この土日で青森市→八戸といってきました。

以前からとても行きたかった！「ねぶた祭り」のタイミングで【青森大家WIN-WIN勉強会】からのお誘いです。

「ねぶた祭り」については、青森出身の大学の同級生がお盆の帰省のたびに「ねぶた祭りは日本一だ、是非、一度観に行ってみろ！」と強くリコメンド受けていて40歳にして彼の期待にこたえて観てきました。

いや～要無形民俗文化財に選ばれているだけのことはあります！
私が行った7日の最終日は昼間のねぶたの運航をみて、夜に海上運行と花火大会が催されます。
これが、神秘的。
海上で陽が暮れる頃に花火大会が始まり、ねぶたが会場を運航するのです。
友人がいう通り、私が行った夏祭りではダントツの感動でした。
画像の確認

不動産投資市場についていうと・・・、
駅前のメインストリートだというのにシャッターがしまり【貸店舗】の看板だけでなく【売店舗】の看板すら目立ちます。
加えて、街中に入ってもアパートには【空き室あり、入居者募集中】の案内ばかり。
総務省統計局の青森県の空室率は「25.51％」です。国内でワースト5、東北でも最もシビアな数字です。

もうちょっと青森について調べてみました。
一人あたりの県民所得は、2007年版で243万円、37位。ちなみに、最下位は沖縄の205万円。
戸道府県別の転出超過数’2007年で青森は1万274人と、北海道の2万267人につぐ数字。
結果、戸道府県別人口減少率でみても、2006年版マイナス2.5%とワースト5。

なんかこれらの数字ばかりを見ていると・・・投資先でみると絶望的？
なのかな～と思いきや・・・

おもしろい状況も見えてきました。

一つは・・・、いわゆるメガバンクではみずほ銀行しか青森には進出していないそうです。
みずほは、ご存知の通り（？）不動産投資への融資は一般的にはさほど行っていません。
ということもあり、県外からの資本が入りにくく、圧倒的に投資家さんの数が少ないです。
殆ど投資のプレイヤーというと？？地主さんくらいしかおらず、空室対策と言っても値下げくらいしかまともに行っていないそうです。
なので！地主大家さんから安く不動産を買い上げ、それなりの営業力と管理能力をもって勝負する価値はあるのかもしれません。
現に【青森大家WIN-WIN勉強会】の方は30%程度だった稼働率のアパートを購入して90%程度とし相当のCFを得ているそうです。
とある方は、RC築20年の30室の物件を1000万円での購入を検討しているといいます。
1部屋30万円のRC物件、激安ですよね！
なんと。。。固定資産税、管理費などが家賃比率からみて高いとはいえ・・・満室表面利回り90%！ですよ～。
都内で不労所得的な家賃とはことなりますが、事業の一環ととらえ積極的なアプローチをしていけば数年で回収できる物件があるわけです。
どんなにやり手の方でも都内ではネットで10%とれる物件は少ないです、青森であれば本当の努力をした結果20％も夢ではないわけですね。
こうした魅力は他県ではない魅力です。

しかし、寒冷地なので管理は大変そうです。
とある方は、空き室の退去後に部屋を見に行ったらツララが床に落ちていた～
とかの経験もあるそうです。（苦笑

八戸で行われた勉強会は至って楽しく進ませてもらいました。
猪俣塾で学んだ資本の組み換え出口戦略の意義について、私のなりの経験からシンプルにポイントを語らせてもらいました。
加えて、組み合わせるという意味では他事業との組み合わせも有効ですよ～という話を付けくわえさせてもらいました。
「大家さんはなかなか儲からないから、他の事業もやりたい！」という方もいらしゃったので、少しは参考にしてもらえればと思います。

勉強会の後は近隣の市場が隣接したレストランに行きました。
市場で購入したものを炭で焼いて食べるスタイルです。
三陸のホタテの味は格別でした。

皆様とても気持ちよく都心から来た私家族を受け入れてもらって、
その優しさも青森の方の県民性なのかな～と思い帰途につきました。

こうやって同じく大家業されている他県との交流は本当に楽しいですね。
地域性を比較するだけでも面白いです。

次回は・・・
大阪に行って猪俣道場へ参加します！
「第九回 猪俣道場 in 大阪」http://www.sftd.jp/audios/seminar_101127.php

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今日の朝刊記事【台湾の不動産仲介大手、日本に上陸　中国向け販売本格化】というのが目に留まりました。

上海や台北などでは近年の不動産価格の高騰の結果、家賃収入から得られる投資利回りは年１～２％で、日本は６～７％ということで、高利回りを狙った中国の富裕層マネーが日本にも入ってくるわけですね。１５０億円の売買を見込んでいるといいます。

数年前に欧米の外国人投資家が来られた時を思い出しますね。
結果・・・１０億円以上の都内の収益不動産が１～２割ほど値上がりました。

このように富裕層向けに売れそうな物件を買いあさっておけば・・・
キャピタルゲインを狙えるかもしれませんね。（もちろん、私なんぞでは買いあさること出来ませんが。）

詳しい記事はこちら
http://www.asahi.com/housing/news/TKY201007200504.html

最近・・・流行りのtwitterで色々と不動産投資、飲食経営、についてつぶやいています。

こちらの新書でも小さく・・・自身のtwitteをＰＲしてもらえました。

ツイッター 超速★仕事術 ひらまつ たかお 中経出版 2010-06-23 売り上げランキング : 85058 Amazonで詳しく見る by G-Tools

しかし、日本でも1000万人いるtwitterの世界では凄いことが起きていますね。
知れば知るほど・・・驚きます。

6月には【こじんまりと飲む大家の会】というイベントをtwitterで応募しようと企画したのですが、先に内輪にメールしたら12人も集まってしまいました。

恒例につき7月もやる予定です。これはtwitterでも案内します！
また、7月には、ツイッター・アカウント所持者の大家さん飲み会なども検討しています。
この機会に是非フォローください。
というか！ＤＭください。ダイレクトにご案内しますので！

全国賃貸フェアーin東京にいってまいりました。

前回のブログで書籍紹介もした武蔵コーポレーション株式会社の大谷社長のセミナーはなかなか生々しいお話でした。メモを共有させていただきます。

★資金調達の心得
　・融資の目処がたってから物件を探せ
　・物件から融資を探していては非効率

この考えは昨今多くの営業マンもいうようになりましたね。

★資金調達の鉄則
　・金融機関には紹介で行く
　・嘘・偽りの申告はNG
　・書類の準備は事前にしておけ

このあたりも当然のところですね。

★金融期間の最新事情
　・社会的情勢モラトリアム法によって金融機関は引き締め状態
　・銀行がリスケの営業活動をしている状態
　・リスケが容認されていて不動産の売却物件が少ない（売却しなくても金融機関が待ってくれる）
　・郵政改正法案の影響で小さな期間の融資に影響を与えるだろう

ホ～、
そういう情勢だったとは。これは本末転倒な金融庁に振り回されているということですね。

●各銀行融資状況　パッケージローン
・三井住友、関西アーバン、スルガ、オリックス信託、ライフ住宅ローンなどが取り扱っている。
・特に、スルガとライフが積極的。
・三井住友は３割自己資金が必要で実質難しい。
・関西アーバンは富裕層向け１億円以上の資産が必要。
・私もおつきあいがある・・スルガは自己資金１割で対応中。
4.5％で変動、１年後程度でに3％台前半に金利交渉可能。
・ライフ住宅ローンは、自宅の共同担保で貸し付けているのが特徴。担保次第ではオーバーローンも可能なので、現金がなくても自宅担保力がある人向け。かつ、定性的な面（生活態度など）も重視。金利は3.9％どんな物件でも３０年という期間で借りれる。金利の引き下げはしません。共同担保がない場合は４０％程度の自己資金が必要。建築基準法に合致しない物件でも融資する。

このあたりの情報は先日の猪俣道場でも情報収集していましたが、
ほぼ同じ話でした。
ただ、新しいお話しとしては、
・某銀行（東日本銀行と僕は想像？）は公に借り換えのパッケージローンをもっており、変動で１％台？も可能だそうです。

そうなんでだ～、サラリーマンじゃない私でも話にのってくれるのかな～？？
ここはチャレンジする価値あるか検討してみたいと思います。

以上です。

フォローワー募集中です。
http://twitter.com/Any_Goes

5月も今日で終わりですね～。

不動産賃貸経営から飲食店経営の第一歩を踏み始めた記念すべき月でもあり、怒涛の一ヶ月でした。飲食ブログはコチラ

6月になると・・・
今年は全国賃貸フェアーin東京がありますね。
なぜか？今年は8月から6月に変わりましたね。

開催日：6/15(火)・16(水) 会場：東京ビッグサイト東5・6ホール　東京都江東区有明
詳しくはコチラ

ゼンチンフェアーといえば、数年前であれば・・・
私なんかのヒヨッコ大家でも講演者として話させていただいたものです。
今では卓越した大家さんしかあの舞台には立てません。

今年は勤め人も辞めてフリーな立場を生かして！
一日間たっぷりとフェアーを回るつもりです。

そして、そのあとは大家さん飲み会などにも参加できればな～と考えております。
大家さん懇談会としては・・・、この二件の案内を頂いています。

投資家ケーちゃんさんと全国賃貸新聞社さんの企画されています。
http://fudousantoushi-ec.com/fair2010/

あとは、
となりの大家さん&東京大家の会&東京築古組&新築不動産投資研究会&増山塾 合同懇親会

カリスマ大家さんとの出会いを求めるなら前者、リーズナブルかつ大家さんとワキアイアイ飲みたいなら後者って感じでしょうか。

私は・・・、一件厄介なアポイントがあり・・・、最悪・・・、二次会？からの参加？となるかも？という感じです。

けど、昼間はブース周りと講演周りでウロチョロしておりますので、見つけた方には是非お声掛けいただきたいです。

最近、twitterも始めたので現地でつぶやいてみたいな～と～思っています。
http://twitter.com/Any_Goes

今月の21日にライフシーク主催のセミナーがあります。
　　　　　　　　↓　　　↓　　　↓　　　　↓

1００人超の意識の高い大家さんが集結！！

確定申告済ませてきました！

昨年は大型物件の取得があり、もろもろのコストが重なり
不動産の所得はマイナスと計上し、50万円以上の還付をいただけそうです！

そして、
この確定申告をふまえＳ銀行さんとの金利交渉に入る予定です。

なんせ・・・借り入れ額が大きいので、、、
ＣＦ改善のまたとないチャンスです！！

気合いれていきます。

私も参加しますよ！！

昨週土曜日・・・

ミクトモのマーフィセンスの新築物件を見学に行ってまいりました。
寒い中、ご対応ありがとうございました！！

というのも。。。この物件！
以前、私が真剣に購入をしようと悩んでいたとある物件だったからです。

私の母の実家から徒歩５分と近く、愛着のある町で、本当に決断には苦しんだ物件でして。

最終的に決断としては見送り・・・、

それをマーフィセンスさんが購入されたわけです。

私が初めて見たこの土地、
一年前は更地だったのですが・・・

今回は、とても素敵な建物がたっており、この時期ですでに満室まで２室とのことだったので「逃した獲物はデカカッタのかな～」と少し悔みました。

しっかし、
千葉とはいえ、都心に総武線で30分足らずで入れる駅から徒歩3分の場所に、設備も豪華な１部屋30平米の新築鉄骨アパート（とはいっても見た目はRCマンション）に７万円出せばすめるご時世なんですね～～。

入居者に成りたくなりましたよ～。

特に感動したのが・・・
１階の作りこみ！

上手でした！

外から見えないように壁をつくり、
庭付きにして、バイクなどがおける専用駐車場に使えるようにもしてあって。

「おいおい、ハーレーもおけて７万円の部屋ってどうなのよ！」

って感じです。

聞くと、やっぱり１階から決まっちゃったです。

まじで・・・、
郊外のバイクと住める別宅として、私が、借りたくなっちゃいました。
（バイクの免許をもっていませんが。）

つい先日・・・、ライフシークの稲葉社長と話していたら・・・、

不動産投資も「どう所有するか」から「どう経営するか」にテーマが移ってきているよね～
という話になりました。

稲葉社長が言うに・・・
賃貸経営は８つテーマに包括されると。

それは「6P+F.T.」だそうです。

「それ？どっかで聞いたことあるよ～」と私が突っ込んだら。
「猪俣先生のおっしゃっていた考えをブラッシュアップしたんです！セミ・オリジナルです！」
とのこと。

その「6P+F.T.」とは、
●Product
●Price
●Place
●Promotion
●Portfolio
●People
●Finance
●Taxだそうです。

お～、「なかなか素晴らしいフレームワーク！じゃない～～！！」

3月には、このフレームワークをライフシークで検討しているそうです！

楽しみ！！ですね。

昨日２３日は、
｢”新春”CF net'sフェア2010｣　に参加してきました。

猪俣先生のブログにもありましたが、先鋭コンサルタント達の「パネルディスカッション」が一番楽しかったですし、勉強になりました。

猪俣先生の投げかける「自分が投資家ならどういう投資を今年はするか？」という質問に対して、コンサルタントさんたちはほぼ共通して・・・・

「都内山手線駅近くのワンルーム区分を狙う！現金でもオオアリ！」

とおっしゃっていました。都内の一棟物は物件が不足気味で利回りもあがっているそうです。

融資がつかないこの時代だからこそ、その話もあるのかもしれませんが・・・、
そのくらいS級立地の区分の利回りが安定的に良いということなのでしょう。

親の不動産含め・・・
文京区、千代田区の区分３つほどを売ろうとしている私は・・・
これを普通に売っていたら・・・
もしかしたらアホなのかもしれません。

ちょっと組み換え戦略を再考せねばなりませんね。

とても、勉強になりました。

昨今の幸田は、自由人であり・・・職探し中もチョコチョコっとしており・・・、

その間に・・・、飲食経営への話が多くて（兼業での飲食経営ブログはコチラ）・・・
大家業はどうなっているんだ！
と思われている方もいるのではないでしょうか？

実は自身の方は満室経営が問題なく続いているのですが・・・、
昨年から両親の不動産資産の組み替えに追われていまして。

昨年に自宅跡地を店舗系にテナントにして長期契約に至ったので、（詳しくはコチラ）
今年は古い不動産の整理を進めるようにアドバイスしております。

しっかし、バブルの前、バブル後、など・・・、何ともノリで買った物件が多くて・・・

住居系のワンルーム区分を３室、オフィス系区分を１室。

色々と試行錯誤しております。
猪俣先生から不動産の組み替えについて相当教えを頂きましたが・・・
実際にするのは初めてなので。

ＣＦネッツの営業担当の方に色々アドバイスを頂きながら進めています。

・この物件は住居用として販売したほうが高く売れる。
・この物件は入居者をつけて投資用としたほうが高く売れる。
・この物件はリフォーム＆入居募集をせずに新しいオーナーに選択してもらい売る。
・あの物件とこの物件をセット売る？？

なんて具合に。

税金も考えて・・・、売却損益にも注意をはかりつつ。

物件を売る体験は初めてなので・・・、色々勉強になっています。

暇なようで忙しい毎日です。

そういえば。。。
ＣＦネッツさんが新春セミナーを今週に参加費無料でやりますね！
久々に倉橋社長のガハハトークを聞いてきます！

田原正彦という税理士さんがこういう、不動産の消費税還付についてこのようなコラムを書かれていました。

私は消費税還付をしなかったので現状はいいのですが・・・。

大家業に対する国の税制方針が見えてくるので気になって情報はとっております。

わかりやくまとまっているのでご覧ください。

また、こういった今後の2010年以降の税制変更についてのポイントを、不動産投資の専門税理士である叶 温 （かなえゆたか） 先生がセミナーで話されることなっています。

～ 2010年を占う　戦略的不動産投資家の必須セミナー ～
最前線のプロと先進的投資家から学ぶ　「2010年度版　不動産投資の戦略マップ」
http://www.sftd.jp/audios/seminar_091205.php

ご興味がある方はご参加してみてはいかがでしょうか。
もちろん、幸田もまいります！！

↓以下コラム↓

■あの方法が、窮地に追いやられています・・・
新しい政権が発足してから2か月あまり。
久しぶりの政権の交代ということもあってか、今も国民の高い支持率を保っています。
そんな民主党による政権ですが、日々、さまざまな改革に取り組んでいます。
その中でも、私がとくに注目していることの1つが消費税。
「税率」は上がるものとして、気になる点はその時はいつか、でしょうか。
ただ、今回は「税率」のお話ではありません。それとは別の話を取り上げさせていただきます。
今回、取り上げるテーマ、それは・・・国までもがその対応に取り組もうとしている、例の「アパート経営を使った節税法」です。ご存知の方も多いのではないでしょうか。この「節税法」を使うことにより、納めたはずの消費税が返ってくることになります。それもかなり大きな金額が。
ただ、この「アパート経営を使った節税法」に今、厳しいチェックの目が向けられています。
その始まりは、国の機関のなかでも大きな力を持っている「会計検査院」。
この「会計検査院」が、正式な文書を出して、この方法を使うことによる還付について、改善するよう財務省に求めたのです！
この会計検査院の求めに合わせて、財務省のみならず国税庁もその調査に入ったと言われています。
そして、民主党です。
マニフェストの内容を詳しく書いた「INDEX2009」という冊子の中で、次のように書いています。
「消費税の還付が年間3兆円にも達していますが、そのなかに相当額の不正な還付が存在しています。これを防止するため、還付にかかわる調査機能を強化します。」
「不正の還付」がこの節税法による還付を指しているかどうかは明らかにされてはいません。しかし、とりわけ民主党にいたっては、今後の財源の確保を優先して考えなければならないという状況です。
何かにつけてマニフェストを重視する民主党。今回の、消費税の還付についてもより厳しい態度を示してくることはまず間違いありません。
そんな厳しい状況に追いやられている「アパート経営を使った節税法」。どういうものだったか、ここで改めて確認してみましょう。
　その前に、まずは消費税の納付のしくみについて、簡単に確認しておきましょう。
「売上に対応する消費税」から「仕入に対応する消費税」を引いて計算したものを納付するというのが消費税の仕組みでした。
たとえば、105円（税込み）で仕入れたものを、210円（税込み）で売ったら、5円の消費税を納めることになるわけです。

　　　　　　　　10円　　　　　　　　　－　　　　　　　　　5円　　　　　　　　＝　　　5円
　　（売上に対応する消費税）　　　　　　（仕入に対応する消費税）
では、アパート経営をこの仕組みに当てはめてみましょう。（ここでは、「アパート経営」のみを行っている場合を前提としていきます。）
まずは売り上げから見ていきましょう。
アパートを経営する、つまりアパートを貸すことによる売り上げは、当然ながら家賃の収入ということになります。ただ、この家賃の収入。消費税がかかりません。つまり、家賃の収入がいくらあったとしても、「売上に対応する消費税」は0ということになります。
続いて仕入れについてです。
アパートを貸すといっても、肝心のアパートそのものがなければ意味がありません。アパートを建設する、あるいは、買わなければなりません。当然、これが仕入れになります。いずれにしても、これらの取引には消費税がかかってくることになります。ここでは、税込みで105円の物件を買ったとしましょう。「仕入に対応する消費税」は5円ということになります。
それでは消費税の計算です。
　　　　　　　　　　0円　　　　　　 　　－　　 　　　　5円　　　　　　＝　　△5円（還付）
　　　（売上に対応する消費税）　　　　（仕入に対応する消費税）
5円が返ってくる……と言いたいところですが、残念ながらこのような計算にはなりません。
以下のように、仕入れに対応する消費税は0円とされてしまい、還付されるお金もなくなってしまいます。
　　　　　　　　　　0円　　　　　　 　　　－　　 　　 　　0円　　　　　　＝　　0円
　　　（売上に対応する消費税）　　　 （仕入に対応する消費税）
つまり、国は、安易に税金を返さないようにするため、「売上に対応する消費税」が出てこないような取り引きでは、「仕入に対応する消費税」も0円とする仕組みを作っているのです。
この仕組みをかいくぐって、消費税の還付を受けるためのポイントは次の2つでした。
（１）「売上に対応する消費税」が出る収入を作る。
（２）課税の基礎となる期間を短くして、課税売上の割合を100%近くにする。
まず、ポイントの1つめです。
「売上に対応する消費税」が出る収入を作ります。
アパートには、自動販売機や駐車場が設置されているケースが多いですよね。これを利用します。つまり、自動販売機を備え付ける、または、駐車場を貸し付けることによって、「売上に対応する消費税」が出てくる収入を得ます。
次に、ポイントの2つめです。
課税の期間を短くすることのできる届出書があります。まず、これを出します。
そして、その短くした期間の中で、アパートを建設または買います。ただ、この段階ではアパートの貸し付けを行わないことがポイントです。この状態で、自動販売機を備え付ける、または、駐車場を貸し付けることによる収入を得ればＯＫです。課税売上の割合が100%になります。
以上が、「アパート経営を使った節税法」です。具体例でいうところの5円が還付されることになります。もし、アパートの建築や購入に何億円もの費用がかかった場合、還付されるお金もケタ違いに大きなものとなります。
今回、取り上げた「アパート経営を使った節税法」。
確かに、法律の「抜け穴」を使った合法的な方法ではあります。ただ、違法ではないものの、租税回避行為といっても過言ではありません。よって、厳しいチェックが入るのも当然と言えば当然です。
今のところ、具体的な進展はまだありませんが、やはり厳しい立場に追いやられることは間違いありません。不動産業者の方々を中心に、今後の動きにぜひ注目していきましょう。

田原　正彦

9月に建てあがった実家跡地の店舗物件の建築承認にあたり、防火管理者をおきなさいというお達しがあったので、私が、一昨日、昨日と・・・、防火・防災管理者の講習に参加してきました。

火災の防止にむけて多くの学びをいただいたのですが・・・、
合計で14時間も拘束された割には内容は・・・やや乏しい？？ですが、やむえません。

そんななか昨日は昼休みにメールをチェックしていると。。。

購入したことのある不動産業者さんから物件の紹介が・・・。
５０００万円程度の手ごろな物件でした。

投資効率を大雑把に計算。
写真も添付してあります。

築15年の割に物件もきれいで
悪くない！

即、電話。『今晩に買い付け入れるから！』と。

物件も帰りに早速見に行きました。
総武線の都内に近い千葉県内のとある駅から徒歩8分。

いいじゃない～

現地で業者担当者さんにコール。

２つほどの銀行に聞いたら、８０％くらいの融資はとれそうとのこと。
しかし・・・、木造アパートでどのくらいの融資期間がとれるのだろうか？

そして、お付き合いのあるＣ銀行さんへ℡。
（アパートですと20年を基準）－（築年数）で融資期間が原則決まるといいます。

やっぱり・・・、
5年の融資期間じゃキャッシュフローで赤字！

しかし、特例も検討するので、仮審査を行いますとのご回答をいただきました。

あと、今回は、自身の法人でのプロパーローンでも信金さんなのでも出来ない？ものか？
についてもチャレンジしてみようと思っています。
ここについては、個人として法人で10億円以上の融資をひっぱった石渡浩さんの投資手法を学びつつ。

石渡浩さんも公演参加されるこちらのセミナー
↓　↓　↓

今年は・・・、大型物件と自宅跡地で店舗を仕込んだし、もう購入はないか～と思っていたのと・・・、
新しく飲食経営に向けてのお勉強と思い落ち着いていたのですが・・・。
（飲食経営のブログも立ち上げてみました）
【サラリーマン大家の「飲食経営のススメ」】　http://kouda2009.blog101.fc2.com/

とはいえ。。。いい物件をみると欲しくなります。
悲しいサガです。

また、今後の進捗はこちらで報告しますね。

昨晩は、東京大家の会の第一回目のオフ会に参加してきました。

メガバンク＋プロパティマネジメント会社での勤務もあり、
つい最近に専業大家さんとなられた岡元幹夫こと、ジェービルさんの企画でした。

段取りありがとうございました！！

ジェービルさんは、今まではサラリーマン大家さんだったのおとなしく活動されていましたが、脱サラしていただけたので得意とされている税務・財務・リフォームなどなど、、バランスよく沢山の有益な情報を出していただけると思います。

何を聞いても的を得たご回答をいただける、優しくて頼もしい先輩大家さんです。

ジェービルさんのブログ（http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-30.html）は、今後チェック！ですよ！！

20名近い大家さんが大集合。
それにしても、、、初対面の方が半数くらいでした。
しかし、大家さんの飲み会で盛り下がったのを一切経験したことないのですが・・・

なぜでしょうか？

大家さん飲み会って１００％の確率で盛り上がりません？
普段話せなないことが、遠慮なく思いきり語れるからなのでしょうか？ね。

そして、今回、驚いたのが・・・
1980年代生まれのサラリーマン大家さん達の出現の多さ！

昨日の参加メンバーの半数近く？が80年代だったのでは？20歳代の方もいましたし・・・。

僕が不動産投資を始めた７年前には、僕より若い方なんてかなり少数で、若手投資家だったのに・・・。アラフォーの僕は、すっかりお父さんって感じでした。

あちゃ～。

とはいえ素人なりに、10年近く不動産市場を見てきておりますし、
歴史は繰り返される投資の世界ですから、熟年の経験知で勝負！していきたいと思います。

昨日、大家検定２級のテスト試験を受けてきました。

パソコンで好きな時間に受けられ、即回答率と合否が出るシステムは素晴らしいですね。
昨日、口座受講が5月だったので久々にテキストをめくり復習しました。
おかげで、８６％で合格！自身では満点！？なんて思っていたのですが、やはり簡単ではないですね。
しかし、ペラペラとテキストを読んでいるだけでも改めて色々と新しい学びがありますね。

更新料の話については、、、当初より今が旬ですから改めてテキスト内のアドバイス
に目が行きました。
【定期借家契約に変える】か？・・・、
【でもな・・・、まだまだ仲介業者さんに定期借家は嫌がられるし・・・】なんて具合に。

私は、大家検定のまわし者ではないですが、
改めて・・・体系だって不動産系を学ぶにはなかなかのテキストだと感心。

１級講座もチャレンジしてみようと思っています。
講師は、２級同様に大澤先生のを選択するつもりです。

大澤先生といえば・・・、
「サラリーマン流不動産投資道場」運営のライフシーク主催の【最前線のプロと先進的投資家から学ぶ　「2010年度版　不動産投資の戦略マップ」 12月5日（土） 】セミナーでも講演もされる予定です。
実は・・・、大澤先生をライフシーク・稲葉社長に紹介したのは私でして・・・。

というのも！大澤先生の所有物件の平均利回りは２０％を超えています。

東京都葛飾区でこの利回りをコンスタントに維持しているシェアルームという投資スタイルは非常にユニークです。

稲葉社長にユニークな不動産投資家を紹介してくれと頼まれて、一番に頭に浮かんだのが大澤先生でした。

とにかくアイデアマンの大澤先生の投資についての話は一度聞いてみる価値あります。
私がやっているようなオーソドックスな不動産投資と逆張り的をする！という投資へ
の姿勢も素晴らしく、学びは多いです。

一般の方とは異なった投資で、高利回りを狙いたい！という方にはおススメのお話し満載です。
詳しくは→http://www.sftd.jp/audios/seminar_091205.php

今日は。。。

けーちゃんさん主催の飲み会。

色々と大家さん系の飲み会に参加させていただいていますが、けーちゃんさんの飲み会のムードはやや違います。
普通、カリスマ投資家さんに、一般の方が周りを固めて１対Ｎの語りが続く感じなのですが・・・、

書籍もだされカリスマ的な存在だって言うのに・・・、
けーちゃんさんの、フットワークのよさだったり、非常に謙虚で明るい性格をあらわすように、飲み会も非常にフランク。
Ｎ対Ｎのコミュニケーションで盛り上がります。

いろんな方と話せて楽しかったです。
けーちゃんさんにも不動産に限らず有益な学びをいただきました、有難うございました！！

そして、もうひとりのカリスマ大家さん西山雄一さんともお会いしました。
私はてっきり初対面だと思っていたのですが・・・以前、賃貸フェアーで名刺交換をさせていただいたことを西山さんから言われました。
おそらく、慣れない講演前ということで舞い上がっており記憶になかったのでしょう。
誠に失礼しました！！

西山さんとは、２つめの副業で行われているラーメン店の経営についてお話を聞かせていただきました。
少ない時間でしたが、すぐ分かりました。

この方ははビジネスというものを、しっかりと体系だって高いレベルで理解されており、
しかも常に仮説をもって物事を考え、検証しながら、また調整をかけて、改善をかけていく。
あと、自身の強いところ、弱いところを、しっかりと把握されているので、とち狂ったことは絶対にしない。
かなりの確率で、どんなビジネスも最終的に成功にしっかりと導かれる方なんだなと。

西山さんは、飲食系の副業についても、色々、コンテンツを提供してくれるとの予定だそうです。
興味ある方はぜひ活用くださいね。西山さんのＨＰはこちらです。http://www.manshitsukeiei.com/

昨日、一昨日と８回目の猪俣道場に参加してきました。
こちら、１回参加料を支払うと以後は実費相当で何度でも参加できます。

私は、これで３度目です。

金森さんの破壊的投資がベストセラーになりハイレバ投資がブームのころ、
昨年の今頃リーマンショック前の景気が良い頃で利回りが下がり良質の物件が少なかったころ、
そして、景気の上昇兆しが見えない中で融資が通りにくい今。

猪俣先生が自身の人生のモットーとされている言葉あるといいます。

　「把放自在」

禅の言葉で『とらわれない心の状態』を表すそうです。

猪俣先生が他の講師と異なるのは、
20以上の資格から得た知識とコンサルの経験によることもさながら・・・、
どんな市況においても、その市況に沿って適正な不動産投資のアプローチを導き、その投資スタイルがなぜ適したものなのかを？
論理的な数字で示せるところではないでしょうか。

だから、

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HOME'S不動産投資 内に新しく始まった>『見える！賃貸経営』という新サービス体験されました？？
→コチラ
http://toushi.homes.co.jp/owner/

市別、区別で空室率データに加えて、ユーザーの検索ログを使って需要の高いエリアを示したり、よく検索されている物件の価格帯を出したりと、、、同社ならではの投資にかかわるデータを公開しています。

また、人口の動向などもシンプルにまとめられていて、早見表としては使えそうです。

同サービスをネクスト社は実需だけでなく投資の情報についてのメディア力を強化していますよね。
こういう不動産の投資分析のためのデーターがそろっていくことは大変いいことだと思います。

先日のブログでも話しましたとおり、8月に購入した大型物件の管理体制を、私がオーナーになりサブ・リース契約から自主管理（直接契約）としました。

契約の変更について案内とご挨拶をかねて、今までサブ・リースをしていただいた業者さんと賃貸者さんのところへ伺いました。

入居者さんは、全室を借り上げいただいている大学病院になります。
看護師さんむけの寮に使っていただいています。

現状は、全室借り上げという、ありがたい契約なのですが・・・
現状使っていただいていない部屋もあるので、将来の今後の全室もしくは数室の解約の話だったり、家賃値下げの要望がこないかと・・・心配しながら、管理担当の妻と伺いました。

結果からいうと、

続きを読む "【新たな大型物件購入に向けて】入居者さんと面談" »

物件の引き渡しがすみましたが、これから新たな管理体制を作らねばなりません。

【前オーナーの管理体制】
　・サブリース契約で管理会社に丸投げ対応
　・メーカー系のエレベーター会社に建物管理も含め一括発注

このままの体制ではコストも下がりませんし、
入居者さんの生の声やクレーム履歴も上手に集まってこず経営の対応に遅れる可能性があります。

ということで、私はこうのような体制に組み替えました。

続きを読む "新たな大型物件購入に向けて】　新管理体制を構築中！" »

今日は・・・決済の実行日。

何度か話している、倒産された建築会社さんが所有していた売却の物件です。
今は債務不履行で不動産を売却したくても、その価額が債権額に満たない場合は、抵当権の抹消に応じないケースが増えてきているので、最後の最後まで気がゆるめなかったのですが。

とうとう、この日を迎えられました。

会社を半休し・・・渋谷にあるS銀行の支店へ。

前にもお話ししましたが、地方銀行ということで、東京で融資以外の一般のリテーラー事業はしていないので、銀行には、今日も一般の方は殆どいません。

私は、一番入り。

10名以上入る大きなラウンジで待たされます。

そして、

続きを読む "【新たな大型物件購入に向けて】決済の実行日でした！！" »

億越え物件の融資の結果が出ました！

YES!

続きを読む "【新たな大型物件購入に向けて】　融資審査の最終結果はいかに！？" »

何度も、コチラでお話している、新たな物件の購入について・・・、
なかなか、Ｓ銀行から融資審査の結果がでません・・・。

色々な質問のお電話がくるので、
担当の営業の方は、一生懸命審査書類を作っていただいているのかと思います。

『前向きに進んでいるのですが。。。昨今、本部審査は最後の最後までどういう結果を出すか読めないんですよ・・・。』とおっしゃる。

今日は、担当の方から、
『なんとか今月中に決済をできるべく進めております！団体信用生命保険（以下、団信）の準備をしておきましょう！』というお電話をいただき、健康診断書の提出を求められました。

さっそく、会社近くの病院に行って、簡易的な健康診断を受けていきました。
3か月前にも会社の健康師団を受けているので・・・問題ないことはわかっていたので、
どうってことないのですが・・・・。

ちなみに、僕は借入している不動産についてはすべて団信に入っているので、
一般的な生命保険は入っていません。

今回の購入と団信で・・・、妻・家族への保険はパーフェクトです。

もし、僕があの世にいっても全くして家族は経済的な不安はないはずです。

全国賃貸新聞主催の【賃貸住宅フェアー in 東京】が大盛り上がりの昨今。
僕なんかが。。。縁が会って４年前、４年前と・・・　講演させていただいたことが大昔のように感じます。

残念なんがら・・・、
今年は平日開催ということで、現地にいけません。

サラリーマン大家泣かせ・・・。

しかし！

大家さん飲み会があるということで・・・、
18時過ぎに新橋へ。

九州、名古屋、大阪、東京から、30名を超える多くの大家さんが集まっておりました。

鈴木ゆり子さん、赤井誠さんなど、有名大家さんも合流。
その他、多くのやり手大家さんと不動産話で盛り上がりました。

皆さん、いろんなスタイルを真剣につきつめ、妥協なく頑張られているんだと
改めて感じ、自身のモチベーションもあがり、気持ちよく帰ってきました。

楽しい飲み会でした。

売買の契約、ローンの審査パス完了、と続き、今回借り入れのS銀行との金銭消費貸借契約を昨日済ませてきました。

S銀行の渋谷支店に伺ったのですが、マークシティーの中にあり、外資系の銀行みたいな洗練されたムードでした。おひざ元の静岡以外は、リテール中心の融資のみの業務となり、都市銀行のような小口の口座取引がないので、整然とした雰囲気でした。

妻の連帯保証人の捺印も必要ということもあり、やんちゃな年頃の息子二人も連れていかざるえず、
現場では、予想通り、息子達が大騒ぎしハチャメチャなムードの中、契約を完了してきました。

売主さんの、本物件の抵当権を外すための手はずに、まだ時間がかかるということで、
引渡しの実行は二週間後となります。

それまでに、現オーナーさんとの契約されているサブリース会社と、建物管理委託を受けている会社と会って、どう契約を引きつぐのかを相談しなくてはいけません。

利回りを上げるには、ここの契約条件が非常に重要となるので
慎重に進めようと思っています。

今日は、契約の日です。

会社を午前休みにさせていただき、契約の場所となっている弁護士さんの事務所へ。

弁護士さん、移動が面倒なのか？？
不動産の仲介業者ではなく、自分の事務所で手早く済ませたいということで、一方的な希望でこうなりました。（以前から、この弁護士さんには腹を立てていますが、本当に身勝手で世間知らずなお方だと改めて思いました。とにかく馬が合いません。）

９：３０に入り、
仲介業者さんから重要事項説明を事前にうけました。

１０：００に、売主であり、自社の倒産により任意売却をされる建築会社の社長さんと、弁護士さんが合流。

今日も、建築会社の社長さんは明るいです。
軽いジョークも飛ばします。
本当に普通に明るく、倒産の危機を迎えた方には今日も見えません。

暗～いより、全然、良くって『もうちょっと神妙にしたら？』というつもりはサラサラないのですが。。。
このあたり、私の債権者の勝手なイメージとは大きく異なるのは事実であったりします。

そして、両者＋仲介業者さんで契約書の確認を行いました。

無事、契約の捺印も終わり、

続きを読む "　【新たな大型物件購入に向けて】　いざ！契約へ" »

全国賃貸新聞社主催のフェアーin東京が来週にせまっていますね。

今年は平日、
私のようなサラリーマンにはフェアーの参加は難しいかもしれません。

ただ、懇親会を開き、全国から大家のみで集まろう～

という企画があります。
新橋で飲むそうです。

僕も参加します！

日程は8月5日(水)。場所は新橋！

開始：18時15分～

在住地区は問いませんので参加希望の場合は、本ブログのコメント経由で連絡ください。
（コメント欄に連絡いただいても、情報はオープンにされませんのでご安心ください。）

条件は大家さん限定です！その点けはよろしくお願いします。

お目当ての億越えの物件購入に向けての各種交渉が続いております。

●オーナー様との交渉

今回の物件の売主さんは・・・、倒産された法人様。建築会社さんで、今回の物件を土地から仕込みつくられたのですが、もろもろの事情があり、債務不履行にいたったようです。（そこそこの地場の会社さんだったようですが・・・昨今の不景気と融資がストップしたことで・・・こうなったようです。）

すでに弁護士さんが破産者の代理人として交渉窓口になっております。
物件についての質問＆回答をまとめて行いますということで、第一購入権利のある私と打ち合わせを行っていただくこととなりました。

私の一番の興味は・・・、現在の入居者さんとの契約について。

現行の契約は、

続きを読む "【新たな大型物件購入に向けて】　弁護士との交渉" »

債権からみ物件ということもあり日記等ではあまり書いておりませんでしたが・・・

着々と・・・進めていた・・・
億越えの築浅案件ですが・・・。

融資のほうですが、
最終的に不動産投資では有名なＳ銀行の担当様より、
『９０％のローンはいけますので・・・、全力で頑張ります！いろいろと書類を提出いただきますがよろしくお願いしまます、』と言われました。

その他、２つの都市銀行、1つの信金、１つのノンバンクにも業者さん経由であたったもらい、自身でも借り入れのある２つの地方銀行にも融資のお願いをしたのですが、

どこも・・・物件価格の７０％程度の融資しか認めてもらえず、
購入実施を決めるのであれば、Ｓ銀行様にお願いすることになりそうです。

金利が４．５％といことは覚悟してシュミレーションしていたのですが・・・、

続きを読む "【新たな大型物件購入に向けて】　融資審査の状況" »

今週は、サラリーマン流不動産投資道場を運営する稲葉社長と親戚でもあり、
mixiで、たびたびコミュニケーションをとらせていただいている、Ｏさんの主催で行われたオフ会に参加させていただきました。

ちょっと遅刻をしてしまい、皆さんが自己紹介中にバタバタと席に着いたのですが、

Ｏさんの職歴もあって・・・、

続きを読む "オフ会！に参加" »

とある物件の投資の最終判断に悩んでいます。

物件は裕に億越え・・・。
東急線沿いの築1年を超えないRCの物件。
見た目も超立派。
私の今まで買ってきたボロ家とはまったく異なる次元の物件です。

表面利回りで９％越え。

いわく物件を得意とされている業者さんからの紹介でした。
今回も任意売却物件。

最近、

続きを読む "【新たな大型物件購入に向けて】　　う～～。この投資はGO or No GO？？" »

サラリーマン稼業が忙しく、
クタクタで帰ってくる毎日でなかなか、なかなか日記すら書けませんでした。

その間に、妻の頑張りもあり、めでたく最後の空き室が埋まりました。

とはいっても、
敷金礼金ゼロ（二年以内の解約は一か月のペナルティ）、家賃も４千円下げての結果です。

３か月程度の空室となりました。

この物件は、借地権のボロアパートということもあり、
利回り２０％という利回りを実現していたのですが、

４千円の値引き、３か月の空室となると、１４％という利回りに一気に下がります。

いろいろ頑張ったつもりですが・・・、

続きを読む "投資意欲マンマン" »

僕も本セミナーでパナリストとして参加します。

豪華な講師陣の参加が続々と決定！
不動産投資道場　五周年記念セミナー　不動産投資の戦略２００９http://www.sftd.jp/audios/seminar_090211.php
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今日は僕の良きアドバイザーであるCFネッツさんと今年の購入戦略についての相談のために同社の青山オフィスに行ってきました。

金融機関の現状方針をアップデイトし、
自己資金からみて買える物件の条件を改めて整理していただいた。

FCR,CCR,DCR,K%などのファイナンスデータの目安をつけ、
買える物件を考える。

上記のような分析データについては数年前まではうとかったですが、
数度にわたる猪俣塾（http://www.sftd.jp/audios/seminar_090228.php）
のセミナーで徹底的に習得させていただいたので、
今はCPMという難易度の高い不動産資格をもつコンサルタントさんのワーディングと論理もだいたい理解できるようになりました。

やはり課題は、

続きを読む "金融機関の融資方針から考える購入戦略" »

各分野でご活躍しているプロ＋個人投資家を招いて、
「今、そしてこれからの不動産投資」という共通のテーマ設定で、
講演・パネルディスカッションをするセミナーが開催されます。

今回、１人の個人投資家としてパネラー参加の依頼をいただきました。

何がアウトプットするというより、
プロの方々から素人の視点でいろいろ聞いてこようと考えています。

プロの講師達は下記の方々です。超豪華ですね。
皆様の中でも不動産投資に興味があり、２００９年に実行を考えている方にはおススメの内容だと思います。

　　
■ 猪俣 淳 先生
　　　　---不動産コンサルタント　株式会社CFネッツ　ゼネラルマネージャー
　　■ 遠藤 雅志 先生
　　　　---プロパティ・リスク・マネジメンント株式会社　代表取締役社長
　　■ 沖 有人 （おき ゆうじん） 先生
　　　　---アトラクターズ・ラボ株式会社　代表取締役
　　■ 唐木 良和 先生
　　　　---株式会社リサ・パートナーズ
　　■ 沢 孝史 先生
　　　　---投資家　「お宝不動産」で金持ちになる！著者
　　■ 高梨 繁（たかなし しげる） 氏
　　　　---個人投資家
　　■ 山田純男 先生
　　　　----ワイズ不動産投資顧問 代表取締役）　　　　　（五十音順）

詳細はコチラ
▼五周年記念セミナー　不動産投資の戦略２００９
http://www.sftd.jp/audios/seminar_090211.php

この週末に引越しをしました。

私のブログを見ていただいている方には『また？？』と聞かれそうです。

私は東京の東に住んでいます。
このあたりは、普通にお相撲さんが歩いていたりと江戸下町で情緒があり、
都内にもアクセスがよく、各種コストも低いということで気に入っています。

しかし、このあたりは圧倒的に緑が少なく、仕事でグッタリ帰ってきても癒しの効果は全くなく、ただ住んでいるという環境でありました。

暑い中帰ってきたときは最悪でした。

癒しを求めて、水そばの隅田川沿いに住みたいと思い、ここ１年間程度、息子のスクーリング範囲で川沿いで部屋を探していました。

各種調整で仮住まいを経てまでして得られた部屋だったので、無事引っ越せてうれしかったです。

目の前には隅田川あります。

西側の景色からきれいな夕日が見えます。
そして、車ではなく、屋形船等が忙しく行き来します。
こんなユニークな環境は他にはないでしょう。
とても、気に入っています。

５階の私の部屋からでも、なんとか東京タワーも小さいが見えます。
最上階のコミュニティルームでは富士山も見えます。

夏は、エアコンが要らないくらい涼しい川風が入るといいます。

書斎とまではいかないが、自分の仕事机もいただけました。（ウレシ～）

実は、

続きを読む "こんな自宅用マンション投資方法もある！？" »

昨日は、金融機関の貸し止め、貸し剥がしで、より不動産は安くなる！と勝手なことをいいましたが・・・。

金融機関の方針転換があるかもしれません！

猪俣先生のブログを見て驚きました。
http://www.sftd.jp/inomata/2008/11/post_162.html

大ニュース！？です。
とにかくご覧ください。

素人の意見ですが・・・

私は、都内に限らず、
投資不動産の価格はまだまだ下落するのではないかと思っています。

というのは・・・・、

続きを読む "まだまだ収益不動産は安くなる！" »

両親が持つ、私も育った千葉県松戸市の古家＋古アパートの跡地有効活用の話を以前にさせていただきました。（その話はコチラhttp://www.sftd.jp/kouda/2008/08/post_126.html）

当初、大手ファーストフード店のドライブスルーの話を優先的に進めていたのですが、
先方の希望土地容量にどうしても合わず、今回は結果としてその話は終息させ、
新たな話を進めていました。

千葉県内の駅前で美容院を数十店舗経営される会社さんが、

続きを読む "商業用テナントビルにチャレンジ！" »

昨晩、船井財産コンサルタンツさんとミーティングをしました。
同社は、あの船井総帥がオーナーである船井総合研究所グループの一つです。

両親は私達家族が住んでいた家を引き払い跡地の有効活用の提案をいただくためです。
私はあくまでも老いた両親の通訳的にサポート役です。

全国賃貸新聞さん主催の賃貸フェアーで参加したセミナーで聞いた船井さんの土地活用のコンサルレベルは、他社のなんちゃってコンサルとは全く異なっていたので、私からコンタクトして提案をいただけるようにお願いしました。

①某大手外食チェーン出店についての交渉報告
②医療系ビル建設の可能性

①については、某チェーンも３ヶ月間も色々調査しての報告でした。
結論から言うと、隣土地まで広げた出店計画でないとＮＧ。

隣土地？って？？（一瞬、脳停止）

つまり、

続きを読む "どうなる・・・、不動産市況？？" »

昨日は二件ほど不動産関連でミーティングがありました。

好意にしている仲介のパートナーであるCFネッツさんで、
前任の営業の方が独立されたので、新しい営業担当の方とお会いしました。

不動産業界のMBA的な資格であるCPMもとられている優秀なお方です。（不動産業界っぽくないインテリジェンスがあります。）

今年は買いだ！ということで、改めてよろしくというお話をしたところ、

とにかく、
私の金融機関からの融資枠を明確化してから物件を探そうということになりました。

言われてみると、なるほどですよね。

金融機関によって、

続きを読む "やっぱり、借金は怖い・・・。" »

前回のブログでも書きましたが、アパマン・コンサルの浦田先生の講演に参加させてもらった時に、『大家検定』という新しい資格団体が発足し、来年より資格試験が始まると聞きました。

大家としての知識が体系的に整備されることは素晴らしいことです。

是非、

続きを読む "大家検定" »

不動産投資家の方にとっては、
革命的なツールが日本でもGoogle社からリリースされました。

オンラインで街を歩こう。Google マップのストリートビュー
http://www.google.co.jp/help/maps/streetview/

こりゃ、驚きです。
一度、是非お試しください。

目ぼしい購入候補物件をわざわざ電車に乗りついで見に行って期待を裏切るほどボロボロ・・・なんて経験がこれでなくなります。

これを、使わない人と、使う人では、物件を見れる数は１０倍、いや、１００倍くらい異なります。
１００件見れば、１件は目ぼしいでしょうし、そこから絞り込んで、実際見に行けば忙しいサラリーマンでも、プロ投資家に負けないでしょう。

突然ですが。。。。

実は、自身が住むために3年前に購入し、今も住んでいる都内マンションが期待以上の高値で購入希望が入りました。

というのも、昨年に引越し先が決まったときには売れなかったので、もう諦めて販売もとめていたのですが、
今頃になって指名買い的に、業者さんがこの値段で買いたいという人がいますが・・・と連絡をくれました。

結果的に、

続きを読む "収益不動産の購入を争う！？" »

私も次回参加します！
■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

2日間集中セミナー　 猪俣道場
http://www.sftd.jp/audios/seminar_080906.php

■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

昨今は、ＴＶコマーシャルなどでも宣伝している、不動産オークションサイト『マザーズオークション』　ホームページ：http://www.mothers-auction.net/
で投資家エッセイと称した簡単なコラムの執筆依頼を受けた内容をコチラでも紹介させてもらいます。

╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…
┃ ▼２　私が"一棟アパート"を買った理由　その３
┃　―――― 投資家リレーエッセイ
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━…
このコーナーでは統一のテーマを元にそれぞれの投資家がどのように考えているか
をリレーエッセイでお届けします。それぞれの視点の違いをご参考ください。
　　今回のテーマ：「私が"一棟アパート"を買った理由」
--------------------------------------------------------------------------

　▼私が"一棟アパート"を買った理由▼

「脱！ヒヨっこ大家」サラリーマン大家　：　幸田 信行 さん

「なぜ？（区分所有ではなく）一棟物件を購入したのか？」
について、私自身の考えを素人なりに簡単にまとめました。

実際、私自身、区分所有の物件も中古ワンルームを4戸ほど、かつ、
中古アパートを２棟ほど購入経験があるので比較してみました。

よく言われるのが、多くの戸数を所有することでリスク分散になる、
という方もいますが、これは私は間違っていると思います。
ワンルームなどの区分所有を同じ戸数持つほうが、はるかにリスク分散
（地域、築年数、などあらゆる面で）になるからです。
あと、区分所有のほうが融資付けがしにくい、という話もありますが、
私の場合、過去に中古区分所有を満額に近いローンで購入していますし、
今もなお、金融機関によっては十分可能であると思っていますので、
それが理由でもありません。

では、その理由は？と聞かれれば、一言で言うと、【効率性】でしょうか。

一棟物件の何が効率的なのかを列挙すると、ワンルーム等の区分所有を
同じ戸数買うより

　　　・物件探索
　　　・物件の調査
　　　・オーナーとの交渉
　　　・購入手続き

等の、

続きを読む "サラリーマン大家『私が一棟アパート"を買った理由』" »

私はランニングが好きです。

今までも人生にたとえランニング・マラソンに挑んできました。（そんな話はコチラ）

定期的に会社帰りに、日比谷線の築地駅で降り、トイレで着替え走って帰ったりしています。
約６KM。

ゆったりと走りながらお江戸の町並みを楽しみながら走っています。
このあたりの不動産は事情はどうなのかな～～、とか考えながら。

来週は１０KMレースに参加するので、

続きを読む "マラソン好きなサラリーマン大家が見る不動産市況" »

前回ご紹介したとおり（詳しくはコチラ）、新しい収益物件の契約が住み、現在は銀行の最終審査待ちの状況です。

今回、都市銀行、ノンバンク、地方銀行さんに事前審査を行い、もっとも担保評価が高かった地方銀行さんからの借り入れを検討しています。

同行の場合、

続きを読む "アパートローン？プロパーローン？" »

先日、『崩壊したサラリーマン大家さんの話』と称して、
不動産投資の空室が思うようにいかず心労が増え、結果、値引きしての売却を決意されたサラリーマンの方の話しを紹介させていただきました。（詳しくはコチラ）

結果から申し上げると、

続きを読む "アパート購入決定！" »

現在、狙っている築浅アパートがあります。

仲介の不動産業者さんから聞いた話によると、

続きを読む "崩壊したサラリーマン大家さんの話" »

今日は、サラリーマン流不動産投資道場を運営するライフシーク社長の稲葉社長に誘われ、新たにDVDセミナー講師をされることになった、税理士の叶温先生（叶先生のブログはコチラ）とのお食事に一緒させていただきました。

世間は狭いもので、不動産投資道場ブログでも執筆中の和合実さんとの出会いから不動産投資に興味をもち、結果、不動産投資専門の税理士になられたそうです。
（不動産投資専門で、かつ、地主さんは対象にされていない税理士さんなんてお会いしたことありませんでした。）

また、叶先生は実際に1億の不動産を所有されており、

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前回のブログ『私の不動産投資。　守りから攻めへ？！』で相場観的な話をしましたが、今日は休日ということで貯め撮りしていたTV番組【ガンブリア宮殿】を見ていたらレンタル オフィスやマンスリー マンションを展開するツカサグループの白川社長が出演されていらした。　

本人の再生の苦労とともに、「地価高騰！再びバブルなのか？！」というテーマで白川社長が色々コメントされていた。（昨今、違法なのだがこの手の特集番組も後からYoutubeなどチェックできるので興味のある方は見てみてください。）

『90年代のバブル時代のデジャブを見ているようだ』とコメントをされていたが、
その一方、

続きを読む "「地価高騰！再びバブルなのか？！」という特番を見て" »

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私が住む３年前に購入した都内・中古のマンションも都内の不動産価格高騰で値上げ模様です。

試しに実勢価格を見積もってみようと・・・・数社にコンタクトしてみました。

８年前ほど新築時より高値を期待しての話しなのですが、
一社は新築時レベルが限界なのではないでしょうか？
という回答。

もう一社はというと、

続きを読む "都内の中古マンションの価格動向" »

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続きを読む "韓国人も狙う！日本不動産市場" »

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久々に投資用物件を見てきました。

そこの業者さんは区分所有が強く、
事前に伝えていた条件を満たすものを紹介していただけました。

期待して行って来ました。

駅からの雰囲気も良いです。
大型スーパー、TSUTAYAもあります。

コンビニも、レストランもあります。
新興の大型マンションも立ち並び、まだまだ、活気が出そうな雰囲気です。

徒歩5分ほどで目的地まで着きました。

１００戸を超えるマンションだけあって築が古い割りに綺麗に管理されている入り口。

なんか期待大！

でも、

続きを読む "オートロックなしの区分所有物件" »

『３月平均　新築マンション　２３区６千万円台』

という記事が目に入りました。
通常、サラリーマンが購入できる価格帯は５０００万円ほどでしょうか。
ちなみに、金利：３％　借入比率：９０％で計算すると、年間の返済額が２０７万円ほどになります。

一般的に、返済率の目安は

続きを読む "ホットな賃貸市場へ！？" »

私はインタネット業界で従事しているのですが、
昨年から「WEB2.0」を使ったサービスの立ち上げに各社が必死であることは、
周知の話し。

＞＞「WEB2.0」を知らない方向けへの詳細解説はこちら
http://ja.wikipedia.org/wiki/Web2

有名なところで言うと、ブログ、そしてSNS（ソーシャル・ネットワーキング・サービス）。

そのSNSを新しい集団住宅住人向けのコミュニケーションツールと活用しようという動きも盛んになっており、先日、そのソフトアプリケーションを無料で導入できるシステムが発売されたという記事を見ました。

こんな例が対象になるといいます。
1．新築マンション購入契約者向けサイト、
2．入居後の生活支援サイト、
3．居住者同士のコミュニケーションを促進する

しかも、

続きを読む "無料で導入できるSNSで満室経営！" »

実は、私はインタネット業界で従事しているのですが、
昨年から「WEB2.0」を使ったサービスの立ち上げに各社が必死であることは、
周知の話し。

＞＞「WEB2.0」を知らない方向けへの詳細解説はこちら
http://ja.wikipedia.org/wiki/Web2

有名なところで言うと、ブログ、そしてSNS（ソーシャル・ネットワーキング・サービス）。

そのSNSを新しい集団住宅住人向けのコミュニケーションツールと活用しようという動きも盛んになっており、先日、そのソフトアプリケーションを無料で導入できるシステムが発売されたという記事を見ました。

こんな例が対象になるといいます。
1．新築マンション購入契約者向けサイト、
2．入居後の生活支援サイト、
3．居住者同士のコミュニケーションを促進する

しかも、

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昨日参加した『和合実流不動産投資の物件選定術セミナー』で
和合先生から直筆サインをいただきました。

和合先生が元税務官ということで・・・。
個人的な税金相談が質問に多かったのが印象的でした。

個人的には、その手の質問は、立場的にも、セミナーという公な会場ということを前提を考えれば、
なかなか明確に答えられないのに～、酷やな～、と思って聞いておりました。
でも、『持つべき人』の税金の悩みは、個々それぞれ根深いんでしょうね。

私は持つべきものが小さいのでそういう悩みはありませんの気楽なものです。

　次回参加するセミナーは　コチラ

先日、会社経営をする親戚に会う機会があったのですが、
昨年、モンゴルの再開発プロジェクトで参加することになり現地へ行ったそうです。

モンゴルとはかつて、旧ソ連と繋がりの深い社会主義国でした。
1992年に民主主義国家になり、国名もモンゴル人民共和国からモンゴル国に変更され、資本主義経済が始まりました。
首都ウランバートルは建設ラッシュで、街中を走る車の数が急増しているそうです。

そして、その経済成長に驚いた親戚は、仕事仲間の方に勧められて
８００万円の１００平米の新築の投資用マンションを昨年買ったそうです。

モンゴルには多くの海外資本も入っており、欧米人に１９万円で貸していているそうです。

表面利回り：２８％

恐ろしい数字です。本当かよ～と思いましたが、

続きを読む "利回り２８％の不動産投資" »

不動産投資道場主催の『和合実流不動産投資の物件選定術セミナー』が2007年3月17日（土）が、とあるサイトでも紹介されていました。

「お宝不動産」で有名になられた沢孝史さんが主催されたセミナー以来の一年ぶりの東京でのセミナーとなるそうです。そのセミナーには私も参加しました。

和合さんは、商業系の不動産投資についてお詳しく、店舗物件の投資についての話しは大変興味深かったです。
店舗系に限らず今年こそは！不動産投資と思われている方はご参加してみてはいかがでしょうか？

今月まで参加費も割引実施中です。

詳細はコチラ

●『不動産投資ブログランキング』はコチラ

HOME’Sが調査を行った
『住まいの候補の近所にこれがあったら契約に傾くかもしれない店』というランキンングに目が行きました。

対象は、20代、30代の独身・DINKS女性。

１位：レンタルビデオショップ『TSUTAYA』
２位：１００円ショップ『ダイソー』
３位：コーヒーショップ『スターバックス』

でした。

＞＞ニュース詳細はコチラ

これって、それほど男性でも変わらないかもしてませんね。
オッサン・既婚者の私でも同じような意見です。

＞＞不動産投資ブログランキング　大きく順位の変動あり！詳しくはコチラ

『将来推計人口』データを、不動産投資の判断基準に活用されている方は多いはずです。
知らない人は今後の投資活動に是非、生かすべきと申し上げておきます。

これは、国立社会保障・人口問題研究所が5年に一度算出しているものです。
国勢調査などのデータをもとに、総人口や年代校正の推移を50年先まで推計しています。

この12月に各種データが更新されました。
結構、恐ろしい数字で驚きました。

たとえば、

続きを読む "５０年後　日本人口は１億５９万人→８９９３万人へ修正" »

私は学生向けの物件を所有しているのでこういう記事には目がいきます。
こちらでもご紹介しておきます。

実際の平均家賃と間取りと、希望にギャップが結構かけ離れているところが面白いですね。

首都圏大学生が希望するのは、1DKで家賃6.12万円。
　　　　　　　　　　　　　　　実際は、1Kで平均6.29万円　です。

★その他、気になる不動産記事を探そう。『不動産投資ブログラインキング』★

国土交通省はネット上での不動産取引情報のデータ公開を始めるというニュースを聞いたのでサイトを見てみました。

続きを読む "『成約価格』をインターネットで試験公開" »

あけましておめでとうございます。

今年もサラリーマン投資家の活動や、大家さんとしての学び気づき経験をブログで掲載していければと思っています。

さて、年が明けると確定申告の準備が気になってきます。

平成19年度の税制改正の要旨をとある税理士事務所さんから頂いたのでチェックしていて、気になったのが・・・、

続きを読む "平成19年度税制改正の変更ポイント『電子申告で確定申告！』" »

SBIモーゲージ（ソフトバンク系列銀行）より興味深い投資用ローン商品が出ました。

同社の実需向けのグッドローンシリーズに投資が加わったカタチになり、

続きを読む "全期間固定金利の不動産ローンが出ましたね" »

自分のもっている不動産資産がどのくらいになっているかを定期的に調べるようにしています。

久々にネットで自分の持つ都内・文京区にあるワンルームマンションの売り相場を調べたら・・・。

続きを読む "都内の中古ワンルームマンション価格は３年間で２０％up！！" »

デフレからインフレ基調にあるということはニュース等で皆様もお話しを聞いているかと思います。

石油の値上がりによる各種商品の急激な値上がりは例外として、
ただ、ここの生活としてインフレを強く感じている方はそれほど多くはないかと・・・。

私は、
ユニクロ、吉野家、など・・・衣食製品はいまだに安くなっていると感じています。（私だけかもしれませんが。）
また、私の勤務する会社の商品も未だに値下がりを続けております。

藤巻兄弟で有名になった健史兄の本にも、インフレは消費者物価指数への反映はそれほどなく、不動産等への資産への価格上昇に大きく影響を与えると書いてあります。

そんななか、つい先月、とある友人の住宅用マンションの売りの相談をうけました。

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【CHINTAIマーケティングレポート】
首都圏の賃貸住宅「住みたい街ランキング」人気ベスト52駅

という記事をみつけました。

第1位は「武蔵小杉」。第2位以下ですが、

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不動産関連のニュースに紹介されていたのですが、ソフトバンクグループのファイナンス会社であるSBIホールディングスが不動産取引に関する総合サイトが立ち上がりましたね。

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全国賃貸住宅新聞に「お中元をオーナーさんは何を配る？」というようなコラム記事がありました。

続きを読む "お中元を贈る大家さん、贈らない大家さん" »

　　「これからの不動産投資の姿を考える」コラムがあったので私なりにも考えてみたいです。

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全国賃貸新聞社発刊の《大家と地主　7月号》のコラムに、
賃貸経営にSNS（ソーシャルネットワーキングサービス）の活用の可能性について書かれていました

続きを読む "SNS（ソーシャルネットワーキングサービス）活用の可能性" »

　オークションで収益不動産を売る！【パート１】はコチラ

約一カ月ほど前に、お話したとおり
友人の物件を売ろうと、マザーズ・オークション（以下、M.A.）での物件掲載を行いました。

入札期限は、6月9日18:00

残りあと数日。

気になる、現在の入札件数は？

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新しく始まった不動産投資エージェントサービス。

エージェントの一人である
ブルースターパートナーズ株式会社の両角社長の日記に
『山手線に40年ぶりに新駅』というハナシがありました。

続きを読む "『山手線に40年ぶりに新駅』というニュースで後悔すること" »

面白い試みをしています。

群馬に住む私の大家さん友達が小規模のマンションをたてたいということで
東京23区内の土地を探してくれないかと相談があり、
色々都内の不動産屋を回りました。

そして、

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最新号の全国賃貸新聞の記事にアパートローン最新動向という
特集記事が目に留まりました。

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私はネットクーションでの買い物が好きです。
思わぬ掘り出し物を買ったり、
自分では使わないちょっとした品をだしたりしては売ったり、
そういう小さな個人売買を楽しんでします。

でもまさか・・・
不動産もネットオークションの時代がきたとは・・・

驚きですね。

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リクルートコスモスのサイトでユニークなサービスが始まりました。
是非、ちょっとやってみて下さい。

対象地域が東京都内２３区だけですが、
マンション別で幾つかの問いに答えるとセルフ査定が可能です。

対象物件は２０００件程度ですが、
充分に参考になる数値が出てきます。

私が住む東京都墨田区のファミリー向けのマンション査定も
見事相場内に収まっていました。

続きを読む "物件価格の相場観を簡単に掴めるツール" »

今年の私のテーマは、

『永遠に生きるかのように学び、
　　　　　　　　明日死ぬかのように生きる』

であります。

ちょっと恰好良いでしょ？
ガンジーの言葉から引用しています。

そんな思いもあり、
今年も５０冊の投資に関わる書籍を読むことにしました。

早速、今週は３冊を読みました。
その中で、『不動産現金化の時代』はなかなかの良書でした。

続きを読む "あそこの地域の空室率をご存じですか？" »

★不動産投資にまつわるお話し★

年末に日経新聞にも大きく取り上げられていたので
知っている人は多いかと思います。

「日銀は銀行に対して不動産向けの融資の監視強化に乗り出す」

という話。

続きを読む "ストップ・ザ・不動産投資！？　神の手・日銀の手" »