうやら違いますね。これは。私もソロソロ本格的に色々チャレンジしてみようかと思っています。勤め人を辞め・・・、昨年１０月から色々なセミナーに参加しました（総投資コスト50万円なり～～）が、集大成的にこのセミナーで自身の今年の方針が確定できて大変ヨカッタですし、次なるアクションも明確になり、大変満足して帰ってきました。

真なる実業家を目指して・・・

Tue, 12 Jan 2010 21:31:16 +0900

先日・・・、門前仲町周辺の七福神巡りをしてきました。ただの・・・七福神巡りだけでは脳はないので、好きなジョギングと子供とのコミュニケーションを兼ねて３時間ほど巡ってきました。カツマー（勝間さん）・本田直之さんじゃないですが。。。このようにハイブリットな時間（時間にリバレッジを効かせ）を過ごして大きな成果を今年は得ていきたいです！七福神の中でも商売繁盛を祈願してきました。というのも、今年は飲食店オーナーになるべくチャレンジ決意をしていますので。また、不動産オーナーまでの歩みをこうしてブログに残しているように、飲食についてもチャレンジの道のりをブログなどで情報を出していこうと思っています。 ドリームチームを組め！オーナーとして取り組む『副業的飲食経営の道』 http://ameblo.jp/inshokukeiei-101/ というのも・・・、ここ５年くらいのなかで、サラリーマンの方で不動産を所有し、賃貸経営者になられた方は多くいらっしゃることでしょう。しかし・・・、このまま不動産だけで自身の目標とされている資産規模を持てるのかな？という風にお考えの方も結構いらっさはるではないでしょうか？多くの借金をしたので、当然ながら金利動向に心配して、市場は徐々に飽和状態となり家賃の下落、空室率のアップ、という課題が多く見られています。また、不動産の良いところでもありますが、不動産投資の特徴としては、長期的な投資スタンスが必要となります。そういう意味では、長期的な投資との組み合わせとして、短期的な回収の可能な事業だったり、株のようなキャピタルゲインを狙える投資と組み合わせていこうと考えるのはオーソドックスな流れかと思います。あの投資家けーちゃんさん　のように・・・、インターネットのアフィリエイトなどで稼ぐのもリスクがなくで賢いやり方ですね。一方、飲食経営は失敗リスクは高いですが、（総務省における飲食経営者へのアンケート ●投資回収ができない、もしくは、できなかった　１５％　●投資回収が遅れている、遅れた４５％　●廃業率年率１０％という厳しい数字が物語っています。）不動産投資に比べて借り入れもしやすく、借り入れの額も小さいです。そして、うまくやれば１～３年ほどの回収も実現可能です。カンの良い方かたであればここまで言わなくても分かると思いますが・・・、大家さんは・・・、不動産の賃貸経営以外のビジネスをポートフリオを組むことを考えるフェーズに来ていると思います。私は、不動産投資は７年前からスタートしましたが、フランチャイズでのスクールビジネスを４年前ほどから始め、既に初期の投資を回収し年額で250万円ほどですが事業運営しているパートナーから得ております。大変ありがたい収入です。このようなビジネスをあといくつか所有し・・・、最終的には不動産収入と同じくらいになれば・・・世の方にも『実業家』と呼んで頂けるものかと思っており、今年はそれの達成に向けて努力していくつもりです。

不動産収入に感謝！！　２０１０年1月3日

Sun, 03 Jan 2010 10:43:02 +0900

2010年を迎えました。今年の正月は妻の両親の誘いを受け熱海の温泉旅館でのんびりしています。昨年の正月には予想もしていませんでしたが。。。 6年近くお世話になった会社を昨年の11月で辞めました。私が担当していた事業の戦略方針がトップマネジメントと上手く折り合わず、その後思うようにマネジメントをさせていただけなかったことが辞めたキッカケとなりました。その後・・・やりとりがあり・・・辞める決心をし、次の自身のキャリアをどう構築し直すにあたり大変悩みました。 2010年には40歳を迎えて年に見合ったビジネスパーソンでありたいという欲望だったり、人に使われ仕事をすることへの嫌気だったり、妻と二人の子供達が路頭に迷わせてはいけないという義務感だったり、色々な思いが錯綜する年の瀬でした。結果としては、期待と反して・・・昨年中には自身の人生の新たな方針については結論が出ませんでした。とあるベンチャーで自身も資本を入れさせてもらい経営者と同じ視点で仕事をするお話があり一時はその方向で決意したのですが、同じタイミングで多額の資本を入れようとされた投資家さんと折り合いがつかず話は流れました。まさに『金がモノを言う』という経験をしました。その後、数社ほど面談した会社もあったのですが・・・、『時間を切り売りして働く』という感が否めない仕事が多く、更なるプロセスに進める意志は持てませんでした。（こういうのをワガママともいいます。）一方、、、大変信頼している前職の同僚が活躍するネット系企業で、事業のマネジメント経験者を広く公募しているというお話を聞き、エントリーさせてもらい、その後６度ほどの面談を受け、７度目の最終面談が来週に予定しております。こちらの会社であれば、自身の能力を高めるチャレンジを頂けそうで？オファーをいただければ働かせていただくつもりで面談を受けさせてもらっています。しかし。。。この結果は『100％納得できる選択』かと問われれば・・・、そうでないことは自身が一番分かっています。私は、『仕事』というものが『人生』の大部分であると考えているタイプの男です。こういう価値観はやや古い？と思われるかたもいらっしゃることかと思います。そうかもしれません。しかし、『会社』＝『人生』ではなく、『仕事』＝『人生』と考えていることは昭和のサラリーマンタイプとは異なるところかもしれないと思っています。『仕事』＝『人生』と考える私にとって、仕事における判断・取捨選択といったイニシアチブを取れないということでストレスになることもが多々ありました。このストレスからの脱却を目指すことが目標となると『サラリーマン』を辞め、自身がリスクをとって自身の会社を作ることが必要となります。いわゆる『起業家』というやつです。格好よく聞こえる職業ですが、このような消去法的な思考で起業家として成功するのか？『甘くないぞ！』という疑問を自身でも問いかけたくなります。このように、この一ヶ月間・・・『勤め人』か？『起業人』か？という思考のループが私に起きまくっていました。しかし、このように「あ～だ。こ～だ。」考えていても結論なんて出ません。なので、私は12月は上記なような転職活動と同時に『起業人』としての動きをしてみました。行動しながら考えるということで自身の回答を求めたわけです。まずは、会社を登記し「代表取締役」になってみました。少額ながらも資本はすべて自身で用意しました。これで、この会社での判断で他人に文句を言われることはなく経営決断ができます。そして、自身が興味のもつビジネスが世に価値を感じてもらえ対価としてお金をいただけるか？という仮説の検証アクションをしてきました。その答えは。。。まだ出ておりませんが、可能性はゼロでない！という感触は得ています。こんなことをしながら自身の直感と語らいをして、自身の価値観を考え、結論を探しているのが、今の私です。そういう・・・腹が決まらない時と『年越し』が重なり気分は明るくはなかったです。目標すらちゃんとたてられませんでしたらから。もちそん早く結論を出したいという気持ちもありますが、しかし、こういう時間を楽しめる自分は、ありがたいかも？しれません。お正月の温泉宿という、ゆっくりと時間が流れる環境にいるということに甘え、意図の分かりにくい話を長々と書いてしまいました。このブログは不動産投資に興味のある方に書いているので、少しは適したことを言うべきなので・・・『サラリーマン収入が途絶えても人生の選択を余裕をもって行えるのは恵まれている立場であり、その立場は不動産投資ということをしていたから。』と不動産投資のありがたさを示す言葉を改めて残しておきます。

上海でウロウロ

Sat, 19 Dec 2009 18:10:45 +0900

こんにちは、オーナーの藤田です。勤め人を辞め・・・、現在は自由人となっている私ですが、このチャンスに中国・上海へ行ってきました。(『稼がざる者、食うべからず』と妻には言われている身ですが・・・、お構いなしに金喰いまくっております。) しかし、残念ながら・・・不動産関係ビジネスには一切関係ありません。飛ぶ取りを落とす勢いの中国を一度は見ておきたいと思っていたので、飲食経営をされている社長さんのビジネス立ち上げのタイミングに同行して見聞を広げてきました。上海をウロウロすると・・・、分かるのですが、北京は昨年のオリンピックで落ち着いたようですが、上海は来年の世界万博が控えており、まさにコレから！という感じなのでしょうか。一言でいうと・・・【経済成長は凄い！その成長のスピードにについて行けてていない都心インフラはお粗末】というのが印象でした。たとえば、上海にはこれほどまでの近代ビルが建ち並びます。画像の確認そして、上の写真をとった場所はこのビルの81階からです。画像の確認地上101階、高さ492mの「垂直の複合都市」と呼ばれる上海の森ビル。上海の新しいランドマークとなっています。これほどまでの近代的ビルのある場所もありながらも・・・、僕が泊まったそこそこのレベルのマンションでさえもバスタブに水をためると、水は茶褐色をしています。また、ローカルのスーパーなどのトイレはヒドク不衛生です。このあたりは社会主義時代と何の変わりもないんでしょう。あとは、とにかく渋滞がひどく、上水・下水・道路インフラなどは、まだまだ先進国とはいえない状況でしたね。しかっし、逆に言うと・・・、経済パワーは凄いムードを感じました。リーマンショックなんぞ、、、ナンノソノというくらい。日本の怖いくらい平和的な静けさ・成熟した感とは真逆なものを感じました。日本は我ながら本当に大丈夫なのか？と思いつつ帰ってきました。我々も負けない気持ちをもってがんばらないといけないな～と、元気をもらって帰ってきました。　　

来年はこんな投資スタイルで！キャッシュフローを得る！！

Sat, 12 Dec 2009 16:53:23 +0900

昨晩は、猪俣道場の卒業生達の忘年会でした。神田で、今年流行になった昭和風のホルモン居酒屋でワイワイと飲みまくってきました。少しだけ二日酔いの中、今日は息子達の幼稚園の餅つき手伝いに行ってきました。すっかり師走ですよね～～。ちなみに、猪俣先生の新書売れているようです。買われていない方は早めに購入されるといいと思います。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略

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猪俣先生から、不動産投資について、家族との過ごし方、子育てについて、勉強法など色々と話を聞かせていただけました。本当に参考になる話ばかりで・・・。はっきりいって投資のメンターの域を超えています。別れ際もガシッと強く握手させていただき『今年もありがとうございました！』と挨拶申し上げてかえってきました。来年もご指導のほど色々と宜しくお願いします！！さて、不動産投資の話ににおいて、一番印象的な話だったのが。こんな話です。

あたなの2010年の不動産投資戦略は？

Sun, 06 Dec 2009 21:16:15 +0900

昨日、そして一昨日と。サラリーマン流不動産投資道場のセミナー～ 2010年を占う　戦略的不動産投資家の必須セミナー～最前線のプロと先進的投資家から学ぶ　「2010年度版　不動産投資の戦略マップ」に参加してきました。二日に渡り、世の情勢を知り来年の戦略ポジションを個々に考えるというテーマに挑んできました。色んなお話を聞いていると・・・、・経済情勢は厳しさが続く、世界経済はドル崩壊か？・デフレ基調において家賃も下落傾向が続く・地方と都市圏二極化はより拡がる・都市圏はバブル期に作られた賃貸物件が徐々に無くなり供給と需要のバランスはとれている・融資は現状通り厳しい・上記の背景からみて収益不動産の期待利回りは上がり、優良物件は安く買えるチャンス拡がるというのが総括といったところかでしょうか。個人的には融資3億円の壁があり、来年の融資取得は厳しいかな？？と思わざる得ないというような感じでしょうか。やむえまえん、不動産以外での資本投下を検討します！！興味深かった話としては・・・、日本の不動産業界での市場分析では圧倒的ナンバーワン会社のアトラクターズ・ラボ社の新しいサービス。個人向けのサービスに本格的に打って出るそうです。彼ら独自の分析手法を使って、かつIT的に一般に出ている無数の物件からお勧めの物件を紹介していくそうです。しかも、その分析レポートつきで2.5%の仲介料で物件を紹介いただくモデルです。年明けにデビューらしく、これは楽しみです。講演としてユニークだったのは、大澤先生のブルーオーシャン的不動産投資スタイル。利回り２０％を超える手法はあくまでも結果的な話で、『逆張りに徹する』という方針が功を奏しているわけで、あのような思考法を私も徹底していかねばと思いました。年末に来年の投資スタイルじっくりと検討できる良い時間でした。

利益より道義を大事にする心を持つ

Sun, 29 Nov 2009 15:46:40 +0900

とうとう今週！ 2010年を迎えるにあたって必須の不動産投資のセミナーです。もちろん、私も参加します！！ ↓◆↓◆↓◆↓◆↓◆↓◆↓◆↓◆↓◆↓◆↓

この土曜日に二松学舎大学のオープンスクールの【『論語』の学校】講演に行ってきました。『論語』については、SBIホールディングスの社長である北尾さんの書籍から興味をもち始めました。

君子を目指せ小人になるな―私の古典ノート

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その北尾さんが講演されるということで行ってきました。とにかく、、、いいことおっしゃっています。無料でこれほどの教えをいただけるのは有難い話です。 ●知＜徳 ●仁＋礼 ●信 ●志 などのキーワードから君子になるための思想を色々と聞いてきました。（このあたりの詳しい話は書籍を確認ください。）講演の中で一番心に残ったのは、 『子曰く。君子は義に論り、小人は利に論る。』という教え。「人格者は正しさを求め、つまらない人間は利益を求める。」ということ。『商人は、利を得ていかねばなりませんが、道義を反するようなことはあってはなりません』と北尾さんはおっしゃっていました。忘れてはならない言葉だと思いました。

不動産投資、成功の方程式

Mon, 23 Nov 2009 23:04:26 +0900

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　もうすぐ申し込みの締切りです！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓　　　　↓　　　　　↓

7年前だったか・・・と思います。私が一番最初に不動産投資のセミナーに参加させていただいたのは。その時の講演者は本著者の倉橋社長でした。数多く出版された素人本に挑戦状を叩きつけているだけあって、プロらしい内容の濃い～ものとなっています。昨今の不景気で書籍も新書でも単行本タイプが増え、１０００円以下でこのような良書が読める時代になったのですから、ありがたい話です。 7年前ですと、わざわざ半日かけて1万円近いセミナー参加費を払っていたわけで・・・。知識もある意味・・・、デフレ化しているわけですね。私のブログでも何度も紹介している猪俣先生同様のＣＰＭ（米国の不動産経営管理士）がベースとなった内容なので、3文字アルファベットと数式がやたら多いので、もしかしたらその手の書籍が嫌いな方もいるかと思いますが、この本は大衆的な目線に合わせて実践的にまとめてあり、すごく分かりやすいところが良いところです。また、倉橋社長の体験話も上手に散りばめられており、面白くも読めます。投資だけでなく、自宅用に家を買うということのメリット・買い方を論理的にまとめられているので、マイホームを検討する方にもお勧めの書籍です。

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サラリーマンのためのお金サバイバル術

Wed, 18 Nov 2009 12:11:46 +0900

本書の著者である岡本史郎さんには、8年ほど前から大変お世話になっています。岡本さんは、僕の（大したもんではないですが・・・）人生観というものを大きく影響を与えた方の一人です。岡本さんというかたは・・・。ひとことで言うと「へそ曲がり」というお方です。

しかし、そういう視点を私のような凡人がもつことで、見えないことが見えるという効果を定期的に享受させていただいており、私もサラリーマンの中では「変わった人」と言われるようになりました。そういう「変わった価値観」は、世間とは相反するもので、逆張り的な発想を生み、生き残りの行動をとれるようになったと自分では思っています。どちらかというと中小企業の経営者向けの書籍が多かったのですが・・・、今回初めてサラリーマン向けに書籍をリリースしました。執筆前には事前に座談会と称して、サラリーマンの一人としてヒアリングも受けました。とはいっても・・・、私の申し上げた内容を参考に物を書くような方ではないのですが・・・。そういった「へそ曲がり」の方が、不動産投資についても色々書かれています。何とも言えない読後感になっていますが、一読の価値ありです。他の専門家がいっているような事は一切語っていませんので、新しい視座・視点を植え付けてくれると思います。（タイトルは面白うそうではないですが、それは無視していいいかと思います。）

サラリーマンのためのお金サバイバル術家・車・保険、「人並み」な買い物が破滅を招く (朝日新書)
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あの節税方法が、窮地に追いやられています・・・

Wed, 18 Nov 2009 10:55:31 +0900

田原正彦という税理士さんがこういう、不動産の消費税還付についてこのようなコラムを書かれていました。私は消費税還付をしなかったので現状はいいのですが・・・。大家業に対する国の税制方針が見えてくるので気になって情報はとっております。わかりやくまとまっているのでご覧ください。また、こういった今後の2010年以降の税制変更についてのポイントを、不動産投資の専門税理士である叶温（かなえゆたか）先生がセミナーで話されることなっています。～ 2010年を占う　戦略的不動産投資家の必須セミナー～最前線のプロと先進的投資家から学ぶ　「2010年度版　不動産投資の戦略マップ」 http://www.sftd.jp/audios/seminar_091205.php ご興味がある方はご参加してみてはいかがでしょうか。もちろん、幸田もまいります！！ ↓以下コラム↓ ■あの方法が、窮地に追いやられています・・・新しい政権が発足してから2か月あまり。久しぶりの政権の交代ということもあってか、今も国民の高い支持率を保っています。そんな民主党による政権ですが、日々、さまざまな改革に取り組んでいます。その中でも、私がとくに注目していることの1つが消費税。「税率」は上がるものとして、気になる点はその時はいつか、でしょうか。ただ、今回は「税率」のお話ではありません。それとは別の話を取り上げさせていただきます。今回、取り上げるテーマ、それは・・・国までもがその対応に取り組もうとしている、例の「アパート経営を使った節税法」です。ご存知の方も多いのではないでしょうか。この「節税法」を使うことにより、納めたはずの消費税が返ってくることになります。それもかなり大きな金額が。ただ、この「アパート経営を使った節税法」に今、厳しいチェックの目が向けられています。その始まりは、国の機関のなかでも大きな力を持っている「会計検査院」。この「会計検査院」が、正式な文書を出して、この方法を使うことによる還付について、改善するよう財務省に求めたのです！この会計検査院の求めに合わせて、財務省のみならず国税庁もその調査に入ったと言われています。そして、民主党です。マニフェストの内容を詳しく書いた「INDEX2009」という冊子の中で、次のように書いています。「消費税の還付が年間3兆円にも達していますが、そのなかに相当額の不正な還付が存在しています。これを防止するため、還付にかかわる調査機能を強化します。」「不正の還付」がこの節税法による還付を指しているかどうかは明らかにされてはいません。しかし、とりわけ民主党にいたっては、今後の財源の確保を優先して考えなければならないという状況です。何かにつけてマニフェストを重視する民主党。今回の、消費税の還付についてもより厳しい態度を示してくることはまず間違いありません。そんな厳しい状況に追いやられている「アパート経営を使った節税法」。どういうものだったか、ここで改めて確認してみましょう。　その前に、まずは消費税の納付のしくみについて、簡単に確認しておきましょう。「売上に対応する消費税」から「仕入に対応する消費税」を引いて計算したものを納付するというのが消費税の仕組みでした。たとえば、105円（税込み）で仕入れたものを、210円（税込み）で売ったら、5円の消費税を納めることになるわけです。　　　　　　　　10円　　　　　　　　　－　　　　　　　　　5円　　　　　　　　＝　　　5円　　（売上に対応する消費税）　　　　　　（仕入に対応する消費税）では、アパート経営をこの仕組みに当てはめてみましょう。（ここでは、「アパート経営」のみを行っている場合を前提としていきます。）まずは売り上げから見ていきましょう。アパートを経営する、つまりアパートを貸すことによる売り上げは、当然ながら家賃の収入ということになります。ただ、この家賃の収入。消費税がかかりません。つまり、家賃の収入がいくらあったとしても、「売上に対応する消費税」は0ということになります。続いて仕入れについてです。アパートを貸すといっても、肝心のアパートそのものがなければ意味がありません。アパートを建設する、あるいは、買わなければなりません。当然、これが仕入れになります。いずれにしても、これらの取引には消費税がかかってくることになります。ここでは、税込みで105円の物件を買ったとしましょう。「仕入に対応する消費税」は5円ということになります。それでは消費税の計算です。　　　　　　　　　　0円　　　　　　　　－　　　　　　5円　　　　　　＝　　△5円（還付）　　　（売上に対応する消費税）　　　　（仕入に対応する消費税） 5円が返ってくる……と言いたいところですが、残念ながらこのような計算にはなりません。以下のように、仕入れに対応する消費税は0円とされてしまい、還付されるお金もなくなってしまいます。　　　　　　　　　　0円　　　　　　　　　－　　　　　　0円　　　　　　＝　　0円　　　（売上に対応する消費税）　　　（仕入に対応する消費税）つまり、国は、安易に税金を返さないようにするため、「売上に対応する消費税」が出てこないような取り引きでは、「仕入に対応する消費税」も0円とする仕組みを作っているのです。この仕組みをかいくぐって、消費税の還付を受けるためのポイントは次の2つでした。（１）「売上に対応する消費税」が出る収入を作る。（２）課税の基礎となる期間を短くして、課税売上の割合を100%近くにする。まず、ポイントの1つめです。「売上に対応する消費税」が出る収入を作ります。アパートには、自動販売機や駐車場が設置されているケースが多いですよね。これを利用します。つまり、自動販売機を備え付ける、または、駐車場を貸し付けることによって、「売上に対応する消費税」が出てくる収入を得ます。次に、ポイントの2つめです。課税の期間を短くすることのできる届出書があります。まず、これを出します。そして、その短くした期間の中で、アパートを建設または買います。ただ、この段階ではアパートの貸し付けを行わないことがポイントです。この状態で、自動販売機を備え付ける、または、駐車場を貸し付けることによる収入を得ればＯＫです。課税売上の割合が100%になります。以上が、「アパート経営を使った節税法」です。具体例でいうところの5円が還付されることになります。もし、アパートの建築や購入に何億円もの費用がかかった場合、還付されるお金もケタ違いに大きなものとなります。今回、取り上げた「アパート経営を使った節税法」。確かに、法律の「抜け穴」を使った合法的な方法ではあります。ただ、違法ではないものの、租税回避行為といっても過言ではありません。よって、厳しいチェックが入るのも当然と言えば当然です。今のところ、具体的な進展はまだありませんが、やはり厳しい立場に追いやられることは間違いありません。不動産業者の方々を中心に、今後の動きにぜひ注目していきましょう。田原　正彦